Presentasi - Manajemen - Perawatan Gedung Untirta

Manajemen Perawatan
Bangunan Gedung dan Fasilitas

(Maintenance Building Contruction and Facilities Management)
Narasumber :
Presentator :
Tempat :
February 20, 2024 1

Materi Presentasi
Manajemen pemeliharaan bangunan gedung yaitu :

o Penjadwalan pemeliharaan bangunan Gedung
o Pemeliharaan dinding, plafond dan lain-lain
o Pemeliharaan hydrant dan AC
o Pemeliharaan system Mekanikal dan Elektrikal
o Pemeliharaan lift dan escalator
o Manajemen Visual 5S untuk pemeliharaan Bangunan gedung
o Manajemen K3 Gedung bertingkat
o Checklist Safety
o Keamanan dan keselamatan pada bangunan gedung
o Hazard and Identification Risk Assesment
February 20, 2024 2

Kegiatan pemeliharaan bangunan meliputi berbagai aspek yang bisa
dikategorikan dalam 4 kegiatan
• Pemeliharaan rutin harian

• Rectification ( perbaikan bangunan yang baru saja selesai )
• Replacement ( penggantian bagian yang berharga dari suatu
bangunan )
• Retrofitting ( melengkapi bangunan sesuai kemajuan teknologi )
• Secara sederhana, Pemeliharaan bangunan dapat diklarifikasikan
menjadi 2 macam yaitu : Pemeliharaan rutin dan Pemeliharaan
remedial / perbaikan.
February 20, 2024 3

Pemeliharaan Rutin
• Pemeliharaan rutin adalah pemeliharaan yang dilaksanakan dengan interval waktu

tertentu untuk mempertahankan gedung pada kondisi yang diinginkan / sesuai.
Contohnya pengecatan dinding luar gedung 2 tahunan, pengecatan interior 3 tahunan,
pembersihan dinding luar, dll. Namun jenis pekerjaan pemeliharaan rutin juga bias
berupa perbaikan atau penggantian komponen yang rusak. Kerusakan – kerusakan
tersebut bisa diakibatkan oleh proses secara alami (contoh : Kerapuhan, kusam) atau
proses pemakaian (contohnya : goresan,pecah dll).
• Pada pemeliharaan rutin sangat penting untuk menentukan siklus pemeliharaan.
Siklus pemeliharaan biasa ditentukan berdasarkan data fisik gedung dan equipment
yang cukup dalam bentuk dokumentasi, manual pemeliharaan ataupun catatan
pengalaman dalam pekerjaan pemeliharaan sebelumnya.
• Dalam suatu rencana program pemeliharaan, jika siklus kegiatannya sudah
ditentukan, maka jenis pekerjaan dan anggaran dapat segera dibuat.
February 20, 2024 4

Pemeliharaan remedial adalah pemeliharaan perbaikan yang dapat
diakibatkan oleh :
• Kegagalan teknis / manajemen
1. Kegagalan teknis / manajemen bisa terjadi pada tahap kontruksi maupun pada tahap pengoperasian
bangunan.
2. Pada tahap kontruksi contohnya adalah kecerobohan dalam pemasangan suatu komponen bangunan.
Pada tahap pengoperasian bangunan, kesalahan dalam merencanakan jadwal pemeliharaan bias terjadi
dan ini dapat berakibat pada kerusakan alat atau bahan – bahan bangunan.
• Kegagalan kontruksi dan desain
• Dalam hal ini faktor desain dan kontruksi berhubungan erat. Contoh dari segi desain adalah kesalahan
dalam pemilihan bahan bangunan, sehingga usia pemakaiannya pendek dan tidak bertahan lama.
Sedangkan dari segi kontruksi kesalahan dalam pelaksanaan finishing dapat menyebabkan usia
pemakaiannyapun tidak bertahan lama.
• Kegagalan dalam pemeliharaan
• Faktor lain yang menyebabkan kegiatan pemeliharaan perbaikan selama periode pemakaian bangunan
adalah akibat kegagalan pemeliharaan yang disebabkan oleh :
 Program pemeliharaan rutin yang dibuat tidak memadai
 Program perbaikan yang tidak efektif
 Inspeksi – inspeksi yang tidak dilaksanakan dengan baik
 Data - data pendukung pemeliharaan yang tidak mencukupi
• Secara lebih luas, ditinjau dari direncanakan atau tidak, kegiatan pemeliharaan rutin dapat diklasifikasikan
menjadi :
1. Pemeliharaan terencana / planned.
2. Pemeliharaan tidak terencana / unplanned
February 20, 2024 5

Definisi klasifikasi kegiatan pemeliharaan
•Planned Maintenance : Pemeliharaan yang diorganisasikan dan dilaksanakan dengan perencanaan, control dan
penggunaan laporan – laporan untuk suatu rencana yang ditentukan sebelumnya.
•Unplanned Maintenance : Pemeliharaan yang dilaksanakan untuk rencana yang yang tidak ditentukan sebelumnya.
•Preventive Maintenance : Pemeliharaan yang dilaksanakan pada interval yang ditentukan sebelumnya atau yang sesuai
untuk kriteria yang ditentukan dan ditujukan untuk mengurangi kemungkinan kegagalan atau degradasi performansi suatu
bangunan.
•Corrective Maintenance : Pemeliharaan yang dilakukan setelah suatu kegagalan terjadi dan ditujukan untuk memperbaiki
suatu item untuk suatu keadaan yang item tersebut dapat melakukan fungsinyayang diperlukan.
•Emergency Maintenance : Pemeliharaan yang diperlukan dengan segera untuk menghindari akibat – akibat yang serius.
•Condition Based Maintenance : Preventive maintenance yang di mulai dari suatu hasil pengetahuan kondisi suatu hal dari
pemantauan rutin.
•Scheduled Maintenance : Preventive maintenance yang dilaksanakan untuk suatu interval waktu yang telah ditentukan
sebelumnya.
Pada dasarnya,tindakan pemeliharaan dilakukan berdasarkan atas laporan hasil pemeriksaan / survey terhadap kondisi
bangunan. Untuk itu pemeriksaan yang dilakukan harus teliti dan menyeluruh,sehingga dapat ditentukan bentuk tindakan
pemeliharaan yang tepat terhadap kegagalan tertentu.
February 20, 2024 6

Dalam pembentukan organisasi pemeliharaan gedung
yang harus diperhatikan
• Organisasi pemeliharaan harus memberikan pelayanan yang tepat sesuai dengan garis kebijakan yang telah
ditentukan oleh perusahaan.
• Organisasi pemeliharaan harus mampu bekerja secara efektif melalui pengamat dan pengendalian terhadap
performansinya.
• Organisasi pemeliharaan pada gedung perkantoran biasanya masuk dalam organisasi pengelola yang lebih
besar yang disebut Building management.Building management dipimpin oleh seorang building manager
dan dibantu oleh staff dan pelaksana.
• Organisasi building management pada gedung yang berlantai banyak bervariasi tergantung pada organisasi
induk,fungsi gedung,luas lantai dan jumlah lantai. Fungsi – fungsi yang berada dibawah organisasi
building management pada dasarnya terdiri dari fungsi keuangan ( accounting ), fungsi administrasi
(general affair ), fungsi security,fungsi operasional dan pemeliharaan teknik
February 20, 2024 7

STRUKTUR ORGANISASI PEMELIHARAAN DAN PERAWATAN BANGUNAN
GEDUNG
1. Dipimpin oleh seorang manajer bangunan (building manager).

2. Sekurang-kurangnya memiliki empat departemen:
Teknik (engineering), Tata graha (house keeping), Layanan
Pelanggan, dan Administrasi & Keuangan.
3. Departemen engineering dan tata graha mempunyai
penyelia (supervisor).
4. Departemen umum dibantu oleh beberapa staf.
5. Setiap penyelia mempunyai tim pelaksana.
February 20, 2024 8

Tugas – tugas pokok masing – masing bidang
1. Buiding Manager
• Menetapakan visi buiding management dengan berorientasi pada misi perusahaan / induk.
• Membuat planning,budgeting dan program tahunan
• Melakukan supervise total atas seluruh fungsi organisasi.
• Membuat laporan rutin dan insidentil
2. Chief
• Membuat protap – protap (program tahapan )
• Membuat standart operasi dan maintenance
• Mengatur jadwal dan penugasan pelaksana
• Melakukan inspeksi
• Memberikan laporan kepada buiding manager secara rutin
3. Supervisor
• Membuat rencana kerja dan pemeliharaan dan penugasan bersama – sama chief
• Mengatur dan mengkoordinir pekerja harian sesuai dengan bidangnya
• Mengatur penggunaan peralatan dan bahan
• Membuat laporan kepada chief secara rutin
4. Teknisi / Pelaksana
• Melaksanakan pekerjaan pengoperasian,perbaikan dan perawatan alat dan fisik gedung
• Memberikan masukan perihal jadwal pemeliharaan rutin dan pemeliharaan perbaikan
• Melakukan inspeksi dan pencatatan ( checklist harian secara rutin )
• Membuat laporan kepada supervisor
February 20, 2024 9
Pemeliharaan dan Perawatan Bangunan Gedung
• Pemeliharaan bangunan gedung adalah

 kegiatan menjaga keandalan bangunan gedung beserta prasarana
dan sarananya agar bangunan gedung selalu laik fungsi (preventive
maintenance).
• Perawatan bangunan gedung adalah
 kegiatan memperbaiki dan/atau mengganti bagian bangunan
gedung, komponen, bahan bangunan, dan/atau prasarana dan
sarana agar bangunan gedung tetap laik fungsi (currative
maintenance).
February 20, 2024 10

PEMELIHARAAN BANGUNAN YANG BERLANTAI BANYAK
• Pada bangunan yang berlantai banyak yang disewakan,misalkan kantor sewa, ada 3 pihak yang
berkepentingan dalam menentukan performance bangunan, yaitu :
 Owner / pemilik gedung
 Tenant / penghuni
 Building management / pengelola bangunan
• Masing – masing pihak memiliki tuntutan performance bangunan yang berbeda. Hal ini bisa
menyulitkan untuk menentukan standart sejauh apa kegiatan pemeliharaan bangunan perlu
dilakukan. Mengingat kompleksitas pekerjaan yang sangat besar, maka manajen pemeliharaan
dalam gedung bertingkat tinggi biasanya dilakukan oleh suatu organisasi pemeliharaan yang
disebut dengan ORGANISASI PEMELIHARAAN GEDUNG.
• Organisasi pemeliharaan gedung ini bertanggung jawab dalam perencanaan,pengawasan dan
penentuan pelaksanaan / operasi pemeliharaan.

PERSYARATAN PEMELIHARAAN GEDUNG
• Persyaratan Fungsional
• Persyaratan Performance
• Persyaratan menurut Undang – undang
• Persyaratan menurut User (Pemakai)

Persyaratan Fungsional
• Yang dimaksud persyaratan fungsional adalah persyaratan

yang terkait dengan fungsi bangunan. Setiap bangunan
memiliki fungsional umum dan khusus yang perlu dipenuhi.
Persyaratan umum contohnya adalah bangunan mampu
melindungi pemakainya dari lingkungan luar. Sedangkan
persyarat khusus sangat tergantung pada jenis dan fungsi
bangunan tersebut.

Persyaratan Performance
• Masing – masing bangunan memiliki persyaratan performance

bangunan yang sangat spesifik. Performance bangunan
mencakup banyak aspek, mulai dari performance fisik luar
bangunan, sampai pada elemen – elemen Mekanikal dan
elektrikal ( ME ).
• Tindakan pemeliharaan bangunan sangat ditentukan oleh
tuntutan performance yang terkait dengan fungsi bangunan.
Namun seringkali terjadi perbedaan standart performance
bangunan menurut USER dan menurut OWNER, terutama pada
bangunan sewa.

Persyaratan Menurut Undang-undang
• Persyaratan menurut undang – undang merupakan

persyaratan yang tidak bisa diabaikan, karena menyangkut
regulasi dan legalitas.
• Persyaratan ini diantaranya :
Persyaratan terhadap pengelolaan gedung tinggi / hight risk.

Persyaratan Menurut User ( Pemakai )
• Persyaratan menurut user biasanya berkaitan dengan kenyamanan.

Kenyamanan user merupakan ukuran keberhasilan suatu bangunan.
Biasanya bangunan yang memiliki persyaratan user adalah bangunan –
bangunan sewa dan bangunan – bangunan umum.
• Idealnya, pada tahap desain,perencana telah memiliki kriteria – kriteria
untuk menghasilkan suatu performansi tertentu sehingga aktifitas
pemeliharaan yang dilakukan selama masa operasi gedung akan lebih
efektif. Namun seringkali kriteria - kriteria semacam itu tidak dibuat
sehingga menimbulkan kesulitan dalam menentukan program
pe.meliharaan sampai tahap pelaksanaannya.

Building Management melaksanakan perawatan dan perbaikan gedung, fasilitas dan
kelengkapan gedung dengan tujuan tercapainya :
• Reliabilitas ( kehandalan )
• Availabilitas ( ketersediaan )
• Memperpanjang umur teknis
• Memberikan nilai tambah
Untuk mencapai hal tersebut diatas maka building management harus membuat jadwal pemeliharaan sesuai
spesifikasinya baik fisik gedung maupun mekanikal dan elektrikalnya.
• Personil organisasi pemeliharaan yang dibawahi mechanical dan electrical manager bertanggung jawab
atas kegiatan pemeliharaan terhadap :
• AC
• System pengadaan air bersih
• System pembuangan air kotor
• System pencegah kebakaran
• Elevator
• Gondola dan atau tangga darurat bentuk spiral
• Power suplay ( PLN dan genset )
• Penerangan,telekomunikasi dan CCTV
• Sound system
• Dll

Kendala – kendala yang sering terjadi dalam
pemeliharaan rutin
•Pemilik / Owner
Seringkali para pemilik gedung tidak melaksanakan program pemeliharaan yang sudah dibuat,bahkan
cenderung memperpanjang interval pemeliharan dengan tujuan mengurangi beban biaya pemeliharaan
agar keuntungan yang di dapat lebih besar. Padahal dengan tertundanya jadwal pemeliharaan rutin akan
mengakibatkan bertumpuknya kualitas kerusakan ( multipier effect ) yang akhirnya akan membutuhkan
biaya perbaikan yang jauh lebih besar.
•Kurangnya data dan pengetahuan
Seringkali pemeliharaan rutin tidak dapat dilakukan akibat kurangnya data baik
manual,sejarah pemeliharaan ataupun dokumentasi. Disamping itu juga kekurangan
pengetahuan dari personil pengelola gedung baik tingkat manajerial maupun pelaksana
mengakibatkan program pemeliharaan dan pelaksanaanya kurang optimal.

Maintenance dan Realibilitas
•Maintenace dan reliabilitas merupakan kegiatan yang cukup penting

dilakukan dalam manajemen operasional. Karena fasilitas yang dimiliki
harus dijaga agar dapat digunakan secara kelancaran sehingga proses
operasional tidak terganggu.
•Tujuan pemeliharaan adalah untuk menjaga agar system yang ada dapat
berjalan sebagaimana mestinya dan juga untuk dapat mengendalikan
biaya baik untuk pencegahan maupun perbaikan jika terjadi kerusakan.
•Reliabilitas merupakan probabilitas bahwa suatu bagian dari mesin atau
produk akan berfungsi sebagaimana mestinya untuk waktu dan kondisi
tertentu.

KATEGORI PEMELIHARAAN
Konsep pemeliharaan dibagi menjadi dua kategori yaitu
pemeliharaan pencegahan dan pemeliharaan pemogokan.
1. Pemeliharaan Pencegahan (Preventif 2. Pemeliharaan Pemogokan (Breakdown
Maintenance) Maintenance)
• Melibatkan pelaksanaan pemeriksaan rutin dan sevis yang menjaga • Adalah perbaikan secara remedial ketika terjadi peralatan yang
fasilitas dalam kondisi yang baik. Tujuan pemeliharaan pencegahan rusak dan kemudian harus diperbaiki atas dasar prioritas atau
untuk membangun system yang mengetahui kerusakan potensial kondisi darurat.
dan membuat pergantian atau perbaikan yang akan mencegah
kerusakan. Pemeliharaan Pencegahan jauh lebih besar dartipada • Apabila biaya pemeliharaan lebih mahal daripada biaya reparasi
sekedar menjaga mesin dan fasilitas tetap berjalan. Konsep ini juga ketika proses tersebut mogok, maka barangkali perlu membiarkan
melibatkan perancangan system manusia dan teknik yang menjaga prose situ mogok baru diperbaiki. Akan tetapi perlu
proses produktif tetap bekerja dalam toleransi nya. Penekanannya diperttimbangkan akibat pemogokan secara penuh karena akan
adalah pada pemahaman bahwa proses dan membiarkannya bekerja mengganggu proses secara keseluruhan.
tanpa gangguan.
• Manajer operasi perlu mempertimbangkan keseimbangan antara
• Pemeliharaan pencegahan berarti dapat menentukan kapan suatu pemeliharaan pencegahan dan pemeliharaan pemogokan Karena
peralatan perlu diservis atau direparasi. Kerusakan terjadi pada berda.mpak pada persediaan, uang, serta tenaga kerja.
tingkat yang berbeda-beda selam umur produk. Tingkat kerusakan
yang tinggi disebut Kehancuran sebelum waktunya (infant
mortality).
• Harus dicatat bahwa infant mortality banyak disebabkan karena
penggunaan yang tidak wajar, oleh karena itu perlunya manajemen
membangun system pemeliharaan yang meliputi seleksi personel
dan pelatihan.

Skema yang menggambarkan bagaimana komplain
yang ditanggapi
• Tindakan pemeliharan secara mendadak dan tidak direncanakan,biasa

dilakukan atas dasar komplainan dari pihak tenant. Komplain ini akan
disampaikan kepada organisasi pemeliharaan gedung untuk di tindak
lanjuti. Setelah omplain di tindak lanjuti,maka pelaksana perbaikan
perlu membuat laporan kepada manager, sehingga aktifitas
pemeliharaan bisa dipantau dengan baik.

Chiller
Unit Chiller dapat dibagi menjadi beberapa bagian besar seperti:

1). Compressor
2). Condenser
3). Metering Device
4). Evaporator
5). Panel Control / Power
- Pemeriksaan/pemeliharaan secara rutin terhadap item di
atas menjadi penentu beroperasinya peralatan chiller tersebut
dengan baik.

Compressor
• Merupakan jantung dari unit chiller yang hampir semua bagian dalamnya
bergerak. Oleh sebab itu pemeriksaan kompresinya secara berkala adalah
suatu keharusan.
• Kompresi dari compressor
• diukur di sisi tekanan tinggi (disharge) dan di sisi tekanan rendah
• (suction). Tekanan diukur dengan menggunakan pressure gauge.
• Demikian juga dengan motor compressor sebagai penggerak, arus
• yang masuk dan tegangannya diukur dengan menggunakan Tang
• Ampere dan harus diukur secara berkala, dan juga harus di megger apabila
diperlukan.
• Dengan menggunakan pressure gauge tekanan oli sebagai
• pelumas bagian yang bergerak dalam kompresor diukur secara
• periodik. Sedangkan level oli yang dapat dilihat pada Sight Glass
• secara visual harus diperhatikan dan tidak boleh lebih rendah dari
• yang diisyaratkan oleh pabrik.

Condenser / Cooler
• Unit Chiller. Apabila perpindahan panas pada kedua heat

• Exchanger ini tidak baik, maka temperatur yang diinginkan
tidak akan tercapai.
• Untuk mengetahui perpindahan panas baik atau tidak maka
• Tekanan refrigerant pada condensor dan cooler harus diukur
secara rutin. Dan khusus untuk condensor, motor fan yang
berfungsi untuk
• Menggerakkan udara pendingin harus diperiksa. Untuk
Cooler,temperatur air yang masuk dan keluar diukur secara
rutin.

Metering Device
• Apabila metering device terganggu, maka aliran refrigerant

terganggu, sehingga alat ini harus diperiksa rutin dan diset
ulang apabila terjadi perubahan pada aliran refrigerant.
Masalah yang bisa timbul adalah tersumbatnya orifice pada
alat ini.

AHU / FCU / Ducting
Dengan menggunakan Air Flow Meter harus diyakinkan bahwa udara yang dipasok dari Air
Handling Unit (AHU) / Fan Coil Unit (FCU) masih sesuai dengan yang diisyaratkan. Dan untuk
mengetahui operasi dari AHU / FCU harus diperiksa tekanan air dingin masuk dan keluar AHU
dengan menggunakan pressure gauge dan juga temperatur air dingin masuk dan keluar AHU dengan
menggunakan Thermometer. Dari data ini dapat diketahui bagaimana operasi dari AHU dan FCU.
Demikian juga dengan arus motor penggerak AHU dan FCU diukur secara berkala dengan
menggunakan Tang Ampere atau Multimeter. Untuk AHU, V belt harus diperiksa ketegangannya
secara rutin.
Ducting yang merupakan saluran udara harus diperiksa apakah ada kebocoran atau tidak khususnya
flexible duct dan main duct dan juga distribusi ke setiap ruangan harus sesuai dengan masingmasing
kebutuhan. Ini dapat diketahui dengan mengukur temperatur udara tiap ruangan dengan
menggunakan thermometer.

Panel Control / Power
• Komponen pada panel power diperiksa secara rutin terutama

:
• contact shoe dari kontaktor apakah baik atau sudah tidak baik.
• Demikian juga terminal-terminal kabel apakah ada yang kendor
atau tidak.
• Sedang untuk panel control, semua setting point harus diperiksa
• dan di-readjust secara berkala. Terutama komponen yang
berhubungan dengan safety device.

Pompa
• Motor dan Starter pompa harus diperiksa secara rutin, yaitu

• Arus dan tegangannya harus sesuai dengan nominal.
• Demikian juga alignment couplingnya harus diperiksa dengan
menggunakan dial gauge.
• Seal harus diperiksa dan diganti secara rutin.

Instalasi Pipa
• Instalasi pipa chiller harus diperiksa secara rutin apakah

pipanya berkarat dan isolasinya masih cukup baik atau tidak.
• Kegiatan pemeliharaan berupa inspeksi, service, dan
penggantian suku cadang terhadap sub sistem/peralatan
sistem pengkondisian udara disesuaikan dengan jadwal.

Pemeliharaan dan Perawatan Sistem Transportasi Vertikal
Pada dasarnya Pemeliharaan dan Perawatan sistem transportasi dalam

gedung mengikuti standar pemeliharaan yang ditetapkan oleh pabrik
pembuat peralatan yang terpasang.
Pemeliharaan dan Perawatan Sistem Transportasi Dalam Gedung,
meliputi peralatan/perlengkapan :
• a. Lift penumpang
• b. Lift barang
• c. Lift kebakaran
• d. Eskalator
• e. Travelator

Setiap lift perlu dipelihara dan diperiksa:
• Kamar Mesin
• Pemeriksaan meliputi:
• 1) Besaran nilai sekring (Ampere)
• 2) Power rating Motor (kW)
• 3) Putaran motor (rpm)
• 4) Frekuensi (Hertz)
• 5) Temperatur Rise Motor
• 6) Isolasi motor
• 7) Dengan menggunakan tachometer, periksa kecepatan putar puli
• roda tarik (traction sheave)
• Pit
• 1) Plat tabir pemisah bobot imbang (counter weight)
• 2) Tangga monyet
• 3) Kebersihan dasar pit
• 4) Final limit switch
• 5) Directional limit switch

• Kamar mesin, ruang luncur dan pit harus dijaga kebersihannya dan bebas dari sampah, debu,
dan cecaran minyak.
• Rel pemandu, governor, pesawat pengaman, kereta, pintu-pintu,
• mesin, penyangga (buffer) dan peralatannya harus dirawat dan dilumasi secara teratur, dengan
jenis pelumas yang sesuai dengan jenis dan merknya.
• Tali baja yang memperlihatkan tanda-tanda retak, putus, atau patah pada beberapa komponen
kawat ataupun berkarat, dan atau
• diameternya susut lebih dari 10% dari ukuran semula, harus segera diganti dengan yang baru.
• Tali baja yang kering atau menunjukkan adanya tanda-tanda korosi, harus dilumasi dengan
minyak pelumas khusus.
• Atap Kereta (Top of Car)
• 1) Akses ke pintu darurat di atas kereta (emergency exit)
• 2) Saklar pengaman kecepatan lebih (safety operated switch)
• 3) Broken tape switch
• 4) Saklar henti darurat (emergency stop switch)
• 5) Limit switch di ujung atas ruang luncur
• 6) Kontak-kontak pintu (door contacts)

• Lantai lobby lift

• 1) Kondisi pintu lantai (hoistway entrance)
• a) tidak berbunyi
• b) tidak bergetar
• c) posisi tidak miring
• - Pertemuan daun pintu
• - Fungsi tombol-tombol
• - Fungsi lampu-lampu indikator tiap lantai
• - Fungsi emergency key device
• Setiap eskalator/travelator perlu dipelihara dan diperiksa:
• a. Pit harus dijaga kebersihannya dan bebas dari sampah, debu, dan
• cecaran minyak.
• b. Step & Roller, motor, dan peralatannya harus dirawat dan dilumasi
• secara teratur, dengan jenis pelumas yang sesuai dengan jenis dan
• merknya.
• c. Ban pegangan yang memperlihatkan tanda-tanda retak, atau putus,
• harus segera diganti dengan yang baru.
• d. Landasan dan Combplate yang rusak atau patah/retak, harus segera
• diganti dengan yang baru.

Pemeliharaan dan Perawatan Sistem Proteksi Kebakaran
• Pemeliharaan dan pengoperasian Sistem Proteksi Kebakaran termasuk

• menjaga berfungsinya semua peralatan/perlengkapan pencegahan api
• (fire stop):
• a. Umum
• Pedoman ini menetapkan persyaratan minimum pemeliharaan dan
• perawatan sistem proteksi kebakaran. Jenis sistem meliputi:
• 1) Kerumahtanggaan keselamatan kebakaran (fire safety
• housekeeping).
• 2) Sarana jalan ke luar (means of access).
• 3) Sistem deteksi dan alarm kebakaran dan sistem komunikasi suara
• darurat.
• 4) Alat pemadam api ringan (APAR) (fire extinguisher).
• 5) Sistem pompa kebakaran terpasang tetap.
• 6) Sistem pipa tegak dan slang atau hidran bangunan.
• 7) Sistem sprinkler otomatik.
• 8) Sistem pemadam kebakaran terpasang tetap lain.
• 9) Sistem pengendalian dan manajemen asap.

Building Automation System (BAS)
• Sistem Otomatisasi Gedung (BAS) pada bangunan gedung

• digunakan untuk mengotomatisasikan operasional dari peralatanperalatan Mekanikal dan Elektrikal Gedung dan
juga dimaksudkan
• untuk dapat dilakukan penghematan dalam penggunaan Energi
• terutama Energi Listrik.
• Sistem Otomatisasi Gedung (BAS) merupakan monitor dan kontrol
• atas :
• a) Sistem Central Control.
• b) Sistem Remote Control.
• c) Sistem Power Supply.
• d) Sistem Ventilasi dan Air Conditioning.
• e) Sistem Elektrikal.
• f) Sistem Plumbing.
• g) Sistem Lift / Elevator.
• h) Sistem Fire Alarm dan Fire Fighting.
• i) Sistim Kontrol Penerangan.

• (a) Sistem Ventilasi dan Air Conditioning, khususnya Sistem c) Sistem Elektrikal dan Penerangan.
AHU:
- Memeriksa lampu-lampu penerangan.
• - Memeriksa bekerjanya sistem AHU secara Sentral.
- Memeriksa kontak-kontak catu daya.
• - Mengukur suhu udara di ducting dan ruangan yang d) Transformator
• memakai AHU. - Memeriksa high temperatur alarm setiap trafo.
• - Memeriksa indikasi status setiap AHU. - Memeriksa minyak trafo.
• - Memeriksa indikasi switch mode setiap AHU. e) Genset
• - Memeriksa indikasi trip alarm setiap AHU. - Memeriksa indikasi status genset.
• - Memeriksa indikasi smoke alarm setiap AHU. - Memeriksa indikasi tegangan genset.
• - Memeriksa indikasi kondisi filter setiap AHU. - Memeriksa indikasi arus genset.
• - Memeriksa indikasi temperatur dan kelembaban - Memeriksa indikasi trouble genset.
(humidity) - Memeriksa indikasi alarm high fuel tank.
• setiap AHU. - Memeriksa alarm low fuel tank.
• b) Pressurized Fan
- Memeriksa mesin penggerak diesel
• - Memeriksa bekerjanya Pressurized Fan secara sentral.
• - Memeriksa indikasi status setiap Pressurized Fan.
• - Memeriksa indikasi switch mode setiap Pressurized
Fan.
• - Memeriksa indikasi trip alarm setiap Pressurized Fan.
• .

h) Sistem Plambing
- Ground Reservoir
• f) Panel LVMDP
x Memeriksa tanda alarm pada saat air mencapai
– - Memeriksa indikasi status panel LVMDP.
permukaan batas atas.
– - Memeriksa indikasi arus panel LVMDP. x Memeriksa tanda alarm pada saat air mencapai
– - Memeriksa indikasi tegangan panel LVMDP. permukaan batas bawah.
– - Memeriksa indikasi KWH panel LVMDP. x Memeriksa mutu air.
– - Memeriksa indikasi connecting pada - Pompa Air Bersih
pemutus daya x Memeriksa indikasi status pompa air bersih.
• g) Panel Penerangan dan Daya x Memeriksa trip alarm pompa air bersih.
– - Memeriksa bekerjanya saklar utama di - Roof Tank
setiap lantai secara sentral. x Memeriksa tanda alarm pada saat air mencapai
– - Memeriksa indikasi status saklar utama di permukaan batas atas.
setiap lantai. x Memeriksa tanda alarm pada saat air mencapai
– - Memeriksa indikasi connecting pada permukaan batas bawah.
pemutus daya pada setiap lantai. x Memeriksa mutu air.
– - Mengatur time program. - Cabang Utama Pemipaan Air Bersih
x Memeriksa pengaturan pembukaan dan penutupan
aliran pipa air utama.
x Memeriksa indikasi aliran air terbuka atau tertutup.
i) Sistem Fire Alarm / Fire Fighting
- Merekam general alarm yang terjadi di MCFA.
- Memeriksa indikasi status pompa fire hydrant / sprinkler.
- Memeriksa indikasi trip alarm pompa fire hydrant / sprinkler.
- Sistem Elevator / Lif
- Memeriksa indikasi status setiap elevator / lif.

STANDART OPERASIONAL PROSEDUR
MAINTENANCE (PEMELIHARAAN) DAN PERAWATAN
MEKANIKAL DAN ELEKTRIKAL
Perawatan Genset Schedule

• a. Penggantian olie • a.Setiap 6 bulan sekali
• b. Penggantian filter olie • b.Setiap 1 tahun sekali
• c. Penggantian filter solar • c.Setiap 1 tahun sekali
• d. Running genset • d.2 kali dalam seminggu
• e. Pembersihan • e.Setiap 1 bulan sekali
• f. Pengisian air accu • f. Seminggu sekali
• g. Pengisian solar • g.1 tahun sekali

MEKANIKAL DAN ELECTRIKAL
Schedule
a. Pembersihan
Perawatan
• STP ( Sewage Treatmant Plan ) •a.Setiap 1 bulan sekali
• b. Penggantian olie pompa •b.Setiap 3 bulan sekali
• c. Pemberian Grece ( gemuk ) •c.Setiap 1 bulan sekali
• d. Penggantian Bearing Motor dan
pompa •d.Setiap 6 bulan sekali
• e. Pemberian Chemical HCL,Soda api •e.Setiap 1 bulan sekali
,Kaporite Asam sulfat
• f. Pengggantian V belt
•f.Setiap 3 bulan sekali

Perawatan Pompa – Pompa Schedule

• Pembersihan • Setiap 1 bulan sekali
• Pemberian Grece ( gemuk ) • Setiap 1 bulan sekali
• Penggantian bearing motor dan pompa • Setiap 3 bulan sekali

Perawatan Lift Schedule

• a. Preventif •a.Setiap 1 bulan sekali
• - Pembersihan kabin
• - Pembersihan Atas sangkar
• - Pembersihan Rel pintu
• b. Service
• - Pengechekan level pintu
• - Pengecheckan olie dan panel •b.Setiap 3 bulan sekali
utama

Perawatan Gondola Schedule

• a. Preventive • a.Setiap 1 bulan sekali
• b. Service • b.Setiap 3 bulan sekali

Perawatan AC
( Air Conditioning ) Schedule
• a.Setiap 3 Bulan sekali
• a.Service meliputi
• -Pembersihan body unit indoor
outdoor
• -Pembersihan Filter indoor
• -Pembersihan Evaporator dan
condensor
• -Pengecekan drainase

Perawatan Water Treatmant Schedule

• Pembersihan • Setiap 1 bulan sekali
- Bak penampung • Setiap 1 tahun sekali
- Bak chemikal • Setiap 1 minggu sekali
Filter
• Penggantian media filter
• Pemberian chemical
PAC,NAOH,SPO ( Kaporit )
• Backwhose

Perawatan Panel Listrik Schedule

•a.Pembersihan •a.Setiap 1 bulan sekali
•b.Check Conection •b.Setiap hari
• - Ampere •c.Setiap 1 tahun sekali
• - Tegangan
•c.Infrared

Perawatan Instalasi Listrik Schedule

• a.Pengecheckan Conection •a.Setiap hari
• b.Pembersihan Cover lampu
•b.Setiap 3 bulan sekali

Perawatan Instalasi Pipa Schedule

• a.Pembersihan • a.Setiap 3 bulan sekali
• b.Pengecatan • b.Setiap 1 tahun sekali
• c.Pemberian soda api untuk • c.Setiap 6 bulan sekali
instalasi air kotor • d.Setiap 3 bulan sekali
• d.Pembuangan air di instalasi
pipa hidrant

Perawatan PABX Schedule

• a. Pembersihan • a.Setiap 1 bulan sekali
• b. Pengecheckan conection • b.Setiap hari

Perawatan Panel alarm Schedule

• a. Pembersihan • Setiap 1 bulan sekali
• b. Pengecheckan conection • Setiap hari
• - Bel
• - Head detector
• - Smoke detector
• - Splinkler

Perawatan Lampu Taman Schedule

• a. Pembersihan a.Setiap 1 bulan sekali
• - Cover lampu b.Setiap hari
• - Panel control
• b. Pengecheckan conection

Perawatan Groundtank dan

Rooftank Schedule
• a. Pembersihan Roof tank • a.Setiap 6 bulan sekali
• b. Pembersihan Groundtank • b.Setiap 1 tahun sekali

Perawatan bak Control Schedule

• a.Pembersihan • Setiap 1 bulan sekali

MAINTENANCE (PEMELIHARAAN) DAN PERAWATAN MEKANIKAL DAN
ELECTRIKAL
Perawatan AC Chiller / Central Schedule

• a. Service rutin
•a.Setiap 3 bulan sekali
• - Evaforator
• - Filter udara
•b.Setiap 1 tahun sekali
• - Blower indoor
• - Colling tower
• - Strainer
• - Motor indoor dan outdoor
• - Body unit
• b. Schelling
• - Pipa instalasi
• - Condenser

STANDARD KERUSAKAN
Genset
Standard kerusakan
Check olie
• - Encer
• - Hitam
• b. Air accu
• - Level air accu harus selalu berada di level atas
• c. Running seminggu 2 kali
• - Temperatur
• - Voltase accu
• - tegangan
• d. Check air radiator
• - Air berkurang
• - kotorKebersihan
• f. Check solar
• - Tank solar yang berada di unit harus selalu terisi
STANDARD KERUSAKAN
Trafo
Standard kerusakan
•a. Ampere
•b. Tegangan 380 V / 400 V
•c. Bunyi
•d. Check fisik
•e. Rembesan olie
•f. Temperatur trafo – 50°
•g. Olie
•h. Bunyi
•i. Conection elastimol
STANDARD KERUSAKAN
Listrik Standard kerusakan

• a. MCB
• - Panas
• - Bunyi
• b. Tegangan
• - Voltase 220 V / 240 V
• c. Ampere
• d. Check kabel
• - Conection
• - Fisik kabel

STANDARD KERUSAKAN
Trafo
Standard kerusakan
•a. Ampere
•b. Tegangan 380 V / 400 V
•c. Bunyi
•d. Check fisik
•e. Rembesan olie
•f. Temperatur trafo – 50°
•g. Olie
•h. Bunyi
•i. Conection elastimol
STANDARD KERUSAKAN
Pompa Standard kerusakan

• a. Pompa berfungsi dengan baik dan
berjalan dengan otomatis
• b. Instalasi pipa tidak ada yang bocor
• c. Valve dalam keadaan On
• d. Pastikan groundtank cukup air
• e. Panel pompa
• - Tegangan
• - Fisik kabel
• - Ampere
• - Bunyi
• - Panas

STANDARD KERUSAKAN
AC ( air conditioning ) Standard kerusakan

• a. Freon ( tekanan freon )
• b. Filter udara
• c. Filter dryer
• d. Fan belt
• e. Temperatur/ suhu kedinginan
• f. Drainaser
• g. Ampere

STANDARD KERUSAKAN
Panel-panel Standard kerusakan
• a. Body Keropos

STANDARD KERUSAKAN
Saluran air Standard kerusakan
• a. Bocor
• b. Mampet

STANDARD KERUSAKAN
Ac chillier / central Standard kerusakan
• a. Check tekanan refrigent

• b. Check ampere dan voltase
• - Compresor
• - Motor indoor dan outdoor
• c. Check bearing motor fan
indoor dan outdoor
• d. Check fanbelt indoor
• e. Check wearing diagram
February 20, 2024
• 62
Jenis Pekerjaan dan peralatan
• a. Kunci pas ring

Jenis Pekerjaan Peralatan
• b. Kunci sock
• Service AC • a. Kacher / alat •semprot

c. Tang jepit
• d. Obeng ( - ) dan ( + )
• b. Obeng ( - ) dan
• e.(Obeng
+ ) ketok
• Perbaikan Pompa • f. Kunci inggris
• c. Tang Kombinasi
• Penggantian olie •
• g. WD
d. Kunci inggris• h. Palu
gearbox pompa • e. Tang ampere • i. Kunci pipa
• f. Multi tester • a. Kunci pas ring
• g. • b. Kunci sock
Plastik service
• c. Kunci inggris
• h. Penjepit plastik
• d. Kunci pipa
• i. Presmeter • e. Olie
• f. Obeng ( - ) dan ( + )
• j. Ember
• k. Chemikal / applied

Jenis Pekerjaan dan peralatan
Jenis Pekerjaan Peralatan

a. Obeng ( - ) dan ( + )
Penggantian MCB b. Tespen
c. Tang Ampere
d. Multitester
e. Tang kombinasi
f. Tang buaya
g. Tang potong
• Pengecatan
a. Kuas
b. Rool
• Perbaikan sipil c. Tangga
d. Bak cat
e. Kain lap
a. Kapek
b. Amplas
c. Pahat
February 20, 2024 d. Palu 64
STANDAR KEBERSIHAN
• D I F U S E R / G R I L L : B e r s ih , t id a k b e r n o d • TOILET:
a , t id a k ada s a r a n g la b a - la b a , t id a k b e r d • RUANG : Tidak bau : a m i s , p e s in g , a n y i
ebu r.
• P L A F O N D : B e b a s d a r i k o t o r , t id a k a d a • KACA CERMIN : Bening, ter a n g , t id a k k u
n o d a , t id a k b e r d e b u , t id a k a d a s a r a n g s a m , tidak b e r n o d a , t id a k b a s a h .
• la b a - la b a • C L O S E D : M e n g a l i r la n c a r , t id a k a d
a n o d a , t id a k a d a b e r c a k a n a i r d i s e
• K A C A : B e r s ih , je la s , b e n in g , t id a k a d a n k e l i l in g n y a , t id ak b a u .
o d a , t id a k a d a k o t o r a n , t id a k • K R A N : T id a k b e r k a r a t , t id a k b a s a h
• b e r d e b u , f r a m e k a c a b e r s ih . , t id a k k u s a m .
• L A N T A I : Bers ih , ke rin g , t id a k a d a n o
• H O R I Z O N T A L B L I N D : B e r s ih , t id a k k o d a , t id a k a d a s a m p a h .
t o r , t id a k b e r d e b u , r a p i .
• P I N T U B e r s ih , t id a k a d a n o d a , m e n
• S A K L A R & S T O P K O N T A K : T id a k b e r d e g k i la t ( s e s u a i a s l in y a ) .
b u , t id a k b e r n o d a • U R I N O I R : B e r s ih , t id a k a d a n o d a , t
• F U R N I T U R E : B e r s ih , t id a k b e r d e b u , t id id a k b a u , t id a k b e r k a r a t .
a k b e r n o d a , b i la d iu s a p t id a k m e m b e k a s • K E S E T : T id a k b e r d e b u , t id a k b a s a
, h , t id a k a d a s a m p a h , t id a k b a u .
• t id a k a d a s a m p a h , t id a k a d a s a r a n g la b a • TAN G GA
- la b a . • R A I L I N G : T id a k b e r d e b u , t id a k a d a
• L A N T A I : B e r s ih , t id a k b e r d e b u , t id a k b n o d a , b i la d iu s a p t id a k m e m b e k a s .
e r n o d a , t id a k b u r a m , t id a k b a s a h , • B O R D E S : T id a k b e r d e b u , t id a k a d a
s a m p a h , t id a k b a s a h , t id a k b a u .
• t id a k b a u , n a t la n t a i b e r s ih .
• P . B E S I : T id a k b e r d e b u , t id a k b e r n
• K A R P E T : B e r s ih , t id a k b e r d e b u , t id a k b oda , tidak ada bercak .
e r n o d a , t id a k b a u , t id a k b a s a h , t e r s i s i r
r a p iFebruary
. • T A M A N :, b e r s ih , r a p i , in d a h .
20, 2024 65
• L A N T A I A S P A L : B e r s ih t id a k a d a s a m p a
Struktur Bangunan Baja
Bagian Bangunan yang menggunakan bahan ini biasanya pada konstruksi kuda-kuda atau
konstruksi atap bangunan atau tiang dan bagian pelengkapnya seperti batang diagonal
antar tiang.
•Pemeliharaan yang dilakukan:
• a. Usahakan permukaan bahan struktur baja tidak terkena bahan yang
mengandung garam, atau bahan lain yang bersifat korosif.
• b. Untuk bagian konstruksi yang terkena langsung air dan panas secara
bergant-ganti dalam waktu lama harus diberi lapisan cat atau meni besi
yang berkualitas baik.
• c. Usahakan pada titik pertemuan konstruksi tidak ada air yang
menggenang atau tertampung oleh sambungan komponen atau
• d. Bersihkan kotoran pada lubang pembuangan air pada konstruksi
sehingga tidak terjadi karat atau oksidasi.

Cara pelaksanaan:
a. Bersihkan permukaan dari kotoran dan debu dengan sabun atau

deterjen atau bahan pembersih lain yang tidak korosif atau dengan
menggunakan sikat besi dan amplas atau kertas gosok/sand paper.
b. Apabila permukaan yang kotor pada konstruksi dapat mempergunakan
metode sand blasting dengan peralatan khusus.
c. Bersihkan permukaan baja sampai pada permukaan asli.
d. Bilamana kondisi konstruksi tidak terlalu kotor, maka bersihkan
permukaan dan segera beri lapisan meni yang sesuai dengan kondisi
daerah dimana konstruksi berada.
e. Beri lapisan meni/primary coat yang sesuai dengan peruntukkannya
sebanyak 2~3 kali lapisan.
f. Bila dikehendaki dapat dicat dengan cat besi yang sesuai warna yang
diinginkan.
g. Untuk bagian tiang bagian bawah usahakan agar tidak terjadi
genangan air pada ujung tiang yang bersangkutan. Apabila ini terjadi,
maka bersihkan dan berikan lapisan kedap air atau dapat
dipergunakan jenis cat emulsi yang menggunakan bahan tahan air dan
asam (misal:jenis cat pencegah bocor).

Struktur Bangunan Beton
Bagian bangunan yang menggunakan bahan ini biasanya pada konstruksi tiang, lantai/plat
lantai atau atap. Biasanya kebocoran yang terjadi pada plat lantai karena adanya retak
rambut pada konstruksi plat, sehingga air kamar mandi atau air hujan meresap ke
dalamnya dan keluar ke bagian lain bangunan sebagai kebocoran.
Pemeliharaan yang dilakukan:

a. Bersihkan kotoran yang menempel pada permukaan beton secara
merata
b. Cat kembali dengan cat emulsi atau cat yang tahan air dan asam pada permukaannya.
c. Untuk bagian tiang bangunan yang rontok karena terkena benturan
benda keras, bersihkan dan buat permukaan tersebut dalam keadaan
- kasar, kemudian beri lapisan air semen dan plester kembali dengan
spesi/mortar semen-pasir.
d. Pada retakan plat atau dinding beton dapat digunakan bahan Epoxy
Grouts seperti:
1) Conbextra EP 10 TG untuk injeksi keretakan beton dengan celah
antara 0,25 – 10 mm.
2) Conbextra EP 40 TG mortar grouting untuk mengisi keretan beton
dengan celah antara 10 – 40 mm.
3) Conbextra EP 65 TG mortar grouting untuk mengisi keretakan
beton dengan celah antara 0,25 – 10 mm

Struktur Bangunan Komposit
Bagian bangunan yang menggunakan bahan ini biasanya pada

konstruksi lantai/plat lantai. Biasanya kebocoran yang terjadi pada plat
lantai semacam ini karena adanya retak rambut pada konstruksi plat
akibat beban bangunan yang melebihi kapasitas yang seharusnya atau
disebabkan oleh cara pengecoran beton yang tidak sempurna.
Dengan demikian air kamar atau air hujan meresap ke dalamnya dan
keluar ke bagian lain bangunan sebagai kebocoran, menggenang di
bagian rongga antara bahan beton dan plat gelombang.

Dinding Bata Merah atau Conblock
Dinding berfungsi hanya sebagai partisi atau dapat bersifat pula sebagai
penahan beban (wall bearing). Di lapangan kondisi dinding bata berbedabeda. Kadang ditemui dinding yang selalu
dalam keadaan basah sehingga
memungkinkan tumbuhnya lumut dipermukaannya. Kondisi ini kerap
terjadi di daerah dengan muka tanah tinggi atau letak dinding bangunan
yang berfungsi sebagai penahan tanah seperti diperbukitan (misal:
villa/rumah peristirahatan). Hal tersebut disebabkan mortar dinding yang
diletakkan di antara batu bata, tidak menggunakan mortar yang kedap air.
Pemeliharaan yang dilakukan antara lain:
a. Bila dinding rembes air atau selalu basah:
1) Hilangkan plesteran dinding terlebih dahulu.
2) Ukur sekitar 15 sampai dengan 30 cm dari sloof dinding yang ada
ke arah vertikal.
3) Korek dengan sendok mortar atau alat pahat dsb., spesi yang
terdapat di antara batu bata setebal setengah dari ketebalan bata,
dalam arah horizontal sepanjang 1 (satu) meter.

Dinding Batu Merah atau Conblock
4) Gantikan mortar yang telah dikorek dengan spesi atau mortar

kedap air (campuran: 1 PC : 3 Pasir).
5) Bila telah mengering lanjutkan ke arah horizontal selanjutnya.
6) Bila telah selesai satu sisi dinding, lakukan pada sisi yang lain hal
serupa.
7) Kemudian plester kembali dinding dengan campuran yang sesuai.
b. Bila dinding retak :
(diperiksa terlebih dahulu, apakah keretakan disebabkan oleh faktor
muai susut plesteran dinding atau akibat dampak kegagalan struktur
bangunan gedung)
Bila keretakan diakibatkan oleh muai susut plesteran dinding, maka:
1) Buat celah dengan pahat sepanjang retakan
2) Isi celah dengan spesi atau mortar kedap air (campuran: 1 PC : 3
Pasir)
3) Kemudian rapikan dan setelah mengering plamur serta cat dengan
bahan yang serupa
c. Bila dinding basah karena saluran air bocor:
(Perbaiki saluran terlebih dahulu)

Dinding Beton
Dinding Beton
Pada bangunan yang menggunakan expose concrete seperti pada dinding
luar bangunan, lapisan luar kolom.
Pemeliharaan yang dilakukan antara lain:
a. Bersihkan permukaan expose concrete dengan menggunakan sabun,
bilas sampai bersih, lakukan setiap 6 (enam) bulan sekali.
b. Lakukan pemberian cat transparan dengan warna ‘doff/un-glossy’
pada permukaan yang ada sebanyak 2 (dua) lapis.

Health & Safety
73
Dinding Kayu
Dinding lapis kayu biasanya dipergunakan hanya pada komponen
arsitekur/interior. Bagian ini perlu dipelihara agar interior bangunan tidak
terkesan kusam.
Pemeliharaan yang dilakukan:
a. Bersihkan bagian permukaan kayu dari debu secara periodik
sekurang-kurangnya 1 (satu) bulan sekali.
b. Bila warna telah kusam karena usia pemakaian yang lama, permukaan
setelah dibersihkan rawat dengan menggunakan politur atau teak-oil
yang sesuai. Lakukan dengan menggunakan kuas atau kain kaos
(tapas) secara merata beberapa kali berlapis.
Dinding kayu dengan finishing cat kayu, untuk pengecatan kembali setelah
beberapa kali dicat ulang maka:
a. Sebaiknya sebelum pengecatan kembali untuk memperbaharui
tampilan cat sebaiknya dikerok hingga kelihatan urat kayunya lagi.
b. Tutup bagian yang tidak rata dengan plamur kayu, ampelas dan
berikan cat dasar.
c. Sebagai finishing akhir cat kembali dengan warna yang sesuai

Responsible of HSE
Company
Employee

75
Safety & Health Checklist
apakah jalan orang & peralatan dipisahkan?
apakah menggunakan jalan satu arah?
apakah gang/jalan lebarnya cukup untuk mencegah
tabrakan?
apakah pintu emergency jelas & tidak terhalang
barang?
apakah permukaan lantai rata & tidak ada hambatan?
apakah marking/tanda jelas & terlihat?

Contoh ILUSTRASI

ILUSTRASI MARKING

Lantai
apakah lantai licin ?

apakah lantai rata, bebas dari lubang/benda
tajam?
apakah lantai diberi marking?

79
ILUSTRASI

Ilustrasi

Penerangan & Visibility
apakah penerangan cukup untuk bekerja secara aman?
minimum level 100 lux pada rak, office 400 lux &
receiving 60 lux
apakah dokumen sudah diberik tanda agar mudah
dicari?
apakah semua area jelas marking nya?

Kebersihan/house keeping
apakah kebersihan terjaga?
apakah ada inspeksi untuk memastikan kebersihan?
apakah tumpahan cairan dibersihkan?
apakah sampah dibuang di tempatnya?

ILUSTRASI

Fire Risk
apakah tersedia prosedur menangani kebakaran?
apakah tersedia jalan emergency?
apakah lampu emergency tersedia?
apakah jalur evakuasi ada tanda nya?
apakah ada alarm kebakaran & berfungsi dengan baik?
apakah tabung api sudah di check & di refill?
apakah dilakukan fire training kepada seluruh staff?

ILUSTRASI

Manual Loading
pikir sebelum angkat
jarak kedua kaki cukup lebar
waktu mulai, pinggang, lutut sedikit ditekuk,
punggung lurus
hindari twisting pinggang anda
mata kearah depan saat sudah mengangkat
bergerak perlahan

Urutan Mengangkat Benda

Urutan Mengangkat Benda
Menurunkan beban

ILUSTRASI

Forklift Safety & Health
pilih operator yang peduli dengan safety & health
pastikan bahwa operator & supervisor
mendapatkan training mengenai safety
pastikan bahwa hanya operator yang memiliki
license yang dapat mengemudikan forklift
ikuti preventive maintenance sesuai instruction
manual
gunakan peralatan sesuai kapasitasnya

Periodic Maintenance
Daily check:
pastikan tekanan angin ban cukup (sesuai instruction manual)
perhatikan indikasi kerusakan ban
pastika rem beroperasi dengan baik
pastikan semua lampu & alarm mundur berfungsi
pastikan level oli, air, hydraulic sesuai standard
pastikan batere dalam kondisi terisi
pastikan alat lifting & tilting berfungsi

Safety & Health Organization
apakah semua aspek HSE untuk operasional
telah di evaluasi?
apakah sudah ada kebijakan safety ?
apakah sudah ada komite safety & PIC nya?
apakah instruksi kerja sudah memasukkan
unsur safety?
apakah semua driver yang menggunakan alat
sudah di latih mengenai safety?

Periodic Maintenance
weekly/mingguan check:
periksa fungsi steering, lifting gear
periksa kondisi fork, attachment & mekanisme
lifting
periksa kebocoran sistem hidrolik

Safety & Health Organization
ingat piramid safety:
untuk tiap 1 kecelakaan yang serius ada
29 minor injury
untuk tiap 29 minor injuries ada 300
close injuries (nyaris)
investigasi 300 close injuries akan
menghilangkan potensi 1 serious injury

Safety Pyramid

Kesadaran Karyawan
kecelakaan kerja terjadi karena training yang
kurang
tidak melaporkan terjadinya “MISS” accident
pastikan bahwa karyawan memahami:
metode dalam melaksanakan pekerjaan
menentukan peralatan yang sesuai
mengoperasikan peralatan

Kesadaran Karyawan
potensi bahaya dalam melakukan pekerjaan
apa pencegahan bahaya/kecelakaan
bagaimana melaporkan peralatan yang rusak
menggunakan peralatan safety sesuai instruksi kerja
pelatihan safety training

Safety Poster

Safety poster
February 20, 2024 100

Ilustrasi
February 20, 2024 101

Fire Safety Checklist
•The purpose of the inspection is to ensure that the area is free of fire hazards and has proper and sufficient fire prevention equipment, evacuation plans and escape routes.
See overleaf for Guidance Notes.
•AREA CHECKED: YES NO ACTION
•1. Are the emergency exits and escape routes clearly
•marked? ¨¨
•2. Are the emergency exits unlocked ? ¨ ¨
•3. Are escape routes unobstructed and full width ? ¨ ¨
•4. Are wedges promptly removed from fire doors ? ¨ ¨
•5. Is emergency procedure information clearly displayed ? ¨ ¨
•6. Is there unobstructed access to hose reels, extinguishers
•and fire alarm call points (break glasses) ? ¨ ¨
•7. Are appropriate fire extinguishers in place and wall
•mounted ? ¨
•8. Have all fire extinguishers been tested during the last 12
•months ? ¨¨
•9. Is rubbish and waste material cleared promptly ? ¨ ¨
•10. Has all electrical equipment been PAT tested in line with
•the University's Health and Safety Policy ? ¨ ¨
•11. Are there adequate numbers of electrical sockets to avoid
•overloading ? ¨
•12. If portable heaters are in use, are they in a safe position
•and have they been authorised ? ¨ ¨
•13. Are flammable liquids in use kept to minimum quantities
•and are they stored in a flammable liquids store ? ¨ ¨
•14. Is Smoking Policy enforced ? ¨ ¨
•
15. Have emergency evacuation drills been carried out in all areas under your control during the last 12 months ? ¨ ¨
February 20, 2024 102
SAFETY AUDIT REPORT (STAGE 1)
General Yes No N/A Comments
Are you aware of the identified maintenance procedures for dealing with fire safety defects?
Are records in your Fire safety Log Book kept up to date?
Have you procedures in place to minimise unwanted fire calls?
Do you have adequate arrangements for evacuating disabled persons?
Daily Checks (not normally recorded)
Escape Routes
Are escape routes kept clear of obstruction?
Are escape notices clear and unobstructed?
Are other fire related notices clearly posted and unobstructed?
Address:
Are all escape doors readily available without the use of a key?
Building Code:
Date:
Are hazardous conditions adequately controlled?
Fire Warning System
Is the main indicator panel showing ‘normal’?
Is access to the fire alarm call points maintained unobstructed?
Is the system in a good state of repair?
Escape Lighting
Are luminaires and illuminated exit signs in good condition?
February 20, 2024 103

Fire-Fighting Equipment Yes No N/A Comments
Are all extinguishers in their allotted positions and fully charged?

Are all extinguishers clearly visible or is a sign provided to indicate location?
Weekly Checks
Escape Routes
Do all emergency fastening devices to fire exits work correctly?
Do all automatic opening doors work correctly?
Are all fire resisting doors in good condition with self closing devices working correctly?
Are external escape stairs in good condition?
Are external escape routes clear and available?
Fire Warning System
Do you carry out a weekly call point test?
Do all linked fire protection systems work correctly? (e.g. fire door hold open devices)
Do all sounders, visual indicators and vibrating pagers work correctly?
Is the fire signal audible throughout the building?
If you have a voice alarm is the message clear and understandable?
Monthly Checks
Escape Routes
Are any electronic access/egress override controls provided? (green break glass boxes)
Are ‘green’ break glass devices tested?
Do all fire shutters provided for compartmentation work correctly?
Quarterly Checks
Are fire hydrants clearly indicated and unobstructed?
Annual Checks (record date in comments)
Have all staff including part time received refresher fire safety training?
Have staff trained in the use of disabled evacuation aids received refresher training?
Have you carried out an evacuation drill in the last 12 months?
Is the building structural layout the same as it was at the time of last years report?
Emergency Plan
Is your prepared Emergency Plan up to date?
Are sufficient numbers of staff nominated to implement plan?
February 20, 2024 104

The Fire Safety Unit will continue to undertake an audit of the Fire Risk Assessment (Stage 2)
at periodic intervals.
Signature of
Responsible Person ...................................................... Print Name...................................................
Position held ....................................................... Date.................................................………..
Preferred contact details ......................................................................................................................
For Fire Safety Unit Use Only

Receipt acknowledged ............................................
(Signature)
Print Name ……………...............................................
Date …………………..
Follow up required Yes No
Passed for action to ……………………………………
February 20, 2024 105

HAZARD IDENTIFICATION AND RISK ASSESSMENT
Tujuan Pelatihan
 Memahami bahaya dan resiko dalam pekerjaan

 Memahami tatacra mengidentifikasi bahaya di tempat kerja
 Dapat melakukan penilaian dan menentukan tindakan
perbaikan terhadap suatu bahaya
 Dapat menciptakan, melaksanakan dan memelihara sistem K3
di tempat kerja dengan efektif
February 20, 2024 106

Agenda Pelatihan
1. Pendahuluan, tujuan dan agenda pelatihan

2. Identifikasi Bahaya
3. Evaluasi Resiko
4. Teknik Identifikasi
5. Langkah Pengendalian
February 20, 2024 107

Definisi
Keselamatan Kerja
“Kemerdekaan atas RESIKO celaka yang tidak
bisa diterima”
February 20, 2024 108

Definisi
• Bahaya (Hazard)
Sumber atau situasi dimana terdapat potensi merusak
berupa cedera atau sakit pada manusia, kerusakan pada
harta benda, kerusakan pada lingkungan tempat kerja,
atau kombinasi darinya
Segala bentuk zat, energi yang dalam wujud dan interaksinya berpotensi menimbulkan
kecelakaan
• Resiko (Risk)
Kombinasi dari kemungkinan dan konsekuensi dan
keparahan atas suatu kejadian bahaya.
Ukuran yang menunjukkan besarnya probability dan severity suatu kecelakaan.
February 20, 2024 109

Definisi
• Resiko Yang bisa ditoleransi (Tolerable Risk)

Resiko yang sudah dikurangi sampai pada tingkat yang dapat
diterima oleh organisasi dengan memperhatikan persyaratan
perundangan yang berlaku dan kebijakan K3 yang dimilikinya
• Penilaian Resiko (Risk Assessment)
Suatu kegiatan / proses dari analisa tingkat resiko bahaya dan
evaluasi dari kemungkinan dan konsekuensi atas suatu
kejadian bahaya tertentu agar tercapai control di tempat kerja
yang adekuat.
February 20, 2024 110

Mengapa perlu HIRA ?
 Persyaratan hukum
 Tanggung jawab moral pada karyawan
 Praktek manajemen yang baik
February 20, 2024 111

Mengapa perlu HIRA ?
Seberapa besarkah
Resiko yang dapat
kita toleransi ?
Standar yang baik

Akan melindungi
diri kita
February 20, 2024 Ohsas Practical Training 112

Kapan diperlukan HIRA ?

Pada keadaan dimana suatu
bahaya timbul sedangkan
keefektifan pengendalian yang
ada tidak sepenuhnya diketahui
Diperuntukkan bagi perusahaan
yang menginginkan perbaikan
terus menerus dalam
pengelolaan K3 di tempat kerja
February 20, 2024 113

Bahaya Resiko Naik

(Hazard) (Risk)
Supir mabuk
Kendaraan Ban gundul
Rem blong
Bermotor
Jarak pandang
buruk
Motor Car Muatan tidak
aman
114
February 20, 2024 114
Bagian Dua
Teknik Identifikasi Bahaya
February 20, 2024 115

Langkah Dasar Identifikasi Bahaya

Identifikasi Bahaya dan Evaluasi Resiko melibatkan
5 langkah dasar:
1. Identifikasi Bahaya
2. Evaluasi Resiko
3. Evaluasi Pengendalian Resiko
4. Tentukan Langkah Pengendalian
5. Tentukan apakah resiko tersebut bisa ditoleransi
February 20, 2024 116

Langkah Dasar Identifikasi Bahaya

Persiapan awal melakukan HIRA:
1. Tunjuk seorang wakil manajemen untuk mengelola
dan mengatur seluruh kegiatan
2. Konsultasikan dengan semua pihak untuk menyusun
tim
3. Berikan pelatihan pada anggota tim
4. Lakukan tinjauan atas kecukupan kegiatan HIRA
5. Lakukan dokumentasi kegiatan yang efektif
February 20, 2024 117

Langkah 1 - Proses Identifikasi

Pilih metode yang akan digunakan:
 Audit atau inspeksi fisik
 Brainstorming
 Alur Proses
 Teknik-teknik enginering
 Risalah atau data masa lampau
 Penilian dari pakar
 dll
February 20, 2024 118


Pilih tim yang akan melaksanakan:
 Tunjuk anggota senior yang akan memfasilitasi
kegiatan ini di lingkungan perusahaan.
 Wakil manajemen lini
 Ahli K3
 Perwakilan K3
 Pekerja
February 20, 2024 119


Lakukan perencanaan kegiatan:
 Geografis, denah area yang akan diidentifikasi
 Tingkat-tingkat dalam proses produksi
 Tugas tertentu yang terdefinisi
 Daftar fasilitas, mesin, material dan peralatan yang
akan diamati.
 Jadwal, form, checklist, daftar orang yang akan
dihubungi dan konfirmasi
 Alat Pelindung Diri.
February 20, 2024 120

Lakukan proses identifikasi bahaya:

 4W+H
 Perhatikan mulai dari bahan baku, proses, produk dan
limbahnya
 Cari sampai ke sumbernya
 Pikirkan skenario terburuknya
 Adakah kerugian waktu, uang atau gangguan produksi
 Kontrol apa yang sudah ada dan sejauh mana keefektifannya
 Apa harapan orang-orang yang terlibat
February 20, 2024 121

Jenis-jenis bahaya tempat kerja
 Bahaya Mekanis Fisika – kimia

 Bahaya Listrik Api dan ledakan
 Bahaya Radiasi Tata letak dan ruang
 Bahaya Suhu Posisi Tubuh
 Kebisingan Perilaku
 Higiene Bencana Alam
February 20, 2024 122

Menilai Resiko
• Untuk memisahkan resiko kecil yang bisa ditoleransi
dengan resiko yang tinggi dan memberikan data yang cukup
sebagai acuan pemilihan tindakan perbaikan
• Resiko dianalisis dengan mengkombinasikan perkiraan

kemungkinan, keparahan dan frekuensi terjadinya resiko
• Menyingkirkan resiko yang relatif sangat rendah dari dalam

proses tinjauan
February 20, 2024 123

Menilai Resiko
• Kemungkinan (Likelihood)
Kesempatan timbulnya cidera, kerusakan atau kerugian
Probability of occurrence
Frequency of exposure
• Keparahan (Severity)
February 20, 2024 124

Potensi Resiko
Potensi Resiko =
Kemungkinan x Keparahan x Frekuensi
February 20, 2024 125

Menilai Kemungkinan Resiko
Katagori Penjelasan
1 Nyaris tidak mungkin Hanya terjadi pada kondisi sangat

(Rare) khusus
2 Jarang (Unlikely) Bisa saja terjadi waktu tertentu
3 Mungkin (Possible) Mungkin terjadi sewaktu-waktu
4 Sering (Likely) Akan mungkin seriang terjadi
5 Hampir pasti (Almost Hampir pasti terjadi

certain)
126
February 20, 2024 126
Menilai Keparahan Resiko
Katagori Penjelasan
1 Tidak berakibat apa-apa Pertolongan pertama, Polusi < 100 ltr.,

(Insignificant) Kerugian < US $ 1000
2 Ringan (Minor) Butuh layanan medis, Polusi 100 ltr – 1 m3,

Kerugian US $ 1000 – 10.000
3 Sedang (Moderate) Mengakibatkan hari hilang, Polusi 1 – 10 m3,
Kerugian US $ 10.000 – 100.000
4 Major Cacat / fatal, Polusi 10 – 100 m3,

Kerugian US $ 100.000 – 1 Million
5 Katastropi (Catastrophic) Fatal lebih dari satu, Polusi > 100 m3,
Kerugian > US $ 1 Million
127
February 20, 2024 127
Menilai Frekuensi Resiko
Katagori Penjelasan
1 Jarang Sedikit orang sekali dalam setahun
2 Tidak biasa Beberapa orang setiap bulan
3 Kadang-kadang Beberapa orang setiap minggu
4 Sering Sedikit orang sekali setiap hari
5 Rutin Banyak orang berkali-kali setiap hari
128
February 20, 2024 128
Langkah 2 – Evaluasi Resiko (OSHA Standard)
February 20, 2024 129129

Langkah 2 – Evaluasi Resiko
Dapat diabaikan Tidak perlu tindakan khusus
Resiko rendah Perbaiki dalam waktu 7 hari
Resiko sedang Perbaiki dalam waktu 3 hari
Resiko tinggi Perbaiki dalam waktu 24 jam
Ekstrim Stop, perbaiki saat itu juga
130
February 20, 2024 130
Langkah 3 – Evaluasi Kontrol
Lakukan evaluasi terhadap kontrol yang ada atas tiap

bahaya yang teridentifikasi
• Identifikasi tatacara, pendekatan teknik dan prosedur yang
ada
• Pertimbangkan kecukupannya, efektifitasnya, proses
pengawasannya dan perhatian dari manajemen
• Apakah kontrol yang ada sudah mengurangi kemungkinan,
kekerapan paparan
131
February 20, 2024 131
Langkah 4 – Langkah Pengendalian
Dapat diabaikan Tidak perlu tindakan khusus
Resiko rendah Perlu pengawasan yang cukup
Resiko sedang Perlu pengawasan dan prosedur

yang mengikat
Resiko tinggi Ada keterlibatan manajemen
dalam pengaturannya
Ekstrim Stop, perbaiki saat itu juga
132
February 20, 2024 132
(Eliminasi, Substitusi, Pemisahan)
133
February 20, 2024 133
Periksa apakah kontrol yang telah dipilih dipastikan:

• Mengurangi kemungkinan terjadinya kecelakaan
• Mengurangi resiko keparahan
• Dapat ditoleransi
Tindakan tambahan apa yang kemudian dapat
ditambahkan hingga resiko dapat ditoleransi
134
February 20, 2024 134
Example of
Date :
HAZARDS IDENTIFICATION & RISK ASSESSMENT Name :1.
Place :
FORM 2.
Task :
3.
Supv :
F : frequency, C: Consequences, RS : Risk Scale
STEP OF WORK EQUIPMENT HAZARDS RISK CONTROL

& EFFECT F C RS
135
February 20, 2024 135
Example of
Date : HAZARDS IDENTIFICATION & RISK ASSESSMENT FORM
Place :
Task :
Hazards Risk Factor

STEP OF WORK Hazards RISK CONTROL B Residual Risk
effect C F RS
Y
Description
C: Consequence, F: Frequency, RS: Risk Scale

Prepared by Checked by Approved by
136
February 20, 2024 136
Metode Process based untuk Pengendalian dan Pengelolaan
Sistem Manajemen K3
PLAN DO CHECK
RIS K AS S ES S MENT PENGENDALIAN PENERAPAN DAN OPERAS I PEMERIKS AAN
RIS IKO
(4.4.1) (4.4.4) 1. Pemantauan dan
(4.3.1) S umberdaya, Do kumentas i: pengukuran (4.5.1)
(4.3.1) peran, tang g ung Manual, Pro s edur, 2. Evaluasi penaatan
Identifikas i as pek
Penetapan jaw ab, w ew enang , IK, JS A, Fo rm,dll
bahaya K3 dan (4.5.2)
Pengendalian akuntabilitas
evaluas i ris iko (4.4.5) 3. Ketidaksesuaian,
Ris iko
Peng endalian insiden, tindakan
(4.4.2) do kumen perbaikan dan
Ko mpetens i,
(4.3.2) Pelatihan dan pencegahan (4.5.3)
(4.4.6)
Identifikas i Kepedulian
Peng endalian
peraturan (4.3.3)
o peras io nal
perundangan dan Penetapan
(4.4.3) ACTION
pers yaratan lainnya Tujuan, S as aran Ko munikas i, (4.4.7)
yang relevan dengan dan Program partis ipas i dan Kes iaps iag aan dan
Manajemen K3
(4.6)
perus ahaan ko ns ultas i tang g ap darurat
Tinjauan Manajemen
BISNIS PROSES PERUSAHAAN
February 20, 2024 137

Identifikasi bahaya, penilaian risiko dan penetapan pengendalian
February 20, 2024 138

Identifikasi bahaya, Penilaian Risiko, dan
Penetapan Pengendalian
February 20, 2024 139

Persyaratan Perundangan dan Persyaratan lainnya
February 20, 2024 140

Tujuan, Sasaran, dan Program
February 20, 2024 141

Kompetensi, Pelatihan, dan
Kepedulian
February 20, 2024 142

Komunikasi, Partisipasi dan Konsultasi
February 20, 2024 143

Pengendalian Operasional
February 20, 2024 144

Kesiapsiagaan dan Tanggap Darurat
February 20, 2024 145

Pemantauan dan Pengukuran
February 20, 2024 146

Evaluasi Kesesuaian
February 20, 2024 147

Penyelidikan dan Pelaporan Insiden
February 20, 2024 148

Audit Internal
February 20, 2024 149

Tinjauan Manajemen
February 20, 2024 150

TERIMA KASIH
February 20, 2024 151

Presentasi - Manajemen - Perawatan Gedung Untirta

Diunggah oleh

Informasi Dokumen

Judul Asli

Hak Cipta

Format Tersedia

Bagikan dokumen Ini

Bagikan atau Tanam Dokumen

Opsi Berbagi

Apakah menurut Anda dokumen ini bermanfaat?

Apakah konten ini tidak pantas?

Hak Cipta:

Format Tersedia

Presentasi - Manajemen - Perawatan Gedung Untirta

Diunggah oleh

Hak Cipta:

Format Tersedia

Manajemen Perawatan

Bangunan Gedung dan Fasilitas

February 20, 2024 1

Manajemen pemeliharaan bangunan gedung yaitu :

February 20, 2024 2

• Pemeliharaan rutin harian

February 20, 2024 3

• Pemeliharaan rutin adalah pemeliharaan yang dilaksanakan dengan interval waktu

February 20, 2024 4

February 20, 2024 5

February 20, 2024 6

February 20, 2024 7

1. Dipimpin oleh seorang manajer bangunan (building manager).

February 20, 2024 8

• Pemeliharaan bangunan gedung adalah

February 20, 2024 10

February 20, 2024 11

February 20, 2024 12

• Yang dimaksud persyaratan fungsional adalah persyaratan

February 20, 2024 13

• Masing – masing bangunan memiliki persyaratan performance

February 20, 2024 14

• Persyaratan menurut undang – undang merupakan

February 20, 2024 15

• Persyaratan menurut user biasanya berkaitan dengan kenyamanan.

February 20, 2024 16

February 20, 2024 17

February 20, 2024 18

•Maintenace dan reliabilitas merupakan kegiatan yang cukup penting

February 20, 2024 19

February 20, 2024 20

• Tindakan pemeliharan secara mendadak dan tidak direncanakan,biasa

February 20, 2024 21

Unit Chiller dapat dibagi menjadi beberapa bagian besar seperti:

February 20, 2024 22

February 20, 2024 23

• Unit Chiller. Apabila perpindahan panas pada kedua heat

February 20, 2024 24

• Apabila metering device terganggu, maka aliran refrigerant

February 20, 2024 25

February 20, 2024 26

• Komponen pada panel power diperiksa secara rutin terutama

February 20, 2024 27

• Motor dan Starter pompa harus diperiksa secara rutin, yaitu

February 20, 2024 28

• Instalasi pipa chiller harus diperiksa secara rutin apakah

February 20, 2024 29

Pada dasarnya Pemeliharaan dan Perawatan sistem transportasi dalam

February 20, 2024 30

February 20, 2024 31

February 20, 2024 32

• Lantai lobby lift

February 20, 2024 33

• Pemeliharaan dan pengoperasian Sistem Proteksi Kebakaran termasuk

February 20, 2024 34

• Sistem Otomatisasi Gedung (BAS) pada bangunan gedung

February 20, 2024 35

February 20, 2024 36

February 20, 2024 37

Perawatan Genset Schedule

February 20, 2024 38

February 20, 2024 39

Perawatan Pompa – Pompa Schedule