13.1.

PENGERTIAN LEASING/SEWA GUNA USAHA

Pengertian leasing /sewa usaha secara umum

adalah perjanjian antara  lessor (perusahaan leasing) dengan lessee (nasabah) dimana pihak
lessor menyediakan barang  degan hak penggunaan oleh lessee sebagai imbalan pembayaran
sewa untuk jangka waktu tertentu.

Sedangkan pengertian sewa guna usaha sesuai keputusan  Menteri Keuangan No.
1169/KMK.01/1991 adalah “kegiatan pembiayaan dalam bentuk penyedian barang modal, baik
secara sewa guna usaha dengan hak opsi (finance lease) maupun sewa guna usaha tanpa hak
oposi (operating lease) untuk digunakan oleh lessee selama jangka waktu tertentu  berdasarkan
pembayaran secara berkala.  Selanjutnya yang dimaksud dengan finance lease adalah : kegiatan
sewa guna usaha dimana lessee pada akhir masa kontrak mempunyai hak opsi untuk membeli
objek sewa  guna usaha berdasarkan nilai sisa yang disepakati, sebaliknya operating lease tidak
mempunyai hak opsi untuk membeli objek sewa guna usaha.

KEUNGGULAN LEASING

Walaupun leasing memiliki kekurangan, tetapi pertumbuhan pengaplikasiannya

menunjukkan bahwa lease sering kali memiliki keunggulan tambahan terhadap kepemilikan
properti. Beberapa keunggulan yang umumnya dinikmati lessee adalah sebagai berikut:

1. Pembiayaan 100% dengan suku bunga tetap. Lease sering ditandatangani tanpa
membutuhkan uang muka dari lessee, yang membantu menghemat dana kas yang terbatas,
khususnya sangat diinginkan oleh perusahaan baru dan sedang berkembang. Selain itu,
pembayaran lease juga sering bersifat tetap sehingga melindungi lessee dari inflasi dan
meningkatnya cost uang (cost of money).

2. Proteksi terhadap keusangan. Peralatan yang di-lease dapat mengurangi risiko

keusangan bagi lessee, dan dalam banyak kasus, dapat memindahkan risiko nilai residu kepada
lessor.

3. Fleksibilitas. Perjanjian lease memiliki lebih sedikit batasan-batasan bila dibandingkan

dengan perjanjian utang lainnya. Lessor yang inovatif mampu membuat perjanjian lease
disesuaikan dengan kebutuhan khusus lessee. Misalnya, pembayaran sewa dapat diatur untuk
memenuhi waktu pendapatan kas yang dihasilkan oleh peralatan yang di-lease sehingga
pembayaran dapat dilakukan pada saat peralatan tersebut mulai produktif.

4. Pembiayaan yang lebih murah. Beberapa perusahaan menyadari bahwa pembiayaan

dengan lease ternyata jauh lebih murah daripada jenis pembiayaan lainnya.

5. Pembiayaan di luar neraca (off-balance-sheet financing). Beberapa lease tidak

mengakibatkan bertambahnya kemampuan perusahaan untuk melakukan pinjaman. Pembiayaan
di luar neraca semacam itu penting bagi perusahaan tertentu.

SIFAT KONSEPTUAL LEASE

Secara singkat, FASB setuju dengan pendekatan kapitalisasi apabila lease serupa dengan
pembelian seluruh cicilan, dengan menyatakan bahwa lease yang secara substansial
memindahkan seluruh manfaat dan risiko dari kepemilikan properti harus dikapitalisasi.
Pemindahan kepemilikan dianggap terjadi hanya jika lease tersebut tidak dapat dibatalkan.
Tidak dapat dibatalkan berarti bahwa kontrak lease bisa dibatalkan hanya bila terjadi suatu
hal yang bersifat kontinjensi atau ketentuan pembatalan dari penalty kontrak begitu tinggi
bagi lessee sehingga kemungkinan pembatalan terjadi sangat kecil. Hanya lease yang tidak
dapat dibatalkan yang perlu dikapitalisasi.

Dengan demikian, dapat diambil 3 kesimpulan.

1. Karakteristik yang menunjukkan bahwa secara substansial semua manfaat dan

risiko kepemilikan yang telah ditransfer harus diidentifikasi.
2. Karakteristik yang sama harus diterapkan secara konsisten kepada lessee dan
lessor.
3. Lease yang tidak mentransfer semua manfaat dan risiko secara substansial disebut
sebagai lease operasi. Kontrak lease ini tidak perlu dikapitalisasi, tetapi
diperlakukan sebagai pembayaran lease dan penerimaan lease

13.2. AKUNTANSI LEASING OLEH LESSEE

A. PENCATATAN LEASE

Jika lessee mengkapitalisasi lease maka lessee akan mencatat aktiva dan kewajiban yang
umumnya sama dengan nilai sekarang pembayaran sewa, lessor yang sudah memindahkan
secara substansial seluruh manfaat dan risiko kepemilikan, mengakui penjualan dengan
mengeluarkan aktiva dari neraca dan menggantikannya dengan piutang. Jurnal yang dibuat
oleh lessor dan lessee dengan asumsi peralatan di-lease dan dikapitalisasi adalah sebagai berikut:

Lessee Lessor

Peralatan yang di-lease RpXXX Piutang lease (bersih) RpXXX

Kewajiban lease RpXXX Peralatan RpXXX

Karena sudah mengkapitalisasi aktiva, lessee akan mencatat penyusutan. Lessor dan lessee
akan memperlakukan pembayaran lease sebagai pembayaran pokok dan bunga. Jika kontrak
lease tidak dikapitalisasi, tidak ada yang dicatat oleh lessee dan tidak ada aktiva yang
dikeluarkan dari pembukuan tersebut. Pada saat pembayaran lease dilakukan, lessee
mencatat beban sewa dan lessor mengakui pendapatan sewa.

Untuk lease yang dicatat sebagai Lease Modal (capital lease), lease harus dianggap tidak
dapat dibatalkan, dan memenuhi satu dari lebih empat kriteria berikut ini:

1. Lease mentransfer kepemilikan properti kepada lessee.

2. Lease memiliki opsi untuk membeli dengan harga khusus (bargain purchase
option).
3. Jangka waktu lease sama dengan atau lebih 75% dari estimasi umur ekonomis
aktiva yang di-lease.
 4. Nilai sekarang (present value) dan pembayaran lease minimum (tidak termasuk
biaya executory) sama dengan atau melebihi 90% dari nilai wajar properti yang di-
lease.

Lease yang tidak memenuhi salah satu kriteria di atas diklasifikasikan sebagai Lease
Operasi (operating lease).

KRITERIA KAPITALISASI

Keempat kriteria kapitalisasi yang berlaku untuk lease bersifat kontroversial dan sulit
diterapkan dalam praktik. Kriteria-kriteria tersebut akan dibahas berikut ini.

1. Pengujian Pengalihan Kepemilikan

Jika lease tersebut mengalihkan kepemilikan aktiva kepada lessee maka lease itu dianggap
sebagai lease modal. Kriteria ini tidak bersifat kontroversial dan mudah untuk diterapkan.

2. Pengujian Opsi untuk Pembelian dengan Harga Khusus (Bargain Purchase Option)

Opsi pembelian khusus adalah sebuah provisi yang memungkinkan lessee untuk membeli
properti yang di-lease dengan harga yang secara signifikan lebih rendah dibandingkan nilai
wajar properti yang diharapkan pada tanggal opsi itu dapat digunakan. Pada awal lease,
perbedaan antara harga opsi dengan nilai pasar wajar yang diharapkan harus cukup besar
sehingga realisasi dari opsi bisa dipastikan secara layak.

3. Pengujian Umur Ekonomis (Pengujian 75%)

Jika periode lease sama dengan atau melebihi 75% dari umur ekonomis aktiva, di mana
sebagian besar risiko dan imbalan atas pemilikan barang dialihkan ke lessee maka perlu
dilakukan kapitalisasi. Akan tetapi, penentuan jangka waktu atau masa lease dan umur ekonomis
aktiva dapat menimbulkan masalah.

4. Pengujian Pemulihan Investasi (Pengujian 90%)

Jika nilai sekarang (present value) dari pembayaran lease minimum (minimum lease
payments) sama dengan atau melebihi 90% dari nilai pasar wajar aktiva maka aktiva yang
di-lease harus dikapitalisasi. Dasar pemikiran untuk pengujian ini bahwa jika nilai sekarang
pembayaran lease minimum tidak berbeda banyak dengan harga pasar aktiva maka secara
efektif aktiva tersebut dapat dibeli.

AKTIVA DAN KEWAJIBAN YANG DIPERLAKUKAN SECARA BERBEDA

Dalam transaksi lease modal, lessee menggunakan lease sebagai sumber pembiayaan. Lessor
membiayai transaksi (menyediakan modal investasi) melalui aktiva yang di-lease, dan
lessee melakukan pembayaran sewa, yang sebenarnya merupakan pembayaran cicilan. Oleh
karena itu, selama umur properti yang di-lease, pembayaran sewa kepada lessor mencakup
pembayaran pokok ditambah bunga.
1. Pencatatan Aktiva dan Kewajiban

Dalam metode lease modal, lessee memperlakukan transaksi lease seolah-olah aktiva telah
dibeli dalam transaksi pembiayaan di mana aktiva diperoleh dan kewajiban diakui. Oleh
karena itu, lessee mencatat lease modal sebagai aktiva dan kewajiban pada nilai terendah
antara (a) nilai sekarang (present value) dari pembayaran lease minimum (tidak termasuk
cost executory) atau (b) nilai pasar wajar aktiva yang di-lease pada awal lease. Dasar
pemikiran untuk pendekatan ini bahwa aktiva yang di-lease tidak boleh dicatat lebih tinggi dari
nilai pasar wajarnya.

2. Periode Penyusutan

Salah satu aspek yang menyulitkan akuntansi untuk penyusutan aktiva yang di-lease yang
dikapitalisasi berhubungan dengan periode penyusutan. Jika perjanjian lease mengalihkan
kepemilikan aktiva kepada lessee (Kriteria 1) atau mencakup opsi pembelian dengan harga
khusus (Kriteria 2) maka aktiva yang di-lease dengan cara yang konsisten melalui
kebijakan penyusutan norma lessee atas aktiva yang dimilikinya, dengan menggunakan umur
ekonomis aktiva. Sebaliknya, jika lease tidak mengalihkan kepemilikan atau tidak mencakup
opsi pembelian dengan harga khusus maka aktiva disusutkan selama masa lease.

3. Metode Bunga Efektif

Selama jangka waktu lease, metode bunga efektif digunakan untuk mengalokasikan setiap
pembayaran lease antara pokok dan bunga. Metode ini menghasilkan beban bunga
periodik yang sama dengan persentase konstan dari nilai tercatat kewajiban lease. Tingkat
diskonto yang digunakan oleh lessee untuk menentukan nilai sekarang dari pembayaran
lease minimum harus digunakan oleh lessee ketika mengaplikasikan metode bunga efektif pada
lease modal.

4. Konsep Penyusutan

Walaupun jumlah yang awalnya dikapitalisasi sebagai aktiva dan dicatat sebagai kewajiban
telah dihitung pada nilai sekarang yang sama, tetapi penyusutan aktiva dan pengurangan
kewajiban adalah 2 proses akuntansi yang independen selama jangka waktu lease. Lessee
harus menyusutkan aktiva yang di-lease dengan menggunakan metode penyusutan konvensional;
garis lurus, jumlah angka tahun, saldo menurun, unit produksi, dan lainnya.

14.1. AKUNTANSI LEASING OLEH LESSOR

A. KEUNGGULAN LEASING BAGI LESSOR

Keunggulan leasing bagi lessor adalah :

sebagai berikut.

1. Pendapatan bunga. Leasing adalah salah satu bentuk pembiayaan. Oleh karena itu, lembaga
keuangan dan perusahaan leasing menganggap leasing sangat menarik karena menyediakan
marjin bunga yang kompetitif
2. Insentif Pajak. Dalam banyak kasus, perusahaan yang me-lease tidak dapat
menggunakan manfaat pajak, tetapi leasing memberikan mereka peluang untuk
mengalihkan manfaat pajak semacam itu kepada pihak lain (lessee) berupa pengembalian
atas tarif sewa yang lebih rendah dari aktiva yang di-lease.

3. Nilai Residu yang Tinggi. Keunggulan lain bagi lessor adalah pengembalian properti
pada akhir masa lease. Nilai residu dapat menghasilkan laba yang sangat besar.

Dari sudut pandang lessor, semua lease dapat diklasifikasikan untuk tujuan akuntansi
sebagai berikut :

1. Lease operasi.

2. Lease pembiayaan langsung.

3. Lease jenis penjualan.

METODE PEMBIAYAAN LANGSUNG (DIRECT FINANCING LEASE) – OLEH LESSOR

Pada hakikatnya, lease merupakan pembiayaan atau pembelian aktiva oleh lessee yang
mengharuskan lessor mengganti aktiva yang di-lease dengan “piutang pembayaran lease”.
Informasi yang dibutuhkan untuk mencatat lease pembiayaan langsung (direct financing
lease) ditunjukkan pada pembahasan berikut.

Perhitungan investasi kotor (piutang pembayaran lease) sering membi-ngungkan karena

ketidakpastian mengenai bagaimana memperhitungkan nilai residu. Ingat, bahwa pembayaran
lease minimum mencakup hal-hal berikut ini.

1. Pembayaran lease (tidak termasuk cost executory)

2. Opsi pembelian dengan harga khusus (jika ada)

3. Nilai residu yang dijamin (jika ada)

4. Denda atau penalty atas kegagalan untuk memperbarui (jika ada)

14.2. PENYAJIAN DAN ANALISIS TRANSAKSI LEASING

Klasifikasi Leasing dapat di bedakan menjadi dua, yaitu berikut :

1. Operating Lease
 Pada operating lease, lessor membeli barang dan kemudian menyewakan kepada lessee
untuk jangka waktu tertentu. Dalam prakteknya, lessee membayar rental yang besarnya
secara keseluruhan tidak meliputi harga barang serta biaya yang telah dikeluarkan oleh
lessor.Di dalam menentukan besarnya pembayaran lease, lessor tidak memperhitungkan
biaya-biaya tersebut karena setelah masa lease berakhir diharapkan harga barang tersebut
masih cukup tinggi. Di sini jelas tidak ditentukan adanya nilai sisa serta hak opsi bagi lessee.

2. Capital Lease

Perusahaan leasing pada jenis ini berlaku sebagai suatu Lembaga Keuangan. Lessee yang
akan membutuhkan suatu barang modal menentukan sendiri jenis serta spesifikasi dari
barang yang dibutuhkan. Lessee juga mengadakan negoisasi langsung dengan supplier
mengenai harga, syarat-syarat perawatan serta hal-hal lain yang berhubungan dengan
pengoperasian barang tersebut.Lessor akan mengeluarkan dananya untuk membayar barang
tersebut kepada supplier dan kemudian barang tersebut diserahkan kepada lessee. Sebagai
imbalan atas jasa penggunaan barang tersebut lessee akan membayar secara berkala kepada
lessor sejumlah uang yang berupa rental untuk jangka waktu tertentu yang telah disepakati
bersama.

Sementara untuk kriteria lease menurut Kieso, Weygandt dan Warfield, leasing
dikelompokkan sebagai lease modal, lease harus dianggap tidak dapat dibatalkan, dan
memenuhi satu atau lebih dari empat kriteria berikut ini :

a. Lease mentransfer kepemilikan properti kepada lessee.

b. Lease memiliki opsi untuk membeli dengan harga khusus (bargain purchase option).

c. Jangka wa ktu lease sama dengan atau lebih 75% dari estimasi umur ekonomi aktiva
yang dilease.

d. Nilai sekarang dari pembayaran lease minimum (tidak termasuk bagian yang mewakili
biaya-biaya pelaksanaan pada awal masa lease) sama dengan atau melebihi 90% dari
nilai wajar properti yang dilease.
Pencatatan Akuntansi untuk operating lease

Pembayaran sewa guna usaha selama tahun berjalan merupakan biaya sewa yang diakui dan
dicatat berdasarkan metode garis lurus selama masa sewa guna usaha, meskipun pembayaran
sewa guna usaha dilakukan dalam jumlah yang tidak sama setiap periode.[3]. Sebagai contoh
misalkan sewa guna usaha untuk peralatan adalah $40.000 setahun dengan dasar tahunan.
Ayat jurnal untuk mencatat pembayaran sewa tersebut adalah sebagai berikut [4].

* Beban sewa $40.000

Kas $40.000

Pencatatan Akuntansi untuk capital lease (finance lease)

Contoh penerapan metode capital lease adalah sebagai berikut: Lessor company dan Lessee
Company menandatangani sebuah perjanjian lease tertanggal 1 Januari 2000 yang
menetapkan bahwa Lessor Company menyewakan peralatan kepada Lessee Company dengan
ketentuan sebagai berikut :

1. Masa lease adalah lima tahun dan perjanjian tidak dapat dibatalkan dengan
mengharuskan pembayaran sewa sebesar Rp 25.981

2. Peralatan tersebut mempunyai nilai wajar sebesar Rp. 100.000 estimasi umur ekonomis
lima tahun dan tidak ada nilai residu

3. Lessee Company membayar semua biaya pelaksanaan langsung kepada pihak ketiga
kecuali pajak harta sebesar Rp 2000 per tahun yang termasuk dalam pembayaran tahunan
kepada lessor Lease tersebut tidak memuat hak opsi pembaharuan dan peralatan akan
kembali pada lessor company pada saat selesainya lease.

4. Tingkat bunga pinjaman tambahan (incremental borrowing rate) Lessee Company adalah
sebesar 11% tahun. Apabila tingkat bunga tidak diketahui maka tingkat bunga yang
digunakan harus ditentukan oleh lessee.
5. Lessee Company menyusutkan peralatan yang disewa dengan menggunakan metode garis
lurus.

6. Lessor Company menetapkan sewa tahunan untuk memperoleh tingkat hasil

pengembalian atas investasinya sebesar 10% per tahun, fakta ini diketahui oleh Lessee
Company.
7. Dalam hal adanya ketentuan lain yang dipersyaratkan oleh
Lessor

Company maka lessee harus menerapkannya.

Penyajiannya :
Pengujian atas klasifikasi lease berdasarkan perjanjian lease diatas
adalah:

Masa lease lima tahun, sama dengan estimasi umur ekonomis peralatan yang lamanya lima
tahun, memenuhi pengujian 75%. Nilai sekarang pembayaran lease minimum Rp 100.000
melebihi 90% dari nilai wajar harta (Rp 100.000)

Nilai yang dikapitalisasi : (25.981 – 2.000) x Nilai pembayaran sekarang anuitas selama 5
periode pada tingkat diskonto 10% :

Rp 25.981 x 4,16986 = Rp 100.000

Pencatatan akuntansi Capital Lease oleh Lessee Company

Jurnal untuk mencatat peralatan yang disewa guna usaha pada awal sewa guna usaha

Peralatan Sewa Guna Usaha Rp 100.000

Kewajiban Sewa Guna Usaha Rp 100.000

Bila terdapat hak opsi dalam bentuk simpanan jaminan atau kas untuk membeli peralatan
yang disewa pada akhir masalease adalah
 xx

Simpanan jaminan

Kas xx
Ayat jurnal untuk mencatat pembayaran lease pertama tanggal 1 Januari
2000 adalah

Beban pajak Rp 2.000

Kewajiban Sewa Guna Usaha Rp 23.981

Kas Rp 25.981
Tanggal 31 Desember 2000 jurnal untuk mencatat beban bunga adalah Beban Bunga Rp
7.602

Berikut disajikan skedul pembayaran sewa guna usaha Leesee Company selama lima
tahun dengan tingkat bunga 10%

Penurunan
Pembayaran Biaya Biaya Kewajiban
Tanggal kewajiban
lease tahunan pajak bunga lease
lease

1/1/2000 - - - - 100,000

1/1/2000 25,981 2,000 - 23,981 76,019

1/1/2001 25,981 2,000 7,602 16,379 59,640

1/1/2002 25,981 2,000 5,964 18,017 41,623

1/1/2003 25,981 2,000 4,162 19,819 21,801

1/1/2004 25,981 2,000 2,180 21,801 -

Jumlah 129,905 10,000 19,908 100,000 -

Ayat jurnal untuk mencatat pembayaran sewa guna usaha tangal 1 Januari
2001 adalah

Beban pajak Rp 2.000

Beban Bunga Rp 7.602

Kewajiban Sewa Guna Usaha Rp 16.379

Kas Rp 25.981
Ayat jurnal untuk mencatat penyusutan peralatan sewa guna usaha selama
lima tahun dengan metode garis lurus tanggal 31 Desember 2000 adalah

Beban penyusutan aktiva SGU Rp 20.000

Akm.penyusutan aktiva SGU Rp20.000

Ayat jurnal untuk mencatat berakhirnya masa lease apabila terdapat hak
opsi adalah:

Peralatan xx

Akm.Penyusutan Peralatan xx

Peralatan Sewa Guna Usaha xx

(Peralatan sewa guna usaha yang dibeli pada akhir masa sewa guna usaha harus dicatat oleh
perusahaan sebesar nilai buku)