PENILAIAN HOTEL DENGAN PENDEKATAN PENDAPATAN

Umum

NO. URAIAN CEK

1. Dokumentasikan Kertas Kerja Penilaian (hardcopy atau softcopy)

yang memuat:
- Daftar seluruh asumsi yang mendasari analisis;
- Model kapitalisasi langsung dengan mengelompokkan arus kas
penerimaan dan pengeluaran sesuai dengan kategorinya;
- Perhitungan Pendapatan Operasional;
- Perhitungan Biaya Operasional;
- Perhitungan Tingkat Kapitalisasi;
- Kelengkapan Kertas Kerja Lainnya.
2. Dapatkan informasi dan identifikasi data operasional dari
manajemen Hotel yang antara lain memuat:
- perjanjian manajemen (apabila manajemen Hotel dikelola oleh
pihak lain);
- list aset;
- tarif kamar;
- jumlah kamar tersedia;
- jumlah kamar tersewa;
- Pendapatan Operasional;
- Tingkat Kekosongan;
- Biaya Operasional.
3. Dapatkan data historis laporan keuangan.
4. Buat analisis pasar (market overview) yang antara lain meliputi:
a. kondisi perekonomian;
b. permintaan dan penawaran kamar Hotel;
c. pertumbuhan Hotel; dan
d. tarif kamar Hotel.
5. Buat tinjauan mengenai:
a. persaingan;
b. tarif kamar Hotel pembanding; dan
c. analisis lainnya.
1. Metode Kapitalisasi Langsung

NO. URAIAN

A. Pendapatan Operasional
1. Dapatkan dan dokumentasikan informasi jumlah kamar tersedia.
2. Dapatkan dan dokumentasikan informasi jumlah kamar terhuni.
3. Tentukan dan dokumentasikan dasar penentuan tingkat hunian
(occupancy rate).
4. Pertimbangkan data historis dalam penentuan tingkat hunian.
5. Lakukan analisis tarif kamar hotel yang dinilai dan data pasar
dalam menentukan tarif kamar dalam satu periode.

(halaman 1 dari 17)

Penilaian Hotel Dengan Pendekatan Pendapatan

6. Dapatkan informasi sumber pendapatan operasional hotel yang
meliputi:
- Pendapatan kamar;
- Pendapatan makanan dan minuman; dan
- Minor operating department.
- Pendapatan lain-lain
B. Biaya Operasional
1. Tentukan biaya operasional dengan memperhatikan data laporan
keuangan.
2. Pastikan seluruh biaya operasional benar-benar hanya yang terkait
dengan operasional hotel. Biaya yang umumnya masuk dalam
kategori biaya operasional antara lain:
- Departmental Expenses (biaya kamar, makanan dan minuman,
serta biaya minor operating department);
- Undistributed Operating Expenses (administration and general
expenses, biaya perawatan dan perbaikan, pemasaran, energi,
serta biaya informasi dan teknologi);
- Fixed Charge (pajak properti, biaya premi asuransi, management
fee, dan cadangan penggantian).
Jika tidak termasuk, maka biaya tersebut tidak boleh
diperhitungkan dalam proyeksi biaya operasional.
3. Pertimbangkan data historis dan data pembanding sejenis dalam
menentukan dan memproyeksikan biaya operasional dalam satu
periode.
C. Pendapatan Operasional Bersih
Perhitungan Pendapatan Operasional Bersih Hotel:
NOI properti =
Pendapatan Kamar
+ Pendapatan Makanan dan Minuman
+ Minor Operating Department
+ Pendapatan Lain-lain
= Pendapatan Kotor Efektif
- Biaya Operasional
= Pendapatan Operasional Bersih (NOI)
D. Tingkat Kapitalisasi
1. Tentukan metode yang digunakan dalam menentukan tingkat
kapitalisasi.
a. Data Pasar
1) Gunakan data yang sudah dipublikasi atau data dari
lembaga riset.
Atau
2) Lakukan penghitungan sendiri:
- Dapatkan dan dokumentasikan informasi harga

(halaman 2 dari 17)

Penilaian Hotel Dengan Pendekatan Pendapatan

 transaksi/penawaran hotel yang sebanding.
- Dapatkan dan dokumentasikan informasi NOI dari data
pembanding tersebut yang antara lain bersumber antara
lain dari laporan keuangan laporan keuangan, laporan
manajemen, dan publikasi pihak ketiga yang terpercaya.
- Apabila data pembanding yang digunakan merupakan:
a) Data transaksi, maka pastikan kewajaran data
transaksi yang bersifat arms length.
b) Data penawaran, pertimbangkan besaran diskon yang
wajar untuk menentukan indikasi harga transaksi.

- Perhitungan NOI data pembanding:

NOI data pembanding =
Pendapatan Kamar
+ Pendapatan Makanan dan Minuman
+ Minor Operating Department
+ Pendapatan Lain-lain
= Pendapatan Kotor Efektif
- Biaya Operasional

= Pendapatan Operasional Bersih (NOI)

- Perhitungan tingkat kapitalisasi data pembanding:
NOI dt
Rdt =
V dt
Keterangan:
Rdt = tingkat kapitalisasi data pembanding
NOIdt = NOI data pembanding
Vdt = harga jual data pembanding
- Tingkat kapitalisasi objek penilaian = rata-rata tingkat
kapitalisasi data pembanding

b. Band of Investment Method (BOIM)

1) Perhitungan Tingkat Kapitalisasi:
R = ( M x km ) + (( 1-M ) x ke )

Keterangan:
R = tingkat kapitalisasi
M = proporsi modal pinjaman (%)
(1-M) = proporsi modal sendiri (%)
km = tingkat pengembalian untuk modal pinjaman (%)
ke = tingkat pengembalian untuk modal sendiri (%)
2) Tentukan dan dokumentasikan sumber referensi pasar dari:
a) Proporsi modal pinjaman (M) dan modal sendiri (1-M);
b) Tingkat pengembalian untuk modal pinjaman (km);
c) Tingkat pengembalian untuk modal sendiri (ke).

(halaman 3 dari 17)

Penilaian Hotel Dengan Pendekatan Pendapatan

 c. Ekstraksi dari Tingkat Diskonto
1) Tentukan tingkat diskonto dan tingkat pertumbuhan
2) Dokumentasikan sumber penentuan tingkat diskonto dan
tingkat pertumbuhan
3) Perhitungan Tingkat Kapitalisasi:
R=r–g
Keterangan:
R = tingkat kapitalisasi
r = tingkat diskonto
g = tingkat pertumbuhan pendapatan dan nilai properti

E. Nilai Hotel
Perhitungan Nilai Properti:

V = NOI / R

Keterangan:
V = Nilai Properti (Value)
NOI = Pendapatan Operasional Bersih (Net Operating Income)
R = Tingkat Kapitalisasi
2. METODE ARUS KAS TERDISKONTO

NO. URAIAN

A. Pendapatan Operasional
1. Dapatkan dan dokumentasikan informasi jumlah kamar tersedia.
2. Dapatkan dan dokumentasikan informasi jumlah kamar terhuni.
3. Tentukan dan dokumentasikan dasar penentuan tingkat hunian
(occupancy rate).
4. Pertimbangkan data historis tingkat hunian dalam penentuan
tingkat hunian.
5. Lakukan analisis tarif kamar hotel yang dinilai dan data pasar dalam
menentukan tarif kamar pada awal periode proyeksi.
6. Dapatkan informasi sumber pendapatan operasional hotel yang
meliputi:
- Pendapatan kamar;
- Pendapatan makanan dan minuman;
- Minor operating department; dan
- Pendapatan lain-lain.
B. Biaya Operasional
1. Tentukan biaya operasional dengan memperhatikan data laporan
keuangan.
2. Pastikan seluruh biaya operasional benar-benar hanya yang terkait
dengan operasional hotel. Biaya yang umumnya masuk dalam
kategori biaya operasional antara lain:
- Departmental Expenses (biaya kamar, makanan dan minuman,

(halaman 4 dari 17)

Penilaian Hotel Dengan Pendekatan Pendapatan

 serta biaya minor operating department);
- Undistributed Operating Expenses (administration and general
expenses, biaya perawatan dan perbaikan, pemasaran, energi, serta
biaya informasi dan teknologi);
- Fixed Charge (pajak properti, biaya premi asuransi, management
fee, dan cadangan penggantian).
Jika tidak termasuk, maka biaya tersebut tidak boleh
diperhitungkan dalam proyeksi biaya operasional.
3. Pertimbangkan data historis dan data pembanding sejenis dalam
menentukan dan memproyeksikan biaya operasional.
C. Pendapatan Operasional Bersih
Perhitungan Pendapatan Operasional Bersih Hotel:
NOI Properti =
Pendapatan Kamar
+ Pendapatan Makanan dan Minuman
+ Minor Operating Department
+ Pendapatan Lain-lain
= Pendapatan Kotor Efektif
- Biaya Operasional
= Pendapatan Operasional Bersih
D. Proyeksi
1. Tentukan periode proyeksi, yaitu:
- waktu dimulainya arus kas atau tanggal mulai;
- jangka waktu/periode proyeksi;
- frekuensi penerimaan dan pengeluaran yang digunakan.
2. Tentukan dan dokumentasikan dasar penentuan tarif kamar selama
masa proyeksi.
3. Proyeksikan:
a. Pendapatan
- pendapatan kamar;
- pendapatan makanan dan minuman;
- pendapatan minor operating department; dan
- pendapatan lain-lain.
b. Biaya
- Departmental Expenses (biaya kamar, makanan dan minuman,
serta biaya minor operating department);
- Undistributed Operating Expenses (administration and general
expenses, biaya perawatan dan perbaikan, pemasaran, energi,
serta biaya informasi dan teknologi);
- Fixed Charge (pajak properti, biaya premi asuransi, management
fee, dan cadangan penggantian).
dengan mempertimbangkan data historis laporan keuangan, kondisi
ekonomi, kondisi pasar hotel, tingkat persaingan dan kondisi
lainnya.
E. Tingkat Diskonto
1. Dapatkan dan dokumentasikan data yang mendukung penerapan

(halaman 5 dari 17)

Penilaian Hotel Dengan Pendekatan Pendapatan

 tingkat diskonto.
2. Tentukan metode yang digunakan dalam menentukan tingkat
diskonto:
a. Build Up/Summation Method

1) Tentukan besaran tingkat suku bunga bebas resiko.

2) Tentukan unsur-unsur risiko yang dipertimbangkan.
3) Tentukan besaran resiko setiap unsur tersebut.
b. Band Of Investment Method (BOIM)

1) Perhitungan Tingkat Diskonto:

kp = (M x km) + ((1 – M) x ke)
Keterangan:
kp = tingkat diskonto
M = proporsi modal pinjaman (%)
(1-M) = proporsi modal sendiri (%)
km = tingkat pengembalian untuk modal pinjaman (%)
ke = tingkat pengembalian untuk modal sendiri (%)
2) Tentukan sumber referensi pasar dari:
a) Proporsi modal pinjaman (M) dan modal sendiri (1-M);
b) Tingkat pengembalian untuk modal pinjaman (km);
c) Tingkat pengembalian untuk modal sendiri (ke).
c. Ekstrak dari Tingkat Kapitalisasi.

1) Perhitungan Tingkat Diskonto:

r=R+g
Keterangan:
r = tingkat diskonto
R = tingkat kapitalisasi
g = tingkat pertumbuhan pendapatan dan nilai properti
2) Dapatkan sumber referensi tingkat kapitalisasi dan tingkat
pertumbuhan pendapatan dan nilai properti.
d. Data Pasar

1) Dapatkan data pembanding yang memiliki kemiripan

karakteristik dengan objek penilaian, antara lain pendapatan,
biaya, risiko, inflasi, tingkat pengembalian riil, dan proyeksi
pendapatan.
2) Dapatkan data harga penjualan properti pembanding.
3) Ketahui asumsi yang diambil pembeli dalam memperkirakan
perubahan pendapatan operasional bersih dan harga properti
di masa yang akan datang.
4) Dapatkan data arus kas properti pembanding.
5) Dalam menentukan tingkat diskonto (IRR), gunakan rumus
NPV = 0.
3. Tentukan tingkat diskonto yang sesuai dengan frekuensi waktu yang

(halaman 6 dari 17)

Penilaian Hotel Dengan Pendekatan Pendapatan

 dipilih.
- Apabila frekuensi titik waktu yang dipilih adalah kuartalan, maka
tingkat diskonto harus merupakan angka kuartalan efektif dan
bukan angka nominal.
- Apabila interval yang digunakan adalah bulanan atau harian,
tingkat diskonto tahunan harus disesuaikan menjadi tingkat
diskonto ekuivalen dan efektif untuk interval waktu yang dipilih.
F. Nilai Akhir (Terminal Value/Exit Value)
1. Buat asumsi yang mendasari dalam penentuan tingkat kapitalisasi
yang diterapkan.
2. Tentukan tingkat kapitalisasi yang diterapkan dan dokumentasikan
dasar penentuannya.
3. Tentukan akhir periode proyeksi dan alasan yang mendasarinya.
4. Salah satu cara untuk menentukan Tingkat Kapitalisasi Akhir yaitu:
(Terminal Capitalization Rate)
Rt = r – g
Dimana:
Rt = tingkat kapitalisasi akhir
r = tingkat diskonto
g = tingkat pertumbuhan
5. Gunakan pendapatan operasional bersih n+1 untuk menghitung
nilai akhir.
6. Perhitungan Nilai Akhir (Terminal Value):
Vt = NOIn+1 / Rt
Dimana:
Vt = Nilai Akhir
NOIn+1 = Pendapatan Operasional bersih 1 periode setelah periode
akhir proyeksi
Rt = tingkat kapitalisasi akhir

7. Pastikan metode perhitungan nilai akhir telah mewakili estimasi nilai

pasar dari properti pada tanggal penjualan (termination date).
G. Nilai Hotel
Perhitungan Nilai Hotel dengan Metode Arus Kas Terdiskonto:

V = NOI1 + NOI2 + NOI3 + …+ NOIn + Vt (1+i)n

(1+i)1 (1+i)2 (1+i)3 (1+i)n (1+i)n

Keterangan:
V = Nilai Properti (Value)
NOI = Pendapatan Operasional Bersih (Net Operating Income)
i = Tingkat Diskonto (Discount Rate)
n = periode
Vt = Nilai Akhir

3. Metode Penyisaan

(halaman 7 dari 17)

Penilaian Hotel Dengan Pendekatan Pendapatan

NO. URAIAN

A. Teknik Penyisaan Tanah

1. Tentukan Indikasi Nilai Bangunan (termasuk mesin dan peralatan serta
sarana dan prasarana).
a. Tentukan metode dan teknik dalam menentukan Indikasi Nilai
Bangunan.
b. Hitung Indikasi Nilai Bangunan dan dokumentasikan referensi
perhitungannya.
c. Hitung Indikasi Nilai Mesin dan Peralatan serta
dokumentasikan referensi perhitungannya.
2. Tentukan Tingkat Kapitalisasi Bangunan (Rb).
a. Perhitungan tingkat kapitalisasi bangunan. Rumus yang
umum digunakan antara lain:
Rb = Safe Rate + Recapture Rate

Keterangan:
Safe Rate = yield obligasi pemerintah dengan tenor
paling lama
Recapture Rate = 100% dibagi sisa umur ekonomis (straight
line)
atau
i
Rb = n atau Sinking Fund
(1+i) −1
Keterangan:
i = Safe Rate
n = sisa umur ekonomis bangunan
b. Dokumentasikan sumber referensi safe rate yang digunakan
dalam menentukan tingkat kapitalisasi bangunan.
c. Pastikan kesesuaian referensi yang digunakan dengan
perhitungan tingkat kapitalisasi bangunan pada kertas kerja.
3. Tentukan Pendapatan Operasional Bersih (NOI) Bangunan.
Perhitungan NOI Bangunan:
NOI Bangunan = Indikasi Nilai Bangunan x Rb
4. Tentukan indikasi nilai fixture & furniture.
a. Tentukan metode dan teknik dalam menentukan indikasi nilai
fixture & furniture.
b. Dokumentasikan sumber referensi yang digunakan dalam
menentukan indikasi nilai fixture & furniture.
c. Pastikan kesesuaian referensi yang digunakan dalam
menentukan indikasi nilai fixture & furniture pada kertas
kerja.

(halaman 8 dari 17)

Penilaian Hotel Dengan Pendekatan Pendapatan

5. Tentukan Tingkat Kapitalisasi Fixture & Furniture (Rff).
a. Perhitungan tingkat kapitalisasi Fixture & Furniture. Rumus
yang umum digunakan antara lain:
Rff = Safe Rate + Recapture Rate

Keterangan:
Safe Rate = yield obligasi pemerintah dengan tenor
paling lama
Recapture Rate = 100% dibagi sisa umur ekonomis (straight
line)
atau
i
Rff = n atau Sinking Fund
(1+i) −1
Keterangan:
i = safe rate
n = sisa umur ekonomis Fixture & Furniture
b. Dokumentasikan sumber referensi safe rate yang digunakan
dalam menentukan tingkat kapitalisasi fixture & furniture.
c. Pastikan kesesuaian referensi yang digunakan dengan
perhitungan tingkat kapitalisasi fixture & furniture pada kertas
kerja.
6. Tentukan Pendapatan Operasional Bersih (NOI) Fixture & Furniture.
Perhitungan NOI Fixture & Furniture:
NOI Fixture & Furniture = Indikasi Nilai Fixture &
Furniture x Rff
7. Tentukan NOI Hotel.
a. Pendapatan Operasional.
1) Dapatkan dan dokumentasikan informasi jumlah kamar
tersedia.
2) Dapatkan dan dokumentasikan informasi jumlah kamar
terhuni.
3) Tentukan dan dokumentasikan dasar penentuan tingkat
hunian (occupancy rate).
4) Pertimbangkan data historis tingkat hunian dalam
penentuan tingkat hunian.
5) Lakukan analisis tarif kamar hotel yang dinilai dan data
pasar dalam menentukan tarif kamar pada awal periode
proyeksi.
6) Dapatkan informasi sumber pendapatan operasional hotel
yang meliputi:
- Pendapatan kamar;
- Pendapatan makanan dan minuman;

(halaman 9 dari 17)

Penilaian Hotel Dengan Pendekatan Pendapatan

 - Minor operating department; dan
- Pendapatan lain-lain.
b. Biaya Operasional.

1) Tentukan biaya operasional dengan memperhatikan data

laporan keuangan.
2) Pastikan seluruh biaya operasional benar-benar hanya
yang terkait dengan operasional hotel. Biaya yang
umumnya masuk dalam kategori biaya operasional antara
lain:
- Departmental Expenses (biaya kamar, makanan dan
minuman, serta biaya minor operating department);
- Undistributed Operating Expenses (administration and
general expenses, biaya perawatan dan perbaikan,
pemasaran, energi, serta biaya informasi dan teknologi);
- Fixed Charge (pajak properti, biaya premi asuransi,
management fee, dan cadangan penggantian).
Jika tidak termasuk, maka biaya tersebut tidak
bolehdiperhitungkan dalam biaya operasional.
3) Pertimbangkan data historis dan data pembanding sejenis
dalam menentukan dan memproyeksikan biaya
operasional.
c. Pendapatan Operasional Bersih.
Perhitungan Pendapatan Operasional Bersih Hotel:
NOI properti =
Pendapatan Kamar
+ Pendapatan Makanan dan Minuman
+ Minor Operating Department
+ Pendapatan Lain-lain
= Pendapatan Kotor Efektif
- Biaya Operasional
= Pendapatan Operasional Bersih (NOI)
8. Tentukan NOI Tanah.
Perhitungan NOI Tanah:
NOI Tanah = NOI Hotel – (NOI Bangunan + NOI Fixture &
Furniture).
9. Tentukan Tingkat Kapitalisasi Tanah (Rt).
a. Perhitungan Tingkat Kapitalisasi Tanah:
Rt = Safe Rate
Keterangan:
Rt = tingkat kapitalisasi tanah
Safe rate = yield obligasi pemerintah dengan tenor paling
lama

(halaman 10 dari 17)

Penilaian Hotel Dengan Pendekatan Pendapatan

 b. Dokumentasikan sumber referensi yang digunakan dalam
menentukan tingkat kapitalisasi tanah.
c. Pastikan kesesuaian referensi yang digunakan dengan
perhitungan tingkat kapitalisasi tanah pada kertas kerja.

10. Tentukan Indikasi Nilai Tanah.

Perhitungan Indikasi Nilai Tanah:

Indikasi Nilai Tanah = NOI tanah / Rt
Keterangan:
NOI tanah = Pendapatan operasional bersih tanah
Rt = tingkat kapitalisasi tanah

11. Perhitungan Nilai Hotel.

Nilai Hotel = Indikasi Nilai Tanah + Indikasi Nilai
Bangunan + Indikasi Nilai Fixture &
Furniture
B. Teknik Penyisaan Bangunan
1. Tentukan Indikasi Nilai Tanah.
Tentukan pendekatan dan metode yang digunakan dalam
menentukan Indikasi Nilai Tanah dan dokumentasikan referensi
perhitungannya.
2. Tentukan Tingkat Kapitalisasi Tanah (Rt).
a. Perhitungan tingkat kapitalisasi tanah:
Rt = Safe Rate
b.Dokumentasikan sumber referensi yang digunakan dalam
menentukan tingkat kapitalisasi tanah.
c. Pastikan kesesuaian referensi yang digunakan dalam perhitungan
tingkat kapitalisasi tanah pada kertas kerja.
3. Tentukan Pendapatan Operasional Bersih (NOI) Tanah.
Perhitungan NOI Tanah:
NOI Tanah = Indikasi Nilai Tanah x Rt
4. Tentukan indikasi nilai Fixture & Furniture.
a. Tentukan metode dan teknik dalam menentukan indikasi nilai
fixture & furniture.
b. Dokumentasikan sumber referensi yang digunakan dalam
menentukan indikasi nilai fixture & furniture.
c. Pastikan kesesuaian referensi yang digunakan dalam
menentukan indikasi nilai fixture & furniture pada kertas kerja.
5. Tentukan Tingkat Kapitalisasi Fixture & Furniture (Rff).
a. Perhitungan tingkat kapitalisasi Fixture & Furniture. Rumus

(halaman 11 dari 17)

Penilaian Hotel Dengan Pendekatan Pendapatan

 yang umum digunakan antara lain:
Rff = Safe Rate + Recapture Rate
Keterangan:
Safe Rate = yield obligasi pemerintah dengan tenor
paling lama
Recapture Rate = 100% dibagi sisa umur ekonomis (straight
line)
atau
i
Rff = n atau Sinking Fund
(1+i) −1
Keterangan:
i = safe rate
n = sisa umur ekonomis Fixture & Furniture
b. Dokumentasikan sumber referensi safe rate yang digunakan
dalam menentukan tingkat kapitalisasi fixture & furniture.
c. Pastikan kesesuaian referensi yang digunakan dengan
perhitungan tingkat kapitalisasi fixture & furniture pada kertas
kerja.
6. Tentukan Pendapatan Operasional Bersih (NOI) Fixture & Furniture.
NOI Fixture & Furniture = Indikasi Nilai Fixture & Furniture x
Rff
7. Tentukan NOI Hotel.
a. Pendapatan Operasional.
1) Dapatkan dan dokumentasikan informasi jumlah kamar
tersedia.
2) Dapatkan dan dokumentasikan informasi jumlah kamar
terhuni.
3) Tentukan dan dokumentasikan dasar penentuan tingkat
hunian (occupancy rate).
4) Pertimbangkan data historis tingkat hunian dalam
penentuan tingkat hunian.
5) Lakukan analisis tarif kamar hotel yang dinilai dan data
pasar dalam menentukan tarif kamar pada awal periode
proyeksi.
6) Dapatkan informasi sumber pendapatan operasional hotel
yang meliputi:
- Pendapatan kamar;
- Pendapatan makanan dan minuman;
- Minor operating department; dan
- Pendapatan lain-lain.
b. Biaya Operasional.

(halaman 12 dari 17)

Penilaian Hotel Dengan Pendekatan Pendapatan

 1) Tentukan biaya operasional dengan memperhatikan data
laporan keuangan.
2) Pastikan seluruh biaya operasional benar-benar hanya yang
terkait dengan operasional hotel. Biaya yang umumnya
masuk dalam kategori biaya operasional antara lain:
- Departmental Expenses (biaya kamar, makanan dan
minuman, serta biaya minor operating department);
- Undistributed Operating Expenses (administration and
general expenses, biaya perawatan dan perbaikan,
pemasaran, energi, serta biaya informasi dan teknologi);
- Fixed Charge (pajak properti, biaya premi asuransi,
management fee, dan cadangan penggantian).
Jika tidak termasuk, maka biaya tersebut tidak boleh
diperhitungkan dalam biaya operasional.
3) Pertimbangkan data historis dan data pembanding sejenis
dalam menentukan dan memproyeksikan biaya operasional.
c. Pendapatan Operasional Bersih.
Perhitungan Pendapatan Operasional Bersih Hotel:
NOI properti =
Pendapatan Kamar
+ Pendapatan Makanan dan Minuman
+ Minor Operating Department
+ Pendapatan Lain-lain
= Pendapatan Kotor Efektif
- Biaya Operasional
= Pendapatan Operasional Bersih (NOI)
8. Perhitungan NOI Bangunan:
NOI Bangunan = NOI Hotel – (NOI Tanah + NOI Fixture &
Furniture)
9. Tentukan Tingkat Kapitalisasi Bangunan (Rb).
a. Perhitungan tingkat kapitalisasi bangunan:
Rb = Safe Rate + Recapture Rate
Keterangan:
Safe Rate = yield obligasi pemerintah dengan tenor paling
lama
Recapture Rate = 100% dibagi sisa umur ekonomis (straight line)
atau
i
Rb = n atau Sinking Fund
(1+i) −1
Keterangan:
i = safe rate
n = sisa umur ekonomis bangunan

(halaman 13 dari 17)

Penilaian Hotel Dengan Pendekatan Pendapatan

 b. Dokumentasikan sumber referensi safe rate yang digunakan
dalam menentukan tingkat kapitalisasi bangunan.
c. Pastikan kesesuaian referensi yang digunakan dengan
perhitungan tingkat kapitalisasi bangunan pada kertas kerja.
10. Perhitungan Indikasi Nilai Bangunan.

Indikasi Nilai Bangunan = NOI Bangunan / Rb

Keterangan:
NOI Bangunan = Pendapatan operasional bersih bangunan
Rb = tingkat kapitalisasi bangunan
11. Perhitungan Nilai Hotel:
Nilai Hotel = Indikasi Nilai Tanah + Indikasi Nilai
Bangunan + Indikasi Nilai Fixture &
Furniture
C. Teknik Penyisaan Fixture & Furniture
1. Tentukan Indikasi Nilai Tanah.
Tentukan pendekatan dan metode yang digunakan dalam
menentukan Indikasi Nilai Tanah dan dokumentasikan referensi
perhitungannya.
2. Tentukan Tingkat Kapitalisasi Tanah (Rt).
a. Perhitungan tingkat kapitalisasi tanah:
Rt = Safe Rate
b. Dokumentasikan sumber referensi yang digunakan dalam
menentukan tingkat kapitalisasi tanah.
c. Pastikan kesesuaian referensi yang digunakan dengan
perhitungan tingkat kapitalisasi tanah pada kertas kerja.
3. Perhitungan NOI Tanah:
NOI Tanah = Indikasi Nilai Tanah x Rt
4. Tentukan Indikasi Nilai Bangunan (termasuk mesin dan peralatan serta
sarana dan prasarana).
a. Tentukan metode dan teknik dalam menentukan Indikasi Nilai
Bangunan.
b. Hitung Indikasi Nilai Bangunan dan dokumentasikan referensi
perhitungannya.
c. Hitung Indikasi Nilai Mesin dan Peralatan serta dokumentasikan
referensi perhitungannya.

5. Tentukan Tingkat Kapitalisasi Bangunan (Rb).

a. Perhitungan tingkat kapitalisasi bangunan. Rumus yang umum
digunakan antara lain:
Rb = Safe Rate + Recapture Rate

(halaman 14 dari 17)

Penilaian Hotel Dengan Pendekatan Pendapatan

 Keterangan:
Safe Rate = yield obligasi pemerintah dengan tenor paling
lama
Recapture Rate = 100% dibagi sisa umur ekonomis (straight line)
atau
i
Rb = n atau Sinking Fund
(1+i) −1
Keterangan:
i = safe rate
n = sisa umur ekonomis bangunan
b. Dokumentasikan sumber referensi safe rate yang digunakan
dalam menentukan tingkat kapitalisasi bangunan.
c. Pastikan kesesuaian referensi yang digunakan dengan
perhitungan tingkat kapitalisasi bangunan pada kertas kerja.
6. Perhitungan NOI Bangunan:
NOI Bangunan = Indikasi Nilai Bangunan x Rb
7. Tentukan NOI Hotel.
a. Pendapatan Operasional.
1) Dapatkan dan dokumentasikan informasi jumlah kamar
tersedia.
2) Dapatkan dan dokumentasikan informasi jumlah kamar
terhuni.
3) Tentukan dan dokumentasikan dasar penentuan tingkat
hunian (occupancy rate).
4) Pertimbangkan data historis tingkat hunian dalam
penentuan tingkat hunian.
5) Lakukan analisis tarif kamar hotel yang dinilai dan data
pasar dalam menentukan tarif kamar pada awal periode
proyeksi.
6) Dapatkan informasi sumber pendapatan operasional hotel
yang meliputi:
- Pendapatan kamar;
- Pendapatan makanan dan minuman;
- Minor operating department; dan
- Pendapatan lain-lain.
b. Biaya Operasional.

1) Tentukan biaya operasional dengan memperhatikan data

laporan keuangan.
2) Pastikan seluruh biaya operasional benar-benar hanya yang
terkait dengan operasional hotel. Biaya yang umumnya
masuk dalam kategori biaya operasional antara lain:

(halaman 15 dari 17)

Penilaian Hotel Dengan Pendekatan Pendapatan

 - Departmental Expenses (biaya kamar, makanan dan
minuman, serta biaya minor operating department);
- Undistributed Operating Expenses (administration and
general expenses, biaya perawatan dan perbaikan,
pemasaran, energi, serta biaya informasi dan teknologi);
- Fixed Charge (pajak properti, biaya premi asuransi,
management fee, dan cadangan penggantian).
Jika tidak termasuk, maka biaya tersebut tidak boleh
diperhitungkan dalam biaya operasional.
3) Pertimbangkan data historis dan data pembanding sejenis
dalam menentukan dan memproyeksikan biaya operasional.
c. Pendapatan Operasional Bersih.
Perhitungan Pendapatan Operasional Bersih Hotel.
NOI properti =
Pendapatan Kamar
+ Pendapatan Makanan dan Minuman
+ Minor Operating Department
+ Pendapatan Lain-lain
= Pendapatan Kotor Efektif
- Biaya Operasional
= Pendapatan Operasional Bersih (NOI)
8. Tentukan NOI Fixture & Furniture.
Perhitungan NOI Fixture & Furniture:
NOI Fixture & Furniture = NOI Hotel – (NOI Tanah + NOI
Bangunan)
9. Tentukan Tingkat Kapitalisasi Fixture & Furniture (Rff).

a. Perhitungan Tingkat Kapitalisasi Fixture & Furniture:

Rff = Safe Rate + Recapture Rate
Keterangan:
Safe Rate = yield obligasi pemerintah dengan tenor paling
lama
Recapture Rate = 100% dibagi sisa umur ekonomis (straight line)
atau
i
Rff = n atau Sinking Fund
(1+i) −1
Keterangan:
i = safe rate
n = sisa umur ekonomis fixture & furniture
b. Dokumentasikan sumber referensi safe rate yang digunakan
dalam menentukan tingkat kapitalisasi fixture & furniture.
c. Pastikan kesesuaian referensi yang digunakan dengan

(halaman 16 dari 17)

Penilaian Hotel Dengan Pendekatan Pendapatan

 perhitungan tingkat kapitalisasi fixture & furniture pada kertas
kerja.
10. Tentukan Indikasi Nilai Fixture & Furniture.
Nilai Fixture & Furniture = NOI Fixture & Furniture / Rff
11. Perhitungan Nilai Hotel.
Nilai Hotel = Indikasi Nilai Tanah + Indikasi Nilai
Bangunan + Indikasi Nilai Fixture &
Furniture

(halaman 17 dari 17)

Penilaian Hotel Dengan Pendekatan Pendapatan