STUDI KASUS LAND RESIDUAL TEKNIK .

Sebidang tanah kosong luas 2.100 m 2 ( ukuran 35 m x 60 m ) , lebar menghadap jalan

35 m , garis sempadan bangunan 20 m , peruntukan adalah gedung Perkantoran .

Dari data Tata Kota diketahui bahwa KDB = 30 % , KLB = 5 , KDH = 15 % ,Tinggi
bangunan maksimum yang diijinkan adalah 25 lantai .
Ratio parkir untuk 100 m 2 luas lantai kotor gedung perkantoran harus disediakan satu
parkir mobil . Ratio untuk parkir out door , setiap 1 mobil diperlukan ruang 25 m 2 sedang
untuk parkir in door , setiap 1 mobil diperlukan ruang 30 m 2 .

Dari hasil perencanaan arsitektur bangunan , telah ditetapkan bahwa bahwa luas lantai
kotor dari masing – masing lantai adalah sebagai berikut : luas lantai satu adalah =
525 m 2 , sedang luas lantai tipikal lainnya tidak ditetapkan untuk memenuhi syarat
Highest anad Best Use .

Gedung perkantoran dengan jumlah lantai 12 lamanya pembangunan gedung adalah 1

tahun , sedang untuk bangunan 20 s/d 24 lantai , lamanya pembangunan 2 tahun

Semua lantai dari bangunan ini dipergunakan sebagai ruang kantor , kecuali lantai yang
paling atas bangunan ini , digunakan sebagai Ruang Pertemuan .

Luas lantai bersih ; lantai satu adalah 60 % , sedang luas lantai bersih lantai lainnya
adalah 80 % .

Tarif Sewa Pasar ( sesuai data pasar saat ini ) , dapat disimpulkan adalah :
Lantai 1 ( satu ) Rp 200.000,00 / m 2 / bulan
Lantai 2 ( dua ) dan lantai tipikal lainnya Rp 160.000,00 / m 2 / bulan

Ruang pertemuan disewakan per hari : Rp 30.000.000,00 .

Service Charge yang dibebankan kepada penyewa saat ini : Rp 70.000,00 / m 2 / bulan
Tarif sewa ruang perkantoran , ruang pertemuan dan service charge diproyeksikan naik
5 % setiap tahun .

Pendapatan lain lain termasuk pendapatan parkir besarnya 11 % dari pendapatan sewa
ruang gedung kantor ( tidak termasuk service charge ) .

Proyeksi Tingkat Hunian :

Untuk lantai yang disewa pada saat selesai dibangun 35 % , satu tahun
berikutnya 55 % dan 1 tahun mendatang adalah 80 % , dan 2 tahun berikutnya
tetap adalah 85 % dan selanjutnya diperkirakan tetap yaitu 90 % .

Untuk ruang pertemuan diperkirakan terisi 100 pertemuan untuk tahun pertama ,
dan selanjutnya naik 10 hari per tahun sampai Income gedung perkantoran tetap

Biaya Operasional yaitu Biaya Tetap dan Biaya Variabel sebesar 35 % dari total
pendapatan kotor sewa gedung perkantoran ( tidak termasuk pendapatan lain lain ) ,
sedang biaya penggantian atau reserve for replacement sebesar 10 % dari Pendapatan
Service Charge .

Versi 1
Biaya membangun bangunan gedung perkantoran saat ini adalah Rp 7.000.000,- / m 2 ,
sedang lantai basement Rp 5.500.000,- / m 2 .

Risk free rate sesuai kondisi pasar adalah 6,5 % dan Risk Premium Investasi ini
diperkirakan 6,25 % . Terminal cap rate ditentukan penilai adalah : 9 %

Tentukan Nilai Pasar Tanah tersebut untuk tujuan Penjualan .

Versi 1