Dra.

ROFIATY, MM Semester genap 2008-2009

Pengertian SKB
Adalah suatu kajian/ survey/penelitian tentang feasible tidaknya, dapat tidaknya, menguntungkan tidaknya suatu proyek (investasi) dilaksanakan.

Mengapa SKB Penting?

Karena umumnya proyek investasi, menanamkan modal/ biaya besar; jangka panjang; perlu komitmen, Capital Expenditure sulit diubah. Mendirikan bisnis perlu pemikiran yang serius, pengkajian yang detil ( pra investasi, pelaksanaan & evaluasi investasi untuk keberlanjutan & peningkatan dayasaing untuk jangka panjang ).

3 Aspek SKB
Manfaat Financial

Yaitu, manfaat ekonomis proyek tersebut bagi proyek itu sendiri. Manfaat Ekonomi Nasional Yaitu, manfaat proyek tersebut bagi ekonomi makro suatu negara, misalnya: penyediaan lapangan kerja, income per capita naik. Manfaat Sosial Manfaat dari segi positif dan negatif.

Yang perlu diketahui dalam SKB

1. Scope/ Ruang lingkup kegiatan proyek.

Jenis usaha: JASA ( keuangan, hiburan, hotel, dll), MANUFAKTUR 2. Cara proyek tersebut dilakukan. Siapa yang akan menangani proyek tersebut? Sendiri, gabungan, atau pihak lain (team work yang terlibat) 3. Evaluasi terhadap aspek-aspek yang menentukan berhasilnya seluruh proyek. Identifikasi key factors keberhasilan proyek.

Intensitas SKB
Harus diteliti secara detail. Cukup studi kelayakan pendahuluan untuk

beberapa aspek saja. Tidak secara formal.

Intensitas SKB tergantung pada:

Besarnya dana yang diinvestasikan. Tingkat ketidakpastian proyek, proyeksi

penjualan, cash inflow. Kompleksitas.

Siapa yang perlu SKB?

1. Investor.

Risk and Return. 2. Bank / Kreditur. Melihat cash inflow, Laporan- laporan keuangan. 3. Pemerintah. Dampak & manfaat proyek bagi perekonomian nasional.

Aspek-aspek yang dikaji dalam SKB?

1. Pasar & pemasaran.
2. Teknis Produksi. 3. Keuangan.

4. Manajemen, SDM.
5. Ekonomi Sosial. 6. Hukum.

Aspek Pasar.
a. Berapa potensi pasar yang tersedia untuk masa yang akan datang ?
b. Berapa market share yang dapat dilayani ? c. Strategi pemasaran untuk mencapai market share yang telah ditetapkanaa

Prinsipnya perlu analisis SWOT yang profesional agar menghasilkan keputusan investasi benar-benar feasible dari berbagai sisi.

Aspek pemasaran merupakan faktor kunci dari keberhasilan proyek. Bila suatu proyek tidak layak ditinjau dari segi pemasarannya, maka perhitungan terhadap aspek lain tidak perlu lagi dilakukan, karena proyek tersebut secara keseluruhan tidak layak untuk dilaksanakan . Faktor yang sangat menentukan kelayakan proyek dari segi pemasarannya adalah tersedianya ruang pasar.

Aspek Pemasaran
1. Produk (barang / jasa) yang ditawarkan
2. Perkembangan permintaan dan prospeknya 3. Perkembangan penawaran dan prospeknya 4. Market space dan Market Share 5. Program pemasaran, 1. Daerah pemasaran dan pengembangannya 2. Kebijakan harga jual dan sistem pembayaran 3. Saluran distribusi 4. Promosi

1. Produk (Barang/Jasa) yang Ditawarkan

Pada proyek-proyek jasa, misalnya mendirikan kantor konsultan baru, jenis jasa yang ditawarkan dapat berupa jasa konsultasi, jasa penelitian, penjualan data atau publikasi dan jasa training.

2.Perkembangan Permintaan dan Prospeknya

Sering pula keputusan untuk mendirikan proyek baru lebih bnyak didasarkan pada perkembangan dan prospek permintaan yang tercermin pada data-data sekunder dan feeling investor saja.

Perkembangan Permintaan Lokal Kesulitan utama dalam membuat suatu studi kelayakan suatu proyek adalah dalam mendapatkan data-data perkembangan permintaan barang dan jasa Prospek Permintaan Pada proyek-proyek kecil,analisis prospek permintaan suatu barang/jasa mungkin lebih banyak mengandalkan kemampuan atau feeling dari pemilik atau investor yang bersangkutan. Tetapi pada proyekproyek tersebut, variabel yang diperhitungkan akan lebih kompleks dan terkait dengan perkembangan perekonomian secara keseluruhan.

Market Space dan Market Share

Adanya kelebihan volume permintaan terhadap volume penawarannya, menimbulkan adanya ruang pasar yang harus dipenuhi(market space). Proyeksi penjualan dalam nilai uang didasarkan pada kemampuan menjual dan tingkat harga jual barang/jasa tersebut.

Aspek Teknik Produksi/Operasi

1. Design Produk dan Jasa

2. Lokasi
3. Site Analysis 4. Penggunaan Tanah Lokasi 5. Prasarana Umum 6. Fasilitas Penunjang

7. Mesin-mesin dan Peralatan

8. Kendaraan 9. Peralatan Kantor 10. Bangunan 11. Pelaksanaan Pembangunan dan Network Planning 12. Lay-out Pabrik dan Proses Produksi 13. Pengoperasian Pabrik a. Program Produksi b. Rencana Kebutuhan Bahan c. Kebutuhan Listrik dan Bahan Bakar d. Suku Cadang dan Perawatan Mesin (maintenance)

Aspek Umum dan Organisasi

1. Gambaran Umum Proyek 1. a.Tujuan Pendirian Proyek
1.

Tujuan Pendirian Proyek atau perusahaan biasanya dinyatakan dalam Akta Pendirian

b. Izin-izin
1.

2. 3.

-. Surat Izin Penanaman Modal dari Badan Koordinasi Penanaman Modal(BKPM) -.Surat Izin Usaha -. Surat Izin Usaha Perdagangan (SIUP) dan Surat Tanda Daftar Perusahaan dari Departemen Perdagangan

1.

2. 3. 4.

-. Surat Daftar Rekanan dan Surat Keterangan Domisili dari Pemerintah Daerah -. Nomor Pokok Wajib Pajak (NPWP) -. Surat Izin Mendirikan Bangunan (IMB) -. Angka Pengenal Impor Terbatas (APIT)
c. Kegiatan Proyek Pada proyek-proyek pemerintah atau public services perhitungna biaya dan manfaat (cost benefit analysis)

1.
1.

2. d.Bentuk Hukum 1. Proyek-proyek baru mungkin saja tidak mempunyai akta tersendiri.

1.

e.Sumber Permodalan 1. Jika proyek tersebut merupakan proyek perluasan, maka sumber permodalannya selain berasal dari dana pemilik dan pihak ketiga dapat juga berasal dari dana yang disisihkan dari kekayaan perusahaan atau modal cadangan dan dana pensiun karyawan.

2. Organisasi dan Personalia a.Manajemen (Komisaris dan Direksi) b. Struktur Organisasi c.Jabatan-jabatan dan Uraian Tugasnya d. Jumlah Tenaga Kerja dan penggajian

a.Management Studi kelayakan sering dicantumkan susunan komisaris dan direksi dari proyek secara tersendiri.Kedudukan seseorang dan jabatan komisaris dan direksi pada Perusahaan berbentuk perseroan terbatas dinyatakan dalam akte notaris (akte pendiriannya)

b.Struktur Organisasi Proyek Struktur organisasi proyek disusun sesuai dengan fungsi dan tugas-tugas yang akan dilakukan.Struktur organisasi yang dibuat dalam suatu studi kelayakan tidak rinci,tetapi sudah dapat menampung tugas-tugas pokok yang dilakukan oleh suatu kegiatan usaha,sehingga kegiatan usaha tersebut dapat berjalan baik
c.Jabatan-Jabatan dan Uraian Tugas Masing-masing jabatan dalam organisasi memiliki garis besar uraian tugas d. Jumlah Tenaga Kerja dan Penggajian Dalam prakteknya,kebutuhan tenaga kerja dipenuhi secara bertahap dan disesuai Kan dengan perkembangan kegiatan proyek tersebut.Sedangkan besarnya gaji Setiap jabatan disesuaikan dengan tingkat gaji/upah dipasaran tenaga kerja

Aspek keuangan merupakan muara semua aktifitas aspek-aspek lainnya yang Menyangkut keuangan. Implikasi keuangan pra operasi a.dana investasi b.sumber-sumber pembelanjaan c.rencana penarikan dana Implikasi keuangan masa operasi a.proyeksi rugi-laba b.proyeksi neraca c.proyeksi arus kas d.proyeksi kemampuan proyek melunasi kredit e.tingkat pengembalian(return) dari proyek.

1.Biaya-biaya pra-operasi 2.Kebutuhan Investasi 3.Sumber dana 4.Rencana Pembelanjaan,Penarikan Dana Investasi Harta Tetap dan Modal Kerja. 5.Proyeksi harga pokok produksi 6.Proyeksi rugi/laba 7.Proyeksi cash flow 8.Proyeksi pelunasan hutang dan cicilan 9.Proyeksi neraca 10.Perhitungan NPV dan IRR 11.Perhitungan harga saham

1.Biaya Pra-Operasi
Biaya biaya yang dikeluarkan sebelum dilakukan

keputusan investasi atau membangun suatu proyek disebut biaya pengorganisasian,misalnya: -Biaya izin-izin -Biaya pembuatan studi kelayakan -Biaya untuk design -Biaya konsultan

2.Rencana Kebutuhan Investasi

Meliputi semua pengeluaran-pengeluaran untuk

pembangunan proyek yang dikelompokkan sebagai berikut: A.Biaya pembangunan fisik B.Biaya promosi C.Biaya-biaya Trial Run D.Modal kerja

3.Sumber Dana
SAHAM SUMBER DANA

PINJAMAN

4.Rencana Pembelanjaan dan Penarikan Dana Investasi Barang Modal dan Modal Kerja
Pinjaman bank jangka panjang Sumber dana pembelanjaan Modal sendiri(saham)

Penarikan Dana Investasi Barang Modal

a.Dalam melakukan penarikan keputusan penarikan dana investasi disesuaikan dengan rencana pembangunan proyek yang diturunkan dari network planning b Dalam penambahan investasi perlu dipertnyakan apakah penambahan investasi bertujuan untuk mempertahankan produksi yang direncanakan atu untuk meningkatkan kapasitas produksi yang ada c. Bunga Periode Konstruksi
Bunga yang dibayarkan karena kumulatif biaya bunga

periode konstruksi

5. Proyeksi Harga Pokok Produksi

Dinyatakan dalam bentuk prosentase terhadap nilai penjualan

Dikelompokkan dalam biaya tetap atau biaya variabel

 Untuk dapat membuat proyeksi rugi-laba harus dihitung dahulu proyeksi biaya-biaya proyeksinya.
Biaya operasi dikelompokkan menjadi 3 :

1. Biaya Administrasi & Umum 2. Biaya Pemasaran

Cash Flow Merupakan catatan atas penerimaan dan pengeluaran kas CASH INFLOW merupakan semua penerimaan yg diperoleh selama waktu umur proyek. RUMUSNYA : Laba Operasi-Pajak+Penyusutan

CASH OUTFLOW merupakan semua pengeluaran biaya inventasi dan operasi Meliputi : Modal Kerja, Barang Modal dan Pajak

Dibuat untuk menghitung besarnya biaya bunga yang harus dibayarkan setiap tahun sampai hutang tersebut lunas dibayar

Fungsi
Alat kontrol terhadap kebenaran angka-angka proyeksi. Dimana neraca itu harus balance Yang disajikan dalam Proyeksi Neraca Harta Hutang Modal Proyeksi Neraca menurut nilai pasarnya (market value) untuk menghitung harga saham yang pantas untuk proyek tersebut. P

Dihitung dengan pendekatan : 1. WACC 2. CAPM

Rumus WACC

Rumus CAPM Ri = Rf + (Rm-Rf)bi

IRR adalah discount rate yang menyamakan antara pengeluaran investasi awal dan present value dari cash flow yg dihasilkan suatu proyek

Cara mendapatkan IRR : 1. Gunakan Cost of Capital proyek untuk menghitung NPV 2. Ambil sembarang discount rate yg dapat memberikan nilai NPV negatif. 3. Gunakan metode linier interpolation untuk menghitung IRR

Rumus : IRR = I + (r-i) x NPVi NPVi-NPVr

1.Pendirian proyek baru dimulai dari penyetoran modal oleh pendiri. Sebagian dari kebutuhan dana pada tahap awal tersebut diperoleh juga dari pinjaman Bank. (Pihak ekstern)

2.Jika kebutuhan dana belum dapat dipenuhi dari sumber diatas, maka tambahan dana (new capital) diusahakan diperoleh dari penjualan saham baru.
3. Untuk memperoleh tambahan dana tersebut tidak mudah, karena investor yg membeli saham baru harus diyakinkan banyak proyek tersebut sangat menguntungkan bagi mereka 4. Disamping itu pendiri harus mendapat keuntungan dari pengeluaran saham tersebut. Keuntungan pemegang saham diperoleh dari kenaikan harga saham. 5. Oleh karena itu kita sebagai pengusaha harus menghitung harga saham agar investor percaya untuk menanamkan modalnya.

Tuan A, B, C, D mendirikan suatu perusahaan pelayaran penyebrangan yang melayani route Merak-Bakauheni. Posisi neraca perusahaan saat ini adalah seperti tabel dibawah ini :

1. 2. 3. 4.

Membeli Kapal Membeli Peralatan Biaya-Baya start-up Modal Kerja

Dana Baru(Kebutuhan) 400.000 .000 25.000 .000

Dana Lama 600.000.000 200.000.000 100.000.000

325.000.000

Total

750.000.000

900.000.000

Berapa nilai sesungguhnya dari lisensi untuk mengoperasikan kapal antara Merak dan Bakauheni ? *Keterangan. Nilai lisensi = Surplus yg dapat dihasilkan dari operasi kapal = NPV proyek XYZ

Tambahan modal baru yang dibutuhkan supaya NPV menjadi kenyataan adalah sebesar Rp 750.000.000

Nilai XYZ = NPV + Dana Baru = NPV of all Futere Cash Flow (Nilai Lisensi) (750.000.000)

Misalnya dari perhitungan NPV PT XYZ didapatkan nilai sebesar Rp. 2.250.000. 000 Berarti total asset PT XYZ menjadi Rp. 3.000.000 .000 (750.000.000+ 2.250.000.000). Equity menjadi Rp. 2,85 milyar- Rp 750 juta. Jumlah saham pemilik lama tetap 500.000 lembar Jumlah Saham pemilik lama = 500.000 lembar.

Maka harga saham perlembar = Rp 2,1 Milyar/ 500.000 = Rp 4.200

Jika saham tersebut dijual kepada investor baru dengan harga Rp. 4200/ lbr. Maka jumlah saham baru yang harus dikeluarkan adalah : Rp 750 juta / Rp 4200 = 178.571 lembar. Saham lama = 500.000 @ Rp. 4200 = Rp 2.100.000.000 Saham Baru = 178.571 @ Rp. 4200 = Rp. 750.000.000 Total Rp. 2850.000.000

Alternatif lain untuk memberikan insentif kepada investor baru adalah dengan menjual saham baru dengan discount. Misalnya dikeluarkan saham baru sebanyak 200,000 lembar dengan harga Rp 3.750/ lembar

Total saham menjadi 500.000 lembar + 200.000 = 700.000 lembar. Expected Value of Share = Value of business = After new issue Total Share = 4.071,4 2.850.000 700.000

Effective discount Rate =

4.071,4 3750 = 8, 6% 3750