Property Management

Seventh Edition
Robert C. Kyle

Kelompok IV
Marleen Prigita Mujiyanto Patuh Satriaji Rilly Feranda Mursidih

Chapter 13 Office Property

urban

suburban

Analisa Pasar
Analisis regional dan lingkungan sangat relevan ke komersial properti :

Regional Analysis Perusahaan nasional relokasi atau membuka cabang Analisis Lingkungan Transportasi, parkir dan proximity bisnis dan service yang tersedia Tingkat Penyerapan Tingkat penyerapan dalam jumlah meter persegi untuk mengetahui pasar

BOMA Office Building Classifications

Ada 3 faktor utama dalam penentuan klasifikasi yaitu umur, lokasi dan posisi pasar (tingkat sewa). Kelas A : bangunan relatif baru, lokasi utama, tingkat hunian yang tinggi, tingkat sewa tinggi dan kompetitf Kelas B : bangunan relatif lebih tua, dan telah direnovasi menjadi modern, lokasi utama, hunian tinggi dan kompetitif. Gedung baru yang berlokasi bukan di jalur utama dapat pula masuk dalam kategori kelas B Kelas C : bangunan relatif lebih tua, tidak direnovasi, namun kondisi masih cukup baik (layak), tingkat hunian yang cukup baik, tingkat sewa menengah ke bawah. Kelas D : bangunan telah masuk masa akhir fungsinya, kondisi jelek, tingkat sewa dan hunian yang rendah

BOMA - ANSI Standard Method Pengukuran

Area Konstruksi

Area Sewa

Dominat Portion

Area yang terpakai

Contoh Dominant Portion

Gambar 1. Daerah bagian perkantoran

Gambar 2. Dominant

Contoh Area yang dipakai

Gambar 3. Perbandingan area

Menghitung area sewa

Rentable area/usable area = R/U ratio Usable area x R/U ratio = Renatable area Rentable area / R/U ratio = Usable area Contoh, jika 22,000 M2 ruang sewa yang ditawarkan dengan 16$ per M2, tapi hanya 19.125 M2 yang digunakan, maka loss factor adalah sebesar 1,15 (22.000 : 19.125 = 1,15). Biaya yang dikeluarkan penyewa per usable sq ft sebenarnya $18.40 ($16 x 1,15 = $ 18.40)

Penentuan harga sewa

Minimum Rents Batas minum absolut yang bisa dibebankan demi berjalannya ekonomi. Tidak mengambil akun contigen seperti vacancy loss dan tidak ada hambatan dalam hubungan pasar. Meskipun demikian, perhitungan ini dapat memastikan bahwa dasar tarif sewa yang disarankan oleh pasar dan analisis properti cukup tinggi untuk menutupi biaya dasar. Formula :

Contoh : Office building dengan nilai pasar $4 juta dengan 64.000 sqft area tersewa. Owner menempatkan 20 % untuk DP atas properti dan total mortgage payment $ 90.000 per tahun. Opertaing expenses sekitar $300.000 per tahun dan owner menginginkan 10 % tingkat pengembalian dari investasi atau kas.

Penentuan harga sewa

Penentuan tingkat dasar sewa Setelah ditetapkan daftar sewa spesifik untuk setiap jenis ruang kantor yang dikembangkan sesuai pada fitur-fitur masing-masing ruang kantor maka dapat ditetapkan harga sewa apakah di atas atau di bawah tingkat dasar harga sewa. Adapun variabel-variabel yang dapat menentukan antara lain seperti elevasi, lokasi lantai, layout interior dan dekorasi, pencahayaan alami dan view New York Method Metode yang digunakan di pusat perbelanjaan dalam menentukan tarif sewa. Misalnya, jika sebuah ruang berukuran 1.000 M2, maka daerah yang harus dialokasikan untuk penyewa dapat melebihi ruang sewa yang ditempati. Sehingga tarif sewa akan cenderung akan lebih tinggi, karena daerah yang dikecualikan seperti untuk tangga dan Elevetor poros (merupakan ruang yang tidak dapat mereka tempati namun penyewa harus membayar).

Startegi pengiklanan property manajer

Sign Selama konstruksi, dengan papan iklan (info ketersediaan ruang) yang ditempatkan secara strategis untuk menarik perhatian. Internet Web Site Situs iklan berbasis web, harus menarik (gambar dari properti serta harga) serta contact email, telepon, surat. Brosur Memberikan brosur kepada calon penyewa. Brosur dibuat menarik disertai lokasi, prospek. Direct Mail Salah satu cara tercepat memberikan informasi/penawaran langsung melalui alamat email. Public Relations Promosi ruang perkantoran melalui PR. Referrals Salah satu tool yang kuat untuk menarik penyewa. Canvassing / Bujukan Metode terbaik untuk menarik calon penyewa ruang kantor dan paling produktif ketika daftar para calon telah di pra kualifikasi. Rental Centers Kantor pemasaran dibuat sebaik mungkin untuk kenyamanan calon pembeli/penyewa.

Chapter 14 Retail Property

KLASIFIKASI PUSAT PERBELANJAAN

Jangkauan pasar: bergantung pada ukuran pusat perbelanjaan tersebut Commercial Strip Center/Convenience Center 4-10 toko, di pinggiran kota Deretan toko dengan tempat parkir didepannya Neighborhood Center 15-20 toko, melayani 1.000 keluarga dalam radius 2.4 km Anchor: supermarket, ada apotek, dry clean, toko kecil lainnya Community Center 20-70 toko, melayani 5.000 keluarga dalam radius 8 km Anchor: department store kecil, 1-2 supermarket, aneka toko lainnya Regional Center 70-225 toko, melayani 5.000-150.000 keluarga dalam radius 1680 km 6 department store, food court, toko perlengkapan, restaurant, bank Superregional Center Luas 139.354 m2 (1.5 juta sq ft)

Bentuk pusat perbelanjaan

Jenis-Jenis Tarif Sewa

Tarif Sewa Persentase (untuk sewa diatas 3-5 tahun) * Straight Percentage Tarif sewa didasarkan pada persentase dari gross income, tanpa tarif minimum (Jarang digunakan) * Overage Percentage Perhitungan per tahun ditetapkan tarif minimum, jika ada kelebihan penjualan (income) maka dikenakan tarif sewa overagenya. * Combination Perhitungan per bulan saat penjualan kurang, tenant membayar tarif sewa minimum, saat income lebih, tenant dikenakan tarif sewa tambahannya * Variable Scale Lease Persentase tarif sewa menurun Contoh, Income $0-$10 dikenakan 6%, Diatas $10 dikenakan 4% Persentase tarif sewa menaik Contoh, Income $0-$10 dikenakan 5%, diatas $10 dikenakan 5.5% * Maximum Percentage Lease Ditentukan tarif sewa maksimum

Pendapatan & pengeluaran pusat perbelanjaan/pertokoan

Pendapatan : Tarif sewa Tarif overage persentase Pendapatan dari tenant atas pelayanan yang diberikan (charge) Pendapatan dari menjual utilities Pengeluaran : Maintenance gedung: gaji pegawai Maintenance fasilitas: area parkir, mall Utility: listrik, AC, gaji teknisi Financing: pembayaran bunga pinjaman Maintenance area kantor Iklan & promosi Pajak Asuransi Biaya administrasi lainnya

Chapter 15 Industrial Property

Sifat alami Industrial Property :

A. Klasifikasi berdasarkan lokasi penggunaan. Lokasi area industry berada pada letak dimana industri atau produksi berlangsung . Secara umum Lahan dan Bangunan Industri terbagi menjadi 3 penggunaan : - General Purpose Memiliki lahan industri luas yang dapat digunakan untuk penggunaan alternatif lainnya seperti gudang, pabrik perakitan. - Special Purpose, Memiliki karakter phisik penggunaan tertentu dengan segala keterbatasan lingkup penggunaan. - Single Purpose

Sifat alami Industrial Property

B. Modal Investasi Dalam investasi di Industri Property membutuhkan modal dengan skala besar untuk mengakomodir spesifikasi (lokasi, luas lahan) sesuai yang diinginkan oleh investor (perusahaan). C. Resiko Investasi Sifat khusus dibeberapa industri property yang memiliki lahan dan bangunan yang luas menyebabkan lambatnya pergerakan pasar komoditas Industrial Real Estate atau dengan kata lainya tidak liquid sehingga memungkinkan investor mengalihkan kepada sistem sewa.

Sifat alami Industrial Property

D. Kesepakatan penjualan-penyewaan kembali (sale-lease back agreement) Disebabkan banyak perusahaan dibidang industri yang lebih tertarik menanamkan modal kepada operasional produksi sehingga perusahaan cenderung mencari investor yang berminat menanamkan investasi di industrial property untuk membangun industrial property dan kemudian perusahaan-perusahaan tersebut menyewa dalam jangka panjang.

E. Keusangan atau penurunan fungsi (Functional Obsolescence) Kemajuan teknologi khususnya dalam pengembangan industri property memberikan dampak semakin cepat dan rentannya kemunduran fungsi bangunan (out of date). Untuk mengantisipasi resiko tersebut menuntut para investor atau pemilik industry property untuk membuat rencana yang matang untuk meminimalisir kemunduran fungsi tersebut.

3 kategori meng-identifikasi Industri property berdasarkan lokasi

Industri dengan orientasi pasar atau MarketOriented Industri

Industri dengan orientasi sumber daya atau Resource-Oriented Industries

Industri dengan orientasi tenaga kerja/buruh atau Labor-Oriented Industries