Stocks and equity

Personal Property
Intangible Asset
Real Estate
Goodwill
Pengantar
Ilmu
Machinery

Penilaian
Appraisal
Pertemuan Keempat

1
 Pokok Bahasan
• Pembahasan penentuan lingkup pekerjaan serta
pengumpulan data dan deskripsi properti

• Identifikasi • Jenis dan • Jenis dan

Properti kedalaman kedalaman
data analisis

• Pembahasan penentuan lingkup pekerjaan untuk menyelesaikan permasalahan/penugasan secara mendalam

• facebook.com • twitter.com • plus.google.com

 1 • Data Makro
• Tren ekonomi, demografi, peraturan, dll

2 • Data Mikro
• Tingkat permintaan dan penawarn properti

Pembahasan 3 • Sumber Data Makro

data dan • BPS, Bank Indonesia

deskripsi 4 •
•
Sumber Data Mikro
Media, survey

properti 5 • Verifikasi Data

6 • Pengorganisasian

3
 Proses Penilaian
• Nilai properti dipengaruhi
oleh banyak faktor. Oleh
karena itu penilaian properti
merupakan suatu proses
pemecahan masalah dengan
mempertimbangkan dan
menganalisis semua faktor
yang berpengaruh terhadap
nilai properti tersebut.
Adapun faktor yang
mempengaruhi dapat berupa
faktor internal maupun faktor
eksternal
• Proses penilaian merupakan
tahapan-tahapan penentuan
nilai properti yang didasarkan
pada tujuan untuk: memahami
permasalahan, merencanakan
hal-hal yang perlu dilakukan
dalam pemecahan masalah,
mendapatkan data-data,
mengklasifikasikan data,
menganalisis, menginterpretasi
dan selanjutnya
mengekspresikannya dalam
suatu estimasi nilai
4
 A. Identifikasi Permasalahan

1. Identifikasi properti yang 2. Penentuan tanggal penilaian

akan dinilai

3. Tujuan penilaian itu 4. Jenis nilai yang sesuai

dilaksanakan

Langkah pertama dari proses penilaian adalah mengidentifikasi permasalahan.

Hal ini dilakukan untuk menghindari terjadinya kerancuan pemahaman
objektif atas penilaian yang dilakukan
5
PROSES PENILAIAN

6
 1. IDENTIFIKASI PROPERTI
• Identifikasi Real
Estate
• Dilakukan dengan
• Mengidentifikasikan hak-hak yang
mengetahui alamat obyek
secara lengkap, sehingga
lokasi dan data deskriptif
atas properti dapat dikenali.
• Identifikasi Real
Properti
melekat pada pemilikan tanah
dan/atau bangunan oleh pemilik
individual maupun kolektif. Penilai
harus mengetahui status
kepemilikan properti secara jelas.
7
 a. Produk akhir dari kegiatan
penilaian properti adalah estimasi
nilai pada suatu batasan waktu
tertentu. Nilai suatu properti
dapat berubah dari waktu ke
waktu, sehingga seorang penilai
harus mengetahui dengan jelas
tanggal penilaian yang
2. Penentuan dikehendaki oleh pemberi tugas:
Contoh:
Tanggal Penilaian • Penilaian tujuan PBB (1 Januari
tahun berjalan),
• Penilaian mesin dalam rangka
transfer pricing (sesuai tanggal
pembelian mesin),
• Dll.

8
 a. Tujuan Penilaian perlu dinyatakan
secara jelas dan spesifik dalam
laporan penilaian dan akan
menentukan jenis nilai seperti apa
yang perlu ditentukan, misalnya
antara lain untuk menentukan:
• Harga Jual
• Jumlah Pinjaman
3. Tujuan • Dasar Penetapan Pajak
• Dasar Pemberian Kompensasi
Penilaian • Dll

Pemahaman yang keliru tentang

maksud dan tujuan penilaian dapat
menyebabkan penilaian yang
dilakukan tidak sesuai dengan yang
dimaksudkan oleh pemberi tugas
9
 a. Tujuan Penilaian yang berbeda
mungkin akan menghasilkan jenis
nilai yang berbeda juga. Misalnya,
dalam penilaian untuk tujuan jual
4. Jenis Nilai yang beli akan menghasilkan nilai pasar
wajar (fair market value), tujuan
Dikehendaki asuransi akan menghasilkan nilai
asuransi, untuk lelang akan
menghasilkan nilai jual paksa
(forced sale value), dll

10
 B. SURVEI PENDAHULUAN

• Data yang diperlukan

• Sumber data

• Personel dan waktu

pelaksanaan

• Perencanaan kerja

11
 a. Berdasarkan identifikasi
permasalahan yang telah
dilakukan, penilai dapat
memperkirakan data dan
informasi apa saja yang diperlukan
dalam kegiatan penilaian yang
dilakukan. Data dapat bersifat
umum, yang meliputi informasi-
informasi berkenaan dengan trend
1. Data yang sosial, ekonomi, pemerintahan
dan kekuatan lingkungan yang
diperlukan berpengaruh terhadap nilai
properti. Data juga dapat bersifat
khusus, antara lain data fisik
properti, data lokasional, data
biaya, data pendapatan, serta
data-data lain yang ada baik di
properti acuan maupun properti
pembanding.
12
• Instansional • Non Instansional

Data yang dirilis oleh instansi

tertentu
• Penjual
a. Pemerintah (BPN, DJP, Pemda
• Pembeli
Camat Lurah, BUPLN) • Iklan
b. Non Pemerintah (Agen Real • Media masa
estate, Broker, KJPP, PPAT, • Dan lain-lain
Developer, dll)

2. Sumber Data
• Jenis data yang diperlukan, baik data primer maupun data sekunder,
selanjutnya berpengaruh secara langsung terhadap sumber datanya. Sumber
data ini sangat variatif dari berbagai sektor. Secara garis besar, sumber data
dapat diklasifikasikan sebagai berikut:
3. Personel dan Waktu
yang diperlukan
Personel dan waktu yang diperlukan ditentukan oleh
jangka waktu yang dikehendaki oleh pemberi tugas
dan kompleksitas properti yang dinilai. Jumlah
personel dan waktu yang diperlukan ini biasanya
tergantung pada beban kerja penilaian yang akan
dilakukan, dimana beban ini tergantung pada:
• Tipe properti,
• Skala properti,
• Tujuan penilaian,
• Tingkat kesulitan di lapangan, dan
• Instrumen lain yang relevan.

14
4. Perencanaan
Kerja
Perencanaan kerja yang
matang akan sangat
membantu kelancaran dan
efisiensi pelaksanaan
penilaian. Perencanaan
kerja ini meliputi:
• Pembagian tugas dan
tanggung jawab tiap
personel
• Perencanaan biaya,
• Sarana pendukung,
• Dan lain-lain

15
 C. Pengumpulan & Analisis Data
Data yang perlu dikumpulkan dan dianalisis haruslah data-data yang mempunyai
hubungan dan pengaruh terhadap estimasi nilai objek penilaian. Data yang tidak
mempunyai korelasi langsung terhadap objek penilaian, tidak perlu dicantumkan
dalam Laporan Penilaian. Data yang dikumpulkan dan dianalisis dapat bersifat :
1. Data Umum
Data dalam skala nasional, propinsi, kabupaten,
kota dan lingkungan sekitar. Data-data ini
meliputi faktor-faktor
mempengaruhi nilai, yaitu:
eksternal yang
2. Data Khusus
a.Lokasional
(Populasi, peraturan pemerintah, tata guna Data-data yang bersifat spesifik
tanah, kepadatan, transportasi, lingkungan, dan berkaitan langsung dengan
fasum, dll objek penilaian dan objek
a.Ekonomi pembanding
(upah buruh, bahan material, tingkat sewa,
tingkat hunian, minat konsumen, tingkat
permintaan dalam segmen pasar tertentu) 16
 3. Data Properti Subjek
• Data-data ini meliputi:
• Luas dan Ukuran,
• Bentuk dan Kontur,
• Data Tapak (site) • Jenis Tanah,
• Elevasi,
• Letak, zoning, dll

• Bangunan Utama (gedung, main building), luas,

• Bangunan
ukuran desain, layout, konstruksi, material, atap,
(improvement)
lantai, dll
• OLI (Other Land Improvement): pagar, pos
keamanan, jalan internal, halaman, taman,
saluran air, dll
• Dokumen
Kepemilikan
• Terdiri dari akte jual beli,
• Sertifikat tanah,
• IMB
• Izin lokasi, dll
17
4. Data
Properti
• Properti pembanding adalah properti
Pembanding yang mempunyai kegunaan sama/serupa,
berlokasi pada kawasan yang sama, dan
telah diketahui nilainya. Data
pembanding ini dapat berupa: data fisik
tanah dan bangunan, data harga jual/beli,
data sewa, data pembanding tingkat
hunian (untuk gedung perkantoran,
hotel), harga sewa kamar hotel, data lain
yang relevan

18
 D. PENERAPAN METODE
PENILAIAN
• Pendekatan Biaya

03
• Pendekatan Pendapatan

02
• Pendekatan Pasar

01
Secara umum, pendekatan
penilaian yang lazim
digunakan adalah :

19
 1. Pendekatan Pasar
• Pendekatan Pasar menghasilkan indikasi nilai dengan cara membandingkan aset yang
dinilai dengan aset yang identik atau sebanding, dimana informasi harga transaksi atau
penawaran tersedia.
• Dalam Pendekatan Pasar, langkah pertama adalah mempertimbangkan harga yang baru
terjadi di pasar dari transaksi aset yang identik atau sebanding. Jika transaksi terakhir
yang terjadi hanya sedikit, dapat dipertimbangkan dengan menggunakan harga yang
ditawarkan (untuk dijual) atau yang terdaftar (listed) dari aset yang identik atau
sebanding.
i. Adapun beberapa elemen perbandingan yang sering dipertimbangkan adalah:
ii. Jenis hak,
iii. Lokasi,
iv. Karakteristik fisik,
v. Jenis data (jual beli, penawaran),
vi. Waktu transaksi,
vii. dll
20
 2. Pendekatan Pendapatan
• Pendekatan Pendapatan menghasilkan indikasi nilai dengan mengubah arus kas di masa
yang akan datang ke nilai kini
• Pendekatan ini mempertimbangkan pendapatan yang akan dihasilkan aset selama masa
manfaatnya dan menghitung nilai melalui proses kapitalisasi. Kapitalisasi merupakan
konversi pendapatan menjadi sejumlah modal dengan menggunakan tingkat diskonto
yang sesuai. Arus kas dapat diperoleh dari pendapatan suatu kontrak atau bukan
kontrak; misalnya keuntungan yang diantisipasi akan diperoleh dari penggunaan atau
kepemilikan suatu aset.
i. Secara garis besar, prosedur pendekatan ini adalah:
ii. Menentukan total pendapatan kotor potensial (PGI)
iii. Menentukan tingkat kekosongan
iv. Menentukan total pendapatan lain-lain
v. Menentukan total pendapatan kotor efektif
vi. Menentukan total biaya
vii. Menentukan total pendapatn bersih operasi
viii. Menentukan tingkat kapitalisasi
ix. Mengkapitalisasikan untuk mendapatkan nilai modal
21
 3. Pendekatan Biaya
• Pendekatan biaya menghasilkan indikasi nilai dengan menggunakan prinsip ekonomi,
dimana pembeli tidak akan membayar aset lebih daripada biaya untuk memperoleh
aset dengan kegunaan yang sama atau setara, pada saat pembelian atau konstruksi.
• Pendekatan ini juga mempertimbangkan faktor lain yang mempengaruhi biaya untuk
membangun aset yang setara yaitu faktor waktu, kenyamanan, resiko dan faktor lain
yang relevan.

22
 • Excess Earning
Method
• Direct Match • Accumulated Asset
Mehod
• Market
• DCF
• Cost

E. REKONSILIASI NILAI
• Penerapan lebih dari satu pendekatan penilaian akan menghasilkan kesimpulan
nilai yang berbeda, sehingga dilakukanlah rekonsiliasi nilai untuk memperoleh
kesimpulan estimasi nilai akhir.
 Contoh Rekonsiliasi Nilai

Rekonsiliasi nilai dapat

dilakukan dengan membuat
rata-rata hasil beberapa
metode, ataupun dengan
memilih salah satu metode
yang paling sesuai dengan
mempertimbangkan
beberapa faktor, yaitu:

• Kesesuaian (Kesesuaian pendekatan, pembanding, dan analisis)

• Keakuratan tiap pendekatan yang digunakan
• Kuantitas dan kualitas bukti/data objek penilaian dan data pembanding
• Estimasi nilai akhir (dalam bentuk range atau indikasi nilai tunggal)
• Pembulatan nilai akhir 24
F. KESIMPULAN NILAI DAN
LAPORAN PENILAIAN
• Akhir dari seluruh proses penilaian adalah
sebuah keputusan (judgement) tentang
kesimpulan nilai yang harus dibuat oleh penilai
sebagai jawaban atas tugas yang dibebankan
kepadanya oleh klien. Dalam membuat
keputusan ini, penilai harus mampu bersikap
jujur, tidak berat sebelah dan adil.

• Penilai harus mampu

mempertanggungjawabkan
keputusan/kesimpulan nilai yang telah
dibuatnya dan dan membuat sebuah Laporan
Penilaian yang isinya merupakan kompilasi atas
penyampaian semua data pendukung, faktor
yang mempengaruhi penilaian, dan rasionalisasi
atas pengambilan keputusan yang dibuat oleh
Penilai.
25
 Life can only be understood
backwards;
but it must be lived forwards.
Thank You for Watching!

• Any Questions?