HUKUM AGRARIA

HAK-HAK AGRARIA

• HAK-HAK AGRARIA BERDASARKAN UUPA

1. Hak atas tanah
Yaitu hak yang memberi wewenang untuk
menggunakan atau mengusahakan
tanah tertentu
2. Hak Guna air
3. Hak Pemeliharaan dan penangkapan air
4. Hak Guna Ruang Angkasa
Jenis-jenis hak atas tanah menurut
Pasal 16 ayat (1) UUPA:
1. HAK MILIK
2. HAK GUNA USAHA
3. HAK GUNA BANGUNAN
4. HAK PAKAI
5. HAK SEWA
6. HAK MEMBUKA TANAH
7. HAK MEMUNGUT HASIL
8. Hak-hak lain yang tidak termasuk dalam hak
tersebut diatas yang akan ditetapkan dengan
Undang-undang serta hak-hak yang sifatnya
sementara sebagai yang disebutkan dalam
Pasal 53 UUPA ;
• Hak gadai
• Hak usaha bagi hasil
• Hak menumpang
• Hak sewa tanah pertanian
HAK MILIK
• adalah hak turun temurun, terkuat dan
terpenuh yang dapat dipunyai orang atas
tanah (pasal 20 ayat 1 UUPA)

HAK GUNA USAHA

• adalah hak untuk mengusahakan tanah
yang dikuasai langsung oleh Negara (pasal
28 ayat 1 UUPA)
HAK GUNA BANGUNAN

• adalah hak untuk mendirikan dan

mempunyai bangunan-bangunan atas
tanah yang bukan miliknya
sendiri,dengan jangka waktu paling lama
30 tahun (pasal 35 ayat 1 UUPA)
HAK PAKAI
• adalah hak untuk menggunakan dan/atau
memungut hasil dari tanah yang dikuasai oleh
Negara atau tanah milik orang lain, yang memberi
wewenang dan kewajiban yang ditentukan dalam
keputusan pemberiannya oleh pejabat yang
berwenang memberikannya atau dalam perjanjian
dengan pemiliknya tanahnya, yang bukan
perjanjian sewa menyewa atau perjanjian
pengolahan tanah, segala sesuatu asal tidak
bertentangan dengan jiwa dan ketentuan undang-
undang ini (pasal 41 ayat 1 UUPA)
HAK SEWA

• adalah hak yang dipunyai seseorang

atau suatu badan hukum mempunyai
hak sewa atas tanah, apabila ia berhak
mempergunakan tanah milik orang lain
untuk keperluan bangunan, dengan
membayar kepada pemiliknya sejumlah
uang sebagai sewa (pasal 44 ayat 1
UUPA)
HAK HAK AGRARIA SECARA
ILMIAH MENCAKUP;
1. Hak atas tanah ; hak atas tanah bersifat tetap meliputi; hak
milik, hak guna usaha, hak guna bangunan, hak pakai, hak
sewa untuk bangunan, hak untuk pengelolaan (HAk pengelolan
diatur dalam PMA No 9/1965 Ttg Pelaksanaan konversi hak
penggunaan atas tanah Negara dan ketentuan-ketentuan
kebijakan selanjutnya. Sedangkan hak atas tanah yang bersifat
sementara. Yaitu hak gadai, hak guna usaha bagi hasil, hak
menumpang, hak sewa tanah pertanian.
2. Hak tanggungan
3. Hak bangsa
4. Hak menguasai Negara
5. Hak kuasa pertambangan
6. Hak Guna air
7. Hak Guna Ruang Angkasa
8. Hak Mengusahakan hutan
MACAM-MACAM HAK ATAS TANAH
(PASAL 16 Jo Pasal 53 UUPA ),
dikelompokkan menjadi 3:

1. hak atas tanah yang bersifat tetap

2. hak atas tanah yang akan ditetapkan
dengan undang-undang
3. hak atas tanah yang bersifat sementara
HAK ATAS TANAH YANG BERSIFAT
TETAP
• yaitu hak-hak atas tanah ini akan tetap
ada selama UUPA masih berlaku atau
belum dicabut dengan undang-undang
yang baru.
• Macam-macam hak atas tanah adalah hak
milik, hak guna usaha, hak guna
bangunan, hak membuka tanah, dan hak
memungut hasil.
HAK ATAS TANAH YANG AKAN
DITETAPKAN DENGAN UNDANG-
UNDANG
• yaitu hak atas tanah yang akan lahir
kemudian,yang akan ditetapkan dengan
undang-undang
HAK MILIK

• Ketentuan mengenai hak milik disebutkan

dalam Pasal 16 ayat (1) huruf a UUPA.

• Secara khusus diatur dalam Pasal 20

sampai dengan Pasal 27 UUPA.
PENGERTIAN HAK MILIK
(PASAL 20 AYAT 1 UUPA)
• HAK MILIK adalah hak turun temurun,
terkuat dan terpenuh yang dapat dipunyai
orang atas tanah dengan mengingat
ketentuan dalam pasal 6
• Turun-temurun artinya hak milik atas
tanah dapat berlangsung terus selama
pemiliknya masih hidup dan pemiliknya
meninggal dunia, maka hak miliknya dapat
dilanjutkan oleh ahli warisnya sepanjang
memenuhi syarat sebagai subjek hak milik
• Terkuat, artinya hak milik atas tanah
lebih kuat bila dibandingkan dengan hak
atas tanah yang lain, tidak mempunyai
batas waktu tertentu, mudah
dipertahankan dari gangguan pihak lain,
dan tidak mudah hapus
• Terpenuh, artinya hak milik atas tanah
memberi wewenang kepada pemiliknya
paling luas bila dibandingkan dengan hak
atas tanah yang lain, dapat menjadi induk
bagi hak atas tanah yang lain, tidak
berinduk pada hak atas tanah yang lain,
dan penggunaan tanah lebih luas bila
dibandingkan dengan hak atas tanah yang
lain.
Subyek HAK MILIK

1. Perseorangan
2. Badan-badan hukum
PERSEORANGAN

• Hanya warga Negara Indonesia yang

dapat mempunyai hak milik (Pasal 21 ayat
(1) UUPA)
BADAN-BADAN HUKUM

• Pemerintah menetapkan badan-badan

hukum yang dapat mempunyai hak milik
dan syarat-syaratnya (Pasal 21 ayat (2)
UUPA)
TERJADINYA HAK MILIK

• Melalui 3 cara disebutkan dalam Pasal 22

UUPA:
1. Hak milik atas tanah yang terjadi
menurut hukum adat
2. Hak milik atas tanah terjadi karena
penetapan pemerintah
3. Hak milik atas tanah terjadi kerena
ketentuan undang-undang
Hak milik atas tanah yang terjadi
menurut hukum adat

• Hak milik atas tanah terjadi dengan jalan

pembukaan tanah (pembukaan hutan)
atau terjadi karena timbulnya lidah tanah
(Aanslibing)
Hak milik atas tanah terjadi karena
penetapan pemerintah
• Hak milik atas tanah yang terjadi disini
berasal dari tanah Negara. Hak milik atas
tanah ini terjadi kerena permohonan
pemberian hak milik atas tanah oleh
pemohon dengan memenuhi prosedur dan
persyaratan yang telah ditentukan oleh
BPN
Hak milik atas tanah terjadi kerena
ketentuan undang-undang
• Hak milik atas tanah ini terjadi karena
undang-undanglah yang menciptakannya
sebagaimana yang diatur dalam Pasal 1,
Pasal II, dan pasal III dan pasal VII
ayat(1) Ketentuan-ketentuan Konversi
UUPA.
HAPUSNYA HAK MILIK (PASAL 27
UUPA)
1. karena pencabutan hak berdasarkan Pasal 18
2. karena penyerahan dengan sukarela oleh
pemiliknya
3. karena ditelantarkan
4. karena subjek haknya tidak memenuhi syarat
sebagai subyek hak milik atas tanah
5. kerena peralihan hak yang mengakibatkan
tanahnya berpindah kepada pihak lain tidak
memenuhi syarat sebagai subjek hak milik atas
tanah.
HAK GUNA USAHA

• Ketentuan mengenai Hak guna usaha

disebutkan dalam Pasal 16 ayat 1 huruf b
UUPA. Secara khusus diatur dalam pasal
28 sampai dengan pasal 34 UUPA
PENGERTIAN HAK GUNA USAHA
(PASAL 28 AYAT 1 UUPA)
• HAK GUNA USAHA adalah hak untuk
mengusahakan tanah yang dikuasai
langsung oleh Negara, dalam jangka
waktu sebagaimana tersebut dalam Pasal
29, guna perusahaan pertanian, perikanan
atau peternakan. PP No. 40 tahun 1996
menambah guna perusahaan perkebunan
Luas Hak guna Usaha

• Adalah perseorangan luas minimal 5

hektar dan luas maksimal 25 hektar
• Badan hukum luas minimal 5 hektar dan
luas maksimal ditetapkan oleh kepala
Badan Pertanahan nasional (pasal 28 ayat
2 UUPA jo. Pasal 5 PP No. 40 tahun 1996)
Subjek Hak Guna Usaha (Pasal 30
UUPA jo. Pasal 2 PP No. 40 tahun
1996, adalah:
1. warga Negara Indonesia
2. badan hukum yang didirikan menurut
hukum Indonesia dan berkedudukan di
Indonesia (badan hukum Indonesia)
ASAL TANAH HAK GUNA USAHA

• Adalah tanah Negara

• Terjadinya hak Guna Usaha dengan
penetapan pemerintah
JANGKA WAKTU HAK GUNA USAHA

• MENURUT PASAL 29 UUPA

• Pertama kali paling lama 35 tahun dan
dapat diperpanjang paling lama 25 tahun

• MENURUT PASAL 8 No 40 TAHUN 1996

• Pertama kali paling lama 35 tahun
diperpanjang 25 tahun dan diperbaharui
25 tahun
HAK PEMEGANG HAK GUNA USAHA

• Berdasarkan Pasal 14 PP No. 40 tahun

1996
• Pemegang hak guna usaha berhak
menguasai dan mempergunakan tanah
yang diberikan dengan hak guna usaha
untuk melaksanakan usaha dibidang
pertanian, perkebunan, perikanan, dan
atau peternakan
HAPUSNYA HAK GUNA USAHA
(PASAL 34 UUPA)
a. jangka waktunya berakhir
b. dihentikan sebelum jangka waktunya berakhir
karena sesuatu syarat tidak dipenuhinya
c. dilepaskan oleh pemegang haknya sebelum
jangka waktunya berakhir
d. dicabut untuk kepentingan umum
e. ditelantarkan
f. tanahnya musnah
g. ketentuan dalam pasal 30 ayat 2
HAK GUNA BANGUNAN

• Ketentuan mengenai hak Guna bangunan

disebutkan dalam Pasal 1 ayat 1 huruf c
UUPA. Secara khusus diatur dalam Pasal
35 sampai dengan Pasal 40 UUPA
PENGERTIAN HAK GUNA
BANGUNAN (Pasal 35 UUPA)
• Hak guna bangunan yaitu hak untuk
mendirikan dan mempunyai bangunan
atas tanah yang bukan miliknya sendiri,
dengan jangka waktu paling lama 30
tahun dan dapat diperpanjang untuk
jangka waktu paling lama 20 tahun
ASAL TANAH HAK GUNA
BANGUNAN
• Pasal 37 UUPA menegaskan hak guna bangunan
terjadi pada tanah yang dikuasai langsung oleh
Negara atau tanah milik orang lain

• Pasal 21 PP No.40 tahun 1996 menegaskan

tanah yang dapat diberikan dengan hak guna
bangunan adalah tanah Negara, tanah hak
pengelolaan atau tanah hak milik.
Subjek hak Guna Bangunan Pasal
36 UUPA jo Pasal 21 PP No. 40
tahun 1996 :
1. warga Negara Indonesia
2. Badan hukum yang didirikan menurut
hukum Indonesia dan berkedudukan di
Indonesia (badan hukum Indonesia)
TERJADINYA HAK GUNA
BANGUNAN
1. HAK GUNA BANGUNAN ATAS TANAH
NEGARA
2. HAK GUNA BANGUNAN ATAS TANAH
HAK PENGELOLAAN
3. HAK GUNA BANGUNAN ATAS TANAH
HAK MILIK
HAK GUNA BANGUNAN ATAS
TANAH NEGARA
• Hak guna bangunan ini terjadi dengan
keputusan pemberian hak yang diterbitkan
oleh BPN berdasarkan pasal 4, pasal 9 dan
pasal 14 PERMEN Agraria / kepala BPN
No.3 tahun 1999 dan prosedur terjadinya
HGB ini diatur dalam Pasal 32 sampai
dengan Pasal 48 Permen agrarian /Kepala
BPN No.9 tahun 1999
HAK GUNA BANGUNAN ATAS
TANAH HAK PENGELOLAAN
• Hak guna bangunan ini terjadi dengan
keputusan pemberian hak usul pemegang
hak pengelolaan yang diterbitkan oleh
BPN berdasarkan pasal 4, PERMEN Agraria
/ kepala BPN No.3 tahun 1999 dan
prosedur terjadinya HGB ini diatur dalam
Permen agrarian /Kepala BPN No.9 tahun
1999
HAK GUNA BANGUNAN ATAS
TANAH HAK MILIK
• Hak guna bangunan ini terjadi dengan
pemberian oleh pemegang hak milik
dengan akta yang dibuat oleh PPAT.
JANGKA WAKTU HAK GUNA
BANGUNAN
• Pasal 26 sampai dengan pasal 29 PP No.
40 tahun 1996.
HAK GUNA BANGUNAN ATAS
TANAH NEGARA
• Hak guna bangunan ini berjangka waktu
untuk pertama kali 30 tahun dapat
diperpanjang untuk jangka waktu paling
lama 20 tahun dan dapat diperbaharui
untuk jangka waktu paling lama 30 tahun
HAK GUNA BANGUNAN ATAS
TANAH HAK PENGELOLAAN
• Hak guna bangunan ini berjangka waktu
untuk pertama kali 30 tahun dapat
diperpanjanguntuk jangka waktu paling
lama 20 tahun dan dapat diperbaharui
untuk jangka waktu paling lama 30 tahun
HAK GUNA BANGUNAN ATAS
TANAH HAK MILIK
• Hak guna bangunan ini berjangka waktu paling
lama 30 tahun, tidak dapat diperpanjang jangka
waktu. Namun atas kesepakatan antara pemilik
tanah dengan pemegang hak guna bangunan
dapat diperbaharui dengan pemberian hak guna
bangunan yang baru dengan akta yang dibuat
PPAT dan wajib didaftarkan pada Kantor
pertanahan kabupaten /kota setempat
KEWAJIBAN PEMEGANG HAK GUNA
BANGUNAN (PASAL 30 DAN PASAL 31
PP NO.40 TAHUN 1996)
1. membayar uang pemasukan yang jumlah dan cara
pembayarannya ditetapkan dalam keputusan pemberian haknya
2. menggunakan tanah sesuai dengan dengan peruntukkannya dan
persyaratan sebagaimana ditetapkan dalam keputusan dan
perjanjian pemberiannya
3. memelihara dengan baik tanah dan bangunan yang ada diatasnya
serta menjaga lingkungan hidup
4. menyerahkan kembali tanah yang diberikan dengan hak guna
bangunan kepada Negara, pemegang hak pengelolaan atau
pemegang hak milik sesudah hak guna bangunan dihapus
5. menyerah kan hak guna bangunan yang telah dihapus kepada
kepala kantor pertanahan
6. membagi jalan keluar atau jalan air atau kemudahan lain bagi
pekarangan atau bidang tanah yang terkurung oleh tanah hak
guna bangunan tersebut
HAK PEMEGANG HAK GUNA
BANGUNAN
1. menguasai dan mempergunakan tanah
selama waktu tertentu
2. mendirikan dan mempunyai bangunan
untuk keperluan pribadi atau usahanya
3. mengalihkan hak tersebut kepada pihak
lain
4. membebani dengan hak tanggungan
HAPUSNYA HAK GUNA BANGUNAN
(PASAL 40 UUPA)
a. jangka waktunya berakhir
b. dihentikan sebelum jangka waktunya berakhir
kerena suatu syarat tidak dipenuhi
c. dilepaskan oleh pemegang haknya sebelum
jangka waktunya berakhir
d. dicabut untuk kepentingan umum
e. ditelantarkan
f. tanahnya musnah
g. ketentuan dalam pasal 36 ayat 2
FAKTOR-FAKTOR PENYEBAB
HAPUSNYA HAK GUNA BANGUNAN
ADALAH:
a. berakhirnya jangka waktu yang ditetapkan dalam
keputusan pemberian atau perpanjangan atau dalam
perjanjian pemberiannya
b. dibatalkan oleh pejabat yang berwenang, pemegang hak
pengelolaan atau pemegang hak milik sebelum jangka
waktunya berakhir,
c. dilepaskan secara sukarela oleh pemegang haknya
sebelum jangka waktunya berakhir
d. hak guna bangunannya dicabut
e. ditelantarkan
f. tanahnya musnah
g. pemegang hak guna bangunan tidak memenuhi syarat
sebagai pemegang hak guna bangunan
Tidak dipenuhi, karena:
1. tidak dipenuhinya kewajiban-kewajiban pemegang hak
dan atau dilanggarnya ketentuan-ketentuan dalam hak
guna bangunan
2. tidak dipenuhinya syarat-syarat atau kewajiban-
kewajiban yang tertuang dalam perjanjian pemberian
hak guna bangunan antara pemegang hak guna
bangunan dengan pemilik tanah atau perjanjian
penggunaan tanah hak pengelolaan
3. putusan pengadilan yang mempunyai kekuatan hukum
tetap
AKIBAT HAPUSNYA HAK GUNA
BANGUNAN (pasal 36 PP No.40 tahun
1996)
• hapusnya hak guna bangunan atas tanah
Negara mengakibatkan tanah menjadi tanah
Negara
• hapusnya hak guna bangunan atas tanah hak
pengelolaan mengakibatkan tanahnya kembali
kepada pemegang hak pengelolaan
• hapusnya hak guna bangunan atas tanah hak
milik mengakibatkan tanahnya kembali kedalam
penguasaan pemilik tanah
HAK PAKAI

• Ketentuan hak pakai disebutkan dalam

Pasal 16 ayat 1 huruf d UUPA secara
khusus diatur dalam pasal 41 sampai
dengan pasal 43 UUPA.
PENGERTIAN HAK PAKAI
• Hak pakai menurut pasal 41 ayat 1 UUPA adalah hak
untuk menggunakan dan atau memungut hasil dari
tanah yang dikuasai langsung oleh Negara atau tanah
milik orang lain, yang memberi wewenang dan
kewajiban yangditentukan dalam keputusan
pemberiannya oleh pejabat yang berwenang
memberikannya atau dalam perjanjian dengan pemilik
tanahnya yang bukan perjanjian sewa menyewa atau
perjanjian pengolaha tanah, segala sesuatu asal tidak
bertentangan dengan jiwa dan ketentuan UUPA
SUBYEK HAK PAKAI
(Menurut Pasal 42 UUPA)
1. Warga Negara Indonesia
2. Orang asing yang berkedudukan di
Indonesia
3. Badan hukum yang didirikan menurut
hukum Indonesia dan berkedudukan di
Indonesia
4. Badan hukum asing yang mempunyai
perwakilan di Indonesia
Menurut Pasal 39 PP No. 40 tahun
1996, yaitu:
1. warga Negara Indonesia
2. badan hukum yang didrikan menurut hukum
Indonesia dan berkedudukan di Indonesia
3. Departemen, lembaga pemerintah Non
Departemen dan pemerintah daerah
4. Badan-badan keagaman dan social
5. Orang asing yang berkedudukan di Indonesia
6. Badan hukum asing yang mempunyai perwakilan
di Indonesia
7. Perwakilan Negara asing dan perwakilan badan
Internasional
ASAL TANAH HAK PAKAI

• Menurut pasal 41 ayat 1 UUPA menyebutkan

bahwa asal tanah hak pakai adalah tanah yang
dikuasai langsung oleh Negara atau tanah milik
orang lain
• Menurut pasal 41 PP No. 40 tahun 1996
menyebutkan tanah yang dapat diberikan
dengan hak pakai adalah tanah Negara, tanah
hak pengelolaan atau tanah hak milik.
TERJADINYA HAK PAKAI

1.Hak pakai atas tanah Negara

2.Hak pakai atas tanah hak
pengelolaan
3.Hak pakai atas tanah hak
milik
Hak pakai atas tanah Negara

• Hak pakai ini diberikan dengan keputusan

pemberian hak oleh Badan Pertanahan
Nasional. Hak pakai ini terjadi sejak
keputusan pemberian hak pakai
didaftarkan kepada kepala Kantor
pertanahan Kabupaten/kota setempat
untuk dicatat dalam buku tanah dan
diterbitkan sertifikat sebagai tanda bukti
Hak pakai atas tanah hak
pengelolaan
• Hak pakai ini diberikan dengan keputusan
pemberian hak pakai oleh BPN
berdasarkan usul pemegang hak pakai.
Hak pakai ini terjadi sejak keputusan
pemberian hak pakai didaftarkan kepada
kepala Kantor pertanahan Kabupaten/kota
setempat untuk dicatat dalam buku tanah
dan diterbitkan sertifikat sebagai tanda
bukti
Hak pakai atas tanah hak milik

• Hak pakai ini terjadi dengan pemberian

tanah oleh pemilik tanah dengan akta
yang dibuat PPAT. Akta PPAT ini wajib
didaftarkan ke kantor Pertanahan
Kabupaten/Kota setempat untuk
dicatatkan dalam buku tanah.
JANGKA WAKTU HAK PAKAI

• Pasal 41 ayat 2 UUPA tidak menentukan

secara tegas berapa lama jangka waktu
hak pakai. Pasal ini hanya menentukan
bahwa hak pakai dapat diberikan selama
jangka waktu tertentu atau selama
tanahnya dipergunakan untuk keperluan
tertentu
Dalam PP 40 tahun 1996 jangka waktu
hak pakai diatur dalam pasal 45 sampai
pasal 49:
1. Hak pakai atas tanah Negara
2. Hak pakai atas tanah pengelolan
3. Hak pakai atas tanah hak milik
Hak pakai atas tanah Negara

• Hak pakai ini berjangka waktu untuk

pertama kali paling lama 25 tahun, dapat
diperpanjang untuk jangka waktu paling
lama 20 dan dapat diperbaharui untuk
jangka waktu paling lama 25 tahun
Hak pakai atas tanah pengelolaan

• Hak pakai ini berjangka waktu untuk

pertama kali paling lama 25 tahun, dapat
diperpanjang untuk jangka waktu paling
lama 20 dan dapat diperbaharui untuk
jangka waktu paling lama 25 tahun
Hak pakai atas tanah hak milik

• Hak pakai ini diberikan untuk jangka

waktu paling lama 25 tahun dan tidak
dapat diperpanjang lagi.
HAPUSNYA HAK PAKAI
(Menurut pasal 55 PP No.40 tahun 1996)

1. berakhirnya jangka waktu sebagaimana ditetapkan

dalam keputusan pemberian atau perpanjangan
atau dalam perjanjian pemberiannya
2. dibatalkan oleh pejabat yang berwenang,
pemegang hak pengelolaan atau pemilik tanah
sebelum jangka waktu berakhir
3. dilepaskan secara sukarela oleh pemegang haknya
sebelum jangka waktu berakhir
4. hak pakainya dicabut
5. ditelantarkan
Dibatalkan oleh pejabat yang berwenang, pemegang hak
pengelolaan atau pemilik tanah sebelum jangka
waktu berakhir, karena:

a. tidak dipenuhinya kewajiban-kewajiban

pemegang hak pakai dan atau dilanggarnya
ketentuan-ketentuan dalam hak pakai
b. tidak dipenuhinya syarat-syarat atau
kewajiban-kewajiban yang tertuang dalam
perjanjian pemberian hak pakai antara
pemegang hak pakai dengan pemilik tanah
atau perjanjian penggunaan hak pengelolaan
c. putusan pengadilan yang telah mempunyai
kekuatan hukum tetap
HAK GADAI (GADAI TANAH)

• MENURUT BOEDI HARSONO

• HaK gadai (gadai tanah) adalah hubungan
antara seseorang dengan tanah kepunyaan
orang lain,yang telah menerima uang gadai
daripadanya. Selama uang gadai belum
dikembalikan, tanah tersebut dikuasai oleh
pemegang gadai. Selama itu hasil tanah
seluruhnya menjadi pemegang gadai.
Pengembalian uang gadai atau lazim disebut
penebusan tergantung kepada kemauan atau
kemampuan pemilik tanah yang menggadaikan.
PENDAFTARAN TANAH

• Pendaftaran Hak atas Tanah diatur:

• PP No. 24 Tahun 1997 tentang

pendaftaran tanah
PENGERTIAN PENDAFTARAN
TANAH
• Pendaftaran tanah adalah rangkaian kegiatan
yang dilakukan oleh pemerintah secara terus
menerus, berkesinambungan dan teratur,
meliputi pengolahan, pembukuan dan penyajian
serta pemeliharaan data fisik dan data yuridis,
dalam bentuk peta dan daftar, mengenai
bidang-bidang tanah dan satuan-satuan rumah
susun, termasuk pemberian surat tanda bukti
haknya bagi tanah yang sudah ada haknya dan
hak milik atas satuan rumah susun serta hak-hak
tertentu yang membebaninya.
TUJUAN PENDAFTARAN TANAH
1. untuk memberikan kepastian hukum dan perlindungan
hukum kepada pemegang hak atas suatu bidang
tanah, satuan rumah susun dan hak-hak lain yang
terdaftar agar dengan mudah dapat membuktikan
dirinya sebagai pemegang hak yang bersangkutan;
2. untuk menyediakan informasi kepada pihak-pihak
yang berkepentingan termasuk pemerintah agar
dengan mudah dapat memperoleh data yang
diperlukan dalam mengadakan perbuatan hukum
mengenal bidang-bidang tanah dan satuan-satuan
rumah susun yang sudah terdaftar;
3. untuk terselenggaranya tertib administrasi pertanahan.
Penyelenggara Pendaftaran tanah

• Pendaftaran tanah diselenggarakan oleh

Badan Pertanahan Nasional
Pendaftaran tanah dilaksanakan
melalui 2(dua)system:
1. Pendaftaran tanah sistematik
2. Pendaftaran tanah secara sporadik
Pendaftaran Tanah Sistematik

• Adalah kegiatan pendaftaran tanah untuk

pertama kali yang dilakukan secara
serentak yang meliputi semua obyek
pendaftaran tanah yang belum didaftar
dalam wilayah atau bagian wilayah suatu
desa/kelurahan
• Pendaftaran tanah secara sistematik
diselenggarakan atas prakasa pemerintah
berdasarkan suatu rencana kerja jangka
panjang dan tahunan serta dilaksanakan
diwilayah-wilayah yang ditetapkan oleh
Menteri Negara Agraria/Kepala BPN
Pendaftaran Tanah Sporadik

• Adalah kegiatan pendaftaran tanah untuk

pertama kali mengenai satu atau
beberapa obyek pendaftaran tanah dalam
wilayah atau bagian wilayah suatu
desa/kelurahan secara individual atau
massal
• Pendaftaran tanah secara sporadik
dilaksanakan atas permintaan pihak yang
berkepentingan, yaitu pihak yang berhak
atas obyek pendaftaran tanah yang
bersangkutan atau kuasanya
Pelaksanaan Pendaftaran Tanah

• Pelaksanaan pendaftaran tanah dilakukan

oleh Kepala kantor Pertanahan dengan
dibantu oleh PPAT dan pejabat lain yang
ditugaskan untuk melaksanakan kegiatan-
kegiatan tertentu
• Dalam hal pendaftaran tanah sistematis
Kepala Kantor Pertanahan dibantu oleh
Panitia Ajudikasi
• Penunjukan panitia ajudikasi untuk
membantu tugas Kepala Kantor
Pertanahan dalam Pendaftaran Tanah
sistemetis dimaksudkan agar tugas-tugas
rutin para Kepala Kantor tidak terganggu,
mengingat kegiatan Pendaftaran Tanah
secara sistematis pada umumnya bersifat
massal dan besar-besaran
OBYEK PENDAFTARAN TANAH
1. bidang-bidang tanah yang dipunyai
dengan hak milik, hak guna usaha, hak
guna bangunan dan hak pakai;
2. tanah hak pengelolaan;
3. tanah wakaf
4. hak milik atas satuan rumah susun
5. hak tanggungan
6. tanah Negara
Wilayah Tata Usaha Pendaftaran
Tanah
• Satuan Wilayah Tata Usaha Pendaftaran Tanah
adalah desa atau kelurahan yang merupakan
satuan wilayah Pemerintah Desa/Kelurahan
sebagaimana diatur dalam UU No. 5 tahun 1979,
tentang pemerintah desa
• Satuan wilayah tata usaha Pendaftaran Tanah
Hak Guna Usaha, Hak pengelolaan, hak
tanggungan dan Tanah negara, serta obyek Hak
tanggungan dapat meliputi beberapa
desa/kelurahan
ASAS PENDAFTARAN TANAH

• Pendaftaran dilaksanakan berdasarkan

asas sederhana, aman, terjangkau,
muktakhir dan terbuka
Pendaftaran tanah adalah rangkaian kegiatan yang
dilakukan pemerintah secara terus menerus,
berkesinambungan dan teratur meliputi 6 hal,
yaitu:
• Pengumpulan
• Pengolahan
• Pembukuan
• Penyajian, serta
• Pemeliharaan data fisik dan data yuridis dalam bentuk
peta dan daftar mengenai bidang-bidang tanah dan
satuan-satuan rumah susun
• Termasuk pemberian surat tanda bukti haknya bagi
bidang-bidang tanah yang sudah ada haknya dan hak
milik atas satuan rumah susun serta hak-hak yang
membebani
Sebelum PP no 24 tahun 1997 diterbitkan, lingkup
kegiatan pendaftaran tanah berdasarkan PP No.10
tahun 1961 sebagaimana pasal 19 ayat 2, meliputi;

• Pengukuran, pemetaan dan pembukuan

tanah
• Pendaftaran dan peralihan hak atas tanah
• Pemberian surat tanda bukti hak atau
sertifikat
• Pelaksanaan pendaftaran tanah menurut
PP No.24 tahun 1997 meliputi kegiatan
pendaftaran tanah untuk pertama kali
(dahulu disebut opzet) dan pemeliharaan
data pendaftaran, atau dahulu dikenal
sebagai bijhouding
• Pendaftaran tanah untuk pertama kali
adalah kegiatan pendaftaran yang
dilakukan terhadap obyek pendaftaran
tanah yang belum didaftar berdasarkan PP
10/1961 dan PP 24/1997
• Pemeliharaan data pendaftaran tanah
adalah kegiatan pendaftaran tanah untuk
menyesuaikan data fisik dan data yuridis
dalam peta pendaftaran, daftar tanah,
daftar nama, surat ukur, buku tanah dan
sertifikat dengan perubahan-perubahan
yang terjadi kemudian.
C.Penerbitan Sertifikat Tanah
• Menurut PP No.10 tahun 1961, yang disebut
sertifikat adalah salinan buku tanah dan surat
ukur yang dijahit menjadi satu bersama-sama
dengan suatu kertas sampul yang bentuknya
ditetapkan oleh Menteri Agraria
• Sertifikat tanah terdiri dari:
• Salinan buku tanah
• Salinan surat ukur
• Kertas sampul
Menurut PP No.24 tahun 1997

• Sertifikat tanah adalah surat tanda bukti

hak sebagaimana dimaksud dalam pasal
19 ayat (2) huruf c UUPA untuk hak atas
tanah, hak pengelolaan, tanah wakaf,
hak milik atas satuan dan hak
tanggungan yang masing-masing sudah
dibukukan dalam buku tanah yang
bersangkutan
• Sertifikat tanah diterbitkan untuk kepentingan
pemegang hak yang bersangkutan sesuai
dengan data fisik dan data yuridis yang telah
didaftar dalam buku tanah.

• Sertifikat tanah hanya boleh diserahkan kepada

pihak yang namanya tercantum dalam buku
tanah, sebagai pemegang hak, atau kepada
pihak yang diberikan kuasa oleh pemegang hak.
• Apabila suatu bidang tanah sudah diterbitkan sertifikat
secara sah atas nama orang atau badan hukum yang
memperoleh tanah tersebut dengan itikad baik dan
secara nyata menguasai tanah tersebut, maka pihak lain
yang merasa mempunyai hak atas tanah tersebut tidak
dapat lagi menuntut haknya apabila dalam waktu 5
tahun sejak diterbitkannya sertifikat tersebut tidak
mengajukan keberatan secara tertulis kepada pemegang
sertifikat dan Kepala Kantor Pertanahan yang
bersangkutan ataupun tidak mengajukan gugatan pada
pengadilan mengenai penguasaan tanah atau penerbitan
sertifikat tersebut
PEMELIHARAAN DATA
PENDAFTARAN TANAH
• Kegiatan pemeliharaan data pendaftaran
tanah meliputi :
• Pendaftaran peralihan dan pembebanan
hak
• Pendaftaran perubahan data pendaftaran
tanah
• Pemeliharaan data pendaftaran tanah dilakukan apabila
terjadi perubahan pada data fisik atau data yuridis obyek
pendaftaran tanah yang telah di daftarkan
• Perubahan data fisik dimaksud adalah pemisahan,
pemecahan atau penggabungan bidang-bidang tanah
yang sudah didaftar
• Perubahan data yuridis terjadi apabila ada pemindahan
hak atas tanah dan atau pembebanan hak atas tanah
yang sudah didaftar
• Perubahan yang terjadi oleh pemegang hak atas tanah
wajib didaftarkan di Kantor Pertanahan.
PERALIHAN HAK ATAS TANAH

1. JUAL BELI
2. HIBAH
3. PEWARISAN
4. WAKAF
Jual Beli tanah Menurut UUPA

• Sifatnya
1. Tunai
2. Terang
3. Riil
Syarat jual beli tanah ada 2

1. Syarat materiil
2. Syarat Formil
1. Syarat Materril

a. Pembeli berhak membeli tanah yang

bersangkutan
b. Penjual berhak menjual tanah yang
bersangkutan
c. Tanah hak yang bersangkutan boleh
diperjual belikan dan tidak dalam
sengketa
2. Syarat Formal

• Setelah syarat materriil dipenuhi maka

PPAT akan membuat akta jual beli (Pasal
37 PP No 24/1997)
A. Pendaftaran Peralihan Hak
1. Pemindahan hak
• Peralihan hak atas tanah dan hak milik atas
satuan rumah susun melalui jual beli, tukar
menukar, hibah, pemasukan dalam
perusahaan dan perbuatan hukum
pemindahan hak lainnya, kecuali melalui
lelang, hanya dapat didaftarkan jika dibuktikan
dengan akta yang dibuat oleh PPAT yang
berwenang.
3. Peralihan hak karena Pewarisan

• Peralihan hak karena pewarisan terjadi karena

hukum pada saat pemegang hak yang
bersangkutan meninggal dunia
• Pendaftaran peralihan hak karena pewarisan
wajib didaftar dalam rangka memberikan
perlindungan hukum kepada para ahli waris dan
demi tertibnya Tata Usaha Pendaftaran Tanah
serta akuratnya data yuridis bidang tanah yang
bersangkutan
1. Pemecahan, pemisahan dan
penggabungan bidang tanah

• Pemecahan
• Atas permintaan pemegang hak yang
bersangkutan, satu bidang tanah yang sudah
didaftar dapat dipecah secara sempurna menjadi
beberapa bagian yang masing-masing
merupakan satuan bidang baru dengan status
hukum yang sama dengan bidang tanah semula
• Untuk setiap bidang dibuat surat ukur, buku
tanah dan sertifikat sebagai pengganti surat
ukur, buku tanah dan sertifikat asalnya
• Pemisahan
• Atas permintaan pemegang hak yang
bersangkutan dari satu bidang tanah yang
sudah didaftar dapat dipisahkan sebagian
atau beberapa bagian, yang selanjutnya
merupakan satuan bidang baru dengan
status hukum yang sama dengan bidang
tanah semula
• Untuk satuan bidang tanah baru dibuatkan
surat ukur, buku tanah dan sertifikat
sebagai satuan bidang tanah baru,
sedangkan pada peta pendaftaran, daftar
tanah, surat ukur, buku tanah dan
sertifikat bidang tanah semula dibubuhkan
catatan mengenai adanya pemisahan
tersebut
Perbedaan pengertian pemisahan
dan pemecahan
• Pemecahan (dahulu dikenal dengan istilah
pemisahan/pemecahan sempurna), semua
bagian dari bidang tanah semula tidak lagi
mempunyai identitas lama, sedangkan
• Pemisahan (dahulu pemisahan/pemecahan
sebagian), masih ada sebagian dari bidang
tanah semula yang tidak berubah identitasnya,
kecuali luas dan batas-batasnya
Penggabungan bidang tanah

• Atas permintaan pemegang hak yang

bersangkutan dua buah bidang tanah atau
lebih yang sudah didaftar dan letak
berbatasan yang kesemuanya atas nama
pemilik yang sam, dapat digabung
menjadi satu satuan bidang baru jika
semuanya dipunyai dengan jenis hak yang
sama dan bersisa jangka waktu yang
sama
3. Pembagian hak bersama

• Pembagian hak bersama atas tanah atau

hak milik atas satuan rumah susun
menjadi hak-hak masing-masing
pemegang hak bersama di daftar
berdasarkan akta yang dibuat PPAT, yang
membuktikan kesepakatan antara
pemegang hak bersama mengenai
pembagian hak bersama tersebut
PENGERTIAN
Pengadaan Tanah (pasal 1 Perpres
65 tahun 2006)
• Pengadaan tanah, adalah setiap kegiatan
untuk mendapatkan tanah dengan cara
memberikan ganti rugi kepada yang
melepaskan atau menyerahkan tanah,
bangunan, tanaman, dan benda-benda
yang berkaitan dengan tanah
Cara Pengadaan Tanah

• Pengadaan tanah bagi kegiatan untuk

kepentingan umum oleh pemerintah
dilaksanakan dengan cara pelepasan atau
penyerahan hak atas tanah.
• Pengadaan tanah selain untuk
kepentingan umum oleh pemerintah
dilaksanakan dengan cara jual beli, tukar
menukar atau cara lain yang di sepakati
• Pengadaan tanah dilakukan dengan
cara:
1. Jual beli
2. Tukar menukar
3. Atau cara lain yang disepakati dengan
sukarela oleh pihak-pihak yang
bersangkutan
Bentuk ganti rugi berupa:
1. Uang
2. Tanah pengganti
3. Pemukiman kembali
4. Gabungan dari dua atau lebih bentuk
ganti rugi sebagaimana dimaksud huruf
a,b, dan c
5. Bentuk lain yang disetujui oleh pihak-
pihak yang bersangkutam