BAB I

PENDAHULUAN

A. LatarBelakang

Kaitanya tentang hukum tanah, merupakan keseluruhan peraturan- peraturan hukum

yang tertulis maupun tidak tertulis yang mengatur hak-hak penguasaan atas tanah yang

merupakan lembaga-lembaga hukum dan hubungan-hubungan yang konkrit dengan

tanah.Hukum pertanahan ini juga sering disebut dengan hukum Agraria. Dan yang

menjadi objek hukumnya adalah seputar hak penguasaan atas tanah yang berisi

serangkaian wewenang, kewajiban atau pun larangan bagi pemegang haknya untuk

berbuat sesuatu mengenai tanah dan haki.

Dalam makalah ini penulis akan membahas terkait hak-hak atas tanah menurut UUPA

yaitu hak milik dan hak guna usaha. Tentang hak atas tanah banyak sekali pembagianya

dan penulis akan menjelaskan tentang hak milik dan hak guna usaha saja.

B. Rumusan Masalah

1. Apa yang dimaksud dengan Hak Milik dan bagaimana penjelasanya berdasarkan

UUPA ?

2. Apa yang dimaksud dengan Hak Guna Usaha dan bagaimana penjelasanya berdasarkan

UUPA ?
 BAB II

PEMBAHASAN

A.HAK MILIK

1. Pengertian

Dalam Undang-Undang Pokok Agraria, tepatnya pasal 20 UUPA pasal 1dan 2, hak

milik adalah hak turun-temurun, terkuat dan terpenuhi yang dapat dipunyai orang atas

tanah ; hak milik dapat beralih dan dialihkan kepada pihak lain1.

Terkait istilah “ terkuat dan terpenuhi” itu sebenarnya hanya sebagai pembeda antara hak

milik dan hak atas tanah lainnya karena hak milik lah yang ter ( artinya paling) kuat dan

terpenuhi diantara hak atas tanah yang dapat dimiliki oleh orang. Terkuat, artinya hak

milik atas tanah lebih kuat bila dibandingkan dengan hak atas tanah yang lain, tidak ada

batas waktu tertentu, mudah dipertahankan dari gangguan pihak lain. Terpenuh, artinya

hak milik atas tanah memberi wewenang kepada pemiliknya paling luas bila

dibandingkan dengan hak atas tanah yang lain2.

2. Ciri-ciri Hak Milik

Adapun ciri-ciri dari hak milik antara lain:

1
. Soimin, Soedharyo, Status Hak dan pembebasan Tanah, Sinar Grafika, Jakarta, 1994, hal 1.

2
. Santoso, Urip, Hukum Agraria & hak-hak Atas Tanah, Kencana Prenada, Jakarta, 2005,hal 90-
91.
a) Dapat dijadikan jaminan uang .

b) Dapat di gadaikan .

c) Dapat dialihkan kepada pihak lain, peralihan hak milik ini diatur pada pasal 20 ayat 2

UUPA, yaitu hak milik dapat beralih dan dialihkan kepada pihak lain.

d) Dapat dilepaskan secara sukarela

e) Dapat di wakafkan, hal ini disebabkan hak milik mempunyai sifat terkuat, tidak

memiliki keterikatan dengan waktu. Beda halnya dengan hak pakai yang tidak bisa di

wakafkan karena ada keterikatan dengan waktu3.

3. Subjek Hak Milik

Subjek hak milik menurut UUPA dan Peraturan pelaksanaanya4:

a) Perseorangan Hanya warga Negara Indonesia yang dapat mempunyai hak milik ( Pasal

21 ayat 1 UUPA) .

b) Badan-badan HukumPemerintah menetapkan badan-badan hukum yang dapat.

mempunyai hak milik dan syaratnya (Pasal 21 ayat 2 UUPA)Menurut Pasal 1 PP No. 38

Tahun 1963 tentang penunjukan badan- badan hukum yang dapat mempunyai hak milik

atas tanah, yaitu bank- bank yang didirikan oleh Negara (Bank Negara), koperasi

pertanian, badan keagamaan dan badan sosial.Menurut Pasal 8 ayat 1 Permen Agraria/

kepala BPN No. 9 Tahun 1999 tentang tata cara pemberian dan pembatalan hak atas

3
Efendi, Hukum Agraria di Indonesia Suatu Telaah dari Sudut pandang Praktisi
Hukum , Rajawali, Jakarta, 1989, hal 238.

4
Opcit hal 93.
tanah dan hak pengelolaan, badan-badan hukum yang dapat mempunyai hak milik,

adalah Bank Pemerintah, badan keagamaan dan badan sosial yang ditunjuk oleh

pemerintah.

4.Terjadinya Hak Milik

Hak milik atas tanah dapat terjadi melalui 3 cara sebagaimana yang disebutkan dalam

pasal 22 UUPA yaitu5:

a) Hak milik atas tanah yang terjadi menurut hukum adatHak milik atas tanah yang

terjadi dengan jalan pembukaan tanah (pembukaan hutan) atau terjadi karena timbulnya

lidah tanah (Aanslibbing). Hak milik ini dapat didaftarkan pada Kantor Pertanahan

Kabupaten/ Kota setempat untuk mendapatkan sertifikat hak milik atas tanah.

b) Hak milik atas tanah yang terjadi karena penetapan pemerintahHak milik disini,

semula berasal dari tanah Negara dan terjadi karena permohonan pemberian hak milik

atas tanah oleh pemohon dengan memenuhi prosedur dan persyaratan yang telah

ditentukan oleh Badan Pertanahan Nasional (BPN). Prosedur ini di atur dalam pasal 8

sampai pasal 16 Permen Agraria/ Kepala BPN No. 9 Tahun 1999 tentang tata cara

pemberian dan pembatalan hak atas tanah Negara dan hak pengelolaan.

c) Hak milik atas tanah yang terjadi karena ketentuan undang-undang .

Hak milik atas tanah ini undang-undanglah yang menciptakannya, sebagaimana yang

diatur dalam Pasal I, Pasal II, dan Pasal VII ayat (1) Ketentuan-ketentuan UUPA.

5. Pembebanan Dengan Hak Atas Tanah Lain

5
Ibid hal 93-96.
 Hak milik dapat dibebani hak atas tanah yang lain, seperti hak guna bangunan, hak

pakai, hak sewa, hak gadai, hak usaha bagi hasil dan hak menumpang 6 .Tidak ada

ketentuan dalam UUPA bahwa hak guna usaha, hak guna bangunan, dan hak pakai dapat

dibebani hak atas tanah yang lain, dalam arti bahwa penguasaan fisik dan penggunaan

tanahnya boleh diserahkan kepada pihak lain.

Pembebanan Hak Milik dengan Hak Tanggungan menurut Pasal 25 UUPA, hak milik

atas tanah dapat dijadikan jaminan hutang dengan dibebani hak tanggungan. Syarat sah

terjadinya hak tanggungan harus memenuhi 3 unsur yang bersifat kumulatif yaitu7 :

a) Adanya perjanjian utang piutang sebagai perjanjian pokoknya.

b) Adanya Akta Pemberian Hak Tanggungan sebagai perjanjian ikatan (tambahan) .

c) Adanya pendaftaran akta pemberian hak tanggungan .

Hapusnya Hak Milik didalam pasal 27 UUPA faktor-faktor penyebab hapusnya hak

milik atas tanah dan tanahnya jatuh kepada negara, yaitu8:

a) Karena pencabutan hak berdasarkan pasal 18 UUPA .

b) Karena penyerahan secara suka rela oleh pemiliknya.

c) Karena diterlantarkan .

d) Karena subyek haknya tidak memenuhi syarat sebagai subyek hak atas tanah .

e) Karena peralihan hak yang mengakibatkan tanahnya berpindah kepada pihak lain tidak

memenuhi syarat sebagai subyek hak milik atas tanah.

6
. Harsono Boedi, 2003, Hukum Agraria Indonesia, Djambatan, Jakarta, 2003, hal 327-328.

7
.Opcit 97-98.
8
.Ibid hal 98.
 Hak Milik atas tanah juga dapat hapus karena tanahnya musnah, misalnya karena

adanya bencana alam.

B. HAK GUNA USAHA

1.Pengertian

Hak Guna Usaha, atau HGU dalam pasal 28 UUPA adalah hak untuk mengusahakan

tanah yang dikuasai oleh Negara, dalam jangka waktu sebagaimana dalam pasal 29, guna

perusahaan, pertanian, perikanan atau peternakan. Dengan kata lain, HGU terikat oleh

jangka waktu tertentu. Menurut pasal 29 pada undang-undang yang sama HGU diberikan

waktu paling lama 25 tahun atau untuk perusahaan tertentu dapat diberikan HGU untuk

waktu paling lama 35 tahun9.

Luas tanah HGU adalah untuk perseorangan luas minimalnya 5 hektar dan

maksimalnya 25 hektar. Sedangkan untuk badan hukum, luas minimalnya 5 hektar dam

maksimalnya ditetapkan oleh kepala Badan Pertanahan Nasional (Pasal 28 ayat (2)

UUPA jo. Pasal 5 PP No. 40 Tahun 1996)10.

2. Pemberian dan Subjek Hak Guna Usaha.

Pemberian hak atas tanah berkaitan dengan subjek dan objek serta proses yang terjadi

dalam pemberian hak tersebut, termasuk pula pemberian HGU. Menyangkut subjek HGU

9
Muljadi, Kartini dan Gunawan Wijaya, Hak-hak atas tanah, Kencana Prenada, Jakarta, hal 20.
2007.

10
0pcit hal 99
diatur dalam Pasal 2 PP 40 Tahun 1996, dinyatakan bahwa yang dapat mempunyai Hak

Guna Usaha adalah, a) Warga Negara Indonesia; b) Badan Hukum yang didirikan

menurut hukum Indonesia dan berkedudukan di Indonesia11.

3. Tanah Yang Dapat Diberikan dengan hak Guna Usaha

Menyangkut tanah yang dapat diberikan dengan hak guna usaha telah diatur dalam

Pasal 4 PP Nomor 40 Tahun 1996 sebagai berikut12:

a) Tanah yang dapat diberikan hak guna usaha adalah tanah Negara.

b) Dalam hal tanah yang akan diberikan HGU itu adalah tanah Negara yang merupakan

kawasan hutan, maka pemberian HGU dapat dilakukan setelah tanah yang bersangkutan

dikeluarkan statusnya sebagaikawasan hutan.

c) Pemberian HGU atas tanah yang telah dikuasai dengan hak tertentu sesuai ketentuan

yang berlaku, pelaksanaanya baru dapat dilaksanakan setelah selesainya pelepasan hak

tersebut.

d) Dalam hal diatas tanah yang akan diberikan dengan HGU itu terdapat tanaman atau

bangunan milik pihak lain yang keberadaanya berdasarkan atas hak yang sah, pemilik

bangunan dan tanaman tersebut harus diberi ganti rugi yang dibebankan kepada

pemegang HGU baru.

4. Jangka Waktu Hak Guna Usaha

11
Supriadi, Hukum Agraria, Sinar Grafika, Jakarta, 2007,hal 110-111.

12
Ibid hal 111
 HGU mempunyai jangka waktu untuk pertama kalinya paling lama 35 tahum dan dapat

diperpanjang untuk jangka waktu paling lama 25 tahun (pasal 29 UUPA).13 Pasal 8 PP

No. 40 tahun 1996 untuk pertama kalinya paling lama 35 tahun, diperpanjang paling lama

25 tahun dan diperbaharui paling lama 35 tahun14. Perpanjangan jangka waktu HGU

diajukan selambat-lambatnya dua tahun sebelum berahirnya jangka waktu yang telah

ditentukan.

5. Terjadinya Hak Guna Usaha

Karena KonversiYang dimaksudkan dengan konversi adalah perubahan hak atas tanah

sehubungan dengan berlakunya UUPA. Hak-hak atas tanah yang ada sebelum berlakunya

UUPA diubah menjadi hak-hak atas tanah yang ditetapkan dalam UUPA. (Pasal 16

UUPA).

Hak-hak lama yang dikonversi menjadi hak guna usaha adalah:

a) Hak Erfpacht untuk perusahaan kebun besar yang masih berlaku pada tanggal 24

september 1960, tanpa dipersoalkan apakah pihak yang empunya memenuhi syarat atau

tidak. Jangka waktunya sama dengan sisa hak erfpacht tersebut, tetapi paling lama 20

tahun terhitung sejak tanggal 24 september 1960 (pasal III ketentuan konversi)

b) Hak milik (adat) dan hak lainya yang sejenis sebagai yang disebutkan dalam pasal II

ketentuan konversi, jika tanah pertanian, tanah perikanan, atau tanah peternakan dan yang

empunya tidak memenuhi syarat umum mempunyai tanah dengan hak milik yang

ditetapkan dalam pasal 21. HGU yang berasal dari hak milik (adat) dan hak lainnya itu
berjangka waktu 20 tahun, sesuai dengan ketentuan mengenai konversi hak eigendom

dalam pasal 1 ayat 3 ketentuan-ketentuan konversi.

Karena Penetapan PemerintahHak Guna Usaha terjadi dengan penetapan pemerintah.

HGU ini terjadi melalui permohonan pemberian HGU oleh pemohon kepada Badan

Pertanahan Nasional. Apabila semua persyaratan tersebut terpenuhi, maka BPN

menerbitkan Surat Keputusan Pemberian Hak (SKPH) dan wajib didaftarkan ke Kantor

Pertanahan Kabupaten/Kota setempat untuk dicatat dalam Buku Tanah dan diterbitkan

sertifikat sebagai tanda bukti haknya.

6.Kewajiban Pemegang Hak Guna Usaha

Sesuai dengan ketentuan Pasal 12 PP Nomor 40 Tahun 1996 bahwa pemegang hak

berkewajiban:

a) Membayar uang pemasukan kepada Negara

b) Melaksanakan usaha pertanian, perkebunan, perikanan, dan atau

peternakan sesuai peruntukan dan persyaratan sebagaimana ditetapkan

dalam keputusan pemberian hak.

c) Mengusahakan sendiri tanah hak guna usaha dengan baik.

d)Membangun dan memelihara prasarana lingkungan dan fasilitas tanah yang ada dalam

lingkungan areal HGU.

e) Memelihara kesuburan tanah, mencegah kerusakan SDA dam menjaga kelestarian

lingkungan

f) Menyampaikan laporan tertulis setiap ahir tahun mengenai penggunaan HGU

g) Menyerahkan kembali tanah yang diberikan dengan HGU kepada Negara setelah

HGU tersebut hapus

h) Menyerahkan sertifikat HGU yang telah hapus kepada kepala kantor pertanahan

7.Hapusnya Hak Guna Usaha

Sebagaimana yang terdapat pada hak milik sebagai hak primer utama tetap

mempunyai batas waktu atau hapus. Hal ini juga berlaku pada Hak GunaUsaha . Sesuai

ketentuan yang berlaku dalam Pasal 34 UUPA Tahun 1960 dinyatakan bahwa hak guna

usaha hapus karena:

a) Jangka waktunya berakhir

b) Dihentikan sebelum jangka waktunya berakhir karena sesuai syarat tidak dipenuhi

c) Dilepaskan oleh pemegang haknya sebelum jangka waktu berakhir

d) Dicabut untuk kepentingan umum

e) Ditelantarkan

f) Tanahnya musnah

g) Ketentuan dalam pasal 30 ayat (2)

BAB III
 KESIMPULAN

Hak milik adalah hak turun-temurun, terkuat dan terpenuhi yang dapat dipunyai orang

atas tanah dan juga hak milik dapat beralih dan dialihkan kepada pihak lain. Terkait

ketentuan tentang hak milik dapat kami simpulkan bahwa ketentuan hak milik ini diatur

dalam Pasal 16 ayat (1) huruf a UUPA. Secara khusus diatur dalam Pasal 20 sampai Pasal

27 UUPA. Menurut pasal 50 ayat 1 UUPA, ketentuan lebih lanjut mengenai hak milik

diatur dengan Undang- umdang. Undang-undang yang diperintahkan disini sampai

sekarang belum terbentuk. Untuk itu berlakulah pasal 56 UUPA, yaitu selama undang-

undang tentang hak milik belum terbentuk, maka yang berlaku adalah ketentuan hukum

adat setempat dan peraturan-peraturan lainya sepanjang tidak bertentangan dengan

UUPA.

Tentang Hak Guna Usaha dalam pasal 28 UUPA adalah hak untuk mengusahakan

tanah yang dikuasai oleh Negara, dalam jangka waktu sebagaimana dalam pasal 29, guna

perusahaan, pertanian, perikanan atau peternakan. HGU terikat oleh jangka waktu

tertentu. Menurut pasal 29 pada undang-undang yang sama HGU diberikan waktu paling

lama 25 tahun atau untuk perusahaan tertentu dapat diberikan HGU untuk waktu paling

lama 35 tahun. Ketentuan mengenai HGU disebutkan dalam pasal 16 ayat 1 huruf b

UUPA. Secara khusus diatur dalam pasal 28 sampai pasal 34 UUPA. Menurut pasal 50

ayat 2 UUPA, ketentuan lebih lanjut mengenai HGU diatur dengan peraturan

perundangan. Peraturan yang dimaksud disini adalah Peraturan Pemerintah (PP) No. 40

Tahun 1996 tentang HGU, HGB, dan hak pakai, secara khusus diatur sampai pasal 18.