Payback Period (PP)

Net Present Value (NPV)

Average Rate of Return (ARR)

Internal Rate of Return (IRR)

Profitability Index (PI)

Break Event Point (BEP)

 Payback Period (PP)
Untuk menilai apakah usaha layak
diterima atau tidak dari segi Payback Period,
dikatakan layak apabila Payback Period lebih
pendek dibanding Payback Maksimum,
sebaliknya jika Payback Period lebih panjang
dari Payback Maksimum maka investasi
tersebut dinyatakan tidak layak.
 KELEBIHAN KEKURANGAN
• Mudah dihitung, tidak memerlukan data yang • Tidak mampu memberikan informasi tentang tingkat
banyak profitabilitas investasi

• Berdasarkan pada cash basis • Tidak memperhitungkan nilai waktu uang

• Cukup akurat untuk mengukur nilai investasi yang • Sulit membuat kesimpulan jika terdapat dua peluang
diperbandingkan untuk beberapa kasus dan bagi investasi atau lebih yang memiliki umur ekonomis
pembuat keputusan yang tidak sama

• Dapat digunakan untuk melihat hasil-hasil yang • Tidak memperhitungkan tingkat pengembalian
dapat diperbandingkan dan mengabaikan alternatif- investasi setelah melewati waktu Payback Period
alternatif investasi yang buruk (yang tidak
menguntungkan)

• Menekankan pada alternatif-alternatif investasi yang

memiliki periode pengembalian lebih cepat
 Net Present Value (NPV)
Net present value (NPV), suatu ide bisnis
layak di jalankan jika nilai net present value
(NPV) lebih besar dari 0 (nol) atau bernilai
positif. Sebaliknya, jika nilai net present value
(NPV) lebih kecil dari 0 (nol) atau bernilai
negatif maka ide bisnis tersebut dinyatakan
tidak layak untuk di jalankan.
Net Present Value (NPV) < 0 (nol) maka ide
bisnis dinyatakan layak dan jika Net Present Value
(NPV) > 0 (nol) maka ide bisnis dinyatakan tidak
layak.
 KELEBIHAN KEKURANGAN
• Memperhitungkan tingkat bunga yang • Sulitnya menentukan rate minimum yang
sebenarnya diinginkan

• Mudah diterapkan karena tidak menggunakan • Tidak menunjukkan rate of return sebenarnya
pendekatan trial and error

• Mudah menyesuaikan dengan risiko, yaitu • Adanya asumsi bahwa semua aliran kas masuk
dengan menggunakan tingkat bunga yang bersih segera dapat diinvestasikan kembali
berbeda untuk tahun-tahun berikutnya. pada rate yang dipilih

• Metode ini tidak sesederhana metode Average

Rate of Return (ARR) maupun metode
Payback Periode (PP)
 Average Rate of Return (ARR)
Metode Average Rate of Return (ARR) merupakan metode yang
digunakan untuk mengukur tingkat keuntungan yang diperoleh dari
suatu investasi.
Average Rate of Return (ARR), Suatu ide bisnis layak di jalankan jika
nilai average rate of return lebih besar dari minimum accounnting rate
of return yang di hendaki. Sebaliknya, jika average rate of return lebih
kecil dari minimum accounting rate of return yang di hendaki maka ide
bisnis tersebut dinyatakan tidak layak di jalankan.
Rumus yang digunakan untuk menghitung Average Rate of Return
adalah sebagai berikut.
Average Rate of Return atas dasar initial investment
Average Rate of Return (ARR) =
Average Rate of Return atas dasar initial investment
Average Rate of Return (ARR) =
 KELEBIHAN KEKURANGAN
• Kesederhanaannya dan mudah dimengerti • Tidak memperhatikan time value of mone

• Metode ini dalam perhitungannya • Menitikberatkan pada masalah accou

menggunakan data accounting yang sudah dan kurang memperhatikan data cash
tersedia sehingga tidak memerlukan dari investasi yang bersangkutan
perhitungan tambahan

• Merupakan pendekatan jangka pe

dengan menggunakan angka rata-rata
menyesatkan

• Kurang memperhatikan panjangnya w

investasi
 Internal Rate of Return (IRR)
Internal Rate of Return (IRR), suatu ide bisnis layak di
jalankan jika nilai internal rate of return lebih besar dari tingkat
keuntungan yang di hendaki. Sebaliknya, jika internal rate of
return lebih kecil dari tingkat keuntungan yang di hendaki maka
ide bisnis tersebut dinyatakan tidak layak di jalankan.
Rumus yang digunakan untuk menghitung IRR adalah
sebagau berikut.

Keterangan :
R = Tingkat bunga yang akan menjadikan PV dari proceed
sama dengan P.V. dari capital outlays
At = Cash flow untuk periode 1
n = Periode terakhir di mana cash flow diharapkan
jika initial cash flow pada waktu 0 maka persamaannya
dapat dinyatakan sebagai berikut.
At =
 KELEBIHAN KEKURANGAN
• Menghindari pemilihan rate of return • Lebih rumit, terutama jika aliran kas bersih
minimum yang diinginkan tidak sama untuk setiap periode

• Memperoleh rate of return yang • Harus menggunakan analisis sensitivitas

sebenarnya

• Berdasarkan preferensi rate of return yang

sebenarnya bukan sekadar selisih Net
Present Value (NPV)

• Tidak memiliki beban untuk

menginvestasikan kembali seperti yang
digambarkan pada metode Net Present
Value (NPV)
 Profitability Index (PI)
Protabilitas Indeks (PI), suatu ide bisnis
layak dijalankan jika nilai protabilitas
indeks (PI) lebih besar dari satu.
sebaliknya, jika protabilitas indeks (PI)
lebih kecil satu maka rencana proyek
tersebut dinyatakan tidak layak untuk
dijalankan.
Protabilitas indeks (PI) < 1 (satu) maka
ide bisnis dinyatakan layak dan jika
Protabilitas indeks (PI) > 1 (satu) maka ide
bisnis dinyatakan tidak layak.
 KELEBIHAN KEKURANGAN

1. Memperhitungkan tingkat bunga yang sebenarnya 1. Sulit menentukan rate

1. Mudah diterapkan karena tidak menggunakan pendekatan trial 1. Tidak menunjukkan rate of return yang sebenarnya
and error

1. Mudah menyesuaikan dengan risiko yaitu dengan 1. Adanya asumsi bahwa semua aliran kas masuk bersih segera
menggunakan tingkat bunga yang berbeda untuk tahun-tahun dapat diinvestasikan kembali pada rate yang dipilih
berikutnya

1. Metode ini tidak sesederhana metode Average Rate of Return

(ARR) maupun Payback Period (PP)

1. Pada umumnya hasil analisis metode Net Present Value (NPV)

dan Profitabilitas Indeks (PI) selalu konsisten. Dengan kata
lain, jika Net NPV mengumpulkan layak maka PI juga akan
menyimpulkan layak. Demikian juga sebaliknya. Namun,
untuk menghitung PI, NPV harus dihitung terlebih dahulu
sehingga jika NPV telah dihitung maka perhitungan PI kurang
bermanfaat.
 Contoh Soal:
PT Maju melakukan investasi di bidang
Stasiun Pengisian Bahan Bakar
Umum(SPBU) senilai Rp 5.000.0000.000,-
di mana sejumlah Rp 1.000.000.000,-
merupakan modal kerja. Umur ekonomis 5
tahun dan disusutkan dengan metode garis
lurus tanpa nilai sisa. Pengembalian tingkat
bunga yang diinginkan (cost of capital)
adalah 20%. Perkiraan laba sesudah pajak
(EAT) selama 5 tahun masing-masing
adalah sebagai berikut 950 juta, 1.100 juta,
1.250 juta, 1.400 juta dan 1.650 juta:
 Pertanyaan :
• Buat tabel cash flow selama umur
ekonomis.
• Hitung berapa :
Payback Period (PP)
Average Rate of Return (ARR)
Net Present Value (NPV)
Internal Rate of Return (IRR)
Profitability Indeks (PI)
 TABEL CASH FLOW SELAMA UMUR EKONOMIS
Tahun 2004 2005 2006 2007 2008

EAT 950.000 1.100.000 1.250.000 1.400.000 1.650.000

Penyusutan 800.000 800.000 800.000 800.000 800.000

Kas Bersih 1.750.000 1.900.000 2.050.000 2.200.000 2.450.000

(proceed)

Discount 0.833 0.694 0.579 0.482 0,402

Factor (DF)
20%

PV. Kas 1.457.750 1.318.600 1.186.950 1.060.400 984.900

Bersih

Jumlah Present Value kas bersih 6.008.600

 Payback Period
Ada 2 macam model perhitungan yang akan digunakan dalam menghitung masa pengembalian
investasi sebagai berikut :
a. Apabila kas bersih setiap tahun sama

PP =

Dari contoh kasus di atas seandainya PT. Mantak Igak memiliki kas bersih sama yaitu Rp. 2.500.000.000,-
setahun, maka PP sebagai berikut:

PP =

b. Apabila kas bersih setiap tahun berbeda seperti kasus di atas maka PP dapat dicari sebagai berikut :
Investasi = Rp. 5.000.000.000,-
Kas bersih tahun 1 = Rp. 1.750.000.000,-
Rp. 3.250.000.000,-
Kas bersih tahun 2 = Rp. 1.900.000.000,-
Belum cukup = Rp. 1.350.000.000,-
Kas bersih tahun 3 = Rp. 2.050.000.000,-
Kelebihan = Rp. 700.000.000,-

PP tahun 3 =

= 7,9 atau 8 bulan

Maka PP adalah 2 tahun 8 bulan.

 Net Present Value (NPV)
Jika kas bersih tiap tahun sama (dalam jutaan)
NPV =

= 7.475.000.000 + 5.000.000.000 = 2.475.000.000

Jika perhitungan dengan tabel sebagai berikut : Perhitungan dengan tabel (dalam ribuan
rupiah)
Tahun Kas bersih D.F (20%) PV Kas bersih

1 2.500.000 0.833 2.082.500

2 2.500.000 0.694 1.735.000

3 2.500.000 0.579 1.447.500

4 2.500.000 0.482 1.205.000

5 2.500.000 0.402 1.005.000

Total PV kas bersih 7.475.000

Total PV kas bersih = Rp. 7.475.000.000

Total PV investasi = Rp. 5.000.000.000
NPV = Rp. 2.475.000.000
a. Jika kas bersih tiap tahun berbeda seperti contoh di atas :
NPV =

NPV = 6.008.600.000-5.000.000.000 = 1.008.600.000

(dalam ribuan rupiah)
DF PV
Tahun E.A.T Penyusutan Kas Bersih
20% Kas bersih
2004 950.000 800.000 1.750.000 0.833 1.457.750

2005 1.100.000 800.000 1.900.000 0.694 1.318.600

2006 1.250.000 800.000 2.050.000 0.579 1.186.950

2007 1.400.000 800.000 2.200.000 0.482 1.060.400

2008 1.650.000 800.000 2.450.000 0.402 984.900

Jumlah PV Kas bersih 6.008.600

Total PV kas bersih = Rp. 6.008.600.000

Total PV investasi = Rp. 5.000.000.000
NPV = Rp 1.008.600.000
Catatan : selain menggunakan tabel A2, Discount Factor (DF) dapat dihitung dengan cara sebagai
berikut:
Tahun 1 = Tahun 3 = Tahun 5 =
Tahun 2 = Tahun 4 =
 Average Rate of Return (ARR)
Rumus untuk menghitung ARR adalah sebagai berikut:

ARR =

Rata-rata EAT =

Rata-rata Investasi =

Jadi dari kasus di atas dapat dicari ARR-nya sebagai berikut, pertama dengan
mencari rata-rata EAT-nya lebih dulu baru kemudian dicari ARR.

Jumlah EAT = (950+1.100+1.250+1.400+1.650) juta

= 6.350 juta

Rata-rata EAT = = 1.270.000.000

Rata-rata Investasi = = 2.500.000.000

ARR = = 50,8 %
 Internal Rate of Return (IRR)
1. Cari rata-rata kas bersih yaitu sebesar 2.070 yang diperoleh dari : (dalam jutaan)

Perkiraan besarnya PP yaitu:

PP =

Dalam tabel A4, tahun ke 5 diketahui yang terdekat dengan angka 2,416 adalah 2,436 adalah 30 %.
Secara subjektif tiap discount kita kurangi 2% menjadi 28% sehingga NPVnya dapat dilihat dalam
tabel berikut ini ;
Perhitungan dengan tabel (dalam ribuan)
Tahun Kas bersih D.F (28%) PV Kas bersih

1 1.750.000 0.781 1.366.750

2 1.900.000 0.610 1.159.000

3 2.050.000 0.477 977.000

4 2.200.000 0.373 820.600

5 2.450.000 0.291 712.950

Total PV kas bersih 5.037.150

Nilai NPV positif yaitu 5.037.150-5.000.000 = 37.150

 Kemudian untuk discount factor 29%,NPV-nya dapat dilihat dalam table berikut :
Perhitungan dengan tabel (dalam ribuan)
Tahun Kas Bersih D.F (29%) PV kas bersih

1 1.750.000 0.775 1.356.250

2 1.900.000 0.601 1.141.900

3 2.050.000 0.466 955.300

4 2.200.000 0.361 794.200

5 2.450.000 0.280 686.000

Total PV kas bersih =4.933.650

Nilai NPV sudah negative 4.933.650 -5.000.000 = -66.350

Kemudian jika tabel tersebut digabungkan sebagai berikut :
Bunga (28%) Bunga (29%)
Tahun Kas
DF PV Kas Bersih DF PV Kas Bersih

1 1.750.000 0,781 1.366.750 0,755 1.356.250

2 1.900.000 0,610 1.159.000 0.601 1.141.900
3 2.050.000 0,477 977.850 0.466 955.300
4 2.200.000 0,373 820.600 0.361 794.200
5 2.450.000 0,291 712.950 0.280 686.000
Total PV Kas Bersih 5.037.150 4.933.650
Total PV Investasi 5.000.000 5.000.000
NPV C1 37.150 C2 -66.350
Interpolasi PVIFA PVIFA
28% 5.037.150 5.037.150
5.000.000
Intial investment
29% (4.933.650) (-)
103.500 37.150
IRR = 28 +

IRR = 28 + 0,359% = 28,359

Cara yang kedua adalah menggunakan rumus sebagai berikut :

IRR = PI-CI x
Dimana
P1 = tingkat bunga
P2 = tingkat bunga 2
C1 = NPV 1
C2 = NPV 2

Jika perhitungan dengan cara TRIAL and ERROR, maka IRR dan dapat dicari sebagai
berikut :

Mencari NPV positif dan NPV negative terlebih dulu, sampai memperoleh dengan
menggunakan tingkat suku bunga tertentu seperti yang tertera dalam tabel
berikut:
 Bunga 28% Bunga 29%
Tahun Kas
DF PV Kas Bersih DF PV Kas Bersih

1 1.750.000 0,781 1.366.750 0,755 1.356.250

2 1.900.000 0,610 1.159.000 0,601 1.141.900

3 2.050.000 0,477 977.850 0,466 955.300

4 2.200.000 0,373 820.600 0,361 794.200

5 2.450.000 0,291 712.950 0,280 686.000

Total PV Kas Bersih 4.933.650

Total PV Investasi 5.000.000

NPV C1 37.150 C2 -66.350

Jika dimasukan dalam rumus sebagai berikut :

P1 = 28%
P2 = 29%
C1 = 37.150
C2 = -66.350

IRR= P1- C1 x
IRR = 28 – 37.150 x
=28 + = 28 + 0.359 = 28,359
Kesimpulan:
Apabila IRR lebih besar (>) dari bunga pinjaman maka diterima.
Dan jika IRR lebih kecil (<) dari bunga pinjaman maka ditolak.
 Profitability Index (PI)
Rumusan yang digunakan untuk mencari PI adalah sebagai
berikut :
PI =

Dari contoh diatas dengan kas bersih yang sama dapat dicari PI
sebagai berikut :
PI = X 100%
PI = 149,3 atau 150 %
Dari contoh diatas tadi dengan kas bersih yang berbeda dapat
dicari PI sebagai berikut :
PI = x 100%
PI = 120,2%

Kesimpulannya
Apabila PI lebih besar (>) dari 1 maka diterima
Apabila PI lebih kecil (<) dari 1 maka ditolak