HAK GUNA USAHA

Ruang Lingkup
Hak Atas Tanah
Pengertian : Hak Atas Tanah Dasar Hukum

ketentuan hak-hak atas tanah diatur dalam Pasal

4 ayat (1) Undang-undang Pokok Agraria.

Hak atas tanah berisi :

1. Wewenang

2. Larangan

3. Kewajiban
 Pengertian : Berdasarkan pasal 20 ayat (1) UUPA Hak milik

adalah hak turun menurun, terkuat, dan terpenuh yang

Hak Milik
dapat dipunyai orang atas tanah dengan mengnigat

bahwa hak tersebut memiliki fungsi sosial.

Subyek Hak Milik

1. Perseorangan (Pasal 21 ayat (1) UUPA)

2. Badan Hukum (Pasal 21 ayat (2) UUPA)

Terjadinya Hak Milik

Terjadinya hak milik dapat disebabkan karena (Pasal 22

UUPA):

1. Hukum Adat

2. Penetapan Pemerintah

3. Ketentuan Undang-Undang

Peralihan Hak Milik

Peralihan hak miliki atas tanah diatur dalam pasal 20 ayat (2)

UUPA, yaitu hak milik dapat dialihkan dan beralih kepada

pihak lain.
Hak Milik

​Hapusnya Hak Milik

Menurut ketentuan Pasal 27 UUPA, hak milik hapus karena:

1. Tanahnya jatuh kepada negara:

karena pencabutan hak berdasarkan Pasal 18 UUPA;

Karena penyerahan dengan sukarela oleh pemiliknya;

Karena ditelantarkan;

Karena ketentuan Pasal 21 ayat (3) dan Pasal 26 ayat (2)

UUPA.

2.Tanahnya musnah.
 HAK GUNA USAHA

Pengertian : HGU menurut Undang-undang Pokok Agraria (UUPA) Nomor 5 Tahun 1960 adalah hak untuk
mengusahakan tanah yang dikuasai langsung oleh Negara.

HGU memiliki beberapa ketentuan tertentu sesuai dengan UUPA, yaitu :

1.Minimal 5 hektar
HGU hanya dapat diberikan atas tanah yang luasnya minimal 5 hektar.

2.Lama pemakaian
Untuk perusahaan yang memerlukan waktu yang lebih lama dapat diberikan hak guna usaha untuk waktu paling
lama 35 tahun.

3.Yang boleh memiliki

Pihak yang dapat mempunyai HGU adalah warga Negara Indonesia dan badan hukum yang didirikan menurut hukum
Indonesia dan berkedudukan di Indonesia. HGU tidak dapat dimiliki oleh orang asing dan badan hukum asing.
 HAK GUNA USAHA

4.Syarat Pemberian HGU

Harus didaftarkan. Pendaftaran tersebut meliputi pengukuran perpetaan dan pembukuan tanah, pendaftaran hak-hak
atas tanah dan peralihannya, serta pemberian surat-surat tanda bukti hak yang berlaku sebagai alat pembuktian kuat.

Kewajiban Pemegang Hak Guna Usaha :

1.Bagi pemegang tanah HGU memiliki kewajiban membayar uang pemakaian HGU ke negara.
2.pemegang HGU wajib melaksanakan salah satu usaha antara lain pertanian, perkebunan, peternakan, dan perikanan.
3.Pemegang hak guna usaha wajib membangun dan memelihara prasarana lingkungan
4. Pemegang HGU wajib menyampaikan laporan tertulis setiap akhir tahun mengenai penggunaan hak.

Hak Guna Usaha Selelsai Ketika

-Jangka waktunya berakhir;
-Dihentikan sebelum jangka waktunya berakhir karena ada syarat yang tidak dipenuhi;
-Dilepaskan oleh pemegang haknya sebelum jangka waktunya berakhir;
-Dicabut untuk kepentingan umum;
-ditelantarkan;
-tanahnya musnah, atau;
serta orang atau badan hukum yang mempunyai HGU namun tidak lagi memenuhi syarat, sehingga wajib melepaskan
atau mengalihkan haknya kepada pihak lain.
 HAK GUNA BANGUNAN

Pengertian :
Menurut Undang-Undang Pokok Agraria (UUPA) no. 5 Tahun 1960 Pasal 35 ayat 1, HGB
adalah hak untuk mendirikan dan mempunyai bangunan-bangunan atas tanah yang
bukan miliknya sendiri, dengan jangka waktu paling lama 30 tahun.
 HAK GUNA BANGUNAN

HGB memiliki beberapa ketentuan tertentu sesuai dengan

UUPA, yaitu
1.Yang boleh memiliki
Pasal 36 ayat (1) UUPA menentukan bahwa yang dapat mempunyai hak guna bangunan adalah:
A.Warganegara Indonesia;
B.Badan hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia dan berkedudukan di Indonesia.

2. Jangka Waktu Hak Guna Bangunan

pengelolaan diberikan untuk jangka waktu paling lama tiga puluh tahun dan dapat diperpanjang untuk jangka waktu
paling lama dua puluh tahun.
 HAK GUNA BANGUNAN
Kewajiban Pemegang Hak Guna Bangunan :

1. Kewajiban-kewajiban pemegang hak guna bangunan menurut ketentuan Pasal 30 PP340/1996 adalah:

2. Membayar uang pemasukan yang jumlah dan cara pembayarannya ditetapkan dalam keputusan pemberian

haknya;
3. Menggunakan tanah sesuai dengan peruntukannya dan persyaratan yang ditetapkan dalam keputusan dan

perjanjian pemberian haknya;

4. Memelihara dengan baik tanah dan bangunan yang ada di atasnya serta menjaga kelestarian lingkungan

hidup;
5. Menyerahkan kembali tanah yang diberikan dengan hak guna bangunan kepada negara, pemegang hak

pengelolaan atau pemegang hak milik sesudah hak guna bangunan itu hapus;
6. Menyerahkan sertifikat hak guna bangunan yang telah hapus kepada Kepala Kantor Pertanahan.
 HAK GUNA BANGUNAN

Berikut ini adalah penyebab hapusnya hak guna bangunan:

1.Jangka waktunya berakhir dan tidak diperpanjang atau diperbarui;
2.Dihentikan sebelum jangka waktunya berakhir oleh pejabat yang berwenang;
3.Dilepaskan oleh pemegang haknya sebelum jangka waktunya berakhir;
4.Dicabut untuk kepentingan umum (berdasarkan Undang-Undang Nomor 20 Tahun 1961 tentang Pencabutan Hak-Hak
Atas Tanah dan Benda-Benda yang Ada di Atasnya);
5.Diterlantarkan;
6.Tanahnya musnah;
7.Orang atau badan hukum yang mempunyai hak guna bangunan tidak lagi memenuhi syarat sebagai pemegang hak
 HAK PAKAI

Pengertian

Pengertian Hak Pakai disebutkan dalam Pasal 41 Undang-Undang Pokok Agraria

ubjek hak pakai adalah :

1. Warganegara Indonesia;

2. Badan hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia dan berkedudukan di Indonesia;

3. Departemen, Lembaga Pemerintah Non Departemen, dan Pemerintah Daerah;

4. Badan-badan keagamaan dan sosial;

5. Orang asing yang berkedudukan di Indonesia;

6. Badan hukum asing yang mempunyai perwakilan di Indonesia;

7. Perwakilan negara asing dan perwakilan badan Internasional.

 HAK PAKAI

Hak Pakai dan kewajiban pemegang Hak

Pemegang hak pakai di jelaskan dalam Pasal 52 PP 40 Tahun 1996

Kewajiban pemegang hak pakai sebagai mana yang dimuat dalam Pasal 50 PP 40 Tahun 1996

1. Membayar uang pemasukan yang jumlah dan cara pembayarannya ditetapkan dalam keputusan

pemberian haknya

2. Menggunakan tanah sesuai dengan peruntukannya dan persyaratan sebagaimana ditetapkan dalam

keputusan pemberiannya

3. Memelihara dengan baik tanah dan bangunan yang ada di atasnya serta menjaga kelestarian lingkungan

hidup;

4. Menyerahkan kembali tanah yang diberikan dengan hak pakai kepada negara, pemegang hak pengelolaan

atau pemegang hak milik sesudah hak pakai tersebut hapus;

5. Menyerahkan sertifikat hak pakai yang telah hapus kepada Kepala Kantor Pertanahan.
 HAK PAKAI

Terdapat 3 jenis hak pakai yang ditentukan dalam Pasal 41 PP 40 Tahun 1996.

Tiga jenis tanah yang dapat diberikan hak pakai adalah : Tanah Negara, Tanah Hak Pengelolaan, dan Tahan

Hak Milik

1. Hak Pakai atas tanah negara dapat terjadi melalui adanya pemberian hak dari menteri atau pejabat yang

ditunjuk.

2. Hak Pakai atas tanah hak pengelolaan terjadi melalui keputusan pemberian hak oleh menteri atau pejabat

yang ditunjuk berdasarkan usul pemegang hak pengelolaan.

3. Hak Pakai atas tanah hak milik terjadi melalui pemberian hak langsung oleh pemegang hak milik dengan

akta yang dibuat oleh PPAT.

Jangka Waktu Pakai

Jangka waktu hak pakai atas tanah negara dan hak pengelolaan adalah 25 tahun dan dapat diperpanjang

sampai waktu yang tidak ditentukan selama tanah tersebut digunakan untuk keperluan tertentu.
 HAK PAKAI

Setelah jangka waktunya berakhir maka hak pakai atas tanah negara dan hak pengelolaan dapat

diperpanjang dengan syarat :

1. Tanahnya masih dipergunakan dengan baik sesuai dengan keadaan sifat dan tujuan pemberian hak;

2. Syarat-syarat pemberian hak dipenuhi dengan baik oleh pemegang hak;

3. Pemegang hak masih memenuhi syarat sebagai pemegang hak;

4. Untuk hak pakai atas tanah hak pengelolaan dapat diperpanjang atau diperbaharui atas usul pemegang

hak pengelolaan;

5. Permohonan diajukan paling lambat dua tahun sebelum hak pakai berakhir.

Hak pakai atas tanah hak milik diberikan untuk jangka waktu paling lama dua puluh lima tahun dan tidak dapat

diperpanjang.
 HAK PAKAI

Hak pakai dihapus karena (Pasal 55 PP40/1996):

1. Jangka waktunya berakhir dan tidak diperpanjang atau diperbarui;

2. Dibatalkan oleh pejabat yang berwenang, pemegang hak pengelolaan atau pemegang hak milik sebelum

jangka waktunya berakhir karena:

Tidak dipenuhinya kewajiban-kewajiban pemegang hak dan/atau dilanggarnya ketentuan-ketentuan

mengenai hak dan kewajiban pemegang hak pakai;

Tidak dipenuhinya syarat-syarat atau kewajiban-kewajiban yang diatur dalam perjanjian pemberian

hak pakai antara pemegang hak pakai dan pemegang hak milik atau perjanjian penggunaan hak

pengelolaan;

Putusan pengadilan yang telah mempunyai kekuatan hukum yang tetap;

3. Dilepaskan oleh pemegang haknya sebelum jangka waktunya berakhir;

4. Dicabut untuk kepentingan umum (berdasarkan Undang-Undang Nomor 20 Tahun 1961 tentang Pencabutan

Hak-Hak Atas Tanah dan Benda-Benda yang Ada di Atasnya);

5. Diterlantarkan;

6. Tanahnya musnah;

7. Orang atau badan hukum yang mempunyai hak pakai tidak lagi memenuhi syarat sebagai pemegang hak

(wajib melepaskan atau mengalihkan haknya paling lambat satu tahun).

 HAK SEWA

Pengertian Hak Sewa terdapat dalam Pasal 44 ayat 1 UUPA

“seseorang atau suatu badan hukum mempunyai hak sewa atas

tanah, apabila ia berhak menggunakan tanah milik orang lain untuk

keperluan bangunan dengan membayar kepada pemiliknya

sejumlah uang sebagai sewa.”

 HAK SEWA
Pembayaran uang sewa tanah dijelaskan dalam Pasal 44 ayat 2

UUPA. Yang mana pembayaran uang sewa tanah dapat

dilakukan :

Satu kali atau pada tiap-tiap waktu tertentu;

Sebelum atau sesudah dipergunakan.

Subjek dari Hak Sewa adalah :

1. Warga Negara Indonesia.

2. Orang Asing Yang Berkedudukan di Indonesia.

3. Badan Hukum Yang Didirikan Menurut Hukum Indonesia dan

Berkedudukan di Indonesia.

4. Badan Hukum Asing Yang Memiliki Perwakilan di Indonesia.

 HAK SEWA
Pembayaran uang sewa tanah dijelaskan dalam Pasal 44 ayat 2

UUPA. Yang mana pembayaran uang sewa tanah dapat

dilakukan :

Satu kali atau pada tiap-tiap waktu tertentu;

Sebelum atau sesudah dipergunakan.

Subjek dari Hak Sewa adalah :

1. Warga Negara Indonesia.

2. Orang Asing Yang Berkedudukan di Indonesia.

3. Badan Hukum Yang Didirikan Menurut Hukum Indonesia dan

Berkedudukan di Indonesia.

4. Badan Hukum Asing Yang Memiliki Perwakilan di Indonesia.

 Hak Atas Tanah yang

Bersifat Sementara

Pengertian

Jika melihat dari Pasal 53 Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960

(UUPA), Hak atas tanah yang bersifat sementara. Yaitu hak atas

tanah yang sifatnya sementara, dalam waktu yang singkat akan

dihapuskan dikarenakan mengandung sifat-sifat pemerasan,

mengandung sifat feodal, dan bertentangan dengan jiwa UUPA.

Hak-hak atas tanah yang bersifat sementara yaitu:

a. Hak gadai;

b. Hak usaha bagi hasil;

c. Hak menumpang;

d. Hak menyewa atas tanah pertanian.

 Hak Atas Tanah yang
Bersifat Sementaraaa

Hak-hak tersebut diberi sifat sementara karena dimaksudkan

bahwa suatu ketika hak-hak itu akan dihapuskan, mengingat

bahwa hak-hak itu dianggap tidak sesuai dengan prinsip-

prinsip pada hukum agraria baru

Dari segi asal tanahnya,hak atas tanah dibedakan menjadi 2

kelompok, yaitu:

1. Hak atas tanah yang bersifat primer

2. Hak atas tanah yang bersifat sekunder

 Hak Atas Tanah yang
Bersifat Sementaraaa

Alasan Belum Dihapuskannya Hak-Hak Sementara dalam UUPA

Yang menjadi salah satu alasan mengapa hak-hak atas tanah

yang bersifat sementara tersebut belum dihapuskan, adalah

karena sistem publikasi pendaftaran tanah di Indonesia yang

menganut sistem publikasi negatif yaitu sistem publikasi yang

dipergunakan untuk melindungi pemegang hak yang sebenarnya,

sehingga pemegang hak tersebut akan selalu dapat menuntut

kembali haknya meskipun sudah terdaftar atas nama orang lain.

Dalam sistem publikasi negatif negara hanya secara pasif

menerima apa yang dinyatakan oleh pihak yang akan

mendaftarkan tanahnya, sehingga setiap saat dapat digugat oleh

pihak yang merasa lebih berhak atas tanah tersebut.

 Hak Atas Tanah yang
Bersifat Sementaraaa

Ciri-ciri pendaftaran tanah dengan sistem publikasi negatif

antara lain

a. Sistem pendaftaran tanah menggunakan sistem pendaftaran

akta (registration of deed);

b. Sertifikat yang diterbitkan sebagai tanda bukti hak bersifat kuat,

yaitu data fisik dan data yuridis yang tercantum dalam sertifikat

dianggap benar sepanjang tidak dibuktikan sebaliknya oleh alat

bukti yang lain. Sertifikat bukan satu-satunya tanda bukti hak;

c. Negara sebagai pendaftar tidak menjamin bahwa data fisik dan

data yuridis dalam pendaftaran tanah adalah benar;

 Hak Atas Tanah yang
Bersifat Sementaraaa

d. Dalam sistem publikasi ini menggunakan lembaga kadaluwarsa

(aqquisitve verjaring atau adverse possessive);

e. Pihak lain yang dirugikan atas diterbitkannya sertifikat dapat

mengajukan keberatan kepada penyelenggara pendaftaran tanah

untuk membatalkan sertifikat ataupun gugatan ke pengadilan

untuk meminta agar sertifikat dinyatakan tidak sah;

f. Petugas pendaftaran tanah bersifat pasif, yaitu hanya menerima

apa yang dinyatakan oleh pihak yang meminta pendaftaran.

 Hak Atas Tanah yang
Bersifat Sementaraaa

Sedangkan kelebihan dari sistem publikasi negatif ini menurut

Arie S. Hutagalung adalah:

1. Pemegang hak yang sesungguhnya terlindungi dari pihak lain

yang tidak berhak atas tanahnya;

2. Adanya penyelidikan riwayat tanah sebelum penerbitan

sertifikat;

3. Tidak adanya batas waktu bagi pemilik tanah yang

sesungguhnya untuk menuntut haknya yang telah disertifikatkan

oleh pihak lain.