Akuntansi Sewa

O L EH : K EL O M P O K 9

1. JE S S I C A G U LTO M ( 7 1 9 3 2 2 0 0 1 9 )
2. D I AN A DE F R I S C A ( 7 1 9 3 5 2 0 0 1 8 )
3. H A NA S O F H I A ( 7 1 9 3 5 2 0 03 7)
4. D I AN L ES TA R I ( 7 1 9 3 5 2 0 0 2 0 )
 Akuntansi Sewa

Lingkungan Sewa Akuntansi Untuk Akuntansi Untuk Masalah Akuntansi

LESSEE LESSOR Khusus
 Lingkungan Sewa

A. Siapa Pemainnya ?

Sewa adalah perjanjian kontrak antara lessee ( penyewa ) dengan lessor ( pemberi
sewa ). Perjanjian ini memberi hak kepada lessee untuk menggunakan properti tertentu,
yang dimiliki oleh lessor, untuk jangka waktu yang disepakati. Sebagai imbalan atas
penggunaan properti, lessee melakukan pembayaran sewa selama masa sewa ke lessor.
Lessor yang memiliki properti pada umumnya termasuk dalam satu dari tiga kategori
berikut :
1. Bank
2. Perusahaan sewa captive
3. Independen
Bank
Bank adalah pemain terbesar dalam bisnis sewa. Mereka memiliki akses terhadap
dana murah, yang memberi mereka keuntungan untuk membeli aset dengan biaya
lebih rendah daripada pesaing mereka.

 Perusahaan sewa Captive

Perusahaan sewa captive adalah entitas anak yang bisnis usahanya adalah
menyewakan aset kepada entitas perusahaan. Perusahaan sewa captive memiliki
keunggulan dalam titik penjualan (point-of-sale) dalam menemukan pelanggan yang
akan menyewa. Kecenderungan mereka saat ini adalah agar para perusahaan captive
berfokus terutama pada produk perusahaan mereka dibandingkan melakukan sewa
pembiayaan secara umum.
 Independen
Independen adalah kategori terakhir dari lessor. Independen belum berjalan
dengan baik selama beberapa tahun terakhir. Pangsa pasar mereka telah turun
cukup dramatis karena bank dan perusahaan penyewaan captive menjadi lebih
agresif dibidang sewa pembiayaan .
Independen tidak memiliki akses point-of-sale, dan juga tidak memiliki
keuntungan dana yang murah. Apa yang sering dilakukan adalah menyusun
kontrak yang inovatif bagi lessee. Selain itu mereka mulai bertindak sebagai
perusahaan pembiayaan yang menampung untuk beberapa perusahaan yang tidak
memiliki entitas anak sewa.
 Keuntungan Sewa

B. Keuntungan Sewa
Pertumbuhan sewa menunjukkan bahwa perjanjian tersebut memiliki beberapa
keuntungan dibandingkan dengan memiliki properti, seperti :
1. 100% pembiayaan dengan suku bunga tetap.
Sewa seringkali ditandatangani tanpa memerlukan uang muka dari lessee. Klausul
ini membantu lessee menghemat kas, merupakan fitur yang sangat diinginkan oleh
perusahaan baru dan berkembang. Selain itu, pembayaran sewa seringkali bernilai
tetap, yang melindungi lessee dari inflasi dan kenaikan biaya atas uang (bunga).
2. Perlindungan terhadap keusangan
Peralatan sewa mengurangi risiko keusangan pada lessee, dan dalam banyak kasus
menanggung risiko nilai residu ke lessor.
3. Fleksibilitas
Perjanjian sewa mungkin mengandung ketentuan yang lebih longgar daripada
perjanjian hutang lainnya. Lessor yang inovatif dapat menyesuaikan perjanjian
sewa dengan kebutuhan khusus lessee.
Misalnya, durasi sewa-masa sewa (lease term) mungkin dimulai dari waktu singkat
sampai suruh umur ekonomik yang diharapkan dari aset tersebut.
Pembayaran sewa mungkin tetap dari tahun ke tahun atau dapat juga meningkat
atau menurun. Jumlah pembayaran mungkin telah ditentukan sebelumnya atau
mungkin juga tergantung pada penjualan, suku bunga utama, indeks harga, atau
beberapa faktor lainnya. Dalam kebanyakan kasus, sewa diatur untuk
memungkinkan lessor mengembalikan biaya aset ditambah imbal hasil yang wajar
selama masa sewa.
4. Pembiayaan yang lebih murah
Beberapa perusahaan menganggap sewa lebih murah dibanding bentuk
pembiayaan lainnya.
Misalnya, perusahaan pemula dalam industri yang tertekan atau perusahaan
bertaraf pajak rendah dapat menyewa untuk mengklaim manfaat pajak yang akan
hilang jika mereka tidak menyewa.
Pengurangan penyusutan tidak memberikan keuntungan bagi perusahaan yang
hanya memiliki sedikit penghasilan kena pajak. Dengan sewa, perusahaan sewa
atau lembaga keuangan menggunakan manfaat pada ini. Perusahaan kemudian
dapat melewati beberapa manfaat pajak ini kembali kepada pengguna aset dalam
bentuk pembayaran sewa yang lebih rendah.
5. Keuntungan pajak
Dalam beberapa kasus, perusahaan dapat “ memiliki kue dan memakannya
sendiri “. Artinya, untuk tujuan pelaporan keuangan, perusahaan tidak
melaporkan aset atau liabilitas untuk pengaturan sewa. Namun, untuk
tujuan perpajakan, perusahaan dapat mengapitalisasi dan menyusutkan aset
sewaan. Akibatnya, perusahaan mengambil pengurangan lebih awal dan
juga mengurangi pajaknya.
6. Pembiayaan di luar neraca.
Beberapa sewa tertentu tidak menambah hutang pada laporan posisi
keuangan atau memengaruhi rasio keuangan. Bahkan, sewa dapat
menambah kapasitas pinjaman.
 Jenis-jenis Sewa

Berdasarkan PSAK 30 ( Revisi 2011) , sewa dibedakan menjadi 2 jenis:

1. Sewa operasi (operating lease)
2. Sewa pembiayaan ( finance lease)

Perbedaan antar keduanya adalah pada sewa pembiayaan terjadi pengalihansecara

substansial seluruh risiko dan manfaat yang terkait dengankepemilikansuatu aset,
terlepas apakah hak milik pada akhirnya dapat diahlikan atau tidak. Sedangkan pada
sewa operasi , pengalihan risiko dan manfaat tersebut tidak terjadi .
Perlu diingat bahwa pengalihan risiko dan manfaat tidak harus dalam bentuk
pengalihan kepemilikan, sehingga tidak adanya pengalihan kepemilikan belum tentu
merupakan sewa operasi. Jadi, penekanannya bukan pada bentuk kontrak melainkan
substansi transaksinya.

Sbr : Dwi Martani

 Sifat Konseptual Sewa

C. Sifat Konseptual Sewa

Berbagai pandangan tentang kapitalisasi sewa ( capitalization of leases
) adalah sebagai berikut :
1. Tidak boleh mengapitalisasi aset sewaan
2. Mengapitalisasi sewa yang serupa dengan pembelian angsuran
3. Mengapitalisasi semua sewa jangka panjang
4. Mengapitalisasi sewa yang tidak dapat dibatalkan dimana penalti
untuk nonkinerja cukup besar.
 Kriteria Sewa Pembiayaan

Suatu transaksi yang secara substansi mengalihkan risiko dan manfaat yang terkait dengan
kepemilikan suatu aset, biasanya memenuhi salah satu atau beberapa situasi berikut ini:
1. Perjanjian sewa menyatakan adanya pengalihan kepemilikan aset kepada lessee pada akhir
masa sewa
2. Lesse memiliki opsi untuk membeli aset pada harga yang cukup rendah dibandingkan nilai
wajar pada tanggal opsi mulai dapat dilaksanakan, sehingga pada awal sewa dapat
dipastikan bahwa opsi akan dilaksanakan.
3. Masa sewa mencakup sebagian besar umur ekonomis aset meskipun hak milik tidak
dialihkan
4. Pada awal sewa, nilai kini dari jumlah pembayaran sewa minimum secara substansi
mendekati nilai wajar aset sewaan.
5. Aset sewaan bersifat khusus dan hanya lessee yang dapat menggunakannya tanpa perlu
modifikasi secara material

Sbr : Dwi Martani

Indikator lain juga mungkin ada pada sewa pembiayaan yang mencakup salah satu atau beberapa
situasi berikut ini:
1. Sewa pada dasarnya tidak dapat dibatalkan. Jika lessee dapat membatalkan sewa, maka rugi
lessor yang terkait dengan pembatalan ditanggung oleh lessee. Dengan kata lain, lessee akan
dikenakan penalti atas pembatalan perjanjian sewa. Hal ini menunjukkan bahwa seluruh
risiko terkait aset beralih kepada lessee.
2. Keuntungan atau kerugian dari fluktuasi nilai wajar atas resitu dibebankan kepada lessee
(mis: dibebankan pada harga rental). Hal ini juga menunjukkan bahwa seluruh risiko dan
manfaat terkait aset beralih kepada lessee.
3. Lessee memiliki kemampuan untuk melanjutkan sewa untuk periode kedua dengan nilai
rental yang secara substansi lebih rendah dari nilai pasar rental. Dengan nilai rental lebih
rendah pada periode kedua, kemungkinan besar lessee akan memperpanjang perjanjian sewa.
Semakin panjang masa sewa maka semakin besar kemungkinan seluruh risiko dan manfaat
terkait aset beralih kepada lessee.

Sbr : Dwi Martani

 AKUNTASI BAGI LESSEE

Dimisalkan: Jika Air France (lessee) mengapitalisasi sewa, ia mencatat nilai aset dan
liabilitas yang umumnya sama dengan nilai sekarang dari pembayaran sewa. ILFC (lessor), setelah
mengalihkan secara substansial seluruh manfaat dan risiko kepemilikan, mengakui penjualan
dengan menghapus aset dari laporan posisi keuangan dan menggantinya dengan piutang. Jurnal
umum untukl Air France dan ILFC, dengan asumsi peralatan yang disewa dan dikapitalisasi, maka
jurnal untuk kapitalisasi sewa adalah sebagai berikut:

Air France ILFC

(Lessee) (Lessor)

Peralatan yang disewakan XXX Piutang Sewa XXX

Liabilitas Sewa XXX Peralatan XXX
Setelah mengapitalisasi aset tersebut, Air France mencatat penyusutan aset
sewaan. ILFC maupun Air France memperlakukan pembayaran sewa sebagai
pembayaran yang terdiri dari bunga dan pokok. Jika Air France tidak
mengapitalisasi sewa, maka tidak mencatat aset, dan ILFC tidak menghapusnya
dari pembukuannya. Ketika Air France melakukan pembayaran sewa, ia
mencatat sebagai beban sewa, dan ILFC mengakui pendapatan sewa.
Sewa diklasifikasikan sebagai sewa pembiayaan (finance lease) jika entitas
mengalihkan secara substansial seluruh resiko dan manfaat yang terkait dengan
kepemilikan.Untuk memncatat sewa sebagai sewa pembiayaan, maka sewa harus
memiliki klausul “tidak dapat dibatalkan”. IASB mengidentifikasi empat kriteria
untuk menilai apakah risiko dan manfaat telat dialihkan dalam pengaturan sewa.
 Kriteria Kapitalisasi (Lessee)

1. Sewa mengalihkan kepemilikan aset kepada lessee.

2. Sewa berisi opsi tawar-menawar pembelian.
3. Masa sewa adalah untuk sebagian besar umur ekonomik aset.
4. Nilai sekarang dari pembayaran sewa minimum secara substansial mendekati
seluruh nilai wajar aset sewaan.

Air France mengklasifikasikan dan mencatat sewa yang tidak memenuhi salah satu
dari keempat kriteria tersebut sebagai sewa operasi ( operating leases). Dengan
demikian, klasifikasi sewa yang tepat ditentukan berdasarkan substansi transaksi
sewa, bukan hanya pada bentuknya. Penentuan ini sering kali mengharuskan
penggunaan penilaian profesional apakah risiko dan manfaat kepemilikan aset telah
dialihkan.
 Tiga dari empat kriteria kapitalisasi yang berlaku bagi lessee masih kontroversial dan sulit diterapkan dalam praktek. Pembahasan setiap kriteria
secara terperinci pada penjelasan berikut ini:
 Uji Pengalihan Kepemilikan
Jika sewa mengalihkan kepemilikan aset ke lessee, maka sewa termasuk sewa pembiayaan. Kriteria ini tidak kontroversial dan mudah
diimplementasikan dalam praktik.
 Uji Opsi Tawar-Menawar Pembelian
Opsi tawar-menawar pembelian (bargain-purchase option) memungkinkan lessee untuk membeli aset sewaan dengan harga yang secara signifikan
lebih rendah dibandingkan nilai wajar aset pada tanggal opsi mulai dapat dilaksanakan. Pada awal sewa, selisih antara harga opsi dan nilai wajar
yang diharapkan harus dapat memastikan bahwa opsi tersebut akan dilaksanakan.
 Uji Umur Ekonomik
Jika masa sewa adalah untuk sebagian umur ekonomik aset, lessor mengalihkan sebagian besar resiko dan manfaat kepemilikan kepada lessee.
Kapitalisasi dalam kasus ini sangat tepat. Namun, menentukan masa sewa dan berapa lama yang merupakan sebagian besar umur ekonomik aset
kemungkinan menjadi sangat sulit.
Masa sewa (lease term) pada umumnya dianggap tetap dan tidak dapat dibatalkan. Namun, jika dalam pengaturan sewa berisi opsi tawar-menawar
pembaruan, maka periode tersebut dapat diperpanjang. Opsi tawar-menawar pembaruan (bargain-renewal option) memungkinkan lessee
untuk memperbarui sewa yang lebih rendah dibandingkan sewa wajar yang diharapkan pada tanggal opsi tersebut dapat dilaksanakan. Pada awal
sewa, selisih antara nilai rental baru dan sewa wajar yang diharapkan harus dapat memastikan bahwa opsi untuk memperbarui akan dilaksanakan.
Menentukan perkiraan umur ekonomik juga dapat menimbulkan masalah, terutama jika barang sewaan adalah barang khusus atau telah digunakan
untuk periode waktu yang signifikan. Misalnya, menentukan umur ekonomik inti nuklir sangat sulit. Barang tersebut memilik karakteristik keausan
yang jauh berbeda dari keausan normal.
 Uji Pemulihan Investasi
Jika nilai sekarang dari pembayaran sewa minimum secara substansial
sama dengan atau melebihi keseluruhan nilai wajar aset, maka lessee
harus mengapitalisasi aset sewaan tersebut. Mengapa? Jika nilai sekarang
dari pembayaran sewa minimum mendekati nilai wajar, maka dapat
dikatakan bahwa lessee secara efektif membeli aset tersebut. Penentuan
nilai sekarang dari pembayaran sewa minimum melibatkan tiga konsep :
Pembayaran sewa minimum
Biaya eksekusi
Tingkat diskonto
 Pembayaran Sewa Minimum.
Lessee berkewajiban untuk melakukan, atau berencana untuk melakukan, pembayaran sewa minimum (minimum lease
payments) sehubungan dengan aset sewaan. Pembayaran ini mencakup hal-hal berikut.
1) Pembayaran rental minimum, adalah biaya yang harus dibayarkan lessee ke lessor berdasarkan perjanjian sewa. Dalam
beberapa kasus, pembayaran rental minimum mungkin sama dengan pembayaran sewa minimum mungkin juga termasuk nilai
residu yang dijamin (jika ada), penalti atas kegagalan memperbarui, atau opsi tawar-menawar pembelian (jika ada).
2) Nilai residu yang dijamin, adalah estimasi nilai wajar aset sewaan pada akhir masa sewa. Lessor dapat mengalihkan risiko
kerugian ke lessee atau kepada pihak ketiga dengan mendaptkan jaminan estimasi nilai residu. Nilai residu yang dijamin
(guaranteed residual value) adalah (1) jumlah tertentu atau dapat ditentukan yang akan dibayarkan lessee ke lessor pada akhir
sewa untuk membeli kendaraan pada akhir sewa, atau (2) jumlah yang dijamin lessee ke lessor akan merealisasi jika kendaraan
dikembalikan. Jika tidak dijamin secara penuh, maka nilai residu yang tidak dijamin adalah estimasi nilai residu yang tidak
termasuk dalam bagian nilai residu yang dijamin.
3) Penalti untuk kegagalan dalam memperbarui atau memperpanjang sewa. Jumlah yang harus dibayar lessee jika
perjanjian sewa menetapkan bahwa lessee harus memperpanjang atau memperbarui sewa, dan Air France gagal untuk
melakukannya.
4) Opsi tawar-menawar pembelian. Seperti yang ditunjukkan sebelumnya (pada butir 1), terdapat opsi yang diberikan
kepada lessee untuk membeli kendaraan pada akhir masa sewa dengan harga tetap yang cukup rendah dibanding nilai wajar
yang diharapkan, sehingga pada awal sewa lessee dapat melaksanakan opsi pembelian tersebut.

Lessee tidak memasukkan biaya pelaksana dalam perhitungan nilai sekarang dari pembayaran sewa minimum.
 Biaya Pelaksana. Seperti kebanyakan aset, aset berwujud yang disewakan dikenakan biaya asuransi, pemeliharaan, dan
pajak disebut biaya pelaksana (executory costs) selama umur ekonomik aset tersebut. Jika lessor memiliki tanggung
jawab untuk membayar “biaya jenis kepemilikan” , maka harus dikecualikan, dalam menghitung nilai sekarang dari
pembayaran sewa minimum, bagian dari setiap pembayaran sewa yang mencerminkan biaya pelaksana. Biaya pelaksana
tidak mencerminkan pembayaran atau pengurangan kewajiban.
Banyak perjanjian sewa yang mensyaratkan bahwa lessee harus langsung membayar biaya pelaksana kepada pihak ketiga
yang ditunjuk. Dalam kasus ini, lessor dapat menggunakan pembayaran sewa tanpa penyesuaian dalam perhitungan nilai
sekarang.
 Tingkat Diskonto. Perusahaan yang bertindak sebagai lessee, menghitung nilai sekarang dari pembayaran sewa
minimum dengan menggunakan suku bunga implisit (implicit interest rate). Suku bunga ini didefinisikan sebagai tingkat
diskonto yang pada awal sewa menyebabkan keseluruhan nilai sekarang dari pembayaran sewa minimum dan nilai residu
yang tidak dijamin sama dengan nilai aset sewaan.
 Aset dan Liabilitas Dicatat secara Berbeda

Dalam transaksi sewa pembiayaan, lessee menggunakan sewa sebagai sumber pembiayaan. Lessor membiayai
transaksi (menyediakan modal investasi) melalui aset sewaan. Lessee melakukan pembayaran sewa, yang sebenarnya
merupakan pembayaran angsuran. Oleh karena itu, selama umur pesawat yang disewa tersebut, pembayaran sewa ke
Lessor merupakan pembayaran pokok ditambah bunga.
 Aset dan Liabilitas Tercatat
Dengan metode sewa pembiayaan, lessee memperlakukan transaksi sewa seolah membeli kendaraan dalam
transaksi pembiayaan. Oleh karena itu, lessee mencatat sewa pembiayaan sebagai aset dan liabiltas (1) nilai sekarang dari
pembayaran sewa minimum (tidak termasuk biaya pelaksana) atau (2) nilai wajar aset sewaan pada awal sewa. Alasan
untuk pendekatan ini adalah bahwa perusahaan tidak boleh mencatat aset sewaan melebihi nilai wajarnya.
 Periode Penyusutan
Salah satu aspek yang menyulitkan akuntansi atas penyusutan aset sewaan yang dikapitalisasi terkait dengan
periode penyusutan. Jika perjanjian sewa mengalihkan kepemilikan aset kepada lessee (kriteria 1) atau berisi opsi tawar-
menawar pembelian (kriteria 2), maka lessee menyusutkan kendaraan secara konsisten dengan kebijakan penyusutan
normal untuk kendaraan lainnya, dengan menggunakan umur ekonomik aset. Di sisi lain, jika sewa tidak mengalihkan
kepemilikan atai tidak berisi opsi tawar-menawar pembelian, maka lessee menyusutkan aset selama masa sewa. Dalam
hal ini, pesawat tersebut dikembalikan kepada lessor setelah jangka waktu tertentu.
 Metode Bunga Efektif
Selama masa sewa, lessee menggunakan metode bunga efektif untuk mengalokasikan setiap
pembayaran sewa antara pokok dan bunga. Metode ini menghasilkan beban bunga periodik yang sama
dengan persentase konstan dari nilai tercatat kewajiban sewa, ketika menerapkan metode bunga efektif
untuk membiayai sewa, lessee harus menggunakan tingkat diskonto yang sama untuk menentukan nilai
sekarang dari pembayaran sewa minimum.
 Konsep Penyusutan
Meskipun lessee menghitung jumlah yang awalnya dikapitalisasi sebagai aset dan dicatat sebagai
kewajiban sebesar nilai sekarang yang sama, penyusutan kendaraan dan penghapusan kewajiban
merupakan proses akuntansi yang independen selama masa sewa. lessee harus menyusutkan aset sewaan
dengan menerapkan metode penyusutan konvensional: garis lurus, jumlah angka tahun, saldo menurun,
unit produksi, dan lain-lain.
 Metode Sewa Pembiayaan (Lessee)

Untuk menggambarkan sewa pembiayaan, dimisalkan bahwa CNH Capital (NLD) (entitas anak CNH
Global) dan Ivanhoe Mines Ltd. (CAN) menandatangani perjanjian sewa pada tanggal 1 januari 2012, yang
mensyaratkan CNH untuk menyewakan sebuah front-end loader kepada Ivanhoe mulai 1 januari 2012.
Syarat dan ketentuan perjanjian sewa, dan data terkait lainnya adalah sebagai berikut.
1. Jangka waktu sewa adalah lima tahun. Perjanjian sewa tersebut tidak dapat dibatalkan dan mengharuskan
pembayaran sewa sebesar $25.981,62 pada setiap awal tahun (berbasis anuitas jatuh tempo).
2. Loader tersebut memiliki nilai wajar pada saat awal sewa sebesar $100.000, perkiraan umur ekonomik
selama lima tahun, dan tidak ada nilai residu.
3. Ivanhoe membayar semua biaya pelaksana secara langsung kepada pihak ketiga kecuali untuk pajak
properti sebesar $2.000 per tahun, yang dimasukkan sebagai bagian dari pembayaran tahunan kepada
CNH.
4. Sewa tidak berisi opsi perpanjangan. Loader akan dialihkan kembali ke CNH pada saat penghentian sewa.
5. Suku bunga pinjaman inkremental Ivanhoe adalah 11 persen pertahun.
6. Ivanhoe menyusutkan peralatan serupa yang dimilikinya secara garis lurus.
7. CNH menetapkan sewa tahunan untuk mendapatkan tingkat imbal hasil investasi sebesar 10 persen
pertahun; Ivanhoe mengetahui fakta ini.
 Sewa tersebut memenuhi kriteria untuk diklasifikasikan sebagai sewa pembiayaan karena alasan
sebagai berikut.
1. Jangka waktu sewa selama lima tahun, sama dengan umur ekonomik peralatan yang juga lima tahun,
memenuhi uji umur ekonomik.
2. Nilai sekarang dari pembayaran sewa minimum ($100.000 sebagaimana dihitung di bawah ini) sama
dengan nilai wajar loader ($100.000).

Pembayaran sewa minimum adalah $119.908,10 ($23.981,62 x 5). Ivanhoe menghitung jumlah yang
dikapitalisasi sebagai aset sewaan sebesar nilai sekarang dari pembayaran sewa minimum (tidak termasuk
biaya pelaksana-pajak properti senilai $2.000), perhitungan pembayaran sewa yang dikapitalisasi adalah
sebagai berikut;
Jumlah dikapitalisasi = ($25.981.62 - $2.000) x nilai sekarang anuitas jatuh tempo dari 1 untuk 5
periode sebesar 10%
= $23.981,62 x 4, 16986
= $100.000
 Ivanhoe menggunakan suku bunga implisit CNH sebesar 10 persen dan bukan suku bunga pinjaman
inkremental sebesar 11 persen karena mengetahui suku bunga implisit tersebut. Ivanhoe mencatat sewa
pembiayaan pada pembukuannya pada tanggal 1 januari 2012.
Peralatan yang Disewakan dalam Sewa Pembiayaan 100.000
Liabiltas Sewa 100.000

Perhatikan bahwa jurnal tersebut mencatat kewajiban pada jumlah neto sebesar $100.000 (nilai
sekarang dari pembayaran sewa masa depan), dan bukan pada jumlah bruto sebesar $119.908,10
($23.981,62 x 5). Ivanhoe mencatat pembayaran sewa pertama pada tanggal 1 januari 2012, sebagai
berikut.
Beban pajak properti 2.000,00
Liabilitas Sewa 23.981,62
Kas 25.981,62
 Setiap pembayaran sewa sebesar $25.981,62 terdiri dari tiga elemen: (1) pengurangan
liabilitas sewa, (2) biaya pendanaan (beban bunga), dan (3) biaya pelaksana (pajak properti).
Total biaya pendanaan (beban bunga) selama masa sewa adalah $19.908,10. Jumlah ini adalah
selisih antara nilai sekarang dari pembayaran sewa ($100.000) dan kas yang sebenarnya
dicairkan, setelah dikurangi biaya pelaksana (119.908,10). Beban bunga tahunan, dengan
menerapkan metode bunga efektif, adalah fungsi dari liabilitas yang beredar.
Metode Sewa Pembiayaan (Lessee)
 Metode Sewa Pembiayaan (Lessee)

Pada akhir tahun fiskal, 31 Desember 2012, Ivanhoe mencatat bunga yang masih harus dibayar
(diakru) sebagai berikut.
Beban Bunga 7.601,84
Utang Bunga 7.601,84
 
Penyusutan peralatan yang disewakan selama masa sewa lima tahun, dengan menerapkan kebijakan
penyusutan normal (metode garis lurus) dari Ivanhoe, menghasilkan jurnal pada tanggal 31 Desember 2012
sebagai berikut.
Beban Penyusutan-Sewa Pembiayaan 20.000
Akumulasi Penyusutan-Sewa Pembiayaan 20.000
($100.000 5 tahun)
 Metode Sewa Pembiayaan (Lessee)

Pada tanggal 31 Desember 2012, Ivanhoe secara terpisah mengidentifikasikan aset yang dicatat dalam
sewa pembiayaan pada laporan posisi keuangan. Demikian pula, secara terpisah mengidentifikasikan
kewajiban terkait. Ivanhoe mengklasifikasikan bagian jatuh tempo dalam satu tahun atau siklus operasi,
mana yang lebih lama, sebagai liabiltas jangka pendek, dan lainnya sebagai liabilitas jangka panjang.
Misalnya, bagian lancar dari total kewajiban sebesar $76.018,38 pada 31 Desember 2012 dalam daftar
amortisasi Ivanhoe adalah jumlah pengurangan kewajiban pada tahun 2013, atau sebesar $16.379,78.
berikut menunjukkan bagian liabilitas yang berkaitan dengan transaksi sewa pada tanggal 31 Desember
2012.
Liabilitas jangka Panjang $59.638, 60
Liabilitas Sewa ( $76.018,38 - $16.379,78)

Liabilitas jangka pendek

Utang Bunga ($7.601,84
Liabilitas Sewa 16.379,78
 Metode Sewa Pembiayaan (Lessee)

Ivanhoe mencatat pembayaran sewa pada 1 januari 2013, sebagai berikut.

Beban Pajak Properti 2.000,00
Utang Bunga 7.601,84
Liabilitas Sewa 16.379,78
Kas 25.981,62

Jurnal sampai 2016 akan mengikuti pola diatas. Ivanhoe mencatat biaya pelaksana lainnya (asuransi
dan pemeliharaan) dengan cara yang serupa dengan pencatatan biaya operasional lainnya yang
dikeluarkan pada aset yang dimilikinya.
Setelah berakhirnya sewa, Ivanhoe telah sepenuhnya menyusutkan jumlah yang dikapitalisasi sebagai
peralatan yang disewa. Perusahaan juga telah sepenuhnya melunasi kewajiban sewanya. Jika Ivanhoe tidak
membeli loader, maka akan mengembalikan peralatan kepada CNH. Ivanhoe kemudian menghapus
peralatan yang disewa dan akun akumulasi penyusutan dari pembukuannya.
 Metode Sewa Pembiayaan (Lessee)

Jika ivanhoe membeli peralatan pada akhir sewa dengan harga $5.000 dan estimasi umur manfaat
peralatan berubah dari lima menjadi tujuh tahun, maka perusahaan membuat jurnal sebagai berikut.
 
Peralatan ($100.000 + $5.000) 100.000
Akumulasi penyusutan-Sewa pembiayaan 100.000
Peralatan yang disewakan dalam sewa pembiayaan 100.000
Akumulasi Penyusutan-Peralatan 100.000
Kas 5.000
 Metode Operasi (Lessee)

Berdasarkan metode operasi, beban sewa (dan liabilitas terkait) diakui dari hari ke hari oleh lesse
karena menggunakan properti tersebut. Lessee mengalokasikan sewa pada periode yang menguntungkan
dari penggunaan aset , dan mengabaikan secara akuntansi setiap komitmen untuk melakukan pembayaran
di masa mendatang. Lessee membuat akrual atau penangguhan yang sesuai jika periode akuntansi berakhir
antara tanggal pembayaran kas.
Misalnya, diasumsikan bahwa sewa pembiayaan yang diilustrasikan pada bagian sebelumnya tidak
memenuhi syarat sebagai sewa pembiayaan. Oleh karena itu, Ivanhoe mencatatnya sebagai sewa operasi.
Beban operasi tahun pertama pada saat ini adalah $25.981,62, sebesar jumlah pembayaran sewa. Ivanhoe
mencatat pembayaran ini pada tanggal 1 januari 2012, sebagai berikut.
Beban Sewa 25.981,62
Kas 25.981,62
Ivanhoe tidak melaporkan aset loader dan setiap liabilitas jangka panjang terkait dengan pembayaran
sewa di masa depan, pada laporan posisi keuangannya. Ivanhoe melaporkan beban sewa pada laporan laba
rugi. Selain itu, seperti dibalas kemudian dalam bab ini, Ivanhoe harus mengungkapkan semua sewa
operasi yang memiliki masa sewa yang tidak dapat dibatalkan lebih dari satu tahun.
 Perbandingan Sewa Pembiayaan dengan Sewa Operasi

Seperti yang ditunjukkan, jika perusahaan mencatat sewa sebagai sewa operasi, maka beban operasi
tahun pertama sewa adalah $25.981,62; jumlah pembayaran sewa. Namun, jika perusahaan
memperlakukan transaksi sebagai sewa pembiayaan, maka akan menghasilkan beban tahun pertama
sebesar $29.601,84: penyusutan sebesar $20.000 (dengan asumsi garis lurus), beban bunga sebesar
$7.601,84 dan biaya pelaksana sebesar $2.000. Dibawah ini menunjukkan walaupun total beban operasi
adalah sama selama masa sewa apakah akuntansi untuk sewa sebagai sewa pembiayaan atau sebagai sewa
operasi, tetapi dalam perlakuan sewa pembiayaan, terdapat beban yang lebih tinggi di tahun-tahun
sebelumnya dan lebih rendah di tahun-tahun berikutnya.
Perbandingan Sewa Pembiayaan dengan Sewa Operasi
 Perbandingan Sewa Pembiayaan dengan Sewa Operasi

Jika menggunakan metode penyusutan dipercepat, selisih antara jumlah yang dibebankan pada
operasi dalam dua metode tersebut akan menjadi lebih besar di tahun-tahun sebelumnya dan tahun-tahun
kemudian.
Selain itu, penggunaan pendekatan sewa pembiayaan akan menghasilkan pencatatan aset dan liabilitas
terkait sebesar $100.000 yang awalnya dilaporkan pada laporan posisi keuangan. Lessee tidak akan
melaporkan aset atau liabilitas dalam metode operasi. Oleh karena itu, selisih berikut terjadi jika
menggunakan sewa pembiayaan dan buka sewa operasi :
 Kenaikan jumlah utang yang dilaporkan (jangka pendek maupun jangka panjang)
 Kenaikan jumlah total aset (khususnya aset berumur panjang).
 Laba yang rendah pada awal masa sewa, sehingga menyebabkan saldo laba menjadi lebih rendah.
 Perbandingan Sewa Pembiayaan dengan Sewa Operasi

Dengan demikian, banyak perusahaan yang berpendapat bahwa sewa pembiayaan berdampak negatif
terhadap posisi keuangan mereka: rasio utang terhadap total ekuitas meningkat, dan tingkat imbal hasil
terhadap total aset menurun. Akibatnya, masyarakat bisnis menolak untuk mengapitalisasi sewa.
Apakah penolakan tersebut beralasan kuat atau tidak masih diperdebatkan. Dari sudut pandang arus
kas, perusahaan berada dalam posisi yang sama apakah mencatat sewa sebagai sewa operasi atau sewa
pembiayaan. Manajer sering tidak setuju dengan kapitalisasi karena dapat lebih mudah menyebabkan
pelanggaran persyaratan pinjaman. Kapitalisasi juga dapat memengaruhi jumlah kompensasi yang
diterima oleh pemilik (misalnya, program kompensasi sahan yang terkait dengan laba). Akhirnya,
kapitalisasi dapat menurunkan tingkat imbal hasil dan meningkatkan hubungan antara utang dan ekuitas,
yang membuat perusahaan kurang menarik bagi investor sekarang dan potensial.
 AKUNTANSI BAGI LESSOR

Sebelumnya, membahas keuntungan sewa bagi lessee. Ada tiga Manfaat penting bagi lessor diantaranya:

1. Pendapatan bunga. Sewa adalah salah satu bentuk pembiayaan. Bank, captive, dan perusahaan leasing independen menemukan

leasing melihat bahwa transaksi sewa menguntungkan karena memberikan margin bunga yang kompetitif.

2. Insentif pajak. Dalam banyak kasus, perusahaan yangmelakukan sewa tidak dapat menggunakan manfaat pajak dari aset

tersebut,tetapi leassing semacam itu memungkinkan perusahaan untuk mengalihkan manfaat pajak tersebut kepada pihak lain (lessor)

dengan imbalam berupa tarif sewa yang lebih rendah atas aset sewaan.

Untuk mengilustrasikan, Airbus (FRA) mungkin menjual salah satu pesawat jet Airbus 330 kepada investor kaya yang hanya

membutuhkan manfaat pajaknya. Investor kemudian menyewakan pesawatnya ke maskapai asing, yang mana tidak membutuhkan

manfaat pajak. Dalam hal ini, Semua orang untung. Airbus menjual pesawatnya, investor menerima keuntungan pajak, dan maskapai

penerbangan asing dapat mengakuisisi Airbus 330 dengan murah.

 Akuntansi bagi Lessor

3. Nilai residu yang tinggi. Keuntungan lain bagi lessor adalah dikembalikannya aset pada akhir masa
sewa. Nilai residu dapat menghasilkan keuntungan yang sangat besar.

Dimisalkan: Citigroup (AS) pada suatu waktu berasumsi bahwa pesawat komersial itu disewakan kepada
maskapai penerbanganindustri akan memiliki nilai sisa 5 persen dari harga pembelian mereka. Ternyata
pesawat tersebut bernilai 150 persen dari biaya perolehannya yang menjadi keuntungan besar bagi Citigroup.
Pada saat yang sama, jika nilai residu menurun, lessor dapat menderita kerugian ketika leasing kurang
berharga aset dikembalikan pada akhir masa sewa. Pada suatu waktu, pembuat mobil Ford (AS) melakukan
penurunan nilai $ 2,1 miliar pada portofolio leasingnya ketika harga gas naik memacu penurunan dramatis
dalam nilai jual kembali truk dan SUV sewaan. Kerugian nilai residu tersebut memaksa Chrysler (AS) untuk
keluar dari bisnis leasing sepenuhnya.
 Ekonomi Sewa

Lessor menentukan jumlah sewa, berdasarkan tingkat imbal hasil (rate of return)-suku bunga implisit- yang
diperlukan untuk menjustifikasikan penyewaan front-end-loader. Dalam menetapkan tingkat imbal hasil lessor
mempertimbangkan posisi kredit, panjang sewa dan status nilai residu.

Sebagai contoh, CNH / Ivanhoe, tarif implisit CNH adalah 10 persen, biaya peralatan untuk CNH adalah $
100.000 (juga nilai wajar), dan estimasi nilai residu adalah 0. Perhitungan pembayaran sewa adalah sebagai
berikut :
Nilai wajar peralatan yang disewakan $ 100,000.00
Dikurangi: Nilai sekarang dari nilai residu –0–
Jumlah yang harus dipulihkan oleh lessor melalui pembayaran sewa $100,000.00
Lima pembayaran sewa awal tahun uyang menghasilkan imbal hasil 10%
($ 100.000 4 4.16986) $ 23.981,62
 Klasifikasi Sewa oleh Lessor

Untuk tujuan akuntansi, lessor juga mengklasifikasikan sewa sebagai sewa operasi
atau keuangan. Sewa pembiayaan selanjutnya dapat dibagi lagi menjadi pembiayaan
langsung dan sewa tipe penjualan.
Seperti halnya akuntansi lessee, jika leasing mengalihkan secara substansial semua
risiko dan manfaat yang terkait dengan kepemilikan, lessor harus mengklasifikasikan
dan memperhitungkan pengaturan tersebut sebagai sewa pembiayaan.
Perbedaan bagi lessor antara sewa pembiayaan langsung dan sewa tipe penjualan
adalah ada atau tidak adanya keuntungan (atau kerugian) pabrikan atau dealer. Sewa
tipe penjualan mencakup keuntungan pabrikan atau dealer. Keuntungan (atau
kerugian) bagi lessor dibuktikan dengan selisih antara nilai wajar dari properti yang
disewakan pada awal sewa dan biaya yang dicatat lessor atau jumlah tercatat.
 Klasifikasi Sewa oleh Lessor

Biasanya, sewa jenis penjualan muncul ketika pabrikan atau dealer

menggunakan leasing sebagai sarana pemasaran produk mereka.
Misalnya, produsen komputer akan menyewakan peralatan komputer
(mungkin melalui tawanan) untuk bisnis dan institusi. Sewa
pembiayaan langsung umumnya dihasilkan dari perjanjian dengan
lessor yang utamanya terlibat dalam operasi pembiayaan ( misalnya
bank ).
Lessor mengklasifikasikan dan mencatat semua sewa yang tidak
memenuhi syarat sebagai sewa pembiayaan langsung atau sewa tope
penjualan sebagai sewa operasi.
Klasifikasi Lease
 Metode Pembiayaan Langsung (Lessor)

Sewa pembiayaan langsung (direct-financing leaes) merupakan pembiayaan untuk

pembelian aset oleh lessee. Dalam jenis sewa ini, lessor mencatat piutang sewa ( lease
receivable )dan bukan aset sewaan. Piutang sewa adalah nilai sekarang dari
pembayaran sewa minimum ditambah nilai sekarang dari nilai residu yang tidak
dijamin. Ingat bahwa "pembayaran sewa minimum" meliputi :
(1) pembayaran sewa (tidak termasuk biaya pelaksana),
(2) opsi tawar-menawar pembelian (jika ada),
(3) Nilai residu yang terjamin (jika ada), dan
(4) Penalti karena gagal memperbarui (jika ada).
Dengan demikian, lessor mencatat nilai sisa, baik dijamin maupun tidak. Juga ingat
bahwa jika lessor membayar biaya eksekutori, maka lessor harus mengurangi
pembayaran sewa sebesarjumlah itu dalam menghitung pembayaran sewa minimum.
 Contoh Perhitungan Biaya sewa

Dimisalkan CNH, dengan menggunakan data berikut menggambarkan perlakuan akuntansi

untuk sewa pembiayaan langsung, transaksinya yaitu :
1. Jangka waktu sewa adalah lima tahun mulai tanggal 1 Januari 2015, tidak dapat dibatalkan,
danmembutuhkan pembayaran sewa yang sama sebesar $ 25.981,62 di awal setiap tahun.
Pembayarantermasuk $ 2.000 dari biaya eksekutori (pajak properti).
2. Peralatan (front-end loader) memiliki biaya $ 100.000 untuk CNH, nilai wajar di
dimulainya sewa $ 100.000, perkiraan umur ekonomi lima tahun, dan no
nilai sisa.
3. CNH tidak mengeluarkan biaya langsung awal dalam negosiasi dan penutupan transaksi sewa.
4. Sewa tidak berisi opsi pembaruan. Peralatan tersebut akan dikembalikan ke CNH pada saat
penghentian sewa.
5. CNH menetapkan pembayaran sewa tahunan untuk memastikan tingkat pengembalian 10
persen(tingkat implisit) atas investasinya
 Contoh Perhitungan Biaya sewa

Seperti yang ditunjukkan dalam analisis sebelumnya, sewa memenuhi kriteria klasifikasi
sebagaisewa pembiayaan langsung karena dua alasan: (1) masa sewa sama dengan perkiraan
umur ekonomis peralatan, dan (2) nilai sekarang dari pembayaran sewa minimum sama dengan
nilai wajar peralatan. Ini bukan sewa tipe penjualan karena tidak ada perbedaan
antara nilai wajar ($ 100.000) pemuat dan biaya CNH ($ 100.000).

Nilai wajar peralatan yang disewakan $ 100,000.00

Dikurangi: Nilai sekarang dari nilai sisa residu –0–
Jumlah yang harus dipulihkan oleh lessor melalui pembayaran sewa $ 100,000.00
Lima pembayaran sewa awal tahun untuk menghasilkan pengembalian 10%
($ 100.000 4 4.16986) $23.981,62
 Contoh Perhitungan Biaya sewa

Piutang sewa adalah nilai sekarang dari pembayaran sewa minimum (tidak termasuk
biaya pelaksana yang merupakan pajak properti sebesar $2.000 ). Dihitung sebagai berikut :
Piutang sewa = ($ 25.981,62 -$ 2.000) x Nilai sekarang dari anuitas jatuh tempo dari
1 selama 5 periode pada suku bunga 10%
=$ 23.981,62 x 4.16986
=$ 100.000

CNH mencatat sewa aset dan piutang yang dihasilkan pada tanggal 1 Januari 2015
(dimulainya sewa), sebagai berikut.
Piutang Sewa 100.000
Peralatan 100.000
Perusahaan sering melaporkan piutang sewa dalam laporan posisi keuangansebagai
"Investasibersih dalam sewa pembiayaan". Perusahaan mengklasifikasikannya sebagai
lancar atau tidaklancar, bergantung pada kapan mereka memulihkan investasi neto.
Dalam catatan atas laporan piutang sewa adalah dilaporkan pada jumlah kotornya
(pembayaran sewa minimum ditambah nilai sisa yang tidak dijamin). Selain itu, lessor
juga melaporkan total bunga diterima di muka terkait dengan sewa. Akibatnya,
beberapa lessor mencatat piutang sewa secara bruto dan mencatat bunga diterima di
muka secara terpisah Akun. Dilustrasikan pendekatan bersih di sini karena konsisten
dengan akuntansi untuk penyewa.
CNH mengganti investasinya (pemuat front-end yang disewakan, biaya $ 100.000)
dengan piutang sewa. Dengan cara yang mirip dengan perlakuan Ivanhoe terhadap
minat, CNH menerapkan metode bunga efektif dan mengakui pendapatan bunga
sebagai fungsi sewa saldo piutang, seperti berikut :
Daftar Amortisasi sewa bagi Lessor- Dasar Anuitas Jatuh Tempo
Pada tanggal 1 Januari 2012, CNH mencatat penerimaan pembayaran
sewa tahun pertama sebagai berikut.
Kas 25.981,62
Piutang Sewa 23.981,62
Beban Pajak Properti / Hutang Pajak Properti 2.000,00

Pada tanggal 31 Desember 2015, CNH mengakui pendapatan bunga yang

diperoleh selama tahun Pertama dengan mencatat jurnal sebagai berikut.
Piutang Bunga 7.601,84
Pendapatan Bunga-sewa 7.601,84
 Pelaporan Transaksi Sewa oleh Lessor

Pada tanggal 31 Desember 2012, CNH melaporkan piutang sewa dalam laporan
keuangannya posisi antara aset lancar atau aset tidak lancar, atau keduanya. Ini
mengklasifikasikan bagian yang jatuh tempo dalam satu tahun atau siklus operasi, mana
yang lebih lama, sebagai aset lancar, danberistirahat dengan aset tidak lancar.
Berikut menunjukkan bagian aset yang berkaitan dengan transaksi sewa di 31 Desember
2012.
Aset tidak lancar (investasi)
Piutang sewa ($ 76.018,38 - $ 16.379,78) $ 59.638,60

Aset lancar
Piutang bunga $ 7.601,84
Piutang sewa 16.379,78
 Jurnal Pembayaran sewa

Berikut jurnal untuk mencatat penerimaan pembayaran sewa tahun kedua dan pengakuan
bungayang diperoleh.
1 Januari 2013
Kas 25.981,62
Piutang Sewa 16.379,78
Piutang Bunga 7.601,84
Beban Pajak Properti / Hutang Pajak Properti 2.000,00

31 Desember 2013
Piutang Bunga 5.963,86
Pendapatan Bunga-sewa 5.963,86
Jurnal sampai tahun 2016 mengikuti pola yang sama kecuali CNH mencatat
nomasuk pada 2016 (tahun terakhir) untuk pendapatan bunga. Karena
perusahaan mengumpulkasepenuhnyapiutang pada 1 Januari 2016, tidak ada
saldo (investasi) yang beredar selama 2016.CHN tidak mencatat adanya
penyusutan. Jika Ivanhoe membeli loader seharga $ 5.000 setelah masa sewa
berakhir, CNH mengakuidisposisi peralatan sebagai berikut.

Kas 5.000
Keuntungan atas penjualan Peralatan yang disewakan 5.000
 Metode Operasi (Lessor)

Berdasarkan metode operasi, lessor mencatat setiap tanda terima sewa sebagai
pendapatan sewa. Itumendepresiasi aset sewaan dengan cara normal, dengan biaya
penyusutan sebesar periode yang cocok dengan pendapatan sewa. Jumlah pendapatan
yang diakuisetiap periode akuntansiadalah jumlah tingkat (dasar garis lurus) terlepas
dari sewa ketentuan, kecuali dasar sistematis dan rasional lain yang lebih baik
mewakili pola waktu di mana lessor memperoleh manfaat dariaset yang disewakan.
Selain biaya penyusutan, lessor membebankan biaya pemeliharaan danbiaya layanan
lain yang dilakukan berdasarkan ketentuan sewa yang terkait periode akuntansi saat
ini. Lessor mengamortisasi setiap biaya selama umur leasing dibayarkan kepada pihak
ketiga independen, seperti biaya penilaian, biaya finder, dan biaya kredit pemeriksaan,
biasanya secara garis lurus.
 Metode Operasi (Lessor)

Untuk menggambarkan metode operasi, asumsikan bahwa sewa pembiayaan

langsung diilustrasikan di bagian sebelumnya tidak memenuhi syarat sebagai
sewa pembiayaan.Oleh karena itu, CNH menyumbang itu sebagai sewa
operasi. Ini mencatat tanda terima sewa tunai sebagai berikut.
Kas 25.981,62
Pendapatan Sewa 25.981,62

CNH mencatat depresiasi sebagai berikut (dengan asumsi metodegaris lurus,

dasar biaya$100.000, danumurekonomikselamalima tahun).
Beban Penyusutan- sewa pembiyaan 20.000
Akumulasi Penyusutan — sewa pembiayaan 20.000
 Metode Operasi (Lessor)

Jika CNH membayar pajak properti, asuransi, pemeliharaan, dan biaya

operasional lainnya selama tahun berjalan, CNH mencatatnya sebagai
biaya yang dibebankan terhadap pendapatan sewa kotor.
Jika CNH memiliki aset pabrik yang digunakannya selain aset yang
disewakan kepada orang lain, perusahaan secara terpisah
mengklasifikasikan peralatan yang disewakan dan menyertai
akumulasipenyusutan sebagai Peralatan yang Disewakan kepada Orang
Lain atau Investasi dalam Properti yang Disewakan. Jika jumlahnya
signifikan atau dalam hal aktivitas, CNH memisahkan pendapatan sewa
dan biaya yang menyertainya dalam laporan laba rugi dari pendapatan
penjualan dan harga pokok penjualan.
 Masalah Akuntansi Khusus

Fitur pengaturan sewa yang menyebabkan masalah akuntansi yang

unik adalah sebagai berikut:
1. Nilai residu
2. Sewa tipe penjualan (lessor)
3. Opsi tawar-menawar pembelian
4. Biaya langsung awal
5. Klarifikasi lancar versus tidak lancar
6. Pengungkapan
 Nilai Residu

 
Nilai residu (residual value) adalah estimasi nilai wajar aset
sewaan pada akhir masa sewa.Sering kali, terdapat nilai residu yang
signifikan pada akhir masa sewa, terutama ketika umur ekonomi aset
sewaan melebihi masa sewa. Jika hak atas aset tidak dialihkan secara
otomatis kepada lessee (kriteria 1) dan opsi tawar-menawar pembelian
tidak ada (kriteria 2), lessee akan mengembalikan ha katas fisik atas
aset kepada lessor pada akhir masa sewa.
 Pembayaran Sewa

  Nilai residu yang dijamin lebih memiliki kepastian realisasi daripada nilai residu
yang tidak dijamin. Akibatnya lessor dapat menyesuaikan pembayaran sewa karena
adanya peningkatan kepastian pemulihan aset. Setelah lessor menetapkan
pembayaran, maka kemudian tidak ada bedanya dari sudut pandang akuntansi
apakah nilai residu dijamin atau tidak dijamin. Investasi neto yang dicatat lessor
(setelah pembayaran ditetapkan) akan sama.

Misalnya, diasumsikan data yang sama seperti pada contoh CNH/Ivanhoe

kecuali bahwa CNH mengestimasikan nilai residu sebesar $5.000 pada akhir
sewa 5 tahun. Selain itu, CNH mengamsusikan imbal hasil atas investasi (ROI)
sebesar 10%, apakah nilai residu tersebut dijamin atau tidak dijamin. CNH akan
menghitung jumlah pembayaran sewa sebagai berikut:
 PERHITUNGAN PEMBIAYAAN SEWA CNH (ROI 10%)
Nilai Residu Dijamin Atau Tidak Dijamin
Dasar Anuitas Jatuh Tempo, Termasuk Nilai Residu
 
Nilai wajar sewaan aset ke lessor $100.000,00
Dikurangi : Nilai sekarang dari nilai residu ($5.000 x 0,62092) 3.104,60
Jumlah yang akan dipulihkan oleh lessor melalui pembayaran Sewa $96.895,40
Lima kali pembayaran berkala (%96.895,40 : 4,16986) $23.237,09
 Akuntansi Lessee untuk Nilai Residu

Nilai residu yang dijamin (Akuntansi Lessee). Nilai residu yang dijamin memengaruhi
perhitungan pembayaran sewa minimum oleh lessee. Oleh karena itu, nilai residu
tersebut juga memengaruhi jumlah yang dikapitalisasi sebagai aset sewaan dan
kewajiban sewa. Akibatnya, nilai residu yang dijamin adalah pembayaran sewa
tambahan bahwa lessee akan membayar dalam bentuk property atau kas atau
keduanya, pada akhir masa sewa. Perhitungan jumlah kapitalisasi Lessee – nilai residu
yang dijamin
Dengan menggunakan pembayaran sewa seperti yang dihitung oleh Lessor dalam
contoh sebelumnya, pembayaran sewa minimum adalah $121.185,45 ([$23.237,09 x 5]
+ $5.000) menunjukkan nilai sekarang pembayaran sewa minimum yang dikapitalisasi
(tidk termasauk biaya pelaksana) untuk Ivanhoe Mining, adalah sebagai berikut:
 JUMLAH YANG DIKAPITALISASI OLEH IVANHOE (SUKU BUNGAN 10%)
Dasar Anuitas Jatuh Tempo, Termasuk nilai Residu yang Dijamin
 
Nilai sekarang lima pembayaran sewa tahunan
($23.237,09 x 4,16986) $96.895,40
Nilai sekarang nilai residu yang dijamin sebesar $5.000
Jatuh tempo lima tahun setelah tanggal awal sewa: ($5.000 x 0,62092) 3.104,60
Jumlah yang dikapitalisasi lessee $100.000,00
Nilai residu yang tidak dijamin (Akuntansi Lessee). Dari sudut pandang
lessee, ini juga sama dengan tidak ada nilai residu dalam hal
pengaruhnyaterhadap metode bagi lessee untuk menghitung pembayaran
sewa minimum dan kapitalisasi aset sewaan dan liabilitas sewa.
Contoh, diasumsikan fakta yang sama seperti contoh sebelumnya, kecuali
bahwa nilai residu sebesar $5.000 yang tidak dijamin. Jumlah
pembayaran sewa tahunan akan sama, yaitu $23.237,09. Apakah nilai
residu dijamin atau tidak dijamin. CNH tetep akan memulihkan jumlah
yang sama melalui penyewaan, yaitu $96.895,40. pembayaran sewa
minimum adalah $116.185,45 ($23.237,09 x 5). Ivanhoe akan
mengapitalisasi jumlah yang ditunjukkan, sebagai berikut:
 JUMLAH YANG DIKAPITALISAI IVANHOE (SUKU BUNGA 10%)
Dasar Anuitas Jatuh Tempo, Termasuk Nilai Residu Yang Tidak Dijamin
 
Nilai sekarang 5 pembayaran sewa tahunan sebesar $23.237,09 x 4,16986) $96.895,40
Nilai residu yang tidak dijamin sebesar $5.000 (tidak dikapitalisasi oleh lessee) -0-
 Jumlah yang dikapitalisasi Lessee $96.895,40
 
 Akuntansi Lessor untuk Nilai Residu

Seperti yang ditunjukkan sebelumnya, lessor akan memulihkan

investasi neto yang sama untuk nilai residu yang dijamin ataupun tidak
dijamin. Artinya, lessor menggunakan asumsi bahwa ia akan
merealisasi nilai residu pada akhir masa sewa baik dijamin maupun
tidak dijamin . Pembayaran sewa yang disyaratkan agar perusahaan
dapat memperoleh imbal hasil atas investasi tertentu adalah sama.
Jurnal perbandingan untuk nilai residu yang dijamin dan tidak dijamin,
perusahaan lessee
 Sewa Jenis Penjualan (Lessor)

Perbedaan utama antara sewa pembiayaan langsung dan sewa

tipe penjualan (sales-type lease) adalah keuntungan (atau kerugian)
bruto pabrikan atau dealer.
Jurnal untuk nilai Residu yang dijamin atau tidak dijamin. Perusahaan Lessor
Jurnal perbandingan untuk nilai residu yang dijamin dan tidak dijamin,
perusahaan lessee
 Sewa Jenis Penjualan

Dalam sewa tipe penjualan, lessor mencatat harga penjualan aset, beban produk penjualan
dan pengurangan persediaan terkait, dan piutang sewa.Yang diperlukan untuk mencatat sewa
tipe penjualan adalah sebagai berikut.

ISTILAH SEWA TIPE PENJUALAN

PIUTANG SEWA (juga disebut sebagai INVESTASI NETO). nilai sekarang dari pembayaran sewa
minimum ditambah nilai sekarang dari nilai residu, yang dijamin atau tidak dijamin. Oleh karena itu,
piutang sewa mencakup nilai sekarang dari nilai residu, yang dijamin atau tidak dijamin.

HARGA PENJUALAN ASET. Nilai sekarang dari pembayaran sewa minimum.

BEBAN POKOK PENJUALAN. Biaya aset kepada lessor, dikurang nilai sekarang dari nilai residu yang
tidak dijamin.
 Opsi Tawar-Menawar Pembelian (Lessee)

Opsi tawar-menawar pembelian memungkinkan lessee untuk membeli aset sewaan dengan harga masa depan yang
secara substansial lebih rendah dari nilai wajar masa depan yang diharapkan dari aset sewaan tersebut. Harga sangat
menguntungkan pada awal sewa, yang menyebabkan opsi pelaksanaan di masa depan cukup meyakinkan. Jika
terdapat opsi tawar-menawar pembelian, maka lessee harus meningkatkan nilai sekarang dari pembayaran sewa
minimum dengan nilai sekarang dari harga opsi.
 
Opsi tawar-menawar pembelian memengaruhi akuntansi sewa pada dasarnya sama dengan perlakuan nilai residu
yang dijamin. Dengan kata lain nilai residu yang dijamin, lessee harus membayar nilai residu pada akhir sewa.
Demikian pula, opsi tawar-menawar pembelian pasti akan dibayar oleh lessee. Oleh karena itu, perhitungan, daftar
amortisasi, dan jurnal yang akan disiapkan untuk opsi tawar-menawar pembeli sebesar $5.000 ini identik dengan
yang ditampilkan untuk nilai residu yang dijamin sebesar $5.000.
 
Satu-satunya perbedaan antara perlakukan akuntansi untuk opsi tawar-menawar pembelian dan nilai residu yang
dijamin (asumsi jumlah dan situasi yang persis sama) adalah dalam perhitungan penyusutan tahunan.dalam kasus
nilai residu yang dijamin, Ivanhoe menyusutkan aset selama masa sewa ; dalam kasus opsi tawar-menawar
pembelian, Ivanhoe umur ekonomik aset.
 Biaya Langsung Awal (Lessor)

Akuntansi untuk biaya langsung awal tergantung awal tergantung pada jenis
sewa:
Untuk sewa operasi, lessor harus menunda biaya langsung awal dan
mengalokasikannya selama masa sewa sesuai dengan pengakuan
pendapatan sewa.
Untuk sewa tipe penjualan, lessor membebankan biaya langsung awal dalam
periode berjalan dimana ia mengakui keuntungan atas penjualan.
Untuk sewa pembiayaan langsung, lessor menambahkan biaya langsung
awal pada investasi sewa neto dan mengamortisasinya selama masa sewa
sebagai penyesuaian hasil.
 Lancar Versus Tidak Lancar

Apa yang akan terjadi jika situasinya adalah anuitas biasa dan bukan anuitas jatuh tempo?
Misalnya, asumsikan bahwa sewa akan jatuh tempo pada akhir tahun (31 Desember) dan bukan awal
tahun (1 Januari). Liabilitas sewa harus di klasifikasikan ke dalam jumlah lancar dan tidak lancar. Namun,
IFRS tidak menunjukkan bagaimana mengukur jumlah lancar dan tidak lancar metode umun untuk
mengukur bagian liabilitas jangka pendek dalam sewa anuitas biasa adalah metode perubahan nilai
sekarang, asumsikan situasi anitas biasa dengan fakta yang sama seperti pada kasus CNH/Ivanhoe, tidak
termasuk biaya pelaksana sebesar $2.000. Oleh karena Ivanhoe membayar sewa pada akhir periode dan
bukan pada awal, CNH menetapkan kelima sewa sebesar $26.379,73; pada suku bunga efektif 10%.
Jadi, dalam situasi jatuh tempo dan anuitas biasa melaporkan pengurangan nilai pokok pada periode
berikutnya sebagai liabilitas jangka pendek/aset lancar. Dalam situasi anuitas jatuh tempo, CNH masih
harus membayar bunga selama tahun berjalan, tetapi tidak dibayar sampai periode berikutnya.Akibatnya,
aset lancar yang ditimbulkan dari pengurangan piutang dan bunga yang diperoleh pada pada periode
sebelumnya.
Dalam situasi anuitas biasa, bunga yang masih harus dibayar selama periode berjalan juga dibayar
pada periode yang sama. Akibatnya, lessor menyajikan hanya pengurangan pokok pinjaman pada periode
berikutnya sebagai aset lancar.
 Pengungkapan Data Sewa

Selain jumlah yang dilaporkan dalam laporan keunagan yang terkait dengan aset dan liabilitas sewa, IASB
mensyaratkan lessee dan lessor untuk menggungkapkan informasi tertentu tentang sewa.Persyarata ini bervariasi
berdasarkna pada jenis sewa (pembiayaan atau operasi) dan apakah pembuat laporan keuangan adalah lessee atau lessor.
Persyaratan pengungkapan menyediakan informasi bagi investor sebagai berikut:
Bagi Lessee:
• Penjelasan umum isi pengaturan sewa yang material
• Rekonsiliasi antara total pembayaran sewa minimum masa depan pada akhir periode pelaporan dan nilai sekarangnya.
• Total pembayaran sewa minimum masa depan pada akhir periode pelaporan, dan nilai sekarangnya untuk setiap periode
berikut: (1) tidak lebih dari 1 tahun, (2) lebih dari 1 tahun dan tidak lebih dari 5 tahun, (3) lebih dari 5 tahun.
 Bagi Lessor:
 Penjelasan umum isi pengaturan sewa yang material
 Rekonsiliasi antara infestasi bruto dalam sewa dan nilai sekarang piutang pembayaran sewa minimum pada akhir
periode pelaporan
 Pendapatan keuangan yang belum diterima
 Investasi bruto dalam sewa dan nilai sekarang piutang pembayaran sewa minimum pada akhir periode pelaporan untuk
setiap periode berikut: (1) tidak lebih dari satu tahun (2) lebih dari 1 tahun dan tidak lebih dari 5 tahun, (3) lebih dari 5
tahun.
Akuntansi Sewa – Masalah Belum Terselesaikan

  Akuntansi sewa rentan terhadap penyalahgunaan.Perusahaan melakukan usaha keras untuk menhhindari IFRS
dalam bidang ini.Dampak praktiknya, keinginan yang kuat dari lessee untuk menolak kapitalisasi telah
membuat sebagian aturan akuntansi untuk mengapitalisasi sewa tidak efektif. Lessee juga menolak kapitalisasi
sewa karena pembebanan yang dilakukan di tahun-tahun awal masa sewa akan lebih tinggi dengan metode
sewa pembiayaan dibandingkan dengan metode operasi, dan sering kali tanpa menimbulkan manfaat pajak.
 
Untuk menghindari kapitalisasi aset sewaan, perusahaan mendesain, menulis, dan menafsirkan perjanjian
sewa untuk mencegah terenuhinya salah satu dari 4 kriteria sewa pembiayaan.Perusahaan dapat dengan
mudah merancang perjanjian sewa sedemikian rupa, dengan memenuhi spesifikasi sebagai berikut:
1) Memastikan bahwa sewa tidak menentukan pengalihan ha katas properti kepada lessee.
2) Tidak menentukan opsi tawar-menawar pembelian
3) Menetapkan masa sewa dibawah perkiraan umur ekonomik aset sewaan sehingga uji umur ekonomik tidak
terpenuhi.
4) Mengatur nilai sekarang pembayaran nilai sekarang pembayaran sewa minimum kurang dari nilai wajar
aset sewaan.
 Pengungkapan Sewa oleh Lessee

.
  Tantangan sesungguhnya terletak pada mendiskualifikasi sewa sebagai sewa
pembiayaan kepada lessee, dan pada saat membuat sewa yang sama tetap memenuhi
syarat sebagai sewa pembiayaan (penjualan tau pembiayaan) kepada lessor. Tidak
seperti lessee, lessor mencoba untuk menghindari pengaturan sewa diklafikasikan
sebagai sewa operasi.
Menghindari tiga kriteria pertama relatif sederhana, tetapi diperlukan sedikit
kecerdikan untuk menghindari uji pemulihan investasi untuk lessee sementara
memenuhi uji tersebut bagi lessor. Ada dua faktor dalam upaya ini yaitu,
(1)penggunaan suku bunga pinjaman inkremental oleh lessee jika suku bunga tersebut
lebih tinggi daripada suku bunga implisit lessor, dengan membuat informasi tentang
suku bunga implisit tidak tersedia bagi lessee, dan (2) jaminan atas nilai residu.
Pengungkapan sewa oleh Lessor
Penggunaan suku bunga yang lebih tinggi oleh lessee mungkin adalah pilihan yang
lebih populer.Lessee memilikipengetahuan tentang nilai wajar aset dan
pembayaran sewanya.Namun, mereka umumnya tidak mengetahui estimasi nilai
residu oleh lessor.
Nilai residu menjamin perangkat unik lainnya, tetapi populer yang digunakan oleh
lessee dan lessor.Jaminan nilai residu telah melahirkan banyak perusahan yang
prinsip utamanya, atau bahkan satu-satunya, yang berfungsi untuk menjamin nilai
residu aset sewaan.
Oleh karena pembayaran sewa minimum termasuk nilai residu yang dijamin
untuk lessor, ini memenuhi uji pemulihan investasi.Sewa ini merupakan sewa
non-operasi bagi lessor.Akan tetapi karena ada pihak ketiga yang menjamin nilai
residu, maka pembayaran sewa minimum dari lessee tidak termasuk jaminannya.
 Akuntansi Sewa

Terima Kasih