PENYEGARAN – RINGKAS

TENTANG PENILAIAN PERSONAL PROPERTI

(MESIN, PERALATAN DAN TECHNICAL ASET LAINNYA)

Mentor : Endro Dwi Tjahjono

Knowledge Sharing
BIMBINGAN BELAJAR
PERSIAPAN UJIAN SERTIFIKASI PENILAI
30 Agustus 2020
 BAGIAN - 1

PEMAHAMAN TENTANG
PENILAIAN PERSONAL PROPERTI
SECARA UMUM
Definisi Personal Properti
(KPUP – Jenis Properti butir 3.1)

Personal properti merujuk pada kepemilikan atas kepentingan

hukum yang melekat pada benda selain real estate. Benda ini
dapat berwujud, misalnya “chattels” (benda yang dapat
dipindahkan), atau tak berwujud seperti utang atau paten.
Personal properti berwujud merepresentasikan kepentingan
hukum pada suatu benda yang tidak melekat secara permanen
pada real estate dan biasanya dicirikan dengan sifatnya yang
dapat dipindahkan
Definisi Mesin dan Peralatan
(SPI 310 butir 3.1)
Mesin dan Peralatan adalah aset berwujud selain dari “realty”,
dimana:
Aset yang dimiliki untuk digunakan dalam suatu produksi yang
berkelanjutan termasuk konstruksi bangunan pendukung mesin,
mesin-mesin (al. Mesin individual atau sekumpulan mesin,
perlengkapan dagang, dan pengembangan/ penambahan oleh
penyewa), dan kategori aset lainnya yang sejenis.

Aset berwujud, yang;

 dimiliki suatu entitas untuk digunakan dalam produksi atau
penyediaan barang atau jasa, untuk disewakan kepada
pihak lain, atau untuk tujuan administratif; dan
 diharapkan untuk digunakan selama lebih dari 1 periode.
MESIN & PERALATAN (SPI 310) –
KATEGORI

PABRIK Aset yang terintegrasi/melekat tak

terpisahkan dengan aset lainnya, dan dapat
(PLANT) meliputi bangunan-bangunan khusus,
mesin-mesin dan peralatan

Mesin-mesin individual atau sekumpulan

MESIN mesin-mesin. Mesin merupakan suatu
perangkat yang digunakan untuk suatu
(MACHINERY) proses tertentu dalam kaitannya dengan
suatu operasi perusahaan atau bisnis

PERALATAN Aset-aset lain yang digunakan untuk

(EQUIPMENT) membantu operasi perusahaan atau bisnis

SPI EDISI VII – 2018

PREMIS PENILAIAN MESIN DAN PERALATAN
Karena umumnya mesin dan peralatan mempunyai sifat beragam dan dapat
dipindahkan, diperlukan asumsi tambahan untuk menjelaskan situasi dan
keadaan di mana aset dinilai (sering diistilahkan pula dengan premis penilaian).
Contoh asumsi untuk situasi yang berbeda antara lain:
1. Mesin dan peralatan dinilai sebagai satu kesatuan, di tempat (in-situ) dan
sebagai bagian dari bisnis yang beroperasi,
2. Mesin dan peralatan dinilai sebagai satu kesatuan, di tempat (in-situ) tetapi
dengan asumsi bisnis belum berproduksi,
3. Mesin dan peralatan dinilai sebagai satu kesatuan, di tempat (in-situ) tetapi
dengan asumsi bisnis sudah berhenti,
4. Mesin dan peralatan dinilai sebagai satu kesatuan, di tempat (in-situ) tetapi
dengan asumsi penjualan paksa
5. Mesin dan peralatan dinilai sebagai barang individual untuk dipindah (ex-
situ) dari lokasi saat ini.

Untuk memenuhi SPI 103 butir 5.3.a).11 maka asumsi yang diperlukan harus dinyatakan
dalam Lingkup Penugasan.
 BAGIAN - 2

PEMAHAMAN TENTANG TEORI DAN

METODOLOGI PENILAIAN PERSONAL PROPERTI
(Mesin, Peralatan dan Technical Aset Lainnya)
Faktor-faktor yang dipertimbangkan dalam Penilaian
Mesin, Peralatan dan Technical Aset Lainnya

ASET YANG DINILAI

 Legalitas (status hukum) Aset

 Spesifikasi Teknis Aset (custom / generic specification)
 Kesesuaian (compliance) dengan peraturan yang berlaku
 Umur (Umur Aktual, Umur Fisik atau Desain, Umur Ekonomis,
Umur Efektif)
 Kondisi aset, termasuk program perawatan
 Biaya pembongkaran dan pemindahan, jika tidak in-situ
 Personal properti (termasuk juga dalam mesin dan peralatan)
dapat memiliki / tidak memiliki nilai aset tak berwujud (misal:
merk, patent technology, design dsb.)
Faktor-faktor yang dipertimbangkan dalam Penilaian
Mesin, Peralatan dan Technical Aset Lainnya

LINGKUNGAN
 Lokasi dalam hubungannya dengan bahan baku (kesesuaian
lokasi yang mungkin memiliki umur terbatas)
 Usia bangunan yang terbatas, atau masa penggunaan tanah
dan bangunan yang terbatas dari suatu pabrik,
 Restriksi pemerintah (dalam bentuk peraturan dan
perundangan), atau dampak lingkungan yang membatasi
utilisasi/produksi
 Potensi ekonomi, potensi fisik, fungsional yang terkait
dengan aset yang dinilai dapat berpengaruh pada nilai mesin
dan peralatan.
Faktor-faktor yang dipertimbangkan dalam Penilaian
Mesin, Peralatan dan Technical Aset Lainnya

EKONOMI

 Profitabilitas aktual/potensial dari aset

 Permintaan atas hasil produksi (output) dari aset mesin

dan peralatan dalam satu industri, dipengaruhi faktor
ekonomi makro dan mikro
 Kondisi pasar aset ataupun komoditas yang terkait
dengan aset.
DATA UNTUK PENILAIAN PERSONAL PROPERTI (MESIN, PERALATAN DAN
TECHNICAL ASET LAINNYA)

DATA

Data Umum Data Khusus

Ekonomi Wilayah & Peraturan
Factory Identifikasi
Makro Lingkungan Terkait
Plant Makro

Ekonomi Faktor
Industri Sosial Property Identifikasi
Object Mikro
PENILAIAN PERSONAL PROPERTI (MESIN, PERALATAN DAN
TECHNICAL ASET LAINNYA) -SPI 106 , SPI 310, PPI 07

PENDEKATAN
PENDEKATAN BIAYA PENDAPATAN

PENDEKATAN PASAR
Metode Diskonto
➢ Metode Biaya Pengganti Arus Kas (DCF)
(Depreciated Replacement Cost)

➢ Metode Biaya Reproduksi

(Depreciated Reproduction Cost) Metode
➢ Metode Penjumlahan (Build Perbandingan SPI – 310
Up) Data Pasar Kapitalisasi
Langsung

SPI 106 BUTIR 5.5. - METODE LAIN (DALAM SPI BELUM DIBAHAS DETAIL)

OPTION PRICING METODE SIMULASI /

MODEL MONTE CARLO SPI EDISI VII – 2018
KONSEP DASAR PENILAIAN DENGAN PENDEKATAN PASAR

Pendekatan Pasar menghasilkan estimasi nilai melalui proses perbandingan data

transaksi atau penawaran dari mesin dan peralatan yang identik atau sebanding,
jika ada perbedaan perlu dilakukan penyesuaian.

1. Pendekatan Pasar umumnya digunakan untuk jenis mesin dan peralatan yang
HOMOGEN, misalnya kendaraan bermotor dan beberapa jenis peralatan kantor
atau mesin industri, karena tersedia data penjualan/penawaran untuk aset
serupa.
2. Data penjualan/penawaran (pembanding) dapat diperoleh dari sumber yang
tersedia di publik sepanjang diyakini oleh Penilai.
3. Tetapi banyak jenis mesin dan peralatan khusus di mana data penjualan /
penawaran tidak tersedia, dalam keadaan seperti ini mungkin tepat untuk
menggunakan Pendekatan Pendapatan atau Pendekatan Biaya untuk
penilaian.
(SPI 310 Revisi – 5.12)

COMPARABLE
DIRECT MATCH MATCH PERCENT OF COST

SPI EDISI VII – 2018

ELEMEN PEMBANDINGAN
(Element of Comparison)
1. Kondisi & Jenis Penjualan (e.g., level of trade or to a dealer, “as-is, where-is”
condition)
2. Kondisi Pasar
3. Karakteristik Fisik
a. Merek &Negara Asal
b. Kapasitas
c. Tahun (Umur Aktual & Efektif)
d. Kondisi 1)
e. Jumlah (Quantity)
f. Jam Operasi, Jarak Tempuh (km), dsb 2)
g. Optional Equipment 2)
h. Environmental and safety compliance 2)
4. Lokasi
5. Faktor lain yang berpengaruh pada penjualan.
1) = agar diperhatikan masalah pengungkapan, jika tidak dapat dilaksanakan observasi atas data pembanding
2) = Subject to objek yang dinilai
KONSEP DASAR PENILAIAN DENGAN
PENDEKATAN BIAYA

Pendekatan Biaya memberikan indikasi nilai, menggunakan prinsip ekonomi

bahwa pembeli akan membayar aset tidak lebih dari biaya untuk
mendapatkan aset dengan utilitas yang sama, baik melalui pembelian atau
dengan pembuatan / konstruksi baru konstruksi dengan mengecualikan faktor-faktor
seperti waktu yang tidak semestinya, ketidaknyamanan, risiko atau faktor-faktor
lainnya

BIAYA PENGGANTI ATAU

BIAYA REPRODUKSI

PENYUSUTAN DAN
KEUSANGAN

NILAI

NOTE: PERHATIKAN JIKA PROPERTI MEMILIKI NILAI SCRAP

TEKNIK PENGHITUNGAN BIAYA PENGGANTI
ATAU BIAYA REPRODUKSI (RCN)

Replacement Cost
DETAIL

Reproduction or
METHOD

TRENDING
METHOD

COST TO
CAPACITY
METHOD

OTHER
METHOD
INCOTERM 2010
PENYUSUTAN DAN KEUSANGAN – KONSEP DASAR

Penyusutan dan PENYUSUTAN FISIK

Keusangan (PHYSICAL DETERIORATION)
merupakan
perbedaan antara
Nilai (pasar) dari
suatu mesin dan KEUSANGAN FUNGSIONAL
peralatan / (FUNCTIONAL
Personal Properti OBSOLESCENCE)
dengan Biaya
Reproduksi
Baru/Biaya KEUSANGAN EKONOMIS
Pengganti Baru (ECONOMICAL
pada tanggal OBSOLESCENCE)
penilaian
PENYUSUTAN FISIK

▪ Penyusutan Fisik
(Physical Deterioration)

Dapat Diperbaiki Tidak Dapat Diperbaiki

(Curable Deterioration) (Incurable Deterioration)

Composite Physical Deterioration

=
(Curable + Incurable Deterioration ) / (R C N )
TEKNIK PENGUKURAN PENYUSUTAN FISIK

Tidak Menggunakan Umur KONVERSI KONDISI KE

Kalender, contoh : OBSERVASI TINGKAT PENYUSUTAN
o Working Hours
o Flight Cycle
o Flight hours OLEH PERSONAL
YANG KOMPETEN

USE/TOTAL PENYUSUTAN

AGE/LIFE
FISIK
USE (PHYSICAL
DETERIORATION)

EFECTIVE AGE

COMPARED TO
Penurunan Nilai
Diukur dan / atau
DIRECT DOLLAR ECONOMIC LIFE OR
dikonversi dalam MEASUREMENT NORMAL USEFUL
satuan Mata Uang LIFE
 Batas umur Batas umur
Mesin dibuat Mesin dipakai Mesin dinilai ekonomis Fisik

Umur Aktual Sisa umur ekonomis

(Penggunaan)

Umur EfektIf

Umur Aktual (Umur Kronologis) Salvage /Scrap

Est. Umur Ekonomis
Est. Umur Fisik

SISA UMUR EKONOMIS = PERKIRAAN UMUR EKONOMIS – UMUR EFEKTIF

UMUR EFEKTIF SEPUTAR UMUR MESIN

 KAPITAL BERLEBIH
(EXCESS OF CAPITAL COST)
Efisiensi :

Design lebih baik, adanya alat

kontrol, motor lebih kecil.
Contoh Computer, Alat
Functional komunikasi.
Obsolescence
Man Power :
Penggunaan tenaga manusia
lebih sedikit

Investment :
BIAYA OPERASIONAL BERLEBIH Ratio space yang lebih kecil
(EXCESS OF OPERATING COST) berdampak pada return.

PRESENT WORTH FACTOR

 Economic
Bahan Baku :
Obsolesence Kelangkaan bahan baku,
menjadikan penurunan
produksi. Contoh: Perubahan
bahan baku pada pabrik tekstil
dari cottton ke polyester.
Terjadi Karena Faktor
External Hasil Produksi :
Pemasaran produk, tidak ada
(terjadi perubahan) selera
masyarakat untuk memiliki /
menggunakan. Contoh:
Perubahan media cetak ke
Berdampak sistemik terhadap moda digital.
industri atau pasar
Peraturan Pemerintah :
Adanya larangan mesin
tersebut beroperasi karena
membahayakan, perubahan
PENGUKURAN KEUSANGAN EKONOMIS zona, relokasi, dsb.
Urutan Prosedur Pendekatan Biaya

Step 1: Reproduction Cost New

Less Excess Capital Cost
Equals Replacement Cost New

Step 2: Replacement Cost New (RCN)

Less Physical Deterioration
Equals RCN Less Physical Deterioration (RCNLPD)

Step 3: RCNLPD
Less Functional Obsolescence
Equals RCNLPD and Functional Obsolescence (RCNLPD and FO)

Step 4: RCNLPD and FO

Less Economic Obsolescence
Equals Replacement Cost New Less All Forms of Appraisal Depreciation

Valuing Machinery And Equipment: The Fundamentals Of

Appraising Machinery And Technical Assets, 3rd Edition, By
American Society Of Appraisers, 2011
 KONSEP DASAR PENILAIAN DENGAN
PENDEKATAN PENDAPATAN

▪ Pendekatan Pendapatan memberikan indikasi nilai dengan

mengkonversi arus kas masa depan menjadi satu nilai saat ini. Pada
Pendekatan Pendapatan, nilai aset ditentukan dengan referensi
kepada pendapatan, arus kas atau penghematan biaya yang
dihasilkan aset.
▪ Metode penilaian yang biasa dipergunakan untuk menilai personal
properti, permesinan dan peralatan (machinery and equipment)
dengan menggunakan pendekatan pendapatan :
(1) the discounted cash flow (DCF) method.
(2) the direct capitalization method or capitalized income method.

LANGKAH PENDEKATAN PENDAPATAN PENDEKATAN PENDAPATAN DALAM SPI

Konsep Penilaian – DCF

Proyeksi Waktu t1 t2 t3 ... tn

Arus Kas Bersih CF1 CF2 CF3 ... CFn + VT

1
(1 + 𝑘1 )
1
(1 + 𝑘1 )(1 + 𝑘2 )
Nilai Sekarang
1
Dari Arus Kas Bersih (1 + 𝑘1 )(1 + 𝑘2 )(1 + 𝑘3 )

1
1 + 𝑘1 1 + 𝑘2 1 + 𝑘3 … (1 + 𝑘𝑛 )

VT = Terminal Value

CATATAN MIDYEAR CONVENTION DISKONTO DALAM SPI

 Konsep Penilaian – Direct Capitalization

Direct Capitalization [Kapitalisasi Langsung]

Nilai objek penilaian didapatkan dari membagi Income [pendapatan satu tahun] dengan Capitalization
Rate [tingkat kapitalisasi]

Dalam penilaian aset, tingkat kapitalisasi / Capitalization Rate digunakan untuk mengkonversi suatu
pendapatan properti yang telah dianggap tetap / stabil menjadi Nilai Properti tersebut.

Earnings
Value of Property =
Capitalization Rate
 BAGIAN – 3

IMPLEMENTASI
LATIHAN SOAL DAN STUDY KASUS

KALKULATOR
TERIMA KASIH