HAK – HAK ATAS TANAH DAN CIRI – CIRINYA

Disusun Oleh :
Hardiansyah Lubis 71160111073

Fakultas Hukum
Universitas Islam Sumatra Utara
2021 – 2022
 BAB I
PENDAHULUAN

A. Latar Belakang

Tentu, Indonesia sudah memiliki undang-undang nasional yang mengatur

mengenai pertanahan. Yaitu Undang-Undang Pokok Agraria (UUPA).

Pasal 16 Ayat (1) UUPA menyatakan bahwa terdapat hak-hak atas tanah

antara lain sebagai berikut: hak milik; hak guna usaha; hak guna bangunan; hak

pakai; hak sewa; hak membuka tanah; dan hak memungut hasil hutan.

Hak atas tanah merupakan hak penguasaan atas tanah yang berisikan

serangkaian wewenang, kewajiban dan/atau larangan bagi pemegang haknya untuk

berbuat sesuatu mengenai tanah yang dihaki. Sesuatu yang boleh, wajib atau

dilarang untuk diperbuat, yang merupakan isi hak penguasaan itulah yang menjadi

kriteria atau tolok pembeda diantara hak-hak penguasaan atas tanah yang diatur

dalam hukum tanah.

Dengan adanya hak menguasai dari negara sebagaimana dinyatakan dalam

Pasal 2 ayat (1) UUPA, yaitu bahwa: “Atas dasar ketentuan Pasal 33 ayat (3) UUD

1945 dan hal-hal sebagai yang dimaksud dalam Pasal 1, bumi, air, dan ruang

angkasa, termasuk kekayaan alam yang terkandung didalamnya itu pada tingkatan

yang tertinggi dikuasai oleh negara sebagai organisasi kekuasaan seluruh

masyarakat.”

Atas dasar ketentuan tersebut, negara berwenang untuk menentukan hak

hak atas tanah yang dapat dimiliki oleh dan atau diberikan kepada perseorangan

dan badan hukum yang memenuhi persyaratan yang ditentukan. Kewenangan

tersebut diatur dalam Pasal 4 ayat (1) UUPA, yang menyatakan bahwa:
 “Atas dasar hak mengusai dari negara sebagaimana yang dimaksud
dalam Pasal 2 ditentukan adanya macam-macam hak atas permukaan bumi
yang disebut tanah, yang dapat diberikan kepada dan dipunyai oleh orang-
orang,baik sendiri maupun bersama-sama dengan orang-orang lain serta
badan hukum.”
Sedangkan dalam ayat (2) dinyatakan bahwa:

“Hak-hak atas tanah yang dimaksud dalam ayat (1) Pasal ini
memberikan wewenang untuk mempergunakan tanah yang bersangkutan,
demikian pula tubuh bumi dan air serta ruang yang ada diatasnya sekedar
diperlukan untuk kepentingan yang langsung berhubungan dengan
penatagunaan tanah itu dalam batas-batas menurut undang-undang ini dan
peraturan-peraturan hukum yang lebih tinggi.”

B. Rumusan Masalah

Berdasarkan uraian yang dikemukakan dalam latar belakang maka yang

menjadi pokok bahasan atau permasalahan dalam penelitian ini adalah:

a) Pengertian hak atas tanah

b) Jenis – jenis hak atas tanah
c) Hak primer dan sekunder
d) Hak milik, hak guna usaha (HGU), hak guna bangunan (HGB), hak pakai, hak
sewa dan hak lainya.
 BAB II
PEMBAHASAN

A. Pengertian Hak Atas Tanah

Hak atas tanah merupakan hak penguasaan atas tanah yang berisikan

serangkaian wewenang, kewajiban dan/atau larangan bagi pemegang haknya untuk

berbuat sesuatu mengenai tanah yang dihaki. Sesuatu yang boleh, wajib atau

dilarang untuk diperbuat, yang merupakan isi hak penguasaan itulah yang menjadi

kriteria atau tolok pembeda diantara hak-hak penguasaan atas tanah yang diatur

dalam hukum tanah.

Pasal 16 Ayat (1) UUPA menyatakan bahwa terdapat hak-hak atas tanah

antara lain sebagai berikut: hak milik; hak guna usaha; hak guna bangunan; hak

pakai; hak sewa; hak membuka tanah; dan hak memungut hasil hutan.

stilah hak atas tanah berasal dari bahasa Inggris, yaitu land rights, sedangkan

dalam bahasa Belanda disebut dengan landrechten, sementara itu, dalam bahasa

Jermannya, yaitu landrechte. Ada dua suku kata yang terkandung pada istilah hak

atas tanah, yaitu hak dan tanah. Hak disebut juga rigth (bahasa Inggris), recht

(Belanda), atau rechts (Jerman). Secara terminologis, hak diartikan sebagai

kekuasaan untuk berbuat sesuatu (karena telah ditentukan oleh undang-undang)

atau kekuasaan yang benar atas sesuatu atau untuk menuntut sesuatu. Algra

mengartikan hak atau recht sebagai: “Wewenang tertentu yang diberikan kepada

seseorang berdasarkan peraturan umum atau persyaratan tertentu“.

Konsep hak dalam kedua terminologi itu difokuskan kepada kekuasaan atau

kewenangan. Kekuasaan diartikan sebagai kemampuan, sedangkan kewenangan

diartikan sebagai hak dan kekuasaan yang dipunyai untuk melakukan sesuatu.
B. Jenis – Jenis Hak Atas Tanah

Sejak dilakukannya reformasi atas tanah tahun 1960-an (Landreform), yaitu

dengan berlakunya Undang-undang No. 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar

Pokok-Pokok Agraria (UUPA), maka jenis-jenis hak atas tanah di Indonesia terdiri

dari:

a) Hak Milik

yaitu hak turun-menurun, terkuat dan terpenuh yang dapat dipunyai

orang atas tanah. Hak milik hanya dapat dipunyai oleh warga negara

Indonesia. Pada prinsipnya suatu badan hukum tidak dapat menjadi

pemegang Hak Milik atas tanah, namun berdasarkan peraturan

perundang-undangan pemerintah dapat menetapkan badan-badan

hukum tertentu untuk dapat mempunyai Hak Milik. Selain badan

hukum, orang asing (WNA) juga tidak dapat mempunyai Hak Milik

atas tanah.

b) Hak Guna Usaha (HGU).

yaitu hak untuk mengusahakan tanah yang dikuasai langsung oleh negara

untuk usaha pertanian, perikanan atau peternakan. Hak Guna Usaha dapat

diberikan untuk tanah yang luasnya minimal 5 hektar. Namun jika luasnya 25

hektar atau lebih maka untuk mengusahakannya harus menggunakan

investasi modal yang layak dan teknik perusahaan yang baik. Hak Guna

Usaha dapat diberikan untuk jangka waktu paling lama 25 tahun, dan untuk

perusahaan yang memerlukan waktu yang lebih lama dapat diberikan HGU

untuk waktu paling lama 35 tahun. Jika Hak Guna Usaha tersebut habis

jangka waktu berlakunya maka hak tersebut dapat diperpanjang untuk paling

lama 25 tahun.
c) Hak Guna Bangunan

yaitu hak untuk mendirikan dan mempunyai bangunan-bangunan di atas

tanah yang bukan miliknya sendiri, dengan jangka waktu maksimal 30 tahun.

Jangka waktu tersebut dapat diperpanjang untuk waktu paling lama 20 tahun.

d) Hak Pakai

yaitu hak untuk menggunakan dan/atau memungut hasil dari tanah yang

dikuasai langsung oleh negara atau tanah milik orang lain. Hak Pakai

memberikan wewenang dan kewajiban kepada pemegangnya sebagaimana

yang ditentukan dalam keputusan pemberiannya oleh pejabat pertanahan

atau dalam perjanjian dengan pemilik tanah. Perjanjian tersebut bukan

merupakan sewa-menyewa atau perjanjian pengolahan tanah

e) Hak Sewa

Hak sewa adalah hak yang dimiliki seseorang atau badan hukum untuk

menggunakan tanah milik orang lain untuk keperluan bangunan dengan

membayar kepada pemiliknya sejumlah uang sebagai sewa.

Pembayaran uang sewa dapat dilakukan dengan cara berikut:

1. Satu kali atau pada tiap-tiap waktu tertentu

2. Sebelum atau sesudah tanahnya dipergunakan

Adapun yang dapat menjadi pemegang hak sewa adalah:

1. Warga Negara Indonesia

2. Orang asing yang berkedudukan di Indonesia
3. Badan hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia dan
berkedudukan di Indonesia
4. Badan hukum asing yang mempunyai perwakilan di Indonesia.
C. Hak Primer Dan Hak Skunder

a. Hak Primer

Pengertian hak-hak atas tanah primer adalah hak-hak atas tanah yang dapat dimiliki

atau dikuasai secara langsung oleh seorang atau badan hukum yang mempunyai waktu

lama dan dapat dipindahtangankan kepada orang lain atau ahli warisnya. Dalam UUPA

terdapat beberapa hak atas tanah yang bersifat primer, yaitu:

a. Hak Milik atas tanah (HM);

b. Hak Guna Usaha (HGU);

c. Hak Guna Bangunan (HGB);

d. Hak Pakai (HP).

Salah satu hak atas tanah yang termasuk dalam kategori bersifat prime

adalah Hak Milik. Sebab hak milik merupakan hak primer yang paling utama,

terkuat dan terpenuh, dibandingkan dengan hak-hak primer lainnya, seperti Hak

Guna Usaha, Hak Guna Bangunan, Hak Pakai, atau hak-hak lainnya. Hal ini

sesuai ketentuan Pasal 20 ayat (1) dan (2) UUPA yang berbunyi sebagai berikut:

^Hak milik adalah hak turun-temurun, terkuat, dan terpenuh yang dapat dipunyai

orang atas tanah, dengan mengingat ketentuan dalam Pasal 6. Hak milik dapat

beralih dan dialihkan kepada pihak lain.

b. Hak Skunder

Selain hak primer atas tanah di atas, terdapat pula hak atas tanah bersifat

sekunder. Pengertian hak-hak atas tanah yang bersifat sekunder hak-hak atas

tanah yang bersifat sementara. Dikatakan bersifat sementara karena hak-hak

tersebut dinikmati dalam waktu terbatas, lagi pula hak-hak itu dimiliki oleh orang

lain. Hal ini sesuai dengan ketentuan dalam Pasal 53 UUPA yang mengatur

mengenai hak-hak atas tanah yang bersifat sementara, yaitu;

a. hak gadai;

b. hak usaha bagi hasil;

c. hak menumpang;

d. hak menyewa atas tanah pertanian.

 BAB III
KESIMPULAN
Hak atas tanah bersumber dari hak menguasai dari negara atas tanah dapat

diberikan kepada perseorangan baik warga Negara Indonesia maupun warga

negara asing, sekelompok orang secara bersama-sama, dan badan hukum baik

badan hukum privat maupun badan hukum publik. HGU adalah hak yang khusus

untuk mengusahakan tanah dengan kata lain hak diberikan kepada Negara kepada

perusahaan. HGU terjadi karena penetapan Pemerintah. melalui pemberian

keputusan hak oleh Menteri atau pejabat yang ditunjuk. Pemberian HGU wajib

didaftarkan dikantor Pertanahan dan terjadi sejak didaftarkan. HGU termasuk syarat-

syarat pemberiannya, demikian juga setiap peralihan dan penghapusan hak

tersebut, harus didaftarkan menurut ketentuan-ketentuan yang dimaksud dalam

Pasal 19 Jo Pasal 32 UUPA.

HGU yang diberikan kepada orang perorangan maksimum 25 hektar,

sedangkan untuk badan hukum luas maksimum ditetapkan Menteri, dengan

demikian badan hukum dapat mempunyai HGU dapat mempunyai HGU dengan luas

lima hektar sampai dengan luas yang nanti akan ditetapkan oleh Pemerintah dengan

pertimbangan. Pada umumnya HGU meliputi tanah yang luas, di dalam tanah HGU

seringkali terdapat sumber air atau sumber daya alam lainnya. Pemegang HGU

berhak menggunakan sumber daya alam ini sepanjang hal itu diperlukan untuk

keperluan usaha yang dijalankannya, dengan mengingat ketentuan peraturan

Perundang - undangan yang berlaku dan kepentingan masyarakat sekitarnya.