5/13/2017

Penilaian Mesin & Peralatan

Pengantar Penilaian Mesin & Peralatan

• Dasar Nilai
• Data Masukan Penilaian (Valuation Inputs)
• Identifikasi
• Hak Kepemilikan
• Unit Penilaian (Unit of Valuation)
• Asumsi
• Pendekatan Penilaian

1
 5/13/2017

Dasar Nilai
• Dasar Nilai tergantung pada tujuan penilaian.
• Dasar Nilai dibedakan dari:
o Jenis aset yang dinilai;
o Pendekatan atau metode yang digunakan;
o Keadaan aktual atau status aset yang diasumsikan;
o Setiap asumsi tambahan atau asumsi khusus yang mengubah
asumsi fundamental (dasar).

Tujuan Penilaian dan Dasar Nilai

No. Tujuan Penilaian Dasar Nilai Sumber Definisi Keterangan
A. Penilaian Real Properti dan Personal Properti
1. Penilaian untuk  Nilai Pasar  SPI 101-3.1  Dapat digunakan untuk semua real
kepentingan jual beli  Nilai Realisasi  SPI 102-3.12 properti dan personal properti
Bersih  SPI 102-3.15 (berwujud)
 Nilai Sekrap
(khusus untuk aset
dalam keadaan  SPI 102-3.17
sekrap)
 Nilai Sisa
3. Penilaian untuk  Nilai Pasar  SPI 101-3.1  Dapat digunakan untuk semua real
kepentingan properti dan personal properti
Penjaminan Hutang (berwujud)
 Penggunaan Nilai lainnya agar
merujuk kepada SPI yang terkait
5. Penilaian untuk  Nilai Pasar,  SPI 101-3.1  Sesuaikan dengan standar
kepentingan  Nilai Pasar untuk  SPI 102-3.8 akuntansi yang berlaku sesuai
Pelaporan Keuangan Penggunaan yang keperluan obyek yang dinilai.
apakah di sektor Ada  * Sesuai dengan IFRS 13
privat atau  Nilai dalam  SPI 102-3.2
publik/Pemerintah Penggunaan
 Nilai Wajar*  SPI 102-3.19
Source: Lampiran SPI 103

2
 5/13/2017

Data Masukan Penilaian (Valuation Inputs)

• Jenis Data Masukan Penilaian mencerminkan Dasar Nilai, yang

ditentukan oleh Tujuan Penilaian.
• Berbagai Pendekatan dan Metode dapat digunakan untuk
memperoleh indikasi Nilai Pasar, asal menggunakan data yang
berasal dari pasar.

Data Masukan Penilaian (Valuation Inputs)

• Pendekatan Pasar ditentukan oleh penggunaan data masukan yang
berasal dari pasar.
• Untuk memperoleh indikasi Nilai Pasar dengan Pendekatan
Pendapatan, harus diterapkan data masukan dan asumsi yang
digunakan oleh pelaku pasar.
• Untuk memperoleh indikasi Nilai Pasar dengan Pendekatan Biaya,
maka biaya dari suatu aset yang kegunaannya setara dan
penyusutan yang sesuai harus ditentukan oleh analisis biaya dan
penyusutan berdasarkan pasar (atau yang lazim digunakan dalam
penilaian).

3
 5/13/2017

Data Masukan Penilaian (Valuation Inputs)

• Data yang tersedia dan keadaan yang berkaitan dengan pasar untuk
aset yang dinilai, akan menentukan metode penilaian yang paling
relevan dan tepat digunakan.
• Jika berdasarkan data yang berasal dari pasar dan dianalisis dengan
tepat, maka masing-masing pendekatan atau metode yang
digunakan akan menghasilkan suatu indikasi Nilai Pasar.

Identifikasi
• Proses identifikasi dilakukan dengan mempelajari data awal yang
diperoleh dan diverifikasi pada saat melakukan inspeksi fisik.
• Identifikasi dibedakan dalam 2 bagian, yaitu
o Identifikasi Makro,

o Identifikasi Mikro.

4
 5/13/2017

Identifikasi
• Identifikasi Makro
Metode untuk mengetahui seluruh proses produksi dengan
mengidentifikasi komponen utama yang memberi kontribusi
terhadap desain kapasitas pabrik.
Identifikasi makro untuk mesin dan peralatan/ industri al. untuk
mengetahui :
o Jenis produksi,

o Proses produksi,

o Kapasitas produksi.

• Identifikasi Mikro adalah proses untuk mengetahui karakteristik

individu dari mesin dan peralatan.

Identifikasi
• Spesifikasi mesin dan peralatan al. mencakup;
- nama mesin,
- merek,
- buatan,
- tipe/model, no. seri,
- tahun pembuatan,
- kapasitas,
- spesifikasi lain (fitur tambahan), dan
- kondisi.

5
 5/13/2017

Hak atas Properti (SPI 362 – PPPI 13 butir 5.2.3.4)

• Hak kepemilikan atas Personal Properti dapat dibuktikan antara lain
dengan dokumen kepemilikan, kontrak, bukti pengadaan/pembelian,
invoice.
• Apabila dokumen tersebut tidak dapat diperoleh maka Penilai dapat
meminta daftar aset tetap sesuai dengan laporan keuangan
dan/atau surat keterangan kepemilikan properti dari pemilik.
• Surat Representasi

Unit Penilaian (Unit of Valuation)

Nilai dari suatu aset individu sering tergantung kepada aset terkait
lainnya, contoh :
• sekelompok mesin dalam alur produksi, atau perangkat lunak yang
diperlukan untuk mengoperasikan mesin individual atau sekelompok
mesin.
• tanah, bangunan, tanaman dan peralatan lainnya yang saling
tergantung (interdependen) dalam suatu perusahaan.

6
 5/13/2017

Unit Penilaian (Unit of Valuation)

• Jika diperlukan penilaian dari aset yang digunakan bersamaan
dengan aset pelengkap atau terkait lainnya, adalah penting untuk
secara jelas menetapkan unit penilaian.
• Unit penilaian dapat terdiri dari aset tunggal yang tidak dapat
dipisahkan atau sekelompok aset yang saling melengkapi.
• Apabila unit penilaian terkait dengan aset lainnya yang dikecualikan
dari penilaian adalah penting untuk menetapkan apakah unit
penilaian yang dinilai:
o dengan asumsi bahwa aset lainnya tersedia pada pembeli, atau
o dengan asumsi bahwa aset lainnya tidak tersedia pada pembeli.

Unit Penilaian (Unit of Valuation)

• Jika unit penilaian terdiri dari sejumlah aset yang dapat
diidentifikasikan secara terpisah atau komponen yang dapat dinilai
secara individual, penjumlahan aset individual atau komponen
tersebut seringkali lebih tinggi atau dapat lebih rendah dari nilai unit
penilaian.

7
 5/13/2017

Asumsi dan Asumsi Khusus

• Asumsi adalah hal yang wajar untuk diterima sebagai fakta dalam
konteks penugasan penilaian tanpa penyelidikan tertentu atau verifikasi.
Hal tersebut, dinyatakan untuk dapat diterima dalam pemahaman
penilaian.
• Asumsi khusus adalah asumsi yang berbeda dari fakta yang sebenarnya
pada tanggal penilaian atau hal yang tidak akan dibuat oleh pelaku pasar
dalam suatu transaksi pada tanggal penilaian. Asumsi khusus sering
digunakan untuk menggambarkan efek dari suatu situasi yang akan
memengaruhi nilai.
Contoh asumsi khusus :
o suatu properti yang sedang dibangun dinyatakan telah selesai pada
tanggal penilaian,
o suatu kontrak spesifik pada tanggal penilaian belum diselesaikan,

Asumsi
• Mesin dan Peralatan umumnya dapat dipindahkan dan mempunyai
beragam karakteristik, maka penerapan Nilai Pasar membutuhkan
asumsi yang sesuai untuk menjelaskan status dan kondisi aset yang
ditawarkan di-pasar.
• Faktor-faktor seperti keterbatasan sumber bahan baku, usia bangunan
yang terbatas atau masa penggunaan tanah dan bangunan yang terbatas
dari suatu pabrik, dan larangan pemerintah atau dampak lingkungan dapat
mempunyai pengaruh yang cukup besar pada nilai Mesin dan Peralatan.
Faktor-faktor tersebut perlu diperhitungkan oleh Penilai dan asumsi-
asumsi yang diperlukan harus dibuat.

8
 5/13/2017

Contoh Asumsi untuk Mesin dan Peralatan

• Mesin dan Peralatan dinilai sebagai satu kesatuan, di tempat (in-
situ/in place) dan bagian dari bisnis yang berjalan;

• Mesin dan Peralatan dinilai di tempat (in-situ/in place) tapi dengan

asumsi bahwa bisnis dihentikan; atau

• Mesin dan Peralatan dinilai sebagai komponen terpisah untuk

dipindahkan dari lokasi saat ini.

Pendekatan Penilaian
• Dalam penilaian Mesin dan Peralatan perlu dipertimbangkan pendekatan untuk
mengestimasi Nilai Pasar dan menentukan pendekatan yang paling tepat
digunakan.
• Pendekatan Pasar menghasilkan estimasi nilai melalui proses perbandingan
transaksi/ penawaran Mesin dan Peralatan yang sebanding.
• Pendekatan Pendapatan mempertimbangkan pendapatan dan biaya yang
berhubungan dengan Mesin dan Peralatan yang dinilai dan mengestimasikan
nilai melalui proses kapitalisasi.
• Pendekatan Biaya dengan mengestimasi biaya perolehan Mesin dan Peralatan
lain yang merupakan replika atau substitusinya dari Mesin dan Peralatan yang
dinilai dan mempunyai kegunaan dan kualitas yang sebanding. Untuk Mesin dan
Peralatan yang sudah digunakan, pendekatan biaya memperhitungkan estimasi
depresiasi hasil analisis sesuai dengan kelaziman yang ada di pasar atau dalam
praktek penilaian.

9
 5/13/2017

Pendekatan Pasar

Pendekatan Pasar
• Pendekatan Pasar digunakan dengan menganalisa data transaksi/ penawaran
terbaru dari properti yang identik atau sebanding.
Bila data pembanding tidak identik, dilakukan penyesuaian harga sesuai dengan
karakteristik obyek yang dinilai.

Prosedur dasar :
o mengumpulkan data transaksi/penawaran dari properti identik/sebanding,

o mengetahui data pembanding untuk terus digunakan atau alternatip

penggunaan yang lain,
o menentukan komparabilitas terhadap obyek penilaian,

o menentukan unit perbandingan,

o mengumpulkan dan menyusun data pembanding,

o menganalisa dan menyesuaikan data, dan

o menerapkan hasil untuk obyek penilaian.

10
 5/13/2017

Pendekatan Pasar
• Pendekatan Pasar dapat diandalkan jika ada pasar aktif yang melakukan
penjualan properti sebanding yang dapat diverifikasi dari sumber yang
andal.
Contoh properti yang memiliki pasar dan memenuhi definisi tsb, al:
Kendaraan, komputer, kapal, pesawat terbang, perkakas mesin standar
dan properti lainnya dengan pasar yang dapat diidentifikasi.

Pendekatan Pasar
• Pendekatan Pasar tidak dapat digunakan bila jenis obyek properti unik
atau jika properti tidak unik tetapi pasar aktif tidak ada.
• Implementasi Pendekatan Pasar dapat berbeda secara signifikan,
tergantung apakah obyek penilaian merupakan aset individual (part atau
fraction), kelompok aset atau keseluruhan fasilitas.

11
 5/13/2017

Data Pembanding
• Data penawaran/transaksi pembanding serta bukti Penilaian lainnya,
baik untuk penggunaan yang ada sekarang maupun penggunaan
alternatif.
• Kondisi dan kecenderungan pasar.
• Data properti pembanding harus dapat diyakini dari sumber yang
benar.
• Jumlah data properti pembanding lebih dari satu akan
memungkinkan dilakukannya komparabilitas serta penyesuaian yang
baik.

Data Pembanding
• Data pembanding untuk obyek penilaian berupa mesin & peralatan pada
umumnya hanya sebanding tetapi tidak identik.
• Penyesuaian dilakukan terhadap data pembanding, bukan properti yang
dinilai.
• Penyesuaian mencakup perbedaan umur kronologis dan umur efektif, kondisi,
kapasitas, lokasi, ukuran, tanggal penjualan, kondisi penjualan (misalnya;
tingkat perdagangan atau kondisi "as-is/where-is"), kepatuhan lingkungan,
kepatuhan keamanan, dan faktor lain yang mempengaruhi harga jual.
• Penyesuaian pada obyek penilaian yang terpasang, mungkin terkait dengan
biaya instalasi langsung dan tidak langsung.
• Data penjualan merupakan indikator harga pembanding, tetapi data
penawaran yang disesuaikan dapat juga dianggap sebagai data penjualan
yang sebanding.

12
 5/13/2017

Data Pembanding
• Sesuai dengan aktivitas pasar, jika banyak data pembanding sedang
ditawarkan untuk dijual, harga mungkin akan tertekan dan minat
terhadap properti yang dinilai rendah.
• Pasar dapat bersifat lokal, regional, nasional maupun internasional.
Untuk pasar internasional perlu pertimbangan khusus, karena
peralatan produksi yang sudah usang dan tidak kompetitif di negara
maju, dan dijual ke negara berkembang karena kemungkinan tetap
dapat menguntungkan untuk beroperasi, disebabkan tenaga kerja,
bahan baku, atau biaya lainnya lebih murah.

Struktur Elemen Perbandingan Real Properti

SPI 362 (PPPI 13) - Inspeksi dan Hal yang Dipertimbangkan

Elemen Perbandingan Transaksi

• Hak atas properti,
• Syarat Pembiayaan (tunai/ kredit),
• Kondisi Penjualan (motivasi),
• Pengeluaran yang tertunda,
• Kondisi pasar (waktu).

13
 5/13/2017

Elemen Perbandingan Real Properti

• Lokasi,
• Karakteristik fisik (ukuran, akses, bentuk, kualitas konstruksi,
kondisi),
• Karakteristik ekonomi (rasio pengeluaran/ expenses, provisi sewa,
manajemen, tenant mix & schedule),
• Penggunaan (peruntukan, lingkungan termasuk pengaruh banjir),
• Komponen non-realty (personal properti, kepentingan bisnis,
komponen properti lainnya yang tidak merupakan real properti tetapi
tercakup didalam data pembanding).

Data Pembanding – Real Properti

• Pada umumnya harga properti pembanding real properti yang
ditawarkan/ ditransaksikan untuk per satuan ukuran, misalnya :
o Tanah per meter persegi;

o Rumah Tinggal per unit properti, dengan satuan luasan tanah dan
bangunan;
o Apartemen per meter persegi;

o Hotel per satuan kamar;

o Gudang per meter persegi.

14
 5/13/2017

Elemen Perbandingan Personal Properti

• Usia kronologis dan usia yang efektif (saat dijual/ ditawarkan)
• Kondisi
• Kapasitas
• Fitur ( aksesoris )
• Lokasi (geografis & fisik)
• Produsen dan kualitas (real atau persepsi pasar)
• Motivasi para pihak (tingkat perdagangan)
• Harga (Keseluruhan atau individual)
• Kuantitas (satuan atau jumlah banyak)
• Waktu penjualan (idealnya jangka waktu wajar)
• Kondisi penjualan (premis)

Data Pembanding – Personal Properti

• Sedangkan harga properti pembanding personal properti yang
ditawarkan/ ditransaksikan umumnya per satuan ukuran dari
masing2 jenis properti, dengan satuan metrik atau british, contoh :

o Air Conditioner per HP atau Kw atau Kcal/hr atau Btu/hr;

o Genset per Kva atau Kw - (w/ rpm atau ppm);
o PLN per Kw (Mw) atau Kva (Mva) - (w/ volt);
o Pompa air per lt/menit atau ft3/menit atau HP - (w/ daya hisap dan
daya tekan).

15
 5/13/2017

Teknik Penyesuaian
Teknik penyesuaian dalam penilaian mesin dan peralatan dengan
Pendekatan Pasar yang umum digunakan :
• Teknik Penyesuaian Langsung (Direct Match)
o Data pembanding identik (al. waktu pemakaian & kondisi)

• Teknik Penyesuaian Perbandingan (Comparable Match)

o Data pembanding sebanding (al. merk, kapasitas, ukuran)

• Teknik Persentase Biaya (Percent of Cost)

o Rasio harga pasar dengan biaya pengganti baru dari data
pembanding yang sejenis dan sebanding (al. harga pasar, umur &
kondisi, biaya baru)

Teknik Penyesuaian
• Teknik Persentase Biaya (Percent of Cost)
Rasio harga pasar dengan biaya pengganti baru dari data pembanding
yang sejenis dan sebanding (al. harga pasar, umur & kondisi, biaya baru).

Contoh :
Suatu mesin bubut ukuran 60 cm x 5000 cm buatan Perusahaan A yang
dinilai, tidak ditemukan yang sejenis di pasar. Maka perlu mengidentifikasi
beberapa mesin bubut dengan ukuran yang berbeda, yang diproduksi oleh
beberapa perusahaan (termasuk produksi dari Perusahaan A). Dari hasil
analisa beberapa harga jual mesin bubut dengan umur dan kondisi yang
mirip, diperoleh besaran 40-50% dari biaya pengganti baru. Maka dapat
disimpulkan nilai pasar dari obyek penilaian sekitar 40-50% dari biaya
pengganti barunya.
Penilai perlu memperhatikan data pembanding pasar yang digunakan
sudah sesuai dengan fungsi dan kegunaan dari obyek penilaian.

16
 5/13/2017

Pendekatan Pasar
• Pendekatan Pasar untuk menilai kelompok aset terinstalasi atau fasilitas industri
mempunyai kompleksitas yang tidak ditemui ketika menilai aset individual.

Kompleksitas terjadi saat menggunakan premis Nilai Pasar untuk penggunaan

diteruskan atau terinstalasi (dapat digunakan). Dalam kasus ini, penilaian lebih
tepat dilakukan dengan Pendekatan Biaya.

• Menilai mesin dan peralatan dengan premis untuk terus digunakan, dilakukan
dengan menambah nilai unit dasar dengan kontribusi biaya langsung dan tidak
langsung, hingga unit terpasang di pabrik dan siap beroperasi.

Pendekatan Pasar
• Pendekatan Pasar untuk "keseluruhan pabrik" dan digunakan dalam
penilaian suatu industri, umumnya sulit diterapkan, karena jarang terjadi
transaksi dan karakteristik suatu industri yang khusus menyebabkan sulit
melakukan evaluasi dan penyesuaian.
Umumnya suatu harga transaksi terjadi atas dasar nilai kini dari arus kas
yang akan datang atas kemampuan suatu fasilitas dapat menghasilkan;
perbedaan profit sangat berpengaruh dan akan menyebabkan perbedaan
harga jual untuk fasilitas yang diperkirakan sebanding.
Data harga jual suatu fasilitas industri umumnya termasuk modal kerja
bersih atau termasuk aset tidak berwujud dari bisnis perusahaan atau aset
lainnya (seperti tanah) yang tidak termasuk obyek penilaian.

17
 5/13/2017

Perhitungan

Pembobotan dari nilai dilakukan dengan :

• Lumpsum
Dalam hal terdapat tingkat keyakinan atas nilai suatu properti.

• Rerata
Dalam hal penyesuaian dan nilai yang dihasilkan merata.

• Proposional
Melakukan pemilihan atas data pembanding dengan tingkat penyesuaian
yang paling mendekati dengan obyek penilaian, dan memberikan besar
bobot perhitungan lebih besar dari data pembanding yang lain.

Dokumentasi (PMK 125 Pasal 45 ayat (4)

• Penilai Publik, KJPP, atau Cabang KJPP wajib memelihara Laporan

Penilaian, kertas kerja Penilaian dan dokumen pendukung lainnya dari
Penilai Publik yang bersangkutan selama 10 (sepuluh) tahun.

18
 5/13/2017

Pendekatan Pendapatan

Pendekatan Pendapatan

• Nilai properti dapat dinilai dengan mengukur manfaat masa depan yang
diharapkan pemiliknya.
• Pendekatan Pendapatan tidak digunakan secara luas oleh Penilai Mesin &
Peralatan karena sulit untuk menentukan laba yang dapat dikaitkan secara
langsung pada suatu aset tertentu serta banyak variabel dan proyeksi yang
digunakan.
• Meskipun banyak tantangan dalam menerapkan pendekatan pendapatan,
pendekatan ini merupakan pendekatan penilaian yang dapat meningkatkan
kualitas dan kredibilitas dari penilaian, terutama bila digunakan dalam
hubungannya dengan pendekatan penilaian lainnya.

19
 5/13/2017

Langkah Dasar
Sembilan Langkah Dasar Pendekatan Pendapatan :
1. Mengidentifikasi manfaat masa depan yang diharapkan (arus kas).
2. Tentukan besarnya dan waktu dari manfaat masa depan.
3. Tentukan besarnya dan waktu dari beban yang terkait dengan pencapaian
pendapatan yang diperkirakan (arus kas).
4. Kurangkan beban operasional tahunan dari pendapatan tahunan.
5. Gunakan tingkat diskonto (atau tingkat kapitalisasi jika model multi-tahun tidak
digunakan).
6. Tentukan nilai sekarang dari arus kas bersih tahunan.
7. Memperkirakan nilai terminal aset.
8. Hitung nilai bisnis perusahaan.
9. Carilah nilai yang sesuai dari aset.

Aplikasi
• Mengetahui teori keuangan dasar, konsep pendekatan pendapatan, teori model arus kas
aktual untuk fasilitas industry dan derivasi input yang spesifik.
• Model universal tidak dapat diterapkan untuk menilai mesin dan aset khusus dengan
menggunakan pendekatan pendapatan, karena kategori mesin dan peralatan yang
beragam dan unik. Penerapan untuk penilaian dilakukan dengan model dasar yang
disesuaikan. Untuk membuat modifikasi yang tepat perlu memahami teori dan model
aplikasi dasar.
• Pendekatan pendapatan umumnya diterapkan untuk penilaian mesin dan peralatan yang
disewakan. Tetapi dapat digunakan untuk menilai sekelompok aset atau mesin individual
yang digunakan bersama untuk menghasilkan suatu produk, dan secara keseluruhan
akan menghasilkan aliran pendapatan.

20
 5/13/2017

Aplikasi
• Dua teknik Pendekatan Pendapatan yang digunakan untuk menilai mesin dan
peralatan :
1. Metode Gross Income Multiplier (GIM).
Metode GIM mengukur nilai dengan membagi pendapatan tahunan dengan
GIM (pengali pendapatan kotor) yang berlaku di pasar.

2. Metode Diskonto Arus Kas (DCF).

Metode DCF merupakan analisis di mana kuantitas, variabilitas, waktu, dan
durasi dari pendapatan secara periodik dan nilai sisa diproyeksikan, kemudian
didiskontokan ke nilai kini dengan menggunakan tingkat diskonto.

Aplikasi
• Nilai aset atau kelompok aset diperoleh dengan asumsi entitas merupakan usaha
yang berjalan dan di tempat untuk digunakan, dengan penggunaan tertinggi dan
terbaik, dan bagian dari unit operasi/ usaha yang berkelanjutan.
• Untuk menerapkan pendekatan pendapatan, aliran pendapatan yang
diperkirakan harus positif, karena menunjukkan badan usaha dalam kondisi
berjalan, terdapat manfaat masa depan atas suatu kepemilikan.
Jika aliran pendapatan yang diperkirakan negatif atau nol, berarti bisnis merugi
atau impas, maka aset harus dinilai dengan premis dipindahkan (sisa bersih).
Secara teori, aset harus dipindahkan ke tempat lain untuk memperoleh nilai
maksimal.

21
 5/13/2017

Metode Gross Income Multiplier (GIM)

• Untuk pendapatan perlu menganalisa pasar yang relevan, sehingga dapat
mengidentifikasi data sewa aset yang sebanding dan dapat disesuaikan dengan
penghasilan obyek penilaian. Faktor penyesuaian mencakup al. waktu (kondisi
pasar), lokasi, ukuran dan usia.
• Nilai suatu aset diperoleh dgn mengalikan pendapatan kotor tahunan dgn GIM yg
diperoleh dari data penjualan properti pembanding.
dinyatakan dlm rumus: V = GI X GIM
• Ada 2 jenis pendapatan kotor (GI).
• PGI (potential gross income atau pendapatan kotor potensial)
• EGI (effective gross income atau pendapatan kotor efektif)
EGI = PGI - VCL (Vacancy & Collection Loss)

Metode Gross Income Multiplier (GIM)

• GIM (pengali pendapatan kotor) diperoleh dengan menganalisa penjualan aset
sewa yang sama/ sebanding dengan obyek penilaian, mencakup kondisi fisik dan
ekonomi. GIM dihitung dengan membagi pendapatan dari aset yang dijual
dengan harga jualnya. GIM sering disebut sebagai tingkat keseluruhan karena
mencakup semua variabel dan risiko yang terkait dengan aliran pendapatan
tertentu. Rumus ini dinyatakan sebagai berikut:
 Data Pembanding Pendapatan
----------------- = GIM
Harga

 Obyek Penilaian Proyeksi Pendapatan

----------------------------- = Indikasi Nilai
GIM

22
 5/13/2017

Metode Diskonto Arus Kas (DCF)

• Metode DCF umumnya digunakan dalam kondisi bebas utang, dengan
dasar arus kas bersih. Dengan metode DCF diperoleh nilai dari entitas
bisnis yang terkait dengan suatu perusahaan yang berjalan.
• Teknik ini mengukur manfaat ekonomi secara langsung atas suatu
kepemilikan, dalam bentuk arus kas masuk masa depan dan pengeluaran
dikaitkan dengan properti, yang dinyatakan sebagai nilai kini.
• Arus kas masuk yang berasal dari pendapatan non-kas ditambah beban
(beban penyusutan). Arus kas keluar muncul dari operasi masa depan dan
beban umum/administrasi, belanja modal di masa depan, dan setiap
pemasukan memerluukan modal kerja untuk mendukung pertumbuhan
dan pendapatan penjualan.

Metode Diskonto Arus Kas (DCF)

• Metode DCF digunakan untuk menentukan nilai dari aset berwujud
yang terkait dengan operasional bisnis dari suatu pabrik, maka arus
kas masuk atau keluar yang tidak terkait dengan pengoperasian
obyek penilaian tidak diperhitungkan, seperti pendapatan/biaya
bunga , pembayaran klaim asuransi, atau penerimaan penjualan
aset.

23
 5/13/2017

Model dasar DCF

• Pendapatan
o Proyeksi pendapatan didasarkan masa lalu (analisa dengan data pasar),
o Pendapatan dari mesin dan peralatan yang dinilai (pelajari laporan keuangan,
kapasitas mesin, data pasar),
o Perhitungkan sisa umur ekonomis dari mesin dan peralatan.

• Biaya
o Biaya bahan baku,
o Biaya operasional mencakup al. biaya yang berhubungan dengan tenaga
kerja, pemeliharaan, persediaan, listrik, bahan bakar, depresiasi, penjualan
dan pemasaran, umum dan administrasi, overhead perusahaan,

Model dasar DCF

• Tingkat Diskonto
o Build Up/Summation Method.

Risk-free rate, Liquidity risk, Management risk, Unique investment risk

o Band Of Investment Method (BOIM)

kp = (M x km) + ((1 – M) x ke)

o Ekstrak dari overall capitalization rate (cap rate)

Tingkat diskonto properti dapat diestimasikan dari tingkat kapitalisasi.
Pola kenaikan pendapatan dan nilai dari properti adalah constant compound
rate.

o Data Pasar
Arus kas dan harga penjualan dari properti pembanding dianalisis untuk
mendapatkan tingkat diskonto pasar.

24
 5/13/2017

Model dasar DCF

• Nilai Akhir (terminal/exit value)
o Nilai akhir didasarkan pada pendapatan setahun setelah tahun proyeksi
terakhir, dengan membagi pendapatan tersebut dengan suatu tingkat
kapitalisasi (terminal capitalization rate).
o Nilai Sisa

Model dasar DCF

• Memperoleh nilai perusahaan (secara keseluruhan) yang dikeluarkan oleh PP
Bisnis,
• Menghitung nilai mesin dan peralatan dengan:
Nilai perusahaan dikurangi dengan ○ nilai properti selain mesin dan peralatan
(tanah, bangunan, sarana, kendaraan
inventaris, dll)
○ aset tidak berwujud

25
 5/13/2017

Pendekatan Biaya

Pendekatan Biaya
• Pendekatan Biaya dimulai dengan menghitung biaya pengganti baru
dari properti yang dinilai, dan disusutkan karena adanya kerusakan
fisik, keusangan fungsional, dan keusangan ekonomi.

• Perbedaan antara biaya pengganti baru dan biaya reproduksi baru

adalah untuk properti baru yang sebanding/ setara dan properti baru
replika. Properti pengganti modern akan menjadi properti baru yang
paling ekonomis yang dapat menggantikan layanan yang disediakan
oleh obyek penilaian.

26
 5/13/2017

Pendekatan Biaya

Beberapa metode penentuan Biaya Pengganti Baru adalah;

• Detail Method

• Trending Method

• Cost to Capacity Method

• Metode rekayasa lainnya.

Biaya Reproduksi/ Pengganti Baru

• Detail Method adalah metode untuk menghitung Biaya Pengganti
Baru dengan cara menghitung nilai setiap komponen dari suatu
properti, termasuk biaya langsung maupun tidak langsung yang
wajar. Metode ini juga dikenal dengan istilah Summation Method.
• Contoh Biaya Langsung yaitu biaya bahan baku, biaya tenaga kerja
langsung, biaya pengangkutan dan handling, instalasi, pondasi,
elektrikal dan pipa, serta pajak penjualan.
• Contoh Biaya Tidak Langsung yaitu fee engineering, arsitek, jasa
lainnya; biaya administrasi, akuntansi, konsultansi, dan legalitas;
asuransi saat instalasi atau konstruksi; perizinan dan biaya untuk
instalasi atau konstruksi; biaya debugging selama run-in; biaya
bunga; pajak impor (Import duties); serta sewa peralatan.

27
 5/13/2017

Biaya Reproduksi/ Pengganti Baru

• Trending Method adalah suatu metode untuk menentukan nilai
baru dari suatu mesin dengan menerapkan index atau trend factor
terhadap biaya historis (historical cost) untuk merubah biaya pada
masa lalu menjadi indikasi nilai per tanggal penilaian.
• Metode ini adalah salah satu metode untuk menghitung Biaya
Reproduksi Baru (Reproduction Cost New) bukan menghitung Biaya
Pengganti Baru (Replacement Cost New), terkecuali jika mesin yang
dianggap sebagai pengganti baru per tanggal penilaian secara
substansi sama dengan mesin yang menjadi obyek penilaian, maka
Biaya Reproduksi Baru dapat sama dengan Biaya Pengganti Baru.

Biaya Reproduksi/ Pengganti Baru

• Cost to Capacity Method
• Perubahan biaya dari suatu pabrik atau komponen yang setara atas
dasar ukurannya akan meningkat sesuai ukuran tertentu. Secara
matematis diekspresikan sebagai berikut :
X
 C2   Q2 
  
 C1   Q1 

• Dimana, C2 adalah biaya yang diharapkan pada kapasitas Q2 dan

C1 adalah biaya yang diketahui pada kapasitas Q1. Biasanya nilai X
sebesar 0,6, dikenal dengan istilah six-tenth factor rule (Exponensial
value umumnya berkisar pada angka 0,6 – 0,7, tetapi perlu
disesuaikan dengan jenis mesin).

28
 5/13/2017

Penyusutan
• Penyusutan dalam penilaian didefinisikan sebagai selisih nilai antara
aset lama yang ada dan aset baru yang diambil sebagai standar
perbandingan.

• 3 jenis penyusutan dalam penilaian penilai adalah kerusakan fisik,

keusangan fungsional dan keusangan ekonomi.

Penyusutan Fisik
• Penyusutan fisik adalah hilangnya nilai atau kegunaan dari properti
karena penggunaan atau berkurangnya usia penggunaan
disebabkan keausan, penyusutan, kelelahan bahan dan faktor-faktor
yang sejenis.

29
 5/13/2017

Penyusutan Fisik
• Metode Observasi
Dalam metode ini penilai melakukan perbandingan didasarkan atas
pengalaman yang diperolehnya dengan melihat properti yang dinilai
dibandingkan dengan properti yang masih baru. Prosedurnya adalah
dengan mengobservasi keausan yang dapat dilihat kedalam
persentase. Juga dapat dilakukan melalui wawancara dengan
operator ataupun penanggung jawab operasional, untuk
menentukan keausan yang tidak terlihat. Dari fakta yang didapat
penilai kemudian menentukan besarnya penyusutan dalam bentuk
persentase.

Penyusutan Fisik
• Metode Perhitungan Rasio (Formula Ratio Method)
• Masa Penggunaan/ Masa Manfaat Normal (Use/Total Use)
Masa Penggunaan
Penyusutan Fisik =
Masa Manfaat Normal

Dasar penentuan Penambahan Masa Manfaat, dalam hal:

Masa Penggunaan telah mencapai/melewati Masa Manfaat Normal
mesin dan peralatan, namun mesin dan peralatan masih beroperasi.
Terjadi perbaikan (rebuilt).
MP
PF =
MMN + SMMN

30
 5/13/2017

Penyusutan Fisik
• Umur Efektif/Umur Fisik (Age/Life)
Umur Efektif
Penyusutan Fisik =
Umur Fisik
Mempertimbangkan efek dari overhaul, perbaikan (rebuilt), dan
pemeliharaan diatas/dibawah kewajaran
Dalam hal Umur Efektif telah mencapai/melewati umur fisik namun
properti masih beroperasi.
Umur Efektif
Penyusutan Fisik =
Umur Efektif + Sisa Umur Fisik
Total penyusutan (termasuk penyusutan fungsi dan ekonomis)
Umur Efektif
Penyusutan =
Umur Ekonomis

Penyusutan Fisik
• Pengukuran Satuan Mata Uang Langsung
(Direct Dollar Measurement)

Metode ini paling berguna untuk properti baru atau properti yang berada
ditengah masa manfaat
Mengidentifikasi penyusutan dengan kategori dapat diperbaiki (curable)
dan tidak dapat diperbaiki (incurable)
(Penyusutan 𝐶𝑢𝑟𝑎𝑏𝑙𝑒 + 𝐼𝑛𝑐𝑢𝑟𝑎𝑏𝑙𝑒)
Total Penyusutan Fisik =
Biaya Reproduksi Baru

31
 5/13/2017

Keusangan Fungsional
Keusangan fungsional adalah bentuk depresiasi yang kehilangan nilai
atau kegunaan dari properti disebabkan oleh inefisiensi atau
kekurangan dari properti itu sendiri, bila dibandingkan dengan properti
pengganti yang lebih efisien atau lebih murah dimana teknologi baru
telah dikembangkan.
Keusangan fungsional antara lain disebabkan;
• kelebihan biaya operasi,
• kelebihan konstruksi (biaya modal berlebih),
• kelebihan kapasitas,
• ketidak mampuan,
• kurangnya utilitas, atau
• kondisi serupa.

Keusangan Ekonomis
• Keusangan Ekonomis (Keusangan Eksternal) adalah bentuk dari
depresiasi dimana hilangnya nilai properti disebabkan oleh faktor
eksternal terhadap properti.
• Termasuk antara lain ekonomi industri, ketersediaan pembiayaan,
kerugian materi dan/atau sumber tenaga kerja; pengesahan undang-
undang baru, perubahan peraturan, peningkatan biaya bahan baku,
tenaga kerja, atau utilitas (tanpa adanya peningkatan dalam harga
produk); menurunnya permintaan atas produk, persaingan yang
meningkat, inflasi atau suku bunga tinggi, atau faktor serupa.

32
 5/13/2017

Perhitungan Nilai
Perhitungan untuk pendekatan biaya adalah sebagai berikut :

• BIAYA PENGGANTI BARU : BPB

• Penyusutan Fisik : NPF = BPB x % PF
• Keusangan : NPK = (BPB - (BPB x % PF)) x % PK
• NILAI PASAR : NP = BPB - NPF - NPK

Terima Kasih

33