LATIHAN SOAL PERKANTORAN

SOAL No 1

Suatu gedung perkantoran bernama GEDUNG –X memiliki data-data seperti di bawah ini :

 Lokasi CBD Kota

 Luas Bangunan Gross Floor Area : 5.000 M2
 Semi Gross Area : 4.000 M2
 Gedung ini disewa oleh group sendiri 100% dari space yang ada untuk jangka waktu lama yaitu
20 tahun dan bisa diperpanjang, saat penilaian perjanjian baru berlangsung 5 tahun, dengan tarif
sewa Rp 50.000,- /M2/Bulan dan Service Charge Rp 40.000 /M2/Bulan.
 Umur Gedung 5 tahun.
 Performa perawatan gedung normal seperti gedung-gedung lainnya di sekitar lokasi
Dari hasil riset didapat data-data gedung perkantoran di sekitar lokasi (CBD Kota) seperti pada tabel di
bawah ini :

URAIAN GEDUNG-A GEDUNG-B GEDUNG-C GEDUNG-D

Lokasi CBD Kota CBD Kota CBD Kota CBD Kota
Luas Bangunan M2 GFA 4.800 5.600 5.200 4.400
Semi Gross Area M2 3.840 4.480 4.160 3.520
Tingkat kekosongan 10% 8% 12% 10%
Umur Bangunan 10 4 10 8
Transaksi Harga Jual 31.488.000.000 39.424.000.000 33.280.000.000 29.216.000.000
Tarif Sewa (Rp/M2/Bln) 70.000 80.000 65.000 72.000
Tarif Service Charge (Rp/M2/Bln) 40.000 40.000 40.000 40.000
90% service 85% dari service 95% dari service 90% dari service
Biaya Operasional
charge charge charge charge

Anda diminta melakukan penilaian atas Gedung-X di atas untuk tujuan jual-beli.
Soal No 2

Suatu BUMN memiliki property luas tanah : 5000 m²

Di atas tanah berdiri rumah dinas 8 unit, terdiri dari :
Tipe A : 4 unit (LT 500 : LB 300)
Tipe B : 4 unit (LT 400 : LB 240)
Peruntukan :karya perkantoran
KDB : 60%, KLB : 3, ketinggian : 5 lantai

Data inspeksi lapangan :

1. Harga pasar perumahan besar LT > 400 m² = 2-3 M
2. Harga pasar perumahan menengah LT > 200 m² = 1-2 M
3. Harga pasar perumahan kecil LT > 100 m² - 200 m² = 500 jt - 1 M
4. Harga pasar perumahan sederhana LT < 1000 m² = 200 juta - 900 juta

Kondisi sewa perkantoran

a. Rata-rata tarif sewa Rp 120.000/m² per bulan = growth 7% / tahun

b. Rata-rata tarif servis gedung Rp 60.000/m² per bulan = growth 5% / tahun
c. Tingkat kekosongan : Tahun 1 : 40%
Tahun 2 : 25%
Tahun 3 : 10%
- Risk free : 9%
- Risk premium : 5%
- Cap Rate : 9,5%
- Biaya bangun gedung perkantoran : Rp 5.000.000 / m²
- Biaya operational dan cadangan penggantian : Rp 1,5 M / tahun
- Biaya bongkar Rp 500.000 / m² ( The cost of demolishing the building)
- Data-data yang tidak diketahui diasumsikan (bila diperlukan / tidakdiketahui)
-
Pertanyaan :

Hitung Nilai Pasar untuk penjaminan utang ?

Soal No 3

Perkantoran PT. Sepakat DPN ku, berdiri diatas sebidang tanah dengan bukti kepemilikan HGB
dengan luas tanah 6.000 m²,
Luas lahan efektifnya 2.250 m2,
KDB : 50 %, KLB 4, Peruntukan komersial/campuran, Tinggi bangunan yang di ijinkan maksimum 8
lantai. KDH 15 %, KTB 30%, Peraturan parkir mengikuti peraturan tata kota DKI.
Efisiensi gedung asumsikan sendiri,
Tarif sewa sesuai pasar pada saat ini Rp. 250.000/m²/bulan, sedangkan service charge adalah Rp.
75.000/m²/bulan, dengan tingkat hunian 80% dan diproyeksikan bertambah 5% setiap dua tahun
sampai pendapatan gedung stabil.
Tarif sewa parkir perjam Rp. 4000 dan pertahun naik Rp. 500/jam, umtuk tarif sewa dan service charge
diperkirakan naik 5% dan 5% pertahun.
Opersional gedung perkantoran pertahun 250 hari, sedangkan perhari rata-rata area parkir tersewa
adalah 8 jam.
Biaya operasional 20% dari total pendapatan gedung termasuk pendapatan parkir dan service charge,
sedangkan cadangan pengganti dicadangkan 300 juta/bulan dan diperkirakan naik 7% pertahun.
Gedung ini oleh pemilik diperkirakan akan dioperasikan selama 5 tahun, selanjutnya dipikirkan untuk
dijual. Data pasar lainnya yang dapat dikumpulkan penilai adalah :

- Dari perhitungan biaya membangun baru bangunan, diperoleh biaya biaya membangun
bangunan kantor dengan spesifikasi yang sesuai dengan gedung perkantoran tersebut
adalah Rp. 6.500.000/m², sedangkan biaya bangun gedung parkir Rp. 4.000.000/m².
- Bangunan ini selesai dibangun 6 tahun yang lalu dengan umur ekonomis yang diharapkan
adalah 50 tahun.
Satu gedung perkantoran terjual dengan harga 200 milyar, dan dari data statistik diperkirakan
pada akhir tahun ke-5 dari saat ini, gedung tersebut dapat terjual dengan harga Rp. 240 milyar.
Arus kas/pendapatan bersih yang dapat diterima gedung tersebut :
Tahun 1. : Rp. 18 milyar
Tahun 2 : Rp. 20 milyar
Tahun 3 : Rp. 23 milyar
Tahun 4 : Rp. 25 milyar
Tahun 5 : Rp. 27 milyar
Tahun 6 : Rp. 27 milyar
Pertanyaan :
1. Tentukan nilai pasar gedung perkantoran PT. Sepakat DPN ku untuk tujuan penjaminan
utang.
2. Hitung Indikasi Nilai Pasar tanah di daerah tersebut
SOAL 4
Anda diminta menilai sebidang Tanah Kosong yang terletak di Jalan MEP Yogyakarta dengan Luas
seluruhnya 7.000 M2 dengan ukuran lebar (muka jalan) 70 m dan panjang ke belakang 100 m. Kawasan
sekitar lokasi ini merupakan kawasan pusat bisnis yang sudah lama berkembang dan sulit sekali
didapatkan data pembanding, baik transaksi ataupun penawaran tanah yang ekivalen dengan obyek
yang dinilai. Berdasarkan regulasi dari Tata Kota Yogyakarta, maka ketentuan yang berlaku atas tanah
ini adalah sebagai berikut :
Peruntukkan : Bangunan Komersial Perkantoran
Koefisien Dasar Bangunan : 60%
Koefisien Lantai Bangunan :6
Maksimum Ketinggian : 10 Lantai
GSB : 10 M
Hasil inspeksi lapangan didapat data-data sebagai berikut :
• Diketahui saat ini kondisi pasar perkantoran belum begitu baik, namun berdasarkan hasil kajian
pasar diproyeksikan dua tahun lagi (awal tahun ke-tiga) pasar gedung perkantoran sewa positif.
• Tarif Sewa Gedung Kantor disekitar lokasi saat inspeksi adalah : Rp 80.000 / M2 / Bulan dan
Tarif Service Charge adalah : Rp 40.000 / M2 / Bulan
• Tarif sewa rata-rata tumbuh sebesar 5% per tahun, sementara service charge diproyeksikan
tumbuh mengikuti inflasi yaitu 7% pertahun.
• Hasil kajian pasar didapat proyeksi tingkat hunian setelah gedung beroperasi adalah : Thn-1 :
70%, Thn-2 : 80%, Thn-3 dstnya diproyeksikan sebesar 90%.
• Diproyeksikan pemilik gedung akan memperoleh keuntungan dari pendapatan service charge
sebesar 10% pada saat tingkat hunian gedung sudah mencapai 80%, sementara pada tingkat
hunian dibawah 80% pendapatan dari service charge impas dengan biaya operasional gedung.
• Gedung ini akan dibangun memaksimalkan regulasi yang ada dengan efisiensi gedung 86%
artinya SGA 86% dari luas GFA dengan masa konstruksi 1 tahun.
• Investor properti sejenis ini pada umumnya mengharapkan tingkat balikan dari investasinya
sebesar 16% dengan Tingkat kapitalisasi terminal sebesar 11%.
• Biaya bangun baru gedung perkantoran sejenis di Yogyakarta adalah Rp 4.500.000 /M2 GFA.

Berapakah Nilai Pasar tanah kosong untuk tujuan jual beli ?

EXCESS TANAH PERKANTORAN

SOAL No 5
Anda diminta melakukan penilaian atas property dengan luas tanah 6.000 m 2, (60 m x 100 m), garis
sempadan bangunan 20 m. Luas tanah dibelakang GSB adalah 4.800 m2, pada saat inspeksi diatasnya
telah berdiri sebuah bangunan perkantoran 10 lantai tipikal dengan total luas bangunan 8.000 m 2, yang
dibangun 5 tahun yang lalu. Penilai telah melakukan survei lapangan dan analisa pasar properti serta
melakukan pengecekan ke tata kota.
Dari hasil survei lapangan diperoleh data – data sebagai berikut :
- Peruntukan tanah aalah perkantoran
- KDB = 40%, KLB = 4, KDH = 15% dengan batas tinggi maksimum yang diijinkan 12 lantai.
- Dari bentuk tanah, jarak bebas kiri – kanan dan bebas belakng serta garis sempadan
bangunan dianggap tidak merugikan perencanaan bangunan.
Dari hasil survei lapangan dan analisa pasar properti serta kondisi fisik tanah, penilai mendapat data –
data sebagai berikut :
Sebagai Gedung Perkantoran :
- Tarif sewa Rp 120.000 /m2/bulan dengan tarif service charge Rp 50.000/m2/bulan, dengan naik
6% per tahun baik untuk tarif sewa maupun untuk service charge.
- Total biaya operasional per tahun Rp 2.500.000.000 dan Cadangan Penggantian Rp
500.000.000, masing – masing naik 7% dan 5% per tahun.
- Penilai berpendapat lamanya investasi hanya 5 tahun karena pendapatan properti telah tetap.
- Estimasi penilai tingkat kapitalisasi pada tahun terminal adalah 9,5%
- Discount rate ditetapkan penilai 15%
- Biaya membangun gedung perkantoran bila dihitung berdasarkan harga bahan material saat ini
adalah Rp 4.000.000 / m2
- Tingkat hunian Gedung Perkantoran yang baru selesai dibangun adalah tahun ke 1 = 40%,
tahun ke 2 = 70%, dan stabil tahun ke 3 = 80%.
- Luas lantai bersih / rentable area = 75%.
Pertanyaan :
1. Coba berikan analisa tentang cara – cara perhitungan penilai tersebut dan berikan analisa dari
besaran – besaran yang digunakan
2. Tentukan Nilai Pasar Gedung Perkantoran tersebut untuk tujuan Penjualan
SOAL APARTEMEN

SOAL No 6
Seorang developer sedang mempertimbangkan untuk membeli sebuah apartemen sewa dengan
jumlah unit sebagai berikut :
Type 2 kamar 50 unit
Type 3 kamar 30 unit
Apartemen tersebut supaya dapat dioperasikan secara maksimalmemerlukan renovasi yang
diperkirakan akan memerlukan biaya sebesar Rp. 25 milyar dan memerlukan waktu renovasi 1 tahun.
Untuk pembelian tersebut developer berencana meminjam uang di bank dengan perbandingan modal
sendiri dan modal pinjaman adalah 35% : 65% dengan rencana biaya modal pinjaman adalah 11% dan
biaya sendiri 14%.
Sesuai dengan proyeksi developer, setelah renovasi selesai maka type 2 kamar dapat disewakan Rp.
11 juta/bulan dan Type 3 kamar Rp. 13,5 juta/bulan dan restaurant bisa mendapatkan pendapatan 10%
dari total pendapatan kamar.
Dengan kenaikan tarif sewa 10% pertahun, proyeksi tingkat hunian apartemen adalah sebagai berikut:
Tahun pertama beroperasi : 60%
Tahun kedua : 85%
Tahun ketiga : 85%
Tahun keempat : 90%
Tahun kelima : 90%
Biaya operasional diperkirakan 20% dari total pendapatan dan biaya cadangan penggantian/reserve for
replacement : Rp. 20 juta/bulan, dengan proyeksi kenaikan 8%/tahun.
Developer mengharapkan apabila apartemen telah selesai direnovasi apartemen dapat dijual dengan
keuntungan 20% dari seluruh biaya yang dikeluarkan termasuk biaya modal yang diperlukan yaitu
biaya modal pinjaman dan biaya modal sendiri.
Bila risk free diketahui sebesar 9% dan Rpm : 3,05% dan β = 1, sedang pertumbuhan (g) dari
apartemen diperkirakan 3%
Hitung Nilai Pasar Apartemen tersebut pada saat dibelioleh developer . (Tentukan Harga Maksimum)