ASPEK HUKUM DAN

DOKUMEN KEPEMILIKAN REAL

ESTATE
D III PENILAI - PKN STAN
 Pendahuluan

• Berkaitan dengan dokumen Kepemilikan

• Perizinan: tanah, bangunan, air tanah (air bawah tanah),
perpajakan, perijinan lain.
• Undang-Undang Pokok Agraria No.5 Tahun 1960,
Peraturan Terkait
• Tanah Hak: Milik, HGB, HGU, Hak Pakai, Hak Sewa
• Bangunan : SBKBG, SHM Sarusun, SKBBG-Sarusun
 Kepemilikan atas Tanah
 Hak atas tanah:
 Hak yang dikuasai perseorangan atau badan hukum
 Hak yang dikuasai negara
 Macam-macam Hak atas tanah (pasal 16 UUPA):
 Hak milik (HM)
 Hak guna Usaha (HGU)
 Hak Guna Bangunan (HGB)
 Hak Pakai (HP)
 Hak Sewa (HS)
 Hak Membuka Tanah
 Hak Memungut Hasil Hutan
 Hak-Hak lain
 Hak Milik (HM)
Adalah hak turun temurun, terkuat, dan terpenuh yang dapat dipunyai orang
atas tanah, namun dengan tetap mengingat ketentuan bahwa hak atas tanah
memiliki fungsi sosial. Pasal 20 (1) dan pasal 6 UUPA
Memiliki kekuatan hukum terbesar dari pada hak atas tanah lainnya. (terkuat)
Tidak ada masa berlaku
Badan hukum pada dasarnya tidak dapat mempunyai hak milik, tapi dapat
memiliki hak-hak lain: HGU, HGB, HP
Yang berhak memiliki: WNI (pasal 21 ayat 1 UUPA) dan Badan-badan hukum
yang memenuhi syarat-syarat untuk dapat memiliki Hak Milik. (sosial,
keagamaan : PP 38/1963 ttg Penunjukan Badan-Badan Hukum yang Dapat
Mempunyai Hak Milik Atas Tanah).

WNA dapat mempunyai tanah hanya dengan status hak pakai dengan luas
terbatas (asas kebangsaan)
 Hak Milik (HM)
Kepemilikan atas tanah diatur maksimumnya (pasal 17 UUPA)

1)Dengan mengingat ketentuan dalam pasal 7 maka untuk mencapai tujuan

yang dimaksud dalam pasal 2 ayat (3) diatur luas maksimum dan/atau
minimum tanah yang boleh dipunyai dengan sesuatu hak tersebut dalam
pasal 16 oleh satu keluarga atau badan hukum.
2)Penetapan batas maksimum termaksud dalam ayat (1) pasal ini dilakukan
dengan peraturan perundangan di dalam waktu yang singkat.

Contoh:
Kepemilikan tanah HM untuk rumah tinggal dibatasi tdl lebih 5 bidang
dengan maksimal luasan 5.000m2.

 Pasal 2 ayat (1) huruf e dan pasal 4 ayat (3) Keputusan Menteri Negara
Agraria/Kepala BPPN Nomor 6 Tahun 1998 tentang Pemberia Hak milik Atas
Tanah untuk Rumah Tinggal
 HM tanah Pertanian
 Kepemilikan tanah pertanian: Pasal 3 Permenag No. 18 Tahun
2016 ttg Pengendalian Penguasaan Tanah Pertanian.
 Hak Milik (HM)
 Pemerolehan:
Dapat diperoleh berdasarkan hukum adat (diatur oleh pemerintah) atau
peraturan pemerintah (adanya UU atau penetapan pemerintah).

Contoh penetapan pemerintah:

Perubahan status HGB/ HP untuk rumah tinggal luas maksimal 600 m2 menjadi
HM
 Keputusan Menteri Negara Agraria/Kepala BPPN Nomor 6 Tahun 1998 dan
Keputusan Menteri Negara Agraria/Kepala BPPN Nomor 9 Tahun 1999
tentang Tata Cara Pemberian dan Pembatalan Hak atas Tanah Negara dan
Hak Pengelolaan.

 Cara memperoleh hak milik:

 Jual beli, penukaran, penghibahan, wasiat, pemberian menurut adat,
perbuatan-perbuatan lain yang dimaksudkan untuk memindahkan hak milik.
 hanya antara WNI, bila diperoleh dari WNA batal demi hukum.
 Hak Guna Usaha (HGU)
 Hak untuk mengusahakan tanah yang bukan miliknya sendiri atas tanah yang
dikuasai langsung oleh negara dalam jangka waktu 25, untuk perusahaan
pertanian, perikanan atau peternakan (pasal 29 UUPA)
 Dikecualikan untuk perusahaan yang memerlukan waktu yang lebih lama dapat
diberikan HGU untuk waktu paling lama 35 tahun tahun, misal perusahaan
perkebunan sawit.
 Dapat diperpanjang selama 25 tahun
 HGU hanya dapat diberikan untuk tanah yang luasnya minimal 5 hektar, apabila
luasnya 25 ha atau lebih harus memakai investasi yang layak dan tehnik
perusahaan yang baik sesuai perkembangan jaman.

 HGU dapat dialihkan atau dijaminkan/dibebani dengan Hak Tangunggan

 Pasal 15 dan 16 Peraturan Pemerintah (PP) RI No. 40 Tahun 1996 Tentang HGU,
HGB, dan HP atas tanah.
Pengalihan HGU dengan:
 Jual beli,Tukar Menukar, Penyertaan dalam Modal, Hibah, Warisan
 Hak Guna Usaha (HGU)
 Pihak yang dapat memiliki:
i. WNI, (WNA tdk bisa)
ii. badan hukum yang didirikan menurut badan hukum Indonesia dan
berkedudukan di Indonesia (badan hukum Indonesia)
 Pasal 30 ayat 1 UUPA
 Kewenangan pemberian HGU:
 Luasnya kurang dari 25 ha dan peruntukan tanahnya bukan untuk tanaman
keras serta perpanjangan waktunya tidak lebih 5 tahun : Gubernur,
 pasal 3 Peraturan Menteri Dalam Negeri No. 6 Tahun 1972 tentang
Pelimpahan wewenang pemberian hak atas tanah.
 Peraturan Kepala BPN No. 3 Tahun 1992:
i. Kurang dari 100 ha ditandatangani oleh Ka Kanwil BPN
ii. Lebih 100 ha Ka BPN
 Hak Guna Usaha (HGU)

 Yang yang dapat diberikan HGU adalah tanah negara : tanah

yang dikuasai langsung/penuh oleh negara, dan belum
dilekati dengan sesuatu hak atas tanah.

 Apabila tanah negara berupa hutan pemberian HGU dapat

dilakukan setelah tanah tersebut dikeluarkan dari status
kawasan hutan.
 Hak Guna Usaha (HGU)
 Pemberian HGU atas tanah yang telah dikuasai dengan hak tertentu maka
harus didahului pelepasan hak tertentu tersebut, dan apabila ada tanaman
dan/bangunan dimilki pihak lain yang keberadaanya berdasarkan hak yang
syah maka diberikan ganti rugi.

 Dapat diberikan untuk badan-badan hukum yang bermodal asing

sepanjang memenuhi batasan pasal 55 UUPA yaitu berlaku untuk sementara
dengan jangka waktu paling lama 20 tahun dan sepanjang diperlukan oleh
UU yang mengatur pembangunan nasional.

 Pasal 5 PP 40/1996 : Hak Guna Usa, Hak Guna Bangunan dan Hak Pakai
atas Tanah
 Hak Guna Usaha (HGU)
 Kesimpulan : Maksimal Jangka waktu (pasal 29 UUPA)
 Perseorangan: 25 tahun
 Perusahaan : 35 tahun

 Perpanjangan diajukan minimal 2 tahun sebelum habis masa berlaku,

dan bisa diberikan apabila memenuhi syarat:

o Tanah masih diusahakan dengan baik sesuai keadaan, sifat, dan

tujuan pemberian hak tersebut;
o Syarat-syarat pemberian hak tersebut dipenuhi dengan baik oleh
pemegang hak
o Pemegang hak masih memenuhi syarat sebagai pemegang hak
 Pasal 9 PP 40 Tahun 1996
 Hak Guna Bangunan (HGB)
 Hak untuk mendirikan dan mempunyai bangunan-bangunan di atas tanah
yang bukan miliknya sendiri, dengan jangka waktu paling lama 30 tahun dan
dapat diperpanjang paling lama 20 tahun.

 Dapat dialihkan dan dijaminkan dengan dibebani Hak Tanggungan.

 Luas kepemilikan:
 Luas tidak lebih 2.000 m2 dan jangka waktu tidak lebih 20 tahun diberikan oleh
Gubernur
 pasal 4 Peraturan Menteri Dalam Negeri No. 6 Tahun 1972 tentang
Pelimpahan wewenang pemberian hak atas tanah.
 Luas kurang dari 5 ha pemberian hak oleh Ka Kanwil BPN sedangkan jika
luasnya lebih 5 ha pemberian hak oleh Ka BPN

 Peraturan menteri agraria Nomor 2 Tahun 1993 Tata Cara Memperoleh Izin
Lokasi dan Hak Atas Tanah Bagi Perusahaan dalam Rangka Penanaman
Modal
 Subyek HGB: HGB
 Perseorangan WNI
 Badan Hukum Indonesia
 Pasal 36 UU No.5/1960 orang atau badan hukum yang memiliki hak guna
bangunan dan tidak memenuhi syarat-syarat (diatas) dalam jangka waktu 1
tahun wajib melepaskan atau mengalihkan hak itu kpd pihak lain yang
memenuhi syarat

 Obyek HGB:
a. Tanah Negara, diberikan dengan keputusan pemberian hak oleh menteri
Agraria atau pejabat yang ditunjuk;
b. Tanah Hak Pengelolaan: hak menguasai dari Negara yang kewenangan
pelaksanaannya sebagian dilimpahkan kepada pemegangnya, diberikan
dengan keputusan pemberian hak oleh menteri Agraria atau pejabat yang
ditunjuk berdasarkan usul pemegang hak pengelolaan
c. Tanah Hak Milik; terjadi dengan pemberian oleh pemegang Hak Milik dengan
akta yang dibuat oleh Pejabat Pembuat Akta tanah (PPAT).
 Hak Guna Bangunan (HGB)
 Jangka waktu:
 HGB di atas tanah negara atau diatas Hak Pengelolaan
ditetapkan paling lama 30 tahun dapat diperpanjang 20 tahun,
bila berakhir bisa diajukan pembaharuan.
 Diatas tanah HM paling lama 30 tahun dan tidak dapat
diperpanjang, namun dapat diperbaharui dengan perjanjian
dengan pemilik dan dihadapan PPAT/Notaris dan didaftarkan
ke kantor pertanahan
 Perpanjangan diajukan kepada kepala Kantor pertanahan
selambat-lambat 2 tahun sebelum berakhir.
 Hak Guna Bangunan (HGB)

 Syarat perpanjangan atau pembaharuan:

o Tanah masih diusahakan dengan baik sesuai keadaan, sifat, dan
ujuan pemberian hak tertentu;
o Syarat-syarat pemberian hak tersebut dipenuhi dengan baik oleh
pemegang hak
o Pemegang hak masih memenuhi syarat sebagai pemegang hak
o Tanah tersebut masih sesuai Rencana ata Ruang Wilayah
bersangkutan

 HGB di atas tanah hak pengelolaan dapat diperpanjang atau

diperbaharui berdasarkan permohonan pemegang HGB setelah
mendapat persetujuan pemegang Hak Pengelolaan
Hak Guna Bangunan (HGB)

 Sebagaimana HM, HGU apabila persorangan atau badan

hukum tidak berstatus WNI/ badan hukum Indonesia maka
dalam jangka waktu 1 tahun harus melepaskan atau
mengalihkan hak kepada pihak lain yang memenuhi syarat.
 Termasuk pihak yang memperoleh HGB tetapi tidak
memenuhi syarat, juga dalam jangka 1 tahun harus
melepaskan/ mengalihkan hak.
 Bila tidak dilakukan pengalihan/pelepasan hak dalam 1 tahun
maka hak tersebut otomatis hapus karena hukum.
 Hak Pakai (HP)

Hak untuk menggunakan dan/atau memungut hasil dari tanah yang

dikuasai langsung oleh Negara atau tanah milik orang lain, yang
memberi wewenang dan kewajiban yang ditentukan dalam keputusan
pemberiannya oleh pejabat yang berwenang memberikannya atau
dalam perjanjian dengan pemilik tanahnya, yang bukan perjanjian
sewa-menyewa atau perjanjian pengolahan tanah, segala sesuatu asal
tidak bertentangan dengan jiwa dan ketentuan undang-undang PA.
 Hak Pakai (HP)
Subyek Hak Pakai:
a.WNI,
b.Badan Hukum Indonesia,
c.Kementerian/Lembaga,
d.Badan Keagamaan dan Sosial,
e.Orang Asing yang berkedudukan di Indonesia,
f.Badan Hukum Asing yang mempunyai perwakilan di Indonesia,
g.Perwakilan Negara Asing dan Perwakilan badan Internasioanal
 Hak Pakai (HP)
 Obyek HP
a. Tanah Negara, diberikan dengan keputusan pemberian hak oleh
menteri Agraria atau pejabat yang ditunjuk;

b. Tanah Hak Pengelolaan: hak menguasai dari Negara yang

kewenangan pelaksanaannya sebagian dilimpahkan kepada
pemegangnya, diberikan dengan keputusan pemberian hak oleh
menteri Agraria atau pejabat yang ditunjuk berdasarkan usul
pemegang hak pengelolaan

c. Tanah Hak Milik; terjadi dengan pemberian oleh pemegang Hak

Milik dengan akta yang dibuat oleh Pejabat Pembuata Akta tanah
(PPAT).
 Hak Pakai (HP)
 Jangka waktu HP atas HM maksimal 25 tahun dan tidak dapat
diperpanjang, kecuali ada kesepakatan akan dibuatkan Hak Pakai
baru yang dibuat oleh PPAT dan wajib didaftarkan ke BPN
 HP di atas tanah negara atau Hak Pengelolaan paling lama 25
tahun dan dapat diperpanjang 20 tahun
 Jangka waktu tidak ditentukan/ tak terbatas selama untuk
keperluan tertentu: Kementerian/lembaga, Badan Keagamaan dan
sosial, Perwakilan asing dan perwakilan badan internasional.
 Hak Pakai (HP)
 Perpanjangan atau pembaruan HP diatas tanah hak Pengelolaan berdasarkan
usul pemegang Hak Pengelolaan.

 Perpanjangan atau pembaruan HP atas Tanah negara dapat diperpanjang atau

diperbaharui atas permohonan pemegang hak jika memenuhu syarat:
o Tanah masih diusahakan dengan baik sesuai keadaan, sifat, dan ujuan
pemberian hak tertentu;
o Syarat-syarat pemberian hak tersebut dipenuhi dengan baik oleh pemegang hak
o Pemegang hak masih memenuhi syarat sebagai pemegang hak

 Hak pakai yang diberikan atas tanah negara dan tanah pengelolaan, dengan
jangka waktu tertentu dapat beralih dan dialihkan,

 Hak Pakai atas HM hanya dapat dialihkan apabila hal tersebut dimungkinkan
dalam perjanjian pemberian hak pakai atas hak milik.

 Peralihan Hak Pakai karena: Jual beli, Tukar Menukar, Penyertaan Modal, Hibah,
Pewarisan.

 Peralihan Hak Pakai harus didaftarkan

 Hak Pengelolaan
 Hak menguasai dari negara yang kewenangan pelaksaannya
sebagian dilimpahkan kepada pemegangnya.

 Hak Pengelolaan dapat diberikan kepada:

• Instansi pemerintah termasik daerah
• BUMN/BUMD
• PT. Persero
• Badan Otoritas
• Badan hukum pemerintah lainnya yang ditunjuk pemerintah sesuai
dengan Tupoksinya
 Hak Sewa
Pasal 44 UU No. 5/1960
Ayat (1) Seseorang atau suatu badan hukum mempunyai hak sewa atas tanah,
apabila ia berhak mempergunakan tanah-milik orang lain untuk keperluan
bangunan, dengan membayar kepada pemiliknya sejumlah uang sebagai sewa.
Hak sewa Bangunan:
Membayar uang sewa:
a.Satu kali atau pd tiap-tiap waktu tertentu,
b.Sebelum atau sesudah tanahnya diprgunakan
Hak sewa (hak pakai) dengan sifat-sifat khusus.
Pihak yg dpt memiliki :
WNI
WNA yang berkedudukan di Indonesia
Badan hukum Indosesia yg berkedudukan di indonesia
Badan hukum asing yang memili perwakilan di Indonesia
 Hak Membuka Tanah
dan Hak Memungut Hasil Hutan
Pasal 46 UUPA
(1) Hak membuka tanah dan memungut hasil hutan hanya dapat
dipunyai oleh WNI dan diatur dg PP.
(2) hak memungut hasil hutan secara sah tdk dg sendirinya diperoleh
hak milik atas tanah tsb.

PP No. 21 Tahun 1970 tentang Pengusahaan hutan dan Hak

Pemungutan Hasil Hutan (PP No.21/1970)
 Hak-Hak Lain

 Hak Atas Satuan Rumah Susun

 UU RI No. 21 Tahun 2011 ttg Rumah susun

 Hak yang bersifat sementara: Hak Gadai, Hak Usaha Bagi Hasil,
Hak Menumpang, Hak Sewa Tanah Pertanian (dimana hak-hak
tersebut utk membatasi sifatnya yang bertentangan dengan
UUPA No. 5/1960 dan hak-hak tsb diupayakan hapusnya dlm
waktu yg singkat.
 Pasal 53 UUPA
 Hak Pengelolaan
Terjadinya HPL

HPL dapat terjadi karena 2 (dua) hal, yaitu:

•Konversi hak penguasaan sebagaimana dimaksud dalam Permenag
No.9/1965 ttg Pelaksanaan Konversi Hak Penguasaan Atas Tanah dan
Ketentuan-Ketentuan Tentang Kebijaksanaan selanjutnya.
•Pemberian hak atas tanah berasal dari tanah negara yang diberikan
melalui permohonan, sebagaimana diatur dalam Permenag No.9/1999
ttg tata Cara Pemberian dan embatalan Hak Atas Tanah Negara dan
Hak Pengelolaan.

 Contoh : Pengelolaan Gelora Bung Karno, Pemegang Hak

pengelolaan ada di Stneg, utk mengelolanya dibentuk Badan pengelola
dengan unrur pemerintah dan Pemda DKI
 Bangunan Gedung
Peraturan UU No. 28/2002:
Pasal 1 ayat (1)
Bangunan gedung adalah wujud fisik hasil pekerjaan konstruksi
yang menyatu dengan tempat kedudukannya, sebagian atau
seluruhnya berada di atas dan/atau di dalam tanah dan/atau air, yang
berfungsi sebagai tempat manusia melakukan kegiatannya, baik
untuk hunian atau tempat tinggal, kegiatan keagamaan, kegiatan
usaha, kegiatan sosial, budaya, maupun kegiatan khusus

Pasal 5 ayat (1)

Fungsi bangunan gedung meliputi fungsi hunian, keagamaan, usaha,
sosial dan budaya, serta fungsi khusus.
 Bangunan Gedung
• Asas pemisahan horisontal UU PA:
Tanah dan bagunan tdk merupakan satu kesatuan, nilai aspek
ekonomisnya juga terpisah
 PPB terpisah antara tanah dan bunganan berdasarkan
appraisal
• Fungsi usaha gedung: perkantoran, perdagangan,
perindustrian, perhotelan, wisata dan rekreasi, terminal,
penyimpanan

• Aspek hukum pengaturan gedung : asas kemanfaatan, asas

keselamatan, asas keseimbangan, asas keserasian bangunan
gedung dg lingkungan.
 Persyaratan Gedung
Tujuan pengaturan bangunan gedung (pasal 3 UU No.28/2002)
•Terwujud bagunan gedung yg fungsional (sesuai, serasi,
selaras)
•Terwujud tertib penyelengaraan bangunan gedung (teksnis)
•Terwujud kepastian hukum

Persyaratan Gedung:
•Administratif: status hak atas tanah (sertifikat), hak kepemilikan
gedung
•Teknis : tata bangun dan keandalan bangunan gedung
 Penyelenggara
Bangunan Gedung
 Terkait aspek bisnis properti

 Pasal 1 ayat 2 UU No. 28/2002:

 Penyelenggaraan bangunan gedung adalah kegiatan pembangunan
yang meliputi proses perencanaan teknis dan pelaksanaan konstruksi,
serta kegiatan pemanfaatan, pelestarian, dan pembongkaran.
 Pasal 34 ayat 1 :
 Penyelenggaraan bangunan gedung meliputi kegiatan pembangunan,
pemanfaatan, pelestarian, dan pembongkaran.
 Empat aspek yang terbuka bagi kegiatan bisnis properti

 Hak dan kewajiban pemilik-pengguna bangunan gedung: pasal 40 dan

41 UU No.28/2002
 Hak Kepemilikan atas Bangunan
 Wujud Kepastian hukum (pasal 3 huruf c UU No.28/2002)
 Surat Bukti Kepemilikan Bangunan Gedung (SBKBG)
 Keterangan dari Pemkab/Pemko dr kegiatan pendataan
 Bukti kepemilikan gedung yang telah selesai dibangun berdasarkan
IMB dan Sertifikasi Laik Fungsi (SLF).
 Dasar SBKBG : pasal 8 ayat 1 Peraturan Pemerintah No. 36 tahun
2005 tentang Plaksanaan UU 28/2002 tentang Bangunan Gedung:

 Setiap bangunan Gedung harus memenuhuhi persyaratan

administratif yang meliputi (psl 8 ayat 1 UU 28/2002) :
 Satus hak atas tanah, dan/izin pemanfaatan dari pemegang hak
 Status kepemilikan bangunan gedung
 IMB gedung
 SBKBG diterbitkan setelah bangunan selesai dibangun sesuai IMB
dan telah mendapatkan SLF
 Hak Kepemilikan atas Bangunan
 SLF diatur pada pasal 37 ayat 1, UU No.28/2002, PP 36/2005 pasal 1
angka 23, serta Peraturan Menteri Pekerjaan Umum No. 25/PRT/M/2007
tentang Pedoman Sertifikasi Laik Fungsi Bangunan Gedung.

Pasal 37 (1) Pemanfaatan bangunan gedung dilakukan oleh pemilik atau

pengguna bangunan gedung setelah bangunan gedung tersebut
dinyatakan memenuhi persyaratan laik fungsi.
 Prinsip masa berlaku SLF:
 20 th utk rumah tinggal tunggal
 5 tahun utk rumah tinggal deret
Contoh DKI
 Tdk dibatasi rumah tinggal tunggal sederhana dan deret sederhana
 20 tahun rumah tinggal tunggal dan deret s.d. 2 lantai (dpt diperpanjang
20 th)
 Rumah tinggal tidak sederhana, bangunan gedung tertentu 5 tahun (dpt
diperpanjang 5 th)
 Hak Kepemilikan atas Bangunan
 SBKBG atas Rumah Susun
 SBKBG pada bangunan rumah susun (rusunawa, rusunami, apartemen,
kondominium, kondotel dan bangunan sejenis) diatur di UU No. 20/2011
tentang Rumah susun
 SBKBG pada bangunan rumah susun berbentuk:
1. Sertifikat Hak Milik-Satuan Rumah susun (SHM-Sarusun) diterbitkan BPN
 dapat dijaminkan dengan HT (UU 4/1996)

2. Sertifikat Kepemilikan Bangunan Gedung-Satuan Rumah susun (SKBG-

Sarusun) diterbitkan instansi teknis Kabupaten/Kota  dapat dijaminkan
dengan Fidusia (UU 42/1999)
 SHM-Sarusun : tanda bukti kepemilikan atas satuan rumah susun diatas
tanah HM, HGB atau HP di atas tanah negara, serta hak HGB atau HP
diatas tanah Pengelolaan
 SKBG–Sarusun: tanda bukti kepemilikan atas sarusun diatas Barang
Milik Negara/daerah berupa tanah atau tanah wakaf dg cara sewa.
 Dokumen Properti Lain

1. Terkait air tanah

2. Terkait tata ruang
3. Dokumen terkait perpajakan
TERIMA KASIH