Investasi

Gedung Perkantoran
 PENDAHULUAN
Kebutuhan akan gedung perkantoran:

 Perkembangan profesi, lembaga pemerintah dan peningkatan aktifitas pelayanan

 Perkembangan perusahaan industri: kantor pusat/cabang
 Perkembangan bisnis: perkembangan daerah ( agraris  industry  jasa)
 Kemajuan tehnologi dan konstruksi
 LOKASI GEDUNG PERKANTORAN

Keberadaan gedung perkantoran.

 Lokasi:
 lokasi di pusat kota harus didukung fasilitas parkir, lingkungan/atmosfir yang
menyenangkan (keindahan), dekat dengan lembaga pemerintah; transportasi;
penginapan, restoran, bisnis, gedung kantor lain

 Daerah pinggiran kota memiliki karakteristik tidak adanya pengaruh dan aktivitas
buruk, akses jalan yang memadahi, transportasi, lahan parkir dan gedung
perkantoran yang lain.
 LOKASI GEDUNG PERKANTORAN
Faktor utama yang dipertimbangkan dalam keputusan memilih lokasi kantor pusat (dari yang
paling penting):
 Ruang Fungsional yang luas
 Kualitas kehidupan komunitas
 Ruang untuk perluasan
 Akses pasar yang efisien
 Biaya yang rendah
 Iklim bisnis yang baik
 Citra komunitas
 Pasokan tenaga kerja yang memenuhi syarat
 Iklim sosial
 Ketersedian sekolah dan universitas
 GEDUNG PERKANTORAN
Macam:
1. Tunggal : satu perusahaan
2. Jamak : Banyak perusahaan di setiap lantai atau di ruangan terpisah

Non-strata title: gedung perkantoran yang dibangun dan dimiliki oleh

sebuah lembaga atau perusahaan yang dipergunakan
sebagai kantor mereka.
Contoh: Kantor Pusat DJP

Strata title: gedung bertingkat yang dibangun oleh pengembang, yang

masing-masing unit ruangannya dijual kepada berbagai
lembaga/perusahaan/pelaku bisnis yang dipergunkan untuk
kantor.
Contoh : Gedung Perkantoran Setiabudi Internasional Jakarta
 Gedung Perkantoran
Strata Title:
 Konsumen gedung perkantoran:
• Membeli
• Menyewa
 Dibangun disekita pusat bisnis
 Kepemilikan : unit kantor dan hak bersama atas: tanah, benda dan bagian bersama.

Non Strata Tile:

Hak kepemilikan tunggal : HGB
Biasanya dimiliki perusahaan/lembaga besar
Mulai disewakan (saat ini): peningkatan pendapatan dan efisiensi
 MANAJEMEN GEDUNG PERKANTORAN
 Analisa pasar: permintaan ruang  kebutuhan penyewaan/penjualan dan masa
depan ( ketersediaan, properti pembanding yang kompetitif, arah dan tren
mendatang, tingkat perluasan penyewa, jumlah dan jenis penyewa yang
pindah/ingin pindah: bisa juga dari gedung lama ke gedung baru).
 Tingkat permintaan dilihat berdasarkan tingkat penyerapan properti kosong dan
jumlah ruang perkantoran yang baru di pasaran.
 Kebijakan dan prosedur penyewaan: strategi menarik dan mempertahankan
penyewa, ketentuan dan persyaratan kontrak sewa yang praktis
 Analisa permintaan dibuat persegmen berdasarkan kondisi, lokasi, dan fasilitas,
atau usia.
PENYEWAAN GEDUNG PERKANTORAN

 Pertimbangan biaya pemakaian ruang (tarif): untuk menarik

penyewa dan menentukan kemampulabaan investasi
 Tarif sewa yang tidak realistis: ketidakterisian dan rendahnya arus
kas, tarif yang rendah: menekan laba dan nilai properti
 Rencana penyewaan didasarkan pada tarif dasar (ruangan) ditambah
beban tambahan yang merupakan layanan khusus (ketersedian
fasilitas)
PENYEWAAN GEDUNG PERKANTORAN

 Elemen yang mempengaruhi sewa:

 Pasar yang kompetitif

 Lokasi properti
 Kualitas bangunan
 Layanan yang disediakan manajemen (partisi, penutup lantai,
penyejuk udara, fasilitas parkir dll)
PENYEWAAN GEDUNG PERKANTORAN

 Pertimbangan tarif sewa dipengaruhi :

 Lokasi (ruangan) di dalam kantor (loby dan lokasi bagian atas

memiliki tarif yang tinggi).
 Bagian yang kurang produktif (entry loby, koridor, lubang lift
dll): beban penggunaan dimasukkan dalam tarif dasar dalam
kontrak
 Pertimbangan tingkat efisiensi gedung: belum tentu efisiensi
yang tinggi akan menghasilkan sewa tahunan kotor yang tinggi.
 PEMASARANAN GEDUNG
PERKANTORAN
 Perlu program sistematis dan berkelanjutan: menarik dan mempertahankan penyewa
potensial
 Iklan yang memadahi, melibatkan agen
 Penyewa baru tertarik atas: sewa murah, efisiensi kantor dan peningkatan bangunan
yang baik, biaya operasi yang ekonomis, lokasi yang strategis dan nyaman.
 Selektif pemilihan penyewa: kempuan finasial, dan potensi pertumbuhan di masa
depan.
 Konsesi sewa guna menarik penyewa: periode sewa gratis, konsesi tambahan
(imbalan bagi komitmen kontrak) untuk penyewa baru: penambahan partisi, gorden,
karpet maupun layanan pembersihan selama periode tertentu.
 PERJANJIAN KONTRAK GEDUNG
PERKANTORAN
 Klausula perjanjian:
 Klausula pajak: penyewa meanggung pajak
 Klausula kenaikan biaya: menyesuaikan kenaikan biaya ( misal 5 tahun
sekali, berdasarkan persentase tertentu)
 Jenis layanan yang diberikan: mana yang yang termasuk tarif (resepsionis
terpusat /office suites eksekutif, ruang konferensi, fasilitas bersama)atau
tidak termasuk tarif (layanan khusus: pembersihan dan pemeliharaan)
 Penunjukan dan penyewaan kembali: dilakukan oleh penyewa, mendapat
ijin pemilik (menanggung sisa biaya sewa/melibatkan
pengembang/agen) jangka waktu sewa pendek
 Jenis-jenis investasi perkantoran
Low-rise Office Buildings:
kontrak jangka pendek, lokasi bukan keunggulan utama, sewa relatif rendah, penyediaan
parkir yang memadahi, biaya pemeliharaan dan perawatan ditanggung penyewa.
1. Neighborhood offices:
Melayani kebutuhan sekitar, konversi bangunan (rumah menjadi kantor), sasaran:
konsultan hukum, akuntan, perusahaan ansuransi, pialang real estate, dokter dll
2. Medical office buildings
Mampu menampung dan melayani praktik medis (ruang praktek, ruang tunggu, ruang
penerima tamu, apotik, dan laboratorium)
3. Homogeneous tenants
Menarik sebah kelompok penyewa yang menawarkan pelayanan yang relatif sama:
salon kecantikan, studio kebugaran fisik, pengecer makanan kesehatan
Pelayanan yang terpusat: resepsionis dan fasilitas perkantoran bersama

Jenis-jenis investasi perkantoran
Mixed-Use Buildings
Kantor, apartemen, retail space pada lantai yang berbeda
 High-rise Office Buildings
 Untuk lembaga tunggal, kelompok penyewa, atau keduanya.
 Korporasi besar membangun menara untuk ditempati sendiri dan menyewakannya sebagian
 Kemungkinan membangun dijual dan disewa kembali (analisa keuntungan yang tepat)
 Office Parks
 Kemacetan wilayah pusat kota dan ketidaknyamanan yang dan kurangnya fasilitas parkir yang memadai perusahaan
dalam kota, mengikuti tren migrasi saat ini kegedung-gedung yang terletak di perkantoran pinggiran kota.
 Selain akses cepat dari rumah pinggiran kota ke kantor pinggiran kota, kantor menawarkan fasilitas tambahan untuk
menarik penyewa menyediakan fasilitas rekreasi, budaya, atau makan di dalam kompleks, di samping suasana yang
terencana dan terawat dengan baik, untuk melayani para penyewa dan klien mereka.
 Persyaratan pencapaian sewa terkait pembiayaan (pinjaman)
 Office Condominiums .
Fee simple atas unit kepemilikan, biaya atas area bersama, permasalahan perkembangan luasan, konversi
kondominium.
Terima Kasih