Pendidikan Lanjutan Penilaian (PLP-1) Properti

Masyarakat Profesi Penilai Indonesia (MAPPI)

Jakarta, 14 Desember 2020
Highest and Best Use (Lanjutan)
Disusun Oleh :
Ir. Muhammad amin, MSc, mappi (cert.)
nipp : pb-1.08.00012
mappi : 92-s-00212

Disampaikan dan diupdate kembali dalam pelatihan Oleh :

Panuturi L. Tobing, SP, SH, M.Ec.Dev, MAPPI. Cert, CSA
06-S-01967
 Panuturi L. Tobing, SP, SH, M.Ec.Dev., MAPPI Cert, CSA
Place & Date Birth : Pematangsiantar, 16 Sept 1974
3

PROFESSIONAL EXPERIENCE
 KJPP Tobing Panuturi & Rekan - Managing Partner
 PT. Paroha Topaz Sejahtera – President Director
 Hp. 08128218914
 Pengantar
4

The Appraisal of Real Estate, 14th Edition, Appraisal Institute, 2013

The analysis of highest and best use is at the heart of appraisals of the
market value of real property, but the concept has not always been well
understood by practitioners and has long been a source of debate in the
professional literature. The essential components of the analysis of highest
and best use are contained in the following definition of the term :
“The reasonably probable use of property that results in the highest value”

To test alternative uses for the highest and best use, an appraiser usually applies
the four criteria in the following order:
1. Legal permissibility
2. Physical possibility
Kutipan dalam SPI antara lain :
3. Financial feasibility SPI Edisi VII-2018, KPUP 10.1 sd 10.7
SPI Edisi VII-2018, SPI 101, 1.2, 6.4
4. Maximum productivity SPI Edisi VII-2018, PPI 10
 Analisa Penggunaan Tertinggi dan Terbaik
(Highest and Best Use Analysis)

as Though Vacant The Property has Improved

HBU Tanah dalam keadaan kosong HBU Properti yang telah dikembangkan

HBU

SPI Edisi VII-2018, KPUP 10.1 : HBU didefinisikan sebagai penggunaan yang paling mungkin
dan optimal dari suatu aset, yang secara fisik dimungkinkan, telah dipertimbangkan secara
memadai, secara hukum diizinkan, secara finansial layak, dan menghasilkan nilai tertinggi
dari aset tersebut.
 Bagan Proses Penilaian
6

LINGKUP PENUGASAN
DEFINISI PENUGASAN/IDENTIFIKASI MASALAH
Identifikasi Pemberi Penentuan Tujuan Penentuan Dasar Nilai Identifikasi Objek Tanggal Penilaian Asumsi dan Kondisi
Tugas dan Pengguna Penilaian Penilaian dan Hak Pembatas
Laporan Kepemilikan

IMPLEMENTASI
PENGUMPULAN DAN PEMILIHAN DATA
DATA UMUM DATA KHUSUS DATA PERMINTAA & PENAWARAN
Wilayah, Kota, dan Data properti yang dinilai Data perbandingan (transaksi, Penawaran,
Lingkungan (Neighorhood) Sewa, Tingkat Hunian
ANALISIS DATA
Ananlisis Pasar Analisis HBU (Penggunaan Tertinggi dan Terbaik)
Permintaan dan Penawaran • Tanah dalam keaddan kosong
Studi Pasar • Properti setelah dikembangkan
OPINI NILAI TANAH
PENDEKATAN PENILAIAN
Pendekatan Pasar Pendekatan Pendapatan Pendekatan Biaya
REKONSILIASI INDIKASI NILAI DAN OPINI NILAI AKHIR
 Pengantar
7

Suatu property dikatakan Highest and Best Use harus memenuhi 4

(empat) kriteria yaitu :

 Physically possible, secara fisik dimungkinkan

 Legally permissible, secara legal diizinkan
 Financially feasible, layak secara finansial
 Maximally productive, produktivitas maksimum (menghasilkan nilai
tertinggi)
 Lingkup Analisa
POTENSI
SITE

SITE MARKET
ANALYSIS ANALYSIS

Location Macro Analysis

Site Characteristics
Accessibility, Circulation
Regulation
Neighborhood Context
Infrastructure & Utilities
SWOT Site Analysis
ALTERNATIF OPSI Market Environment
PENGEMBANGAN Supply & Demand
(Current & Future)
Potential Market

DEVELOP DCF MODEL

FINANCIAL ANALYSIS (Forecast the expected future
benefits and cost)

INVESTMENT CRITERIA

REKOMENDASI
OPSI PENGEMBANGAN
8
PENGERTIAN

Analisa lokasi dimaksudkan untuk mengetahui (untuk menjawab) :

• Secara fisik memungkinkan (Physically Possible)
• Secara legal diizinkan (Legally Permissible)
Pengembangan atas suatu tanah.

Pemanfaatan/pengembangan apa atas suatu tanah yang dapat

direalisasikan secara fisik dilihat dari aspek tapak, aspek lokasi
dan aspek lingkungan.

Pemannfaatan/pengembangan apa atas suatu tanah yang

diizinkan secara legal meliputi peruntukan, densiti, batasan-
batasan pengembangan, batasan-batasan operasional, fasum-
fasos yang harus disediakan.
LINGKUP ANALISA

Location
Site Characteristics
Infrastructure, Utilities & Public Facilities
Accessibility, Circulation & Transportation
Neighborhood Context
Regulation
SWOT Site Analysis
Location
 Lokasi kota pada suatu negara, posisi
kota tersebut dalam kegiatan
pembangunan nasional, regional dan
lokal
 Lokasi sekitar lokasi site dalam suatu
kota, posisi sekitar site dalam kegiatan
pembangunan kota

 Lokasi site dalam area sekitarnya.

 Issue-issue rencana pembangunan ke depan pada
kota dan sekitar lokasi
Site Characteristics

 Bentuk dan kondisi tapak  Drainase air permukaan

 Luas dan Ukuran Tapak  Vegetasi
 Topography  View
 Jenis Tanah

Infrastructure, Utilities & Public Facilities

 Ketersediaan jaringan jalan, jembatan dan saluran di sekitar lokasi
 Ketersediaan utility meliputi : jaringan listrik, jaringan telephone, jaringan gas
dan air bersih
 Ketersediaan fasilitas umum dan sosial disekitar lokasi, seperti : Pasar, Sarana
Ibadah, Sekolah, Fasilitas olah-raga, Pembuangan & Pengelolaan Sampah dll
https://jakartasatu.jakarta.go.id dan http://smartcity.jakarta.go.id
Accessibility, Circulation & Transportation

 Aksesibilitas dari dan ke lokasi site keberbagai pusat kegiatan

kota
 Kemungkinan sirkulasi kendaraan dan orang keluar/masuk site
dan di dalam site sendiri
 Kemungkinan sirkulasi kendaraan dan orang pada jalur jalan
terdekat lokasi
 Moda transportasi yang ada dan dapat digunakan dari dan ke
lokasi site
 Issue-issue rencana pembangunan ke depan yang terkait dengan
aksesibilitas, sirkulasi dan sarana transportasi pada lokasi site
https://www.jakartasatu.jakarta.go.id
 16

Sumber : Dardak, H., BPIW, Kementerian PUPR, 2015

17
 Neighborhood Context

 Kondisi kawasan terhadap kemungkinan banjir

 Kondisi perkembangan pembangunan properti disekitar lokasi
 Kondisi bangunan properti disekitar lokasi : jenis, type, bentuk
arsitektur, umur bangunan, kondisi perawatan
 Kondisi lingkungan disekitar lokasi : kebersihan, polusi,
penghijauan dan keteraturan
 Kondisi sosial, budaya dan cultural masyarakat sekitar lokasi
 Kondisi musim tahunan disekitar lokasi (iklim, hujan, panas)
Regulasi

 Zoning / Peruntukan
 Koefisien Dasar Bangunan (KDB)
 Koefisien Lantai Bangunan (KLB)
 Maksimum Ketinggian / Maksimum Jumlah Lantai
 Garis Sempadan Bangunan
 Garis Sempadan Sungai / Garis Sempadan Pantai
 Peraturan-Peraturan khusus setempat jika ada yang terkait
dengan proses pembangunan di sekitar lokasi
 Legalitas Kepemilikan & Penguasaan Tanah
 Type Bangunan : Tunggal (T), Ganda (G), Deret (D) Ketinggian

No. RUTR Rencana Bagian Wilayah Kota Rencana Terinci Kota (RTK)
(RBWK)
Peruntukan Kode Jenis Peruntukan Kode
I Wisma Peumahan dengan WS Wisma Kecil Wkc
Fasilitasnya Wisma Sedang Wsd
Wisma Besar Wbs
Wisma Susun Wsn
Campuran Perumahan / WU Wisma Kantor Wkt
Bangunan Umum Wisma Perdagangan Wdg
Campuran Perumahan / WI Wisma Industri Kecil Wik
Peruntukan Industri Kecil
Perumahan dengan KDB WT Wisma Taman Wtm
Rendah Wisma Susun Taman Wst
II Karya Karya Pemerintahan KP Karya Pemerintahan Kpm
Karya Jasa / Komersial / KU Karya Perkantoran Kkt
Perkantoran Karya Perdagangan Kpd
Karya Industri / KI Karya Industri Kin

KDB Pergudangan Karya Pergudangan Kpg

Campuran Industri / KC Karya Campuran Kcp
Bangunan Umum
Industri / Pergudangan KR Karya Industri Taman Kit
dengan KDB Rendah Karya Pergudangan Kgt
Taman
Bangunan Umum dengan KT Karya Umum Taman Kut
KDB Rendah

Garis Sempadan KLB

Bangunan
No. RUTR Rencana Bagian Wilayah Kota Rencana Terinci Kota (RTK)
(RBWK)
Peruntukan Kode Jenis Peruntukan Kode
III Marga Marga Jalan MJ Marga Jalan Mjl
Marga Jalan Kereta Api MR Marga Jalan Kereta Mjr
Api
IV Suka Fasilitas Umum SU Suka Fasilitas Parkir Spk
Suka Fasilitas Stn
Terminal
Suka Pendidikan Spd
Suka Sosial Ibadah Ssl
Suka Sosial Ssk
Kesehatan
Suka Sosial Budaya Ssb
Suka Pelayanan Spu No. RUTR Rencana Bagian Wilayah Kota Rencana Terinci Kota (RTK)
Umum (RBWK)
Suka Rekreasi Sro Peruntukan Kode Jenis Peruntukan Kode
Olahraga V Penyempurnaan Penyempurnaan Hijau PH Penyempurnaan Pfu
Fasilitas Umum
Penyempurnaan Hijau Phr
Rekreasi / Olahraga
Penyempurnaan Hijau Pht
Taman
Penyempurnaan Hijau Phm
Makam
Penyempurnaan Hijau Phu
Umum
Penyempurnaan Saluran, PS Penyempurnaan Psw
Waduk Saluran Air, Waduk
Penyempurnaan PT Penyempurnaan Ptt
Tegangan Tinggi Tegangan Tinggi
1. Tabel Intensitas yang telah diunduh
2. Cari ID Subblok yang sudah dicatat (contoh:
055.R.5.b)
3. Karena ID Subblok bisa berulang dalam satu
kecamatan, maka setelah menemukan ID Subblok
yang dicari perlu cek kolom Blok dan Kelurahan
4. Cek Blok (contoh: 06)
5. Cek Kelurahan (contoh: ANCOL)
6. Lihat peraturan intensitas pada lahan dituju, Tabel ITBX
contoh: Cek peraturan kegiatan yang berlaku pada lahan dituju.
 KDB (Koefisien Dasar Bangunan) : 60%
a. Daftar kegiatan yang tercantum pada tabel adalah
Cara menghitung: 60% x luas lahan sebagai berikut:
 KLB (Koefisien Luas Bangunan) : 1.20
 Hunian
Cara menghitung: 1.20 x luas lahan
 Keagamaan
 KB (Ketinggian Bangunan : 2 lantai
 Usaha
 KDH (Koefisien Dasar Hijau) : 20%
Cara menghitung: 20% x luas lahan
 Sosial Budaya
 KTB (Koefisien Tapak Basement) : 0  Khusus
Cara menghitung: 0 x luas lahan a. Daftar aturan yang tercantum pada tabel adalah
 Tipe: K (Kopel) sebagai berikut:
 PSL (Pola Sifat Lingkungan) : P (Padat)  I : Diperbolehkan
 T : Diizinkan terbatas
 B : Diizinkan bersyarat
 TB : Diizinkan terbatas bersyarat
 X : Tidak diizinkan
 Tabel ITBX

24
SWOT Site Analysis

 Apa kelebihan yang dimiliki oleh site untuk

dapat dimanfaatkan secara optimal
 Apa kelemahan yang ada pada site agar bisa
diminimumkan
 Peluang apa yang ada untuk dapat
dimanfaatkan baik sekarang maupun dimasa
akan datang
 Kemungkinan ancaman yang timbul baik
saat ini maupun dimasa akan datang untuk
dapat diantisipasi sedini mungkin
S.W.O.T SITE ANALYSIS

internal STRENGTHS (S) WEAKNESSES (W)

S 1. Site berada di pertemuan Jalan Arteri
Sekunder (JL. Ampera) dengan Jalan
1.
2.
Tingginya land value
Rendahnya KDB dan KLB
W Arteri Primer (JL. TB Simatupang) 3. Adanya kontur yang menurun tajam
2. Tingkat Aksesibilitas yang tinggi dari pada sisi Timur site
O seluruh aktivitas kegiatan di Jakarta 4. Site berada pada posisi pertemuan dua
3. Site berada di wilayah yang sudah jalur jalan arteri, dengan kondisi pada
T stabil sebagai kawasan tempat tinggal sudut pertemuannya ter- dapat tanah
eksternal orang asing dan mayoritas pemukiman yang belum dikuasai
golongan ekonomi menengah-atas
4. Site berada di dalam kawasan yang
sedang tumbuh sebagai kawasan
komersial baru

OPPORTUNITIES (O) SO WO
1. Beroperasinya Jalan Tol Lingkar Luar Jakarta secara 1. Daya cakupan site cukup luas 1. Optimalkan KDB dan KLB
keseluruhan yang terintegrasi dengan jaringan jalan 2. Site memiliki potensi untuk 2. Kontur dapat dimanfaatkan dalam
arteri lainnya, akan menjadikan sepanjang sisi Jl. TB.
dikembangkan commercial pengolahan tapak
Simatupang tumbuh sebagai kawasan komersial baru
2. Tetap dipertahankannya kawasan di sekitar lokasi properties dan Residential pada 3. Diupayakan tanah pada sudut
dengan KDB rendah segemn pasar menengah-atas pertemuan dua jalan arteri dikuasai
3. Terpeliharanya image kawasan sekitar lokasi sebagai 4. Jika (3) tidak memungkinkan,
kawasan tempat tinggal orang asing dan kawasan ciptakan orientasi view ke dalam
permukiman menengah-atas dengan strategi (2)

THREATS (T) ST WT
1. Tingginya perkembangan pembangunan komersial 1. Produk dihindari untuk 1. Hindari produk dengan
dan residential di sekitar lokasi dan di sepanjang sisi berkompetisi secara langsung development cost tinggi (minimal
Jalan TB Simatupang
dengan product competitor. cost dvelopment pada kelasnya)
2. Banyaknya proyek dengan konsep Superblock /
Mixed Use Development di CBD Jakarta
Semaksimal mungkin bersifat 2. Hindari pengolahan tanah dengan
melengkapi development yang cut & fill
ada
 DATA

 Inspeksi Lapangan Secara Langsung

 Dinas Tata Kota / Bapeda / Pemda
 Pekerjaan Umum
 Badan Otoritas Pemegang Hak Pengelolaan Tanah
 Referensi dari Lembaga Riset / Penelitian
 Pemilik Tanah
 Lain-Lain

Pengolahan data (data analysis) yang baik memerlukan data yang akurat.
Kesalahan pengambilan data mengakibatkan analisa yang dibuat menyesatkan.
HIGHEST AND BEST USE
STUDY
ANALISA PASAR
HIGHEST AND BEST USE
STUDY

ANALISA FINANSIAL
PENDAHULUAN

Atas masing-masing alternative opsi pengembangan dilaksanakan

analisa finansial untuk melihat tingkat kelayakan secara finansial
atas masing-masing alternative opsi pengembangan.
Selanjutnya kita akan analisa mana yang paling memberikan
produktivitas/nilai tertinggi untuk diambil keputusan highest and
best use.
Analisa finansial ini dilaksanakan untuk menjawab dua pertanyaan
yaitu :
 Kelayakan secara finansial
 Maksimum Productivity
LINGKUP ANALISA
 Total and Draw Down Project Cost
Perhitungan biaya proyek/biaya pengembangan secara
keseluruhan, meliputi, Biaya Pra Operasi, Biaya Jasa
Professional, Biaya Perijinan, Biaya Infrastruktur & Utilitas,
Biaya Konstruksi Bangunan, Biaya F,F & Equipment dan
Cost of Capital
 Sales & Revenue Projection
Proyeksi rencana penjualan, harga jual, rate sewa, tingkat
kekosongan, occupancy, service charge, pertumbuhan

 Operating Expenses Projection

Proyeksi biaya operasional meluputi : harga pokok
penjualan, biaya marketing, biaya umum dan
administrasi, POMC, biaya energi, fixed charge dll
PROYEKSI CASH FLOW
Proyeksi cash flow dibuat untuk setiap alternatif opsi
pengembangan, contoh model cash flow sebagai berikut :
HIGHEST AND BEST USE DECISIONS

DISCOUNTED CASH FLOW MODELS

Net Present Value (NPV)
Investasi bisa diterima jika NPV > 0

Internal Rate Of Return (IRR)

Project bisa diterima jika IRR > Tingkat balikan
yang diharapkan
STUDY KASUS

HBU Study tanah seluas 56.042

M2 yang berlokasi di Jl. TB.
Simatupang-Jl.Ampera Raya
Jakarta Selatan

Tujuan untuk mengetahui opsi pengembangan

yang paling sesuai, dapat dilaksanakan dan
memberikan tingkat keuntungan maksimal bagi
pemilik tanah.
 Kelurahan Ragunan
02.009.K.1.b

37
 Produk
Analisa Tapak Analisa Pasar
Properti
Gedung 1. site cukup luas -> dikembangkan permintaan dari sektor industri high tech dan jasa konstruksi
Perkantoran commercial properties dan Residential dengan konsep office park
2. nilai tanah tinggi dan image kawasan ->
Service permintaan dari para ekspatriat yang bekerja di kawasan
segmen pasar menengah atas
Apartment & TB. Simatupang dan Kemang serta motif investasi pembeli
3. Produk bersifat melengkapi development
Kondominium
yang ada atau yang memiliki karakteristik
unik
Retail Retail space berupa (leisure mall & entertainment shopping
4. Untuk mendapatkan manfaat yang
arcade dengan segmen menengah - atas
optimal -> mengoptimalkan KDB dan
Hotel KLB, memanfaatkan kontur dan hotel bintang 3 yang mampu menciptakan permintaan baru
menghindari land development dengan (misal convention hotel).
cut & fill
Convention Permintaan yang cukup tinggi untuk wedding party maupun
kegiatan konvensi pendidikan.

ALTERNATIF 1 ALTERNATIF 2 ALTERNATIF 3 ALTERNATIF 4

Leisure & Rental Office Convention Hotel Rental Office
Entertainment Service Apartment > Hotel Room Convention Hotel
Centre Condominium > Service & Corridor > Hotel Room
> Convention > Service & Corridor
Leisure & Entertainment Centre > Convention
Leisure & Entertainment Centre

TAPAK PASAR
Luas lahan : 5.6 ha Gedung Perkantoran : 120.000 m2
KLB : 2.85 Apartemen service : 40.000 m2
Potensi Pengembangan : 159.719 m2 Kondominium : 30.000 m2
Hotel Konvensi : 15.000 m2
Retail Center : 35.000 m2
 Alternatif Product Site KDB Bldg.Site KLB/ GFA Stories NFA Unit
Development Area /PA Coverage FAR
R
SKENARIO 1 56,042 20% 11,208 2.85 159.719
I-A Leisure & 56,042 20% 11,208 0.6 33,625 3 23,538
Entertainment Centre
I-B Rental Office 6,000 96,000 16 79,200
Service Apartment 3,000 36,000 12 27,000 375
Condominium 2,208 26,501 12 21,201 294
Total 56,042 20% 11,208 2.83 158,501
I-C Convention Hotel
> Hotel Room 1,364 6,000 8 6,000 200
> Service & Corridor 4,909 4,909
> Convention 2,667 2,667 1,600 2,000
Leisure & 7,178 21,534 3 17,227
Entertainment Centre
Total 56,042 20% 11,208 0.63 35,110 29,737
I-D Rental Office 4,000 64,000 16 52,800
Convention Hotel
> Hotel Room 5,400 8 6,000 180
> Service & Corridor 4,418 4,418
> Convention 2,667 2,000 1,600 2,000
Leisure & 5,208 15,625 3 12,500
Entertainment
Centre
Total 56,042 20% 11,208 1.63 91,443 76,718
ANALISA FINANSIAL (Ringkasan dari 4-alternatif)

Alternatif Luas Tanah Produk Pengembangan Development Cost Performa Investasi

I-A 56.042 M2 Leisure & Entertainment Centre 33.625 US$ 31,265,872 IRR 11,82%
sqm GFA (incl. land) NPV 3,907,047
US$ 13,652,672 Payback 10 tahun
(excl. land)

I-B 56.042 M2 Rental Office 96.000 sqm GFA US$ 107,171,074 IRR 11,00%
Service Apartment 375 unit (incl. land) NPV 7,675,111
Condominium 294 unit US$ 89,557,874 Payback 11 tahun
(excl. land)

I-C 56.042 M2 Convention Hotel (***) US$ 41,322,184 IRR 14,10%

> hotel 200 Room (incl. land) NPV 11,975,084
> Convention 2000 Seat US$ 23,708,984 Payback 9 tahun
Leisure & Entertainment Centre 21.417 (excl. land)
sqm GFA

I-D 56.042 M2 Rental Office 64.000 sqm GFA US$ 69,696,158 IRR 13,85%
Convention Hotel (***) (incl. land) NPV 18,709,833
> hotel 180 Room US$ 52,082,958 Payback 9 tahun
> Convention 2000 Seat (excl. land)
Leisure & Entertainment Centre 15.625
sqm GFA
Berdasarkan hasil analisa yang telah dilaksanakan pada bab terdahulu meliputi
analisa site, analisa pasar dan analisa finansial, direkomendasikan 2 (dua) alternatif
product development yang memberikan highest and best use atas tanah seluas + 56.042
m2 milik XXXXXXX yang berlokasi di Jl. TB Simatupang Jakarta Selatan, yaitu :

1. Mixed Use Development

(Convention Hotel, Leisure & Entertainment Centre)

Three Star Hotel dengan 200 kamar

Convention dengan kapasitas 2000 seat
Leisure & Entertainment Centre dengan 17.227 sqm rantable area
dengan :
Total Site Area 56.042 M2
Total building coverage area 11.208 M2
Total Building Area 35.110 M2
KDB 20%
KLB 0.63
Performance Investasi :
Development Cost US$ 23,708,984 (excl. land)
IRR 14,10%
NPV US$ 11,975,084
Payback period 9 tahun
2. Mixed Use Development
(Rental Office, Convention Hotel, Leisure & Entertainment Centre)

Rental Office dengan 52.800 sqm rantable area

Three Star Hotel dengan 180 kamar
Convention dengan kapasitas 2000 seat
Leisure & Entertainment Centre dengan 12.500 sqm rantable area
dengan :
Total Site Area 56.042 M2
Total building site coverage 11.208 M2
Total Building Area 91.443 M2
KDB 20%
KLB 1.63

Performance Investasi :
Development Cost US$ 52,082,958 (excl. land)
IRR 13,85%
NPV US$ 18,709,833
Payback period 9 tahun
Daftar
Pustaka
1. Appraisal Institute, The Appraisal of Real Estate,
Fourteenth Edition, 2013, Appraisal Institute
2. Mark R. Ratterman, The Student Handbook to The
Appraisal of Real Estate, Thirteenth Edition, 2009,
Appraisal Institute
3. Kenneth M. Lusht, Real Estate Valuation: Principles and
Applications, 1996, KML Publishing
4. Tim Penyusun KPSPI, KEPI dan SPI, Edisi VII, 2018, MAPPI
5. M. Amin, Materi Pelatihan PLP 1, 2014, MAPPI
6. Stephen F. Fanning, Market Analysis for Real Estate:
Concepts and Applications in Valuationand Highest and
Best Use, 2005, Appraisal Institute
45

Terima Kasih
Salam Penilai