Penilaian Alat Berat

Disusun: Hamid Yusuf, MAPPI (cert)

Pengertian
1. Personal Properti (Personal Property), merupakan konsep hukum yang merujuk pada semua
hak, kepentingan, dan manfaat yang terkait dengan kepemilikan dari suatu properti selain real
estat.
Ø Personal Properti secara hukum dinyatakan sebagai personalti (personalty) yang berbeda
dengan real estat (realty).
Ø Personal Properti yang berwujud biasanya tidak secara permanen melekat pada real estat,
dan biasanya dicirikan oleh karakternya yang dapat dipindahkan,
ü misalnya Mesin dan Peralatan, Alat Transportasi, Alat Berat dan Persediaan.
ü Lihat juga Benda-benda Koleksi; Peralatan dan Perlengkapan Bangunan; Perabotan dan
Peralatan Lain;
ü Barang dan Peralatan Pribadi;
ü Pengembangan Mesin dan Peralatannya;
ü Perlengkapan Dagang atau Perlengkapan Penyewa.
Pengertian
2. Personalti, merupakan istilah hukum yang digunakan untuk menyatakan Personal Properti
dalam hubungannya dengan real properti atau real estat. Personalti meliputi juga properti
berwujud maupun takberwujud yang bukan real estat.
3. Mesin dan Peralatan adalah Aset Berwujud selain dari realty dimana aset yang dimiliki untuk
digunakan dalam suatu produksi yang berkelanjutan termasuk konstruksi bangunan
pendukung mesin, mesin-mesin (al. mesin individual atau sekumpulan mesin, perlengkapan
dagang dan pengembangan atau penambahan oleh penyewa), serta kategori aset lainnya yang
sejenis (SPI 310 - 2020).
4. Pabrik (Plant): Aset yang terintegrasi atau melekat tak terpisahkan dengan aset lainnya, dan
dapat meliputi bangunan-bangunan khusus, mesin-mesin dan peralatan.
5. Mesin (Machinery); Mesin-mesin individual atau sekumpulan mesin-mesin. Mesin merupakan
suatu perangkat yang digunakan untuk suatu proses tertentu dalam kaitannya dengan suatu
operasi perusahaan atau bisnis.
6. Peralatan (Equipment); Aset-aset lain yang digunakan untuk membantu operasi perusahaan
atau bisnis.
Properti Menurut SPI
• Tanah
Real Properti • Bangunan
• Sarana Pelengkap
Objek Penilaian
• Mesin dan Peralatan
• Fixture & Furniture
• Jewel & Antique
Personal • Kendaraan Bermotor
Preoperti • Alat Berat
• Surat Berharga
• Saham
PROPERTI

Business • Ekuitas, Entitas, Aset

Takberwujud

Hak Kepemilikan
• Aset Kredit, BOT, Hak Sewa
Finansial
Dasar Nilai dan Premisnya
Tujuan dan Dasar Nilai
• Penerapan dasar nilai yang dapat digunakan pada penilaian harus tetap memperhatikan tujuan
penilaian yang diinginkan.
• Hubungan tujuan dan dasar penilaian dapat meliputi :

• Nilai Pasar
Transaksi jual beli • Nilai Investasi
• Nilai Khusus

Penjaminan • Nilai Pasar

Pelaporan keuangan • Nilai Wajar

Asuransi • Nilai Asuransi

 Kegunaan Penilaian bagi Klien
• Dasar nilai untuk kepentingan MDP dimaksud adalah:
• Nilai Pasar
• Nilai Pasar – untuk dipindahkan
• Nilai Pasar – untuk diteruskan penggunaannya
• Nilai Pasar – dalam keadaan terpasang
• Nilai Likuidasi – jual paksa
• Nilai Pembangunan Kembali – RCN
• Nilai Asuransi – DRCN
• Nilai Wajar – sesuai kebutuhan SAK/PSAK 68
• Nilai Dalam Penggunaan (Value in Use) – PSAK 48 (Penurunan Nilai Aset)
• Nilai Sisa
• Nilai Sekrap

Masing-masing dasar nilai selalu berhubungan dengan premis dan klasifikasi aset
Premis Nilai (1)
• Properti dapat dinilai atas dasar selain dari Nilai Pasar, atau dapat berpindah tangan dengan
harga yang tidak mencerminkan Nilai Pasar sebagaimana dijelaskan. Dasar alternatif tersebut
bisa mencerminkan perspektif non-pasar dari pemanfaatan atau fungsinya, atau dari kondisi non-
pasar dan tidak lazim. Sebagai contoh adalah Nilai dalam Penggunaan, Nilai Investasi, Nilai
Khusus, dan Nilai Sinergis.
• Premis Nilai (Asumsi penggunaan) menjelaskan situasi bagaimana aset atau kewajiban digunakan.
Berbagai Dasar Nilai akan membutuhkan Premis Nilai tertentu atau membolehkan pertimbangan
dari beberapa Premis Nilai. Beberapa Premis Nilai yang banyak dijumpai adalah:
1. Penggunaan Tertinggi dan Terbaik (HBU)
2. Penggunaan Saat Ini (Eksisting)
3. Likuidasi secara teratur, dan
4. Jual Paksa

8
Premis Nilai (2)
1. Premis Nilai – Penggunaan Tertinggi dan Terbaik (HBU)
a) HBU adalah penggunaan yang dari perspektif pelaku pasar akan menghasilkan nilai tertinggi
dari aset. Meskipun konsep ini terutama diterapkan pada aset non keuangan karena umumnya
aset keuangan tidak memiliki penggunaan alternatif, terdapat situasi dimana HBU dari aset
keuangan perlu dipertimbangkan.
b) HBU harus secara fisik dimungkinkan (jika sesuai), secara hukum diijinkan, secara finansial
layak dan menghasilkan nilai tertinggi. Apabila berbeda dengan penggunaan saat ini, biaya
untuk mengkonversi aset menjadi HBU nya akan berpengaruh terhadap nilai.
c) HBU aset dapat berupa penggunaan saat ini atau penggunaan yang ada apabila digunakan
secara optimal. Namun demikian, HBU dapat berbeda dari penggunaan saat ini atau bahkan
menjadi likuidasi secara teratur.
d) HBU aset yang dinilai dengan dasar berdiri sendiri (stand alone) mungkin berbeda dari HBU
sebagai bagian dari sekelompok aset, ketika kontribusinya kepada nilai dari sekelompok aset
tersebut dipertimbangkan.

9
Premis Nilai (3)
e) Penentuan HBU melibatkan pertimbangan berikut:
1. Untuk menentukan apakah suatu penggunaan secara fisik dimungkinkan, penilai harus
mempertimbangkan penggunaan yang dianggap paling wajar oleh pelaku pasar
2. Untuk mencerminkan persyaratan yang secara hukum diijinkan, setiap restriksi legal
mengenai penggunaan aset, misalnya peraturan tata kota/peruntukan harus
dipertimbangkan penilai termasuk kemungkinan perubahan restriksi tersebut
3. Persyaratan bahwa penggunaan secara finansial layak mempertimbangkan apakah
penggunaan alternatif yang secara fisik dimungkinkan dan secara hukum diijinkan akan
menghasilkan pengembalian yang memadai bagi pelaku pasar tipikal, setelah
memperhitungkan biaya konversi akan melebihi tingkat pengembalian dari penggunaan
yang ada.

10
Premis Nilai - HBU
• Untuk objek penilaian seperti Alat Berat, premis HBU dapat dilihat sebagai faktor dalam
menentukan apakah properti dimaksud telah digunakan secara optimal atau belum.
• Penggunaan secara optimal dapat diartikan dari posisi, apakah alat berat dilihat sebagai aset yang
berdiri sendiri (stand alone), atau alat berat sebagai bagian dari suatu kelompok aset dalam bisnis
yang berjalan.
• Dalam hal alat berat dilihat sebagai aset individual (stand alone) maka hal ini harus dinyatakan
oleh Penilai sebagai asumsi dasar. Karena asumsi ini berhubungan dengan premis yang melihat
aset sebagai aset individual bukan aset portofolio yang berhubungan dengan bisnis lain.
• Sebaliknya, adakalanya alat berat bagian dari bisnis yang berjalan, maka untuk tujuan tertentu
alat berat akan ditetmpatkan sebagai bagian dari aset bisnis tersebut.
• Premis lain yang perlu menjadi perhatian Penilai adalah:
a) Satuan alat berat dinilai secara individual, atau
b) Sekolompok alat berat dinilai sebagai portofolio (sebagai group)
c) Alat berat yang menjadi objek individual dalam jumlah yang banyak akan berpotensi
memberikan kesimpulan yang berbeda dengan alat berat sebagai group. Kenapa?
11
Premis Nilai (4)
2. Premis Nilai - Penggunaan Saat Ini (Eksisting)
• Adalah cara saat ini dimana aset, kewajiban atau sekelompok aset dan/atau kewajiban
digunakan. Penggunaan saat ini mungkin, tapi tidak selalu, merupakan Penggunaan Tertinggi
dan Terbaik.

3. Premis Nilai – Likuidasi Teratur

• Menjelaskan nilai dari sekelompok aset yang dapat direalisasikan dalam penjualan likuidasi,
dalam periode waktu yang wajar untukmendapatkan pembeli (atau beberapa pembeli), dimana
penjual terpaksa untuk menjual secara apa adanya (as-is, where-is basis)
• Periode waktu yang wajar untuk mendapatkan pembeli (atau beberapa pembeli) dapat
bervariasi tergantung kepada jenis aset dan kondisi pasar

12
Premis Nilai (4)
4. Premis Nilai – Jual Paksa
a) Istilah Jual Paksa sering digunakan dalam situasi dimana penjual terpaksa untuk menjual
dan sebagai konsekuensinya, periode pemasaran yang layak tidak dimungkinkan dan
pembeli tidak dapat melaksanakan uji tuntas yang seharusnya (lihat penjelasan pada butir
6.7)
b) Suatu transaksi Jual Paksa umumnya merefleksikan harga yang paling dimungkinkan
diperoleh dari suatu properti di bawah kondisi berikut:
1) Pelaksanaan penjualan dalam periode waktu yang singkat
2) Aset tergantung kepada kondisi pasar yang terjadi pada tanggal penilaian atau
asumsi jangka waktu dimana transaksi akan dilaksanakan
3) Baik penjual maupun pembeli masng-masing bertindak atas dasar pemahaman yang
dimilikinya dan kehati-hatian
4) Penjual dalam keadaan terpaksa menjual
5) Pembeli umumnya termotivasi untuk membeli

13
Premis Nilai (5)

6) Kedua belah pihak bertindak untuk kepentingan terbaik mereka

7) Usaha pemasaran yang normal tidak dimungkinkan karena waktu eksposur yang
singkat
c) Ketika transaksi Jual Paksa yang dapat dikonfirmasi umumnya akan dikecualikan dari
pertimbangan dalam penilaian dengan Dasar Nilai Pasar, adalah sulit untuk memverifikasi
bahwa transaksi bebas ikatan di pasar adalah suatu transaksi Jual Paksa.

14
 Range Nilai

• Biaya Reproduksi Baru

• Biaya Pengganti Baru
• Nilai Pasar:
• Diteruskan penggunaannya (continued use)
• Terpasang (installed)
• Untuk dipindahkan (removal) Konsep nilai berbeda….!
• Nilai Likuidasi:
• Insitu (In place) Nilai berbeda….!
• Likuidasi secara teratur (orderly liquidation)
• Jual paksa (Forced liquidation)
• Nilai Sisa (Salvage Value)
• Nilai Sekrap (Scrap Value)
Lingkup Penugasan &
Hal yang perlu dipertimbangkan
Lingkup Penugasan
Uraian Aset Tetap Keterangan
Objek Penilaian • Alat berat; • Salinan dokumen kepemilikan,
• eksitu operasional • Lengkapi pernyataan
kepemilikan alat berat
Tujuan Penilaian & • Jual Beli – Nilai Pasar Alat Berat sebagai:
Dasar Nilai • Penjaminan Utang – Nilai Pasar a. Aset tetap
• Pelaporan Keuangan – Nilai Wajar b. Persediaan
• Asuransi – Nilai Asuransi
Asumsi dan • Eksitu, operasional Penilai harus memastikan bahawa
Batasan • Eksitu tidak operasional alat berat dinilai:
• Sekrap • sebagai aset individual, atau
• sebagai aset group
Pendekatan • Pasar
Penilaian • Pendapatan
Penilaian Alat Berat & Pertimbangan
• Faktor-faktor yang harus dipertimbangkan oleh Penilai antara lain:
1. Hak-hak tertentu, hak istimewa (privileges), atau kondisi-kondisi yang melekat pada
kepemilikan objek properti;
a. Hak kepemilikan yang tercantum dalam dokumen legal.
b. Hak dan kondisi yang dinyatakan dalam perjanjian kepunyaan pemilik atau pertukaran
korespondensi; hak-hak ini dapat atau tidak dapat dialihkan kepada pemilik baru.
c. Dokumen yang ada dapat berisi pembatasan terhadap pemindahan hak properti dan/atau
memberikan arahan terhadap dasar nilai yang harus diterapkan apabila akan dilakukan
pemindahan hak.
2. Karakter properti dan riwayat kepemilikan; Penjualan atau pemindahan hak sebelumnya.
3. Prospek ekonomi yang dapat mempengaruhi objek properti, termasuk kondisi politik dan
kebijakan Pemerintah.
4. Kondisi dan prospek pasar, khususnya dalam industri perdagangan dan bisnis yang dapat
mempengaruhi objek properti. Untuk alat berat sperti sector pertambangan, perkebunan dan
konstruksi jalan raya.
Penilaian Alat Berat & Pertimbangan
5. Apakah objek properti memiliki nilai takberwujud atau tidak;
a. Jika personal properti memiliki nilai takberwujud, Penilai harus meyakini bahwa nilai
tersebut telah tercakup sepenuhnya, tanpa melihat apakah nilai tersebut dinilai secara
terpisah atau tidak.
b. Untuk tujuan penilaian tertentu, dapat diminta nilai berwujud dan nilai takberwujud dari
personal properti terpisah.
c. Nilai takberwujud sejauh dapat diidentifikasi harus dibedakan dari nilai berwujud.
d. Alat berat tidak atau jarang termasuk kepada aset takberwujud
6. Penilai perlu mengetahui batasan dan ketentuan hukum sesuai dengan hukum yang berlaku
dimana properti berada.
7. Dalam penggunaan data dari transaksi akuisisi, sulit diperoleh informasi yang memadai.
Sementara harga transaksi yang sebenarnya dapat diketahui, Penilai mungkin tidak
mengetahui jaminan atau jenis garansi yang diberikan oleh penjual, dapat berupa uang tunai
atau aset lain yang diambil dari penjual sebelum akuisisi, bagaimana nilai harus dialokasikan
di antara aset yang diakuisisi, atau kewajiban perpajakan berdampak pada transaksi.
Penilaian Alat Berat & Pertimbangan
8. Berdasarkan pada uraian dalam butir di atas, data pembanding harus digunakan dengan hati-
hati, dan penyesuaian mungkin perlu dilakukan. Apabila menggunakan data pembanding
yang berasal dari hasil lelang terbuka, harus disadari bahwa data tersebut mungkin mewakili
transaksi untuk sektor pasar yang terbatas, dan mungkin diperlukan penyesuaian untuk
perbedaan tingkat pasar.
9. Informasi lain yang diyakini kebenarannya oleh Penilai, relevan untuk digunakan.
Pendekatan Penilaian
Pendekatan dan Metode Penilaian

Pendekatan Pasar

Pendekatan Pendapatan
Metode
Perbandingan
Data Pasar Metode
Pendekatan Biaya
DCF Metode Biaya Metode Biaya Metode
Pengganti Reproduksi Penjumlahan

SPI Edisi VII Tahun 2018

Penilaian Alat Berat – Pendekatan Pasar
1. Pendekatan Pasar membandingkan objek personal properti dengan properti sejenis dan
sebanding dan/atau kepentingan atas kepemilikan properti yang ada di pasar.
2. Sumber data yang biasa digunakan dalam Pendekatan Pasar adalah data transaksi atau
penawaran jual-beli properti sejenis dan hasil lelang terbuka.
3. Proses perbandingan dengan properti sejenis di dalam Pendekatan Pasar harus dilakukan
dengan dasar yang dapat dipertanggung jawabkan. Properti pembanding yang sejenis
seharusnya secara regular diperdagangkan dalam pasar yang sama atau dalam pasar yang
bergantung pada variabel ekonomi yang sama. Perbandingan harus dibuat sedemikian rupa
sehingga mudah dipahami dan tidak menyesatkan.
4. Beberapa faktor yang perlu di perhatikan dalam proses perbandingan untuk alat berat antara
lain adalah:
a. Kemiripan dengan objek penilaian dilihat dari karakteristik dan jenis alat berat secara
kuantitatif dan kualitatif.
b. Jumlah dan validitas data dari objek sejenis.
c. Lokasi dimana objek berada.
Penilaian Alat Berat – Pendekatan Pasar
5. Apakah harga alat berat pembanding merupakan hasil transaksi atau penawaran yang wajar
dan bebas ikatan.
6. Pengumpulan data pembanding secara obyektif untuk menghasilkan penilaian yang
independen dan dapat dipercaya. Pengumpulan data harus mencakup kriteria yang
sederhana dan objektif untuk objek atau aset serupa.
7. Dibuat analisis perbandingan atas tingkat kemiripan dan perbedaan kualitatif dan
kuantitatif antara properti pembanding dengan properti yang dinilai.
8. Apabila dianggap perlu, penyesuaian (adjustment) dapat dilakukan untuk membuat nilai
properti pembanding menjadi lebih sebanding dengan Personal Properti yang dinilai.
Penyesuaian mungkin juga dibuat atas faktor-faktor yang tidak lazim, jarang terjadi, atau
unik.
9. Apabila dianggap perlu dan mungkin, maka dapat dilakukan, penyesuaian terhadap
perbedaan dalam hal hak kepemilikan alat berat yang dinilai dan hak kepemilikan objek
pembanding terkait dengan karakteristik serta pengaruh dari riwayat kepemilikannya serta
tingkat kemudahan penjualan/ pemasarannya (saleability/marketability).
Penilaian Alat Berat – Pendekatan Pasar
10. Apabila dianggap perlu dan mungkin, maka dapat dilakukan, penyesuaian terhadap
perbedaan dalam hal hak kepemilikan personal properti seperti alat berat yang dinilai dan
hak kepemilikan properti pembanding terkait dengan karakteristik serta pengaruh dari
riwayat kepemilikannya serta tingkat kemudahan penjualan/ pemasarannya
(saleability/marketability).
11. Jika data transaksi yang telah terjadi akan digunakan sebagai acuan penilaian atas objek
yang dinilai, perlu dilakukan penyesuaian terhadap beda waktu antara terjadinya transaksi
dengan tanggal penilaian yang mencakup perubahan pada obejk penilaian yang dinilai
tersebut, serta perubahan kondisi ekonomi, industri dan bidang usaha dimana properti
diperdagangkan.
12. Kaidah penilaian yang lazim (rule of thumb) dapat dimanfaatkan dalam penilaian properti
atau hak kepemilikan Personal Properti. Namun demikian, indikasi nilai yang didapat dari
penggunaan kaidah tersebut tidak harus diberikan bobot pertimbangan yang tinggi kecuali
dapat diyakini bahwa penjual dan pembeli juga mempergunakan kaidah yang lazim tersebut
dalam negosiasi transaksinya.
Penilaian Alat Berat – Pendekatan Pendapatan
1. Melalui Pendekatan Pendapatan, nilai properti ditentukan berdasarkan pada proses
kapitalisasi dan diskonto terhadap proyeksi pendapatan dan pengeluaran pada masa
mendatang dari properti yang dinilai.
2. Pendekatan Pendapatan dapat diterapkan dalam penilaian alat berat bila
dioperasional sebagai aset sewa, maka untuk menggunakannya perlu diperhatikan
hal-hal sebagai berikut:
a. Alat berat dapat terdiri dari berbagai jenis yang dikondisikan untuk disewakan.
b. Estimasi Umur Manfaat (Useful Life)
c. Estimasi Biaya Pengganti atas bagian-bagian yang telah aus. Dana cadangan ini
termasuk dalam biaya/beban operasional.
3. Pendekatan Pendapatan dapat diaplikasi untuk personal properti yang mempunyai
pasar sewa atau dapat ditentukan aliran pendapatan/manfaat spesifik yang terukur
yang dapat diatribusikan kepada aset yang dinilai (misalnya kapal, pesawat dan alat
berat).
Penilaian Alat Berat – Pendekatan Biaya
1. Melalui Pendekatan Biaya nilai properti dianggap merupakan penggantian atas biaya
pembelian properti tersebut, kemungkinan pembuatan properti lain yang setara dengan
aslinya atau sesuatu yang dapat memberikan kegunaan yang sebanding, tanpa ada biaya
tambahan karena penundaan waktu.
2. Estimasi penilai didasarkan pada Biaya Reproduksi/Pengganti personal properti atau aset
yang dinilai.
a. Biaya Pengganti merupakan perkiraan biaya pembuatan properti yang serupa/setara
seperti properti yang dinilai, dimana materialnya mempunyai sifat, mutu dan usia yang
semirip mungkin dengan aslinya, namun dibuat dengan metoda konstruksi modern.
b. Untuk jenis properti yang berupa barang antik atau lukisan yang berharga,
penggantiannya mungkin tidak bisa diukur dari biayanya.
c. Untuk alat berat, menggunakan Biaya Pengganti lebih relative sesuai ketimbangkan
Biaya Reproduksi
Penilaian Alat Berat – Pendekatan Biaya
c. Biaya Reproduksi merupakan perkiraan biaya pembuatan properti yang sama seperti
properti yang dinilai, dimana materialnya mempunyai sifat, mutu dan usia yang sama
dengan aslinya, dan dibuat dengan metoda konstruksi seperti periode aslinya.
d. Seiring dengan berjalannya waktu, beberapa personal properti yang tidak mengalami
penyusutan fisik akan mengalami kenaikan nilai, karena pada umumnya biaya
reproduksi/pengganti terus meningkat dari waktu ke waktu.
3. Penggunaan Pendekatan Biaya dapat digunakan sebagai alternatif untuk diterapkan
dibanding Pendekatan Pasar dalam penilaian Personal Properti seperti alat berat.
Terima Kasih

29