MATERI KE 11:
• Investasi dng Memperhitungkan Nilai Waktu Dari Uang
EKONOMI REKAYASA
PTSP6-313 (2SKS)
Internal Rate of Return (IRR)
Tingkat Bunga Pengembalian.
• Definisi:
• IRR adalah sebuah metode untuk menghitung tingkat bunga suatu
investasi dan menyamakannya dengan nilainya saat ini berdasarkan
perhitungan kas bersih di periode mendatang.
• Internal Rate of Return (IRR) adalah metrik yang digunakan dalam
analisis keuangan untuk memperkirakan potensi keuntungan
investasi.
• IRR adalah discount rate yang membuat Net Present Value (NPV) dari
semua arus kas sama dengan nol dalam analisis arus kas yang
dipotong.
• Perhitungan IRR mengandalkan rumus yang sama seperti NPV.
• Internal Rate of Return (IRR)
• Internal rate of return (IRR) adalah besarnya tingkat pengembalian modal
sendiri yang digunakan dalam menjalankan suatu usaha. Internal rate of
return mengukur pemanfaatan modal sendiri untuk menghasilkan laba.
• Sementara itu, Yasuha dan Saifi menjelaskan internal rate of return sebagai
tingkat diskonto (discount rate) yang menyamakan present value aliran kas
bersih dengan present value investasi. IRR seringkali dianggap sebagai
tingkat pengembalian internal dicari dengan trial and error atau interpolasi.
• Bila besar internal rate of return lebih besar daripada bunga bank, usaha
tersebut dapat dikatakan layak untuk menerima kredit bank. Sebaliknya,
jika internal rate of return kurang dari bunga bank, perusahaan dianggap
tidak layak untuk menerima kredit bank.
• Fungsi Interal of Return: IRR digunakan untuk menghitung tingkat bunga
yang dihasilkan dari suatu aliran kas.
• Kelebihan IRR
Menghindari pemilihan rate of return minimum yang diinginkan.
Memperoleh rate of return yang sebenarnya.
Didasari oleh preferensi rate of return yang sebenarnya, bukan sekadar
selisih Net Present Value (NPV).
Tidak memiliki beban untuk menginvestasikan kembali seperti yang
digambarkan pada metode NPV.
• Kekurangan IRR
Terkesan lebih rumit, terutama bila aliran kas bersih dalam setiap periode
tidak sama atau selalu ada perbedaan.
Analisis sensitivitas harus digunakan.
• Supaya bisa dibandingkan maka semua dibuat dalam kondisi harga
sekarang (PV).
• Sebagai illustrasi diberikan gambaran seperti berikut: seseorang pergi
ke bank untuk menyimpan sejumlah uang. Pada acara transaksi ini
pihak bank dan orang tersebut membicarakan berapa besar bunga
untuk simpanan tersebut.
• Besarnya bunga tersebut dapat dikatakan ekivalen dengan Rate of
Return dari si penyimpan.
• Jadi pada dasarnya pengertian Rate of Return ekivalen dengan bunga
(interest).
• Pengertian Laju Pengembalian (Rate of Return).
• Pengertian secara mendasar dari Laju Pengembalian atau dikenal
dengan istilah asing "Rate of Return" adalah besarnya tingkat bunga
(discound interest rate) yang menjadikan biaya pengeluaran dan
pemasukan besarnya sama.
• Dapat dikategorikan penyelesaiannya dengan sebutan cash flow
discount method.
• Kita tentukan semua biaya yang harus dikeluarkan untuk suatu
proyek, , kemudian kita tentukan pula semua pemasukan yang ada
sehingga bunga yang membuat selisih biaya pengeluaran dan
pemasukkan menjadi nol, disebut laju pengembalian
• Laju pengembalian ini pada studi-studi terhadap proposal proyek
yang ditawarkan dipakai sebagai alat untuk menentukan
alternatifalternatif proyek.
• Dengan melihat angka dafi Rate of Return ini pihak pemilik modal
akan dapat menyimpulkan apakah proyek yang akan dimodalinya
menguntungkan/menarik atau tidak.
• Karena output dari analisisnya berupa prosentase maka bagi investor
ataupun pemilik proyek yang kurang memahami teori dan
perhitungan detail ekonomi teknik dapat secara mudah membuat
suatu keputusan.
• Dalam hal ini perhitungannya tidak dipengaruhi oleh suku bunga
komersil yang berlaku sehingga sering disebut dengan istilah IRR
(Internal Rate of Return).
• Hanya saja yang perlu dicatat adalah bahwa bila ternyata hasilnya
lebih besar dari suku bunga komersil yang berlaku, maka sering
disebutkan bahwa proyek tersebut menguntungkan, tetapi bila lebih
kecil maka dianggap rugi.
• Prosedur perhitungan Rate ofReturn adalah sebagai berikut:
• PV untuk semua biaya = PV untuk semua pemasukan.
• Sehingga pada tahap ini kita sudah langsung dapat memutuskan
bahwa proyek ini tidak layak.
• Bila angkanya positif, dengan berdasar pada jumlah dan waktu
investasi, maka secara kasar akan menunjuk berapa IRR tersebut.
• Dengan memakai peraturan 72 (lihat Bab I) yaitu pendugaan nilai dua
kali dari harga sekarang (2 * PV) di waktu yang akan datang (FV)
dengan periode dan tingkat suku bunga tertentu dapat dipakai
sebagai trial and error berikutnya.
• IRR dapat lebih mudah dicari dengan trial and eruor bila variasi
permasalahannya tidak banyak. Artinya akan lebih mudah bila:
• Tulis persamaan di atas dengan i (bunga) sebagai bilangan yang tidak
diketahui dan cari harga i dengan cara coba-coba(trial and error).
• Cara coba-coba ini tidak bisa dihindari dalam analisis perhitungan
dengan permasalahan yang rumit.
• Riggs, dkk. (1986) memberikan petunjuk (clue) untuk mengatasi
kerumitan penggunaan trial and error ini.
• Pertama-tama adalah menjumlahkan cash flows dari semua biaya
pengeluaran dan pemasukan. Bila hasilnya negatif maka dapat
diketahui bahwa proposal yang diajukan tidak layak karena
sebenarnya dengan penjumlahan cash flows ini kita telah melakukan
prosedur perhitungan dengan besarnya IRR (atau nilai i) nol;
• IRR dapat lebih mudah dicari dengan trial and error bila variasi
permasalahannya tidak banyak. Artinya akan lebih mudah bila:
• dominasi cashflow-nya ada pada periode awal (nilai sekarang), atau
• dominasi cashflow pada pembayaran tahunan, atau
• dominasi cashtlow pada periode akhir (nilai yang akan datang).
• Bila permasalahan merupakan variasi dari periode awal, periode
tahunan dan periode akhir maka tebakan (guessing) untuk IRR akan
semakin sulit.
 • Soal tsb diatas hitung FV berdasar IRRnya.

Internal Rate of Return (IRR) NPV vs IRR

Tingkat pengembalian internal
NPV
• Prinsip: (juta)
Berapa besar IRR
IRR?
Mencari tingkat pengembalian modal (i) dengan asumsi NPV = 0.
n n
(C )t (C )
NPV =  −  o tt
70
Dimana :
t =0 (1 + i ) t =0 (1 + i )
t
NPV = Net present value
(C)t = aliran kas masuk tahun ke-t
(Co)t = aliran kas keluar tahun ke-t
n n
(C )t (Co )t

t = 0 (1 + i )
t
= 
t = 0 (1 + i )
t
n = umur proyek
i = arus pengembalian (rate of return) 30
t = waktu
n
(C )t
 (1 + i)
t =0
t
= Cf
Modal awal
0 8 16 i (%)
 Internal Rate of Return (IRR)
Internal Rate of Return (IRR) • Suatu proyek dengan investasi awal Rp. 6 milyar, diprediksi menghasilkan
pemasukan 1.5 milyar selama 5 tahun berturut-turut. Hitung IRR dari
investasi tsb.
Kriteria kelayakan dengan IRR
Jawab:
• IRR > tingkat pengembalian yg diinginkan (required rate of return)
• Anuitas = 1.5 M
→ proyek dapat diterima
• Faktor anuitas = PV kas keluar (investasi) / anuitas
= PV / A = 6 / 1.5 = 4
• IRR < tingkat pengembalian yg diinginkan (required rate of return) • Dari tabel n=5, faktor anuitas 4 → dicari nilai “i” yang sesuai
→ proyek ditolak
n i Faktor anuitas (PV/A)
5 4% 4.45 i = 7% (IRR = 7%)
5 5% 4.33
5 6% 4.2 Cek:
(i=7%) NPV = 1.5 x 4.1 = 6.15 M
5 7% 4.1
5 8% 3.9 (i=8%) NPV = 1.5 x 3.9 = 5.85 M

Faktor NPV
anuitas (Rp. juta)
4,5 Discuss in group!
70
4,4 Proyek A Proyek mana yang anda pilih?

4,3 50

4,2 Proyek B
4,1
30
4
20
3,9

3,8
3% 4% 5% 6% 7% 8% 9% 0 8 10 16 18 i (%)
IRR
 CONTOH PERHITUNGAN
IRR
Bila diketahui Cash Flow sbb, hitung NPV,NBC dan
IRR, bila:
Cost Benefit 1/(1+i)^n PVc PVb PVb-PVc
Th
I=10, C=2, B=6 M I C B 10% 10% 10% 10%
1 2 3 4 5 6=(2 or 3)x5 7=4x5 8=7-6
0 10 1 10 -10
1 2 0,9091 1,8182 -1,8182
2 2 6 0,8264 1,6529 4,9587 3,3058
3 2 6 0,7513 1,5026 4,5079 3,0053
4 2 6 0,6830 1,3660 4,0981 2,7321
5 2 6 0,6209 1,2418 3,7255 2,4837
6 6 0,5645 3,3868 3,3868
11,8182 3,10

Sum ( - ) = -11,82
Sum (+ ) = 14,91
NBC : (+)/(-) : 1,261922 NPV : ( + ) -( - ): 3,10
(Positif)

Th Cost Benefit Disc Fac: 1/(1+i)n PVc: I,C PVb PVb-PVc Th Cost Benefit Disc Fac: 1/(1+i)n PVc: I,C PVb PVb-PVc

I C B 10% 15% 10% 15% 10% 15% 10% 15% I C B 10% 15% 20% 10% 15% 20% 10% 15% 20% 10% 15% 20%

1 2 3 4 5 6 8=2 or 3x6 9=2 or 3x7 1 2 3 4 5 6 7 8=2x6 9=3x7 10=4x5 11=10-8-9

0 10 1 1 10 10 -10 -10
0 10 1 1 1 10 10 10 -10 -10 -10

1 2 0,9091 0,8696 1,8182 1,7391 -1,8182 -1,7391

1 2 0,9091 0,8696 0,8333 1,8182 1,7391 1,6667 -1,8182 -1,7391 -1,6667

2 2 6 0,8264 0,7561 1,6529 1,5123 4,9587 4,5369 3,3058 3,0246

2 2 6 0,8264 0,7561 0,6944 1,6529 1,5123 1,3889 4,9587 4,5369 4,1667 3,3058 3,0246 2,7778

3 2 6 0,7513 0,6575 1,5026 1,3150 4,5079 3,9451 3,0053 2,6301

3 2 6 0,7513 0,6575 0,5787 1,5026 1,3150 1,1574 4,5079 3,9451 3,4722 3,0053 2,6301 2,3148

4 2 6 0,6830 0,5718 1,3660 1,1435 4,0981 3,4305 2,7321 2,2870

4 2 6 0,6830 0,5718 0,4823 1,3660 1,1435 0,9645 4,0981 3,4305 2,8935 2,7321 2,2870 1,9290

5 2 6 0,6209 0,4972 1,2418 0,9944 3,7255 2,9831 2,4837 1,9887

5 2 6 0,6209 0,4972 0,4019 1,2418 0,9944 0,8038 3,7255 2,9831 2,4113 2,4837 1,9887 1,6075

6 6 0,5645 0,4323 3,3868 2,5940 3,3868 2,5940

6 6 0,5645 0,4323 0,3349 3,3868 2,5940 2,0094 3,3868 2,5940 2,0094

11,8182 16,70431 3,10 0,79

11,8182 16,7043 14,95306 3,10 0,79 -1,03

Sum ( - ) = -11,82 -11,74

Sum ( - ) = -11,82 -11,74 -11,67

Sum (+ ) = 14,91 12,52

Sum (+ ) = 14,91 12,52 10,64
NBC : (+)/(-) : 1,07 NPV : ( + ) -( - ): 3,10 0,79
NPV : ( + ) -( - ): 3,10 0,79 -1,03
(positif)
NBC : (+)/(-) : 0,911872
IRR
17,17
 Pembangunan jalan TOL Semarang – Solo direncanakan mulai dibangun awal tahun
I1= 15%, i2= 20, NPV1= 0,79, NPV2= -1,03 2012, dengan penyelesaian pekerjaan urut dari ruas A, kemudian B begitu setelah A
selesai, dan seterusnya sampai ruas C dan kemudian D selesai, seperti gambar berikut.

D
A C
10 km
B 30 km
IRR=i1+(NPV1/(NPV1-NPV2))*(i2-i1) 30 km
10 km
Ruas A: Semarang-Bawen, Ruas B: Bawen-Salatiga, Ruas C: Salatiga-Boyolali, dan Ruas
D: Boyolali-Solo. Waktu penyelesaian masing-masing ruas: A (1 th), B (1 th), C (2 th)
IRR= 15+(0,79/(0,79+1,03))*(20-15) dan D (2 th). Biaya pelaksanaan (I), OP (C), Rehabilitasi (R) dan Benefit (B) sbb:
Ruas Biaya OP Rehabilitasi Benefit
= 17,17 A 1 M/km 20 jt/km/th 1M 0,5 M/th
B 1 M/km 20 jt/km/th 1M 0,7 M/th
C 2 M/km 30 jt/km/th 2M 1,2 M/th
D 1 M/km 30 jt/km/th 3M 1,5 M/th
Rehabilitasi dilaksanakan satu kali setelah masing-masing ruas 4 tahun operasional.
Gambarkan Cash Flow proyek tersebut sampai akhir tahun 2020, lengkapi dengan
nama/kode dan angka sehingga jelas.

1/19/2010 Pranoto.SA 30

SOAL Tugas UAS KLAS A SOAL TUGAS UAS KLAS D

• Soal no 3, gb cash flow, hitung PI dan IRR. • Soal no 3, gb cash flow, hitung PI dan IRR.
• Biaya proyek A= 3M, B= 2M, C=2M, D=3M. Yg lain sesuai soal tsb • Biaya Proyek A=2M, B= 2M, C=3M,D=2M.
diatas. • Benefit: Proyek A=1M/th ; B=1M/th ; C= 1,5M/th ; D =1,7M/th.
• i= 10% ,untuk perhit PI. • Data yg lain sesuai soal tsb diatas.

• Untuk perhitungan PI ditentukan i=10%.

 SOAL TUGAS UTS KLAS D Soal KLAS C
• Soal no 3, gb Cash Flow, hitung FV, NPV,NBC, BCR. • Soal no 3, gb cash flow, hitung PI dan IRR.
• Data cash flow seperti tugas UAS klas D. • Data Cash flow seperti soal 3.
• Untuk Perhitungan PI, i=10%
• SOAL TUGAS UTS & UAS DIKERJAKAN dalam bentuk hard dan soft.
• Hard : Tulis tangan di kertas folio, cantumkan Nama, Nim, Klas, Kode
wali.
• Soft : PPT dan EXEL.

KETENTUAN TUGAS UTS DAN UAS

KLAS A, C DAN D

• SOAL TUGAS UTS & UAS DIKERJAKAN dalam bentuk hard dan soft.
• Hard : Tulis tangan di kertas folio, cantumkan Nama, Nim, Klas, Kode
wali.
• Soft : PPT dan EXEL.