PENILAIAN GEDUNG PERKANTORAN DENGAN PENDEKATAN PENDAPATAN

Umum
NO. URAIAN CEK

1. DokumentasikanKertas Kerja Penilaian (hardcopy atau softcopy)

seperti:
- Daftar seluruh asumsi yang mendasari analisis;
- Model DCF, kapitalisasi langsung, dan GIM dengan mengelompokkan
arus kas penerimaan dan pengeluaran sesuai dengan kategorinya;
- Perhitungan Pendapatan Operasional;
- Perhitungan Biaya Operasional;
- Perhitungan Tingkat Diskonto& Tingkat Kapitalisasi;
- Kelengkapan data pendukung lainnya, seperti data pembanding yang
digunakan, data penawaran atau data transaksi.
2. Dapatkan informasi dan identifikasi data operasional dari
manajemenGedung Perkantoran yang antara lain memuat:
- Tenant schedule (penyewa, tarif sewa, luasan, jangka waktu, posisi);
- Layoutruang Gedung Perkantoran;
- Pendapatan Operasional;
- Tingkat kekosongan dan tagihan yang tak tertagih (collection loss);
- Biaya Operasional.
3. Dapatkan data historis laporan keuangan.
4. Buat analisis pasar (market overview)yang antara lain meliputi:
a. Kondisi perekonomian;
b. Permintaan dan penawaran ruang Gedung Perkantoran;
c. Pertumbuhan ruang Gedung Perkantoran; dan
d. Tarif sewa ruang.
5. Buat analisis mengenai:
a. Persaingan;
b. Tarif sewa di sekitar objek penilaian; dan
c. Analisis lainnya.
I. Metode Arus Kas Terdiskonto
A. Pendapatan Operasional
1. Dapatkan dan dokumentasikandokumen kontrak sewa:
- Penyewa utama (anchor tenant);
- Penyewa lainnya.
2. Dapatkan dan dokumentasikan dasar penentuan luas area Gedung
Perkantoran.
3. Dapatkan dan dokumentasikan dasar penentuan luas area efektif yang
dapat disewakan.
4. Tentukan dan dokumentasikan dasar penentuan tingkat hunian
(occupancy rate).
5. Pertimbangkan data historis dalam penentuan tingkat hunian.
6. Tentukan besarnya tingkat kekosongan dan tagihan yang tidak
tertagih.

(halaman 1 dari 13)

Penilaian Gedung PerkantoranDengan Pendekatan Pendapatan

7. Lakukan analisis sewa berdasarkan kontrak dan data pasar dalam
menentukan tarif dasar sewa.
8. Dalam hal terdapat pendapatan operasional selain pendapatan sewa
ruang, pertimbangkan untuk dimasukkan dalam proyeksi pendapatan
operasional Gedung Perkantoran.
B. Biaya Operasional
1. Tentukan biaya operasional dengan memperhatikan data laporan
keuangan.
2. Pastikan seluruh biaya operasional benar-benar hanya yang terkait
dengan operasional Gedung Perkantoran. Biaya yang umumnya masuk
dalam kategori biaya operasional antara lain:
- Property Operation Maintenance and Energy Cost (POMEC);
- Pemasaran dan Penjualan;
- Pajak properti;
- Asuransi;
- Umum dan Administrasi;
- Management fee;
- Cadangan penggantian.
Jika tidak termasuk, maka biaya tersebut tidak boleh diperhitungkan
dalam proyeksi biaya operasional.
3. Pertimbangkan data historis dan data pembanding properti sejenis
dalam menentukan dan memproyeksikan biaya operasional dalam satu
periode.
4. Untuk kontrak yang telah berakhir, pertimbangkan:
- biaya pengakhiran;
- cadangan kekosongan;
- tagihan yang tak tertagih.
C. Pendapatan Operasional Bersih
Perhitungan Pendapatan Operasional Bersih Gedung Perkantoran:
NOI Gedung Perkantoran =
Pendapatan Kotor Potensial
- Tingkat Kekosongan
- Potensi Kehilangan Pendapatan
+ Pendapatan Lain-lain
= Pendapatan Kotor Efektif
- Biaya Operasional
= Pendapatan Operasional Bersih
D. Proyeksi
1. Tentukan periode proyeksi, yaitu:
- waktu dimulainya arus kas atau tanggal mulai;
- jangka waktu/periode proyeksi;
- frekuensipenerimaan dan pengeluaran yang digunakan.
2. Tentukan dan dokumentasikan dasar penentuan tarif sewa selama
masa proyeksi.
3. Proyeksikan:
(halaman 2 dari 13)

Penilaian Gedung Perkantoran Dengan Pendekatan Pendapatan

 a. pendapatan sewa berdasarkan tarif dasar sewa per satuan luas;
b. biayaoperasional.
dengan mempertimbangkan data histori laporan keuangan, kondisi
ekonomi, kondisi pasar gedung perkantoran, tingkat persaingan dan
kondisi lainnya.Catat asumsi yang digunakan (misal, diasumsikan
tingkat perubahan pendapatan sama dengan tingkat inflasi sebesar5%).
E. Tingkat Diskonto
1. Tentukan metode yang digunakan dalam menentukan tingkat diskonto:
a. Build Up/Summation Method
1) Tentukan besaran tingkat suku bunga bebas resiko.
2) Tentukan unsur-unsur risiko yang dipertimbangkan.
3) Tentukan besaran resiko setiap unsur tersebut.
b. Band Of Investment Method (BOIM)
1) Tentukan:
a) Proporsi modal pinjaman (M) dan modal sendiri (1-M);
b) Tingkat pengembalian untuk modal pinjaman (km);
c) Tingkat pengembalian untuk modal sendiri (ke).
Dokumentasikan sumber referensinya.
2) Perhitungan Tingkat Diskonto:
kp = (M x km) + ((1 – M) x ke)
Keterangan:
kp = tingkat diskonto
M = proporsi modal pinjaman (%)
(1-M) = proporsi modal sendiri (%)
km = tingkat pengembalian untuk modal pinjaman (%)
ke = tingkat pengembalian untuk modal sendiri (%)
c. Ekstrak dari Tingkat Kapitalisasi
1) Tentukan tingkat kapitalisasi dan tingkat pertumbuhan
berdasarkan referensi dari pasar. Dokumentasikan sumber
referensinya.

2) Perhitungan Tingkat Diskonto:

r=R+g
Keterangan:
r = tingkat diskonto
R = tingkat kapitalisasi
g = tingkat pertumbuhan pendapatan dan nilai properti
d. Data Pasar
1) Dapatkan data pembanding yang memiliki kemiripan karakteristik
dengan objek penilaian, antara lain pendapatan, biaya, risiko,
inflasi, tingkat pengembalian riil, dan proyeksi pendapatan.
2) Dapatkan data harga penjualan data pembanding.
3) Sedapat mungkin ketahui asumsi yang diambil pembeli dalam
memperkirakan perubahan pendapatan operasional bersih dan
(halaman 3 dari 13)

Penilaian Gedung Perkantoran Dengan Pendekatan Pendapatan

 harga properti di masa yang akan datang.
4) Dapatkan data arus kas data pembanding.
5) Tentukan tingkat diskonto (IRR).
2. Tentukan tingkat diskonto yang sesuai dengan frekuensi waktu yang
dipilih.
- Apabila frekuensi titik waktu yang dipilih adalah kuartalan, maka
tingkat diskonto harus merupakan angka kuartalan efektif dan bukan
angka nominal.
- Apabila interval yang digunakan adalah bulanan atau harian, tingkat
diskonto tahunan harus disesuaikan menjadi tingkat diskonto
ekuivalen dan efektif untuk interval waktu yang dipilih.
F. Nilai Akhir (Terminal Value/Exit Value)
Salah satu metode yang digunakan untuk menentukan nilai akhir adalah kapitalisasi
langsung.
1. Tingkat kapitalisasi.
a. Ekstraksi dari tingkat diskonto
Tentukan tingkat pertumbuhan dan dokumentasikan dasar
penentuannya
Perhitungan Tingkat Kapitalisasi Akhir (Terminal Capitalization
Rate):
Rt = r – g
Dimana:
Rt= tingkat kapitalisasi akhir
r = tingkat diskonto
g = tingkat pertumbuhan
b. Tingkat Kapitalisasi dari data pasar
Tentukan tingkat kapitalisasi dari data pasar dan dokumentasikan
sumbernya.
2. Gunakan pendapatan operasional bersih n+1 untuk menghitung nilai
akhir.
3. Perhitungan Nilai Akhir (Terminal Value) dengan kapitalisasi langsung:
Vt = NOIn+1 / Rt
Dimana:
Vt = Nilai Akhir
NOIn+1 = Pendapatan Operasional bersih 1 periode setelah periode
akhir proyeksi
Rt= tingkat kapitalisasi akhir
G. Nilai Gedung Perkantoran
Perhitungan Nilai Gedung Perkantoran dengan Metode Arus Kas
Terdiskonto:
V = NOI1 + NOI2 + NOI3 + …+ NOIn + Vt
(1+i)1 (1+i)2 (1+i)3 (1+i)n (1+i)n
Keterangan:
(halaman 4 dari 13)

Penilaian Gedung Perkantoran Dengan Pendekatan Pendapatan

 V = Nilai Properti (Value)
NOI = Pendapatan Operasional Bersih (Net Operating Income)
i = Tingkat Diskonto (Discount Rate)
n = periode
Vt= Nilai Akhir
II. Metode Kapitalisasi Langsung

NO. URAIAN CEK

A. Pendapatan Operasional
1. Dapatkan dan identifikasikan dokumen kontrak sewa:
- Penyewa utama (anchor tenant);
- Penyewa lainnya.
2. Dapatkandan dokumentasikan dasar penentuan luas area Gedung
Perkantoran.
3. Dapatkandan dokumentasikan dasar penentuan luas area efektif yang
dapat disewakan.
4. Tentukan dan dokumentasikan dasar penentuan tingkat hunian
(occupancy rate).
5. Pertimbangkan data historis dalam penentuan tingkat hunian.
6. Tentukan besarnya tingkat kekosongan dan tagihan yang tidak
tertagih.
7. Lakukan analisis sewa berdasarkan kontrak dan data pasar dalam
menentukan tarif dasar sewa.
8. Dalam hal terdapat pendapatan operasional selain pendapatan sewa
ruang, pertimbangkan untuk dimasukkan dalam proyeksi pendapatan
operasional Gedung Perkantoran.
B. Biaya Operasional
1. Tentukan biaya operasional dengan memperhatikan data laporan
keuangan.
2. Pastikan seluruh biaya operasional benar-benar hanya yang terkait
dengan operasional Gedung Perkantoran. Biaya yang umumnya masuk
dalam kategori biaya operasional antara lain:
- Property Operation Maintenance and Energy Cost (POMEC);
- Pemasaran dan Penjualan;
- Pajak properti;
- Asuransi;
- Umum dan Administrasi;
- Management fee;
- Cadangan penggantian.
Jika tidak termasuk, maka biaya tersebut tidak boleh diperhitungkan
dalam proyeksi biaya operasional.
3. Pertimbangkan data historis dan data pembanding sejenis dalam
menentukan dan memproyeksikan biaya operasional dalam satu
periode.
4. Untuk kontrak (sewa) yang telah berakhir, pertimbangkan:
- biaya pengakhiran;
(halaman 5 dari 13)

Penilaian Gedung Perkantoran Dengan Pendekatan Pendapatan

 - cadangan kekosongan;
- tagihan yang tak tertagih.
C. Pendapatan Operasional Bersih
Perhitungan Pendapatan Operasional Bersih Gedung Perkantoran:.
NOI Gedung Perkantoran =
Pendapatan Kotor Potensial
- Tingkat Kekosongan
- Potensi Kehilangan Pendapatan
+ Pendapatan Lain-lain
= Pendapatan Kotor Efektif
- Biaya Operasional
= Pendapatan Operasional Bersih
D. Tingkat Kapitalisasi
1. Tentukan metode yang digunakan dalam menentukan tingkat kapitalisasi.
a. Data Pasar
1) Gunakan data yang sudah dipublikasi atau data dari lembaga
riset.
Atau
2) Lakukan penghitungan sendiri:
- Dapatkan dan dokumentasikan informasi harga
transaksi/penawaran Gedung Perkantoranyang sebanding.
- Dapatkan dan dokumentasikan informasi NOI dari data
pembanding tersebut yang bersumberantara lain laporan
keuangan, laporan manajemen, dan publikasi pihak ketiga
yang terpercaya.
- Apabila data pembanding yang digunakan merupakan:
a) Data transaksi, maka pastikan kewajaran data transaksi
yang bersifat arms length.
b) Data penawaran, pertimbangkan besaran diskon yang
wajar untuk menentukan indikasi harga transaksi.
- Perhitungan NOI data pembanding:
NOI data pembanding =
Pendapatan Kotor Potensial
- Tingkat Kekosongan
- Potensi Kehilangan Pendapatan
+ Pendapatan Lain-lain
= Pendapatan Kotor Efektif
- Biaya Operasional
= Pendapatan Operasional Bersih (NOI)
- Perhitungan tingkat kapitalisasi data pembanding:
NOI dt
Rdt =
V dt
Keterangan:
Rdt = tingkat kapitalisasi data pembanding
NOIdt = NOI data pembanding

(halaman 6 dari 13)

Penilaian Gedung Perkantoran Dengan Pendekatan Pendapatan

 Vdt = harga jual data pembanding
- Tingkat kapitalisasi objek penilaian = rata-rata tingkat
kapitalisasidata pembanding
b. Band of Investment Method (BOIM)
1) Tentukan:
a) Proporsi modal pinjaman (M) dan modal sendiri (1-M);
b) Tingkat pengembalian untuk modal pinjaman (km);
c) Tingkat pengembalian untuk modal sendiri (ke).
Dokumentasikan sumber referensinya.
2) Perhitungan Tingkat Kapitalisasi:
R = ( M x km ) + (( 1-M ) x ke)
Keterangan:
R = tingkat kapitalisasi
M = proporsi modal pinjaman (%)
(1-M) = proporsi modal sendiri (%)
km = tingkat pengembalian untuk modal pinjaman (%)
ke = tingkat pengembalian untuk modal sendiri (%)

c. Ekstrak dari Tingkat Diskonto

1) Tentukan tingkat diskonto dan tingkat pertumbuhan.
2) Dokumentasikan sumber penentuan tingkat diskonto dan
tingkat pertumbuhan.
3) Perhitungan tingkat kapitalisasi:
R=r–g
Keterangan:
R = tingkat kapitalisasi
r = tingkat diskonto
g = tingkat pertumbuhan pendapatan dan nilai properti
E. Nilai Gedung Perkantoran
Perhitungan Nilai Gedung Perkantoran:
V = NOI / R
Keterangan:
V = Nilai Properti (Value)
NOI = Pendapatan Operasional Bersih (Net Operating Income)
R = Tingkat Kapitalisasi
III. Metode Gross Income Multiplier (GIM)

NO. URAIAN CEK

A. Perhitungan Gross Income Multiplier (GIM)

a. Pastikan data pembanding yang digunakan merupakan properti
yang sejenis dan setara dengan objek penilaian.
b. Dapatkan harga transaksi/ estimasi harga transaksi properti yang
dipergunakan sebagai pembanding.
c. Dapatkan dan dokumentasikan sumber data pembanding yang
(halaman 7 dari 13)

Penilaian Gedung Perkantoran Dengan Pendekatan Pendapatan

 digunakan dalam kertas kerja.
d. Apabila data pembanding yang digunakan merupakan:
1) Data transaksi, maka pastikan kewajaran data transaksi yang
bersifat arms length.
2) Data penawaran, pertimbangkan besaran diskon yang wajar
untuk menentukan indikasi harga transaksi.
e. Identifikasikan estimasi pendapatan yang digunakan, apakah
merupakan Pendapatan Kotor Potensial (Potential Gross Income/PGI)
atau Pendapatan Kotor Efektif (Effective Gross Income/EGI).
f. Prosedur yang digunakan dalam menentukan Pendapatan Kotor
data pembanding.
- PGI = Pendapatan Kotor Potensial
- Effective Gross Income
Pendapatan Kotor Potensial
– Tingkat Kekosongan
– Potensi Kehilangan Pendapatan
+ Pendapatan Lain-lain
= Effective Gross Income
g. Perhitungan dalam menentukan GIM
GIM = Estimasi Nilai Transaksi Data Pembanding
Estimasi Pendapatan Kotor Data Pembanding
B. Estimasi Pendapatan Kotor Objek Penilaian
1. Identifikasi metode yang akan digunakan dalam menentukan
pendapatan kotor objek penilaian (PGI atau EGI).
2. Perhatikan konsistensidalam menggunakan metode perhitungan
pendapatan kotor antara pendapatan kotor data pembanding dan objek
penilaian.
3. Penentuan pendapatan kotor dengan menggunakan PGI.
a. Tentukan dan dokumentasikan dasar penentuan luas area ruang
perkantoran.
b. Tentukan dan dokumentasikan dasar penentuan luas area efektif
yang dapat disewakan.
c. Lakukan analisis sewa berdasarkan data historis dan data pasar
dalam menentukan tarif dasar sewa.
4. Penentuan pendapatan kotor dengan menggunakan EGI.
a. Dapatkan dan identifikasikan dokumen kontrak sewa.
b. Dapatkan dan dokumentasikan dasar penentuan luas area ruang
perkantoran.
c. Dapatkandan dokumentasikan dasar penentuan luas area efektif
yang dapat disewakan.
d. Tentukan dan dokumentasikan dasar penentuan tingkat hunian.
e. Pertimbangkan data historis tingkat hunian.
f. Lakukan analisis sewa berdasarkan data historis dan data pasar
dalam menentukan tarif dasar sewa.

(halaman 8 dari 13)

Penilaian Gedung Perkantoran Dengan Pendekatan Pendapatan

 g. Tentukan besarnya tingkat kekosongan dan tagihan tidak tertagih
(vacancy & collection loss).
h. Sesuaikan pendapatan operasional lainnya selain dari pendapatan
sewa ruang data laporan keuangan.
C. Nilai Gedung Perkantoran
Perhitungan Nilai Gedung Perkantoran:
Nilai Gedung Perkantoran = GIM x PGI atau GIM x EGI.

IV. Metode Penyisaan

NO. URAIAN CEK

A. Teknik Penyisaan Tanah

1. Tentukan Indikasi Nilai Bangunan (termasuk mesin dan peralatan serta sarana
dan prasarana).
a Tentukan metode dan teknik dalam menentukan Indikasi Nilai
. Bangunan.
b. Hitung Indikasi Nilai Bangunan dan dokumentasikanreferensi
perhitungannya.
c. Hitung Indikasi Nilai Mesin dan Peralatan serta dokumentasikan
referensiperhitungannya.
2. Tentukan Tingkat Kapitalisasi Bangunan (Rb).
a. Perhitungantingkat kapitalisasi bangunan. Rumus yang umum
digunakan antara lain:

Rb = Safe Rate + Recapture Rate

Keterangan:
Safe Rate= yield obligasi pemerintah dengan tenor paling
lama
Recapture Rate = 100% dibagi sisa umur ekonomis (straight line)
atau
i
Rb = n atau Sinking Fund
(1+i) −1
Keterangan:
i = Safe Rate
n = sisa umur ekonomis bangunan

b. Dokumentasikan sumber referensi safe rate yang digunakan dalam

menentukan tingkat kapitalisasi bangunan.
3. Perhitungan NOI Bangunan:
NOI Bangunan = Indikasi Nilai Bangunan x R b
4. Tentukan NOI Gedung Perkantoran.
a. Pendapatan Operasional
1) Dapatkan/identifikasi kontrak sewa:
- Penyewa utama (anchor tenant);

(halaman 9 dari 13)

Penilaian Gedung Perkantoran Dengan Pendekatan Pendapatan

 - Penyewa lainnya.
2) Dapatkandan dokumentasikan dasar penentuan luas area
Gedung Perkantoran.
3) Dapatkandan dokumentasikan dasar penentuan luas area
efektif yang dapat disewakan.
4) Tentukandan dokumentasikan dasar penentuan tingkat
hunian (occupancy rate).
5) Pertimbangkan data historis dalam penentuan tingkat hunian.
6) Tentukan besarnya tingkat kekosongan dan tagihan yang tidak
tertagih.
7) Lakukan analisis sewa berdasarkan kontrak dan data pasar
dalam menentukan tarif dasar sewa.
8) Dalam hal terdapat pendapatan operasional selain pendapatan
sewa ruang, pertimbangkan untuk dimasukkan dalam proyeksi
pendapatan operasional Gedung Perkantoran.
b. Biaya Operasional
1) Tentukan biaya operasional dengan memperhatikan data
laporan keuangan.
2) Pastikan seluruh biaya operasional benar-benar hanya yang
terkait dengan operasional properti. Biaya yang umumnya
masuk dalam kategori biaya operasional antara lain:
- Property Operation Maintenance and Energy Cost (POMEC);
- Pemasaran dan Penjualan;
- Pajak properti;
- Asuransi;
- Umum dan Administrasi;
- Management fee;
- Cadangan penggantian.
Jika tidak termasuk, maka biaya tersebut tidak boleh
diperhitungkan dalam proyeksi biaya operasional.
3) Pertimbangkan data historis dan data pembanding properti
sejenis dalam menentukan dan memproyeksikan biaya
operasional dalam satu periode.
4) Lakukan analisis biaya operasional data pembanding sejenis.
5) Lakukan analisis biaya per luas area yang dapat disewakan.
c. Pendapatan Operasional Bersih
PerhitunganPendapatan Operasional Bersih Gedung Perkantoran:
NOI Gedung Perkantoran =
Pendapatan Kotor Potensial
- Tingkat Kekosongan
- Potensi Kehilangan Pendapatan
+ Pendapatan Lain-lain
= Pendapatan Kotor Efektif
- Biaya Operasional

(halaman 10 dari 13)

Penilaian Gedung Perkantoran Dengan Pendekatan Pendapatan

 = Pendapatan Operasional Bersih (NOI)
5. PerhitunganNOI Tanah:
NOI Tanah = NOI Gedung Perkantoran – NOI Bangunan
6. Tentukan Tingkat Kapitalisasi Tanah (Rt).
a Rumus Tingkat Kapitalisasi Tanah:
.
Rt = Safe Rate
Keterangan:
Rt = tingkat kapitalisasi tanah
Safe rate = yield obligasi pemerintah dengan tenor paling lama
b. Dokumentasikan sumber referensi yang digunakan dalam
menentukan tingkat kapitalisasi tanah.
7. Perhitungan Indikasi Nilai Tanah:
Indikasi Nilai Tanah = NOI Tanah / Rt
Keterangan:
NOI Tanah = Pendapatan operasional bersih tanah
Rt = tingkat kapitalisasi tanah
8. Perhitungan Nilai Gedung Perkantoran:
Nilai Gedung Perkantoran = Indikasi Nilai Tanah + Indikasi Nilai Bangunan
B. Teknik Penyisaan Bangunan
1. Tentukan Indikasi Nilai Tanah.
Tentukan pendekatan dan metode yang digunakan dalam menentukan
Indikasi Nilai Tanah dan dokumentasikanreferensi perhitungannya.
2. Tentukan Tingkat Kapitalisasi Tanah (Rt).
a. Perhitungan tingkat kapitalisasi tanah:
Rt = Safe Rate
Keterangan:
Rt= tingkat kapitalisasi tanah
Safe Rate = yield obligasi pemerintah dengan tenor paling lama

b. Dokumentasikan sumber referensi yang digunakan dalam

menentukan tingkat kapitalisasi tanah.
3. Perhitungan NOI Tanah:
NOI Tanah = Indikasi Nilai Tanah x Rt
4. Tentukan NOI Gedung Perkantoran.
a. Pendapatan Operasional
1) Dapatkan/identifikasikan dokumen kontrak sewa:
- Penyewa utama (anchor tenant);
- Penyewa lainnya.
2) Dapatkandan dokumentasikan dasar penentuan luas area
Gedung Perkantoran.
3) Dapatkandan dokumentasikan dasar penentuan luas area
(halaman 11 dari 13)

Penilaian Gedung Perkantoran Dengan Pendekatan Pendapatan

 efektif yang dapat disewakan.
4) Tentukan dan dokumentasikan dasar penentuan tingkat
hunian (occupancy rate).
5) Pertimbangkan data historis dalam penentuan tingkat hunian.
6) Tentukan dan besarnya tingkat kekosongan dan tagihan yang
tidak tertagih.
7) Lakukan analisis sewa berdasarkan kontrak dan data pasar
dalam menentukan tarif dasar sewa.
8) Dalam hal terdapat pendapatan operasional selain pendapatan
sewa ruang, pertimbangkan untuk dimasukkan dalam proyeksi
pendapatan operasional Gedung Perkantoran.
b. Biaya Operasional
1) Sesuaikan biaya operasional dengan data laporan keuangan.
2) Pastikan seluruh biaya operasional benar-benar hanya yang
terkait dengan operasional properti. Biaya yang umumnya
masuk dalam kategori biaya operasional antara lain:
- Property Operation Maintenance and Energy Cost (POMEC);
- Pemasaran dan Penjualan;
- Pajak properti;
- Asuransi;
- Umum dan Administrasi;
- Management fee;
- Cadangan penggantian.
Jika tidak termasuk, maka biaya tersebut tidak boleh
diperhitungkan dalam proyeksi biaya operasional.
3) Pertimbangkan data historis dan data pembanding sejenis
dalam menentukan dan memproyeksikan biaya operasional.
4) Lakukan analisis biaya operasional data pembanding sejenis.
5) Lakukan analisis biaya per luas area yang dapat disewakan.
c. Pendapatan Operasional Bersih
Perhitungan Pendapatan Operasional Bersih Gedung Perkantoran.
NOI Gedung Perkantoran =
Pendapatan Kotor Potensial
- Tingkat Kekosongan
- Potensi Kehilangan Pendapatan
+ Pendapatan Lain-lain
= Pendapatan Kotor Efektif
- Biaya Operasional
= Pendapatan Operasional Bersih (NOI)
5. Perhitungan NOI Bangunan:
NOI Bangunan = NOI Gedung Perkantoran – NOI Tanah
6. Tentukan Tingkat Kapitalisasi Bangunan (Rb).
a PerhitunganTingkat Kapitalisasi Bangunan
.
(halaman 12 dari 13)

Penilaian Gedung Perkantoran Dengan Pendekatan Pendapatan

 Rb = Safe Rate + Recapture Rate
Keterangan:
Safe Rate = yield obligasi pemerintah dengan tenor paling
lama
Recapture Rate = 100% dibagi sisa umur ekonomis (straight line)
atau
i
Rb= n atausinking fund
(1+i) −1
Keterangan:
i = safe rate
n = sisa umur ekonomis bangunan
b. Dokumentasikan sumber referensi safe rate yang digunakan dalam
menentukan tingkat kapitalisasi bangunan.
7. PerhitunganIndikasi Nilai Bangunan:

IndikasiNilai Bangunan = NOI Bangunan / Rb

Keterangan:
NOI Bangunan = Pendapatan operasional bersih bangunan
Rb = tingkat kapitalisasi bangunan

8. PerhitunganNilai Gedung Perkantoran:

Nilai Gedung Perkantoran = Indikasi Nilai Tanah + Indikasi Nilai
Bangunan

(halaman 13 dari 13)

Penilaian Gedung Perkantoran Dengan Pendekatan Pendapatan