Disajikan Oleh :

TJANDRA WASESA, SE., SAB., MSi., Ak., CA

Pengertian :
PBB adalah Pajak yang dipungut oleh Pihak Fiskus
atas kepemilikan objek pajak berupa bumi dan atau
bangunan yg didasarkan pada azas kenikmatan dan
manfaat, serta dibayar setiap tahun.
Dasar Hukum PBB adalah :
UU Nomor 12 Tahun 1985, sebagaimana telah diubah dgn UU
Nomor 12 Tahun 1994 tentang Pajak Bumi dan Bangunan.
Pada awalnya PBB merupakan pajak pusat yg penerimaannya
dialokasikan ke daerah-daerah dg proporsi tertentu, namun
dlm perkembangannya PBB dialihkan menjadi pajak daerah
berdasarkan UU Nomor 28 Th 2009 tentang Pajak Daerah
dan Retribusi Daerah (PDRD) Pasal 77 – 84 khususnya untuk
sektor perkotaan dan pedesaan mulai tahun 2010.
 PBB merupakan pajak daerah yang bersifat
kebendaan.
 Pajak kebendaan pada umumnya tidak
memperhatikan keadaan WP, namun hanya
memperhatikan objek pajak-nya.
 Sistem pemungutan PBB adalah :
semi self assessment.
Bumi adalah permukaan bumi dan tubuh bumi
yang ada di bawahnya serta perairan
(termasuk rawa-rawa, tambak, laut) yang masuk
dalam wilayah negara Republik Indonesia.
 Bangunan adalah konstruksi teknik yg ditanam atau dilekatkan
secara tetap pada tanah dan atau perairan yg digunakan untuk
tempat tinggal, tempat usaha dan tempat yg diusahakan.

Termasuk pengertian bangunan adalah :

a) Jalan lingkungan dlm satu kesatuan dg suatu komplek
bangunan.
b) Jalan tol.
c) Kolam renang.
d) Tempat olah raga.
e) Galangan kapal, dermaga.
f) Taman mewah.
g) Pagar mewah.
h) Tempat penampungan/kilang minyak, air dan gas.
i) Fasilitas lain yang memberikan manfaat.
Objek Pajak yg tidak dikenakan PBB adalah :
1. Digunakan semata-mata untuk melayani kepentingan umum
dan tdk untuk mencari keuntungan di bidang ibadah, sosial,
kesehatan, pendidikan, dan kebudayaan.
2. Digunakan untuk kuburan, peninggalan purbakala, atau yg
sejenis dgn hal itu.
3. Merupakan hutan lindung, hutan suaka alam, hutan wisata,
taman nasional, tanah penggembalaan yg dikuasai oleh desa,
dan tanah negara yg belum dibebani hak.
4. Digunakan oleh perwakilan diplomatik, konsulat berdasarkan
asas perlakuan timbal balik.
5. Digunakan oleh badan atau perwakilan organisasi
internasional yg ditentukan oleh Menteri Keuangan RI.
Orang atau badan yg secara nyata
~ mempunyai suatu hak atas bumi dan atau
~ memperoleh manfaat atas bumi dan atau
~ memiliki, menguasai atas bangunan dan atau
~ memperoleh manfaat atas bangunan.

PENDAFTARAN :
Subjek pajak wajib mendaftarkan objek pajaknya dg cara
mengisi SPOP dan kemudian menyerahkan kembali kepada
KP PBB ybs.

Batas Waktu Penyampaian SPOP :

SPOP harus disampaikan selambat-lambatnya 30 hari
setelah tgl diterimanya SPOP oleh subjek pajak.
SPOP adalah surat yang digunakan oleh WP untuk
melaporkan data objek pajak menurut ketentuan
Undang-undang Pajak Bumi dan Bangunan.
SPPT adalah surat yang digunakan oleh Direktorat
Jenderal Pajak (DJP) untuk memberitahukan
besarnya pajak yang terutang kepada Wajib
Pajak.
NJOP merupakan harga rata-rata yg diperoleh dari
transaksi jual beli secara wajar, dan bilamana
tidak terjadi transaksi jual beli, NJOP ditentukan
melalui perbandingan harga dgn objek pajak yg
sejenis, atau nilai perolehan harga dgn objek yg
sejenis, atau nilai perolehan baru, atau Nilai Jual
Objek Pajak Pengganti.
Besarnya NJOPTKP ditetapkan untuk masing-
masing Kab/Kota setinggi-tingginya sebesar Rp
12.000.000,- untuk setiap WP.
Apabila WP mempunyai beberapa objek pajak,
maka yg diberikan NJOPTKP hanya salah satu
objek pajak yg nilainya terbesar, sedangkan
objek pajak lainnya tetap dikenakan secara
penuh tanpa dikurangi NJOPTKP.
Besarnya NJOPTKP untuk setiap daerah Kab/Kota
ditetapkan oleh Kakanwil DJP atas nama
Men Keu RI dg mempertimbangkan pendapat
Pemerintah Daerah setempat.
Dasar pengenaan PBB adalah :
Nilai Jual Objek Pajak (NJOP)
NJOP merupakan harga rata-rata yg diperoleh dari
transaksi jual beli yg terjadi secara wajar, dan
bilamana tidak terjadi transaksi jual beli, NJOP
ditentukan melalui perbandingan harga dg objek
pajak yg sejenis, atau nilai perolehan harga dg
objek yg sejenis, atau nilai perolehan baru, atau
NJOP pengganti.
Penentuan besarnya NJOP mengacu pada
ketetapan Keputusan Menteri Keuangan RI.
1. Besarnya NJKP adalah 40% dari NJOP, untuk :
a. Objek pajak perkebunan.
b. Objek pajak kehutanan
c. Objek pajak lainnya, yg NJOP-nya sama atau
lebih besar dari Rp 1.000.000.000,00.
2. Besarnya NJKP adalah 20% dari NJOP, untuk :
a. Objek pajak pertambangan
b. Objek pajak lainnya, yg NJOP-nya kurang dari
Rp 1.000.000.000,00.
NJOP . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . x x x
NJOPTKP . . . . . . . . . . . . . . . . x x x -
Dasar Penghitungan Pajak . . . . x x x
% NJKP . . . . . . . . . . . . . . . . . . 20 % x
NJKP . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . x x x
Tarif pajak . . . . . . . . . . . . . . . . 0,3 % x
PBB terutang . . . . . . . . . . . . . . x x x
====
 Tahun Pajak adalah jangka waktu 1 tahun
takwim, yaitu dari tgl 1 Jan s/d 31 Des.
 Saat yg menentukan pajak yg terutang adalah :
menurut keadaan objek pajak pada tgl 1 Januari.
 Tempat pajak terutang :
a. Untuk daerah Jakarta, adalah di wilayah DKI Jakarta;
b. Untuk daerah lainnya, adalah di wilayah Kab Daerah
Tingkat II atau Kotamadya Daerah Tingkat II, yg
meliputi letak objek pajak tsb.
 Pembayaran/penyetoran PBB baik yg tercantum
dlm SPPT, SKP, maupun STP dilakukan di :
a. Bank Persepsi.
b. Kantor Pos dan Giro.
c. Petugas Pemungut yg ditunjuk secara resmi.
 Apabila SPOP tdk disampaikan pada waktunya, meskipun sdh
ditegur scr tertulis juga tdk menyampaikan dlm jangka wkt yg
ditentukan dlm Surat Teguran tsb, maka WP dikenakan sanksi
berupa denda administrasi 25% dihitung dari jumlah pokok
PBB terutang.
 Apabila berdasarkan hasil pemeriksaan atau ket lain yg ada
pada DJP ternyata jml pajak yg terutang (seharusnya) lebih
besar dari jml pajak dlm SPPT yg dihitung berdasarkan SPOP
yg disampaikan oleh WP, maka WP dikenakan sanksi berupa
denda administrasi 25% dari selisih pajak terutang
berdasarkan hasil pemeriksaan dg pajak terutang dlm SPPT yg
dihitung berdasarkan SPOP yg telah disampaikan oleh WP.
 Apabila pajak yg terutang pada saat jatuh tempo pembayaran
tdk dibayar atau kurang dibayar, maka WP dikenakan sanksi
berupa denda administrasi sebesar 2% per bulan dari jml yg
tidak atau kurang dibayar, dihitung dari saat jatuh tempo s/d hari
pembayaran untuk jangka wkt paling lama 24 bulan.
 Pengertian
Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan adalah pajak yg
dikenakan atas perolehan hak atas tanah dan bangunan,
krn hal itu merupakan suatu perbuatan atau peristiwa hukum yg
mengakibatkan diperolehnya hak atas tanah dan atau bangunan
oleh orang pribadi atau badan.
 Dasar Hukum
Undang-undang Nomor 21 Tahun 1997 sebagaimana telah diubah
terakhir dg Undang-undang Nomor 20 Tahun 2000 tentang
Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB), serta
Peraturan Pemerintah Nomor 34 Tahun 2016.
 Sistem Pemungutan : Self Assesment
Wajib Pajak diberikan kepercayaan untuk menghitung,
memperhitungkan, membayar, dan melaporkan sendiri pajak yang
terutang dg menggunakan SPTPD.
adalah orang pribadi atau badan
yang memperoleh hak atas tanah
dan atau bangunan
1. perwakilan diplomatik, konsulat berdasarkan asas
perlakuan timbal balik;
2. negara untuk penyelenggaraan pemerintahan dan
atau untuk pelaksanaan pembangunan guna
kepentingan umum;
3. badan atau perwakilan organisasi Internasional yang
ditetapkan oleh Menteri Keuangan;
4. orang pribadi atau badan karena konversi hak dan
perbuatan hukum lain dengan tidak adanya
perubahan nama;
5. orang pribadi atau badan karena wakaf;
6. orang pribadi atau badan digunakan kepentingan
ibadah.
Perolehan hak atas tanah dan atau bangunan
bisa meliputi :
1. Pemindahan hak karena :
a. Jual beli;
b.Tukar menukar;
c. Hibah, hibah wasiat, waris;
d. Pemasukan dlm perseroan atau badan hukum lainnya;
e. Pemisahan hak yg mengakibatkan peralihan;
f. Penunjukan pembeli dlm lelang;
g. Penggabungan usaha, Peleburan usaha,
Pemekaran usaha;
h. Hadiah.
2. Pemberian hak baru karena :
a. Kelanjutan pelepasan hak;
b. Di luar pelepasan hak.
Yang dimaksud dg hak atas tanah, adalah :
 Hak milik.
 Hak guna usaha.
 Hak guna bangunan.
 Hak pakai.
 Hak milik atas satuan rumah susun.
 Hak pengelolaan.
Objek pajak yg tdk dikenakan BPHTB adalah objek pajak
yg diperoleh :
 Perwakilan diplomatik, konsulat berdasarkan asas
perlakuan timbal balik.
 Negara untuk penyelenggaraan pemerintahan dan atau
untuk pelaksanaan pembanganan guna kepentingan
umum.
 Badan atau perwakilan organisasi internasional
 Orang pribadi atau badan krn konversi hak atau krn
perbuatan hukum lain dg tdk adanya perubahan nama
 Orang pribadi atau badan krn wakaf
 Orang pribadi atau badan yg digunakan untuk
kepentingan ibadah
 Objek pajak tertentu, yg diperoleh krn waris, hibah wasiat,
dan pemberian hak pengelolaan (dikenakan pajak 50%)
Dasar Pengenaan Pajak adalah :
Nilai Perolehan Objek Pajak (NPOP)
1. Jual beli adalah harga transaksi;
2. Tukar menukar adalah nilai pasar;
3. Hibah adalah nilai pasar;
4. Hibah wasiat adalah nilai pasar;
5. Waris adalah nilai pasar;
6. Pemasukan dlm perseroan atau badan hubum lainnya adalah
nilai pasar;
7. Pemisahan hak yg mengakibatkan peralihan adalah nilai pasar;
8. Peralihan hak krn pelaksanaan putusan hakim yg mempunyai
kekuatan; hukum tetap adalah nilai pasar;
9. Pemberian hak baru atas tanah di luar pelepasan hak adalah
niali pasar;
10. Penggabungan usaha, peleburan usaha, pemekaran usaha
adalah nilai pasar;
11. Hadiah adalah nilai pasar;
12. Penunjukan pembeli dlm lelang adalah harga transaksi yg
tercantum dlm Risalah Lelang.
 Jika harga transaksi lebih kecil dari NJOP, maka dasar
penentuan NPOP adalah nilai NJOP, sebaliknya
 Jika nilai NJOP lebih rendah dari harga transaksi, maka
dasar penentuan NPOP adalah harga transaksi.
Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NPOPTKP)
ditetapkan secara regional (Kab/Kota) paling banyak
Rp 80.000.000,- kecuali dlm hal perolehan hak krn waris,
atau hibah wasiat yg diterima orang pribadi yg masih dlm
hub keluarga sedarah dlm garis keturunan lurus satu
derajat ke atas atau satu derajat ke bawah dg pemberi
hibah wasiat, termasuk suami/istri, NPOPTKP-nya
ditetapkan scr regional paling banyak Rp 350.000.000,-.
 2,5% dari jumlah bruto nilai pengalihan hak atas tanah dan atau
bangunan selain pengalihan hak atas tanah dan atau bangunan
Rumah Sederhana atau Rumah Susun Sederhana yg dilakukan oleh
WP yg usaha pokoknya melakukan pengalihan hak atas tanah dan
atau bangunan.
 1% dari jumlah bruto nilai pengalihan hak atas tanah dan atau
bangunan berupa Rumah Sederhana atau Rumah Susun Sederhana
yg dilakukan oleh WP yg usaha pokoknya melakukan pengalihan hak
atas tanah dan atau bangunan.
 0% dari jumlah bruto nilai pengalihan hak atas tanah dan atau
bangunan kepada pemerintah, BUMN maupun BUMD yg mendapat
penugasan khusus dari Pemerintah mengenai pengadaan tanah bagi
pembangunan untuk kepentingan umum.
Jumlah Bruto, yaitu :
 Nilai yg sesungguhnya diterima atau diperoleh, dlm hal pengalihan
tanah dan atau bangunan dilakukan melalui pengalihan yg tidak
dipengaruhi hubungan istimewa;
 Nilai yg seharusnya diterima atau diperoleh, dlm hal pengalihan
tanah dan atau bangunan dilakukan melalui pengalihan yg tidak
dipengaruhi hubungan istimewa.
NPOP . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . x x x
NPOPTKP . . . . . . . . . . . . . . . . x x x -
NPOPKP . . . . . . . . . . . . . . . . . . x x x
Tarif pajak . . . . . . . . . . . . . . . . 1 % x
BPHTB terutang . . . . . . . . . . . . x x x
====
Bpk Wahyudi membeli tanah milik Sdr. Arya Bima dg nilai jual beli
sebesar Rp 400 juta. Berapakah besar pajak yang harus ditanggung
oleh pembeli maupun penjual ?
Pajak Pembeli (BPHTB) :
NPOP : Rp 400.000.000,-
NPOPTKP : Rp 80.000.000,- -
NPOP Kena Pajak : Rp 320.000.000,-
Tarif BPHTB : 1%
Pajak BPHTB terutang : Rp 3.200.000,-

Pajak Penjual (PPh) :

NPOP Kena Pajak : Rp 400.000.000,-
Tarif PPh Final : 5%
PPh Final terutang : Rp 20.000.000,-
Bpk Budiman menjual tanah ukuran 10x 20 m serta di atas tanah tsb
terdpt rumah ukuran 10x10 m. Di daerah tsb harga tanah Rp 1
juta/m2 sedangkan harga bangunan Rp 3 juta/m2.
Berapakah besar pajak yang harus dibayar oleh pembeli ?

Bagaimana jika bangunan rumah tsb setelah dibeli kemudian akan

dilakukan renovasi, sehingga ukuran bangunan berubah menjadi
10x15 m. Apakah mempengaruhi besarnya pajak yang harus
dibayar ?
Luas tanah
10 x 20 m = 200 m2 x Rp 1.000.000,- = Rp 200.000.000,-
Luas rumah
10 x 10 m = 100 m2 x Rp 3.000.000,- = Rp 300.000.000,-
Jumlah harga jual tanah & rumah (NJOP) = Rp 500.000.000,-
NPOPTKP daerah tersebut = Rp 80.000.000,-
NPOP Kena Pajak = Rp 420.000.000,-
Tarif BPHTB = 1%
Pajak BPHTB terutang = Rp 4.200.000,-

Bangunan rumah yg direnovasi stlh dibeli, shg ukuran bangunan

berubah menjadi 10x15 m, tidak mempengaruhi besarnya pajak
yang harus dibayar, karena perolehan bangunan rumah dari
renovasi tidak termasuk objek BPHTB.
 Nilai Perolehan Objek Pajak ( NPOP ) Rp. 300.000.000
 Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak
( NPOPTKP ) Rp. 350.000.000

 Nilai Perolehan Objek Pajak Kena Pajak

NPOPKP Rp. N I H I L
 BPHTB Terutang Rp. N I H I L
 Seorang menerima warisan sebidang tanah dan
bangunan dengan Nilai Pasar sebesar Rp 500.000.000,-
Terhadap tanah dan bangunan tersebut telah diterbitkan
SPPT PBB dengan NJOP sebesar Rp 800.000.000,-

 Apabila di Kota letak tanah dan bangunan tersebut,

Kepala Kantor Wilayah Direktorat Jenderal Pajak setempat
menetapkan NPOPTKP dalam hal waris sebesar
Rp 350.000.000,-

 Berapa besar BPHTB terutang ?

 NPOP Rp 800.000.000,-
 NPOPTKP Rp 350.000.000,- -
 NPOP Kena Pajak Rp 450.000.000,-

 BPHTB terutang seharusnya

1% x Rp. 450.000.000 = Rp. 4.500.000

 BPHTB terutang ( ada pengurangan krn warisan )

50% x Rp. 4.500.000 = Rp. 2.250.000,-
 Jual beli, tukar-menukar, hibah,
pemasukan dalam perseroan atau badan hukum lainnya,
pemisahan hak yang menyebabkan peralihan hak,
S hadiah, peleburan usaha, dan pemekaran usaha adalah
A
A 1. sejak tanggal dibuat dan penanda-tanganan akta;
T

T
Lelang adalah
E
R
2. sejak tanggal penunjukan pemenang lelang;
U
T
Hibah Wasiat, Waris adalah
A
N
3. sejak tanggal yang bersangkutan
G
mendaftarkan peralihan haknya ke Kantor Pertanahan
P
A Pemberian hak baru atas tanah
J sebagai kelanjutan pelepasan hak
A dan pemberian hak baru diluar pelepasan hak adalah
K
4. sejak tanggal diterbitkannya surat keputusan pemberian hak
 Tempat Pajak Terhutang
Saat Pelunasan Pajak Terhutang

 Tempat pajak yang terhutang adalah di wilayah

Kabupaten Daerah Tingkat II, atau Kotamadya
Daerah Tingkat II, atau Propinsi Daerah Tingkat I
untuk Kotamadya Administratif yang meliputi letak
tanah dan atau bangunan .

 Pajak yang terhutang harus dilunasi pada saat

terjadinya perolehan.( bersifat final )
 Adalah surat keputusan yang menentukan besarnya
pajak yang terutang, jumlah kekurangan
pembayaran pokok pajak, besarnya sanksi
administrasi dan jumlah yang masih harus dibayar

 Jika dalam waktu 5 tahun sesudah saat terutangnya

pajak berdasarkan hasil pemeriksaan atau
keterangan lain ternyata jumlah pajak yang dibayar
kurang, maka akan dikenai denda administrasi 2%/
bulan maksimum 24 bulan.
 PENERIMAAN
BPHTB ( 100% )

PUSAT : 20% DAERAH : 80%

KOTA /
PROVINSI : 20%
KABUPATEN : 80%
 Pejabat Pembuat Akta Tanah / Notaris tidak dapat
menanda-tangani Akta Pemindahan Hak atas
Tanah dan atau Bangunan
 Kepala Kantor Lelang / Pejabat Lelang tidak dapat
menanda-tangani Risalah Lelang Perolehan Hak
atas Tanah dan atau Bangunan.
 Kepala Kantor Pertanahan Kabupaten / Kotamadya
tidak dapat melakukan pendaftaran hak atas tanah
atau peralihan hak atas tanah.
 Pelaporan Perolehan Hak atas Tanah dan atau
Bagunan dilaporkan oleh PPAT / Notaris, Kepala
Kantor Lelang I Pejabat Lelang dan Kepala Kantor
Pertanahan Kabupaten / Kotamadya Kepada KP PBB
yang meliputi : letak tanah dan atau bangunan
paling lambat tanggal 10 bulan berikutnya.

 Dalam hal terjadi perolehan hak atas tanah karena

pemberian hak baru, Kepala Kantor Pertanahan
Kabupaten / Kotamadya memberitahukan
perolehan hak atas tanah dan atau bangunan
kepada KP PBB yang meliputi letak tanah dan atau
bangunan paling lambat tanggal 10 bulan
berikutnya.

 PPAT / Notaris dan Kepala Kantor Lelang dikenakan

sanksi
sebesar Rp 7.500.000,- untuk setiap pelanggaran
sebesar Rp 250.000,- untuk setiap laporan.
Bersama Meraih Sukses
~ Tjandra Wasesa ~