TINJAUAN PUSTAKA
menggunakan Bahasa Belanda yang berarti Eigendom atau hak milik. Hal ini
hak Eigendom sendiri terdapat dalam Pasal 570 BW yang menentukan bahwa Hak
milik adalah hak untuk menikmati suatu barang secara lebih leluasa dan untuk
berbuat terhadap barang itu secara bebas sepenuhnya, asalkan tidak bertentangan
dengan undang-undang atau peraturan umum yang ditetapkan oleh kuasa yang
berwenang dan asal tidak mengganggu hak-hak orang lain; kesemuanya itu tidak
undangan.
Pajak Verponding Untuk Tahun 1957 dan Berikutnya digunakan untuk menyebut
salah satu jenis pajak yang dikenakan terhadap benda-benda tetap (tanah). Selain
itu, dalam putusan Mahkamah Agung Nomor 2082 K/Pdt/2013 istilah Eigendom
Verponding digunakan untuk menunjuk suatu hak milik terhadap suatu tanah.1
adat sehingga pada saat itu terdapat dualisme hukum kepemilikan tanah, yakni
Hukum Tanah Barat dan Hukum Tanah Adat. Pemberlakuan konversi terhadap
hak-hak barat dilakukan dengan pemberian batas jangka waktu sampai 20 tahun
bahwa hak eigendom adalah hak untuk menikmati suatu kebendaan dengan
leluasa, dan untuk berbuat bebas terhadap kebendaan itu dengan kedaulatan
umum yang ditetapkan oleh suatu kekuasaan yang berhak menetapkannya, dan
tidak mengganggu hak-hak orang lain, kesemuanya itu tidak mengurangi akan
pencabutan atas kebenda hak itu demi kepentingan umum berdasarkan atas
1
Parlindunga A.P, Konversi Hak-Hak Atas Tanah. (Bandung: Mandar Maju 1991), hlm
1.
2
Yamin Lubis et.al. Hukum Pendaftaran Tanah. (Bandung: Mandar Maju, 2008), hlm
218.
2. Hak Erfpacht (Recht van Erfpacht)
Hak Erfacht, menurut Pasal 720 KUHPerdata adalah suatu hak kebendaan
untuk menikmati sepenuhnya akan kegunaan suatu barang tak bergerak milik
orang lain, dengan kewajiban akan membayar upeti tahunan kepada sipemilik
untuk mengusahakan dan merasakan hasil benda itu dengan penuh. Hak ini bersifat
pedalaman, perkebunan, dan pertanian kecil. Sedangkan di daerah luar Jawa hanya
Hak Opstal adalah suatu hak kebendaan (zakelijk recht) untuk mempunyai
rumah-rumah, bangunan-bangunan dan tanaman diatas tanah milik orang lain. Hak
Opstal menurut Pasal 711 KUHPerdata merupakan hak numpang karang yaitu
Pada Tahun 1960 semua jenis hak atas tanah termasuk hak eigendom bukan
dihapus,namun di ubah atau dikonversi menjadi jenis-jenis hak atas tanah tertentu,
dengan suatu persyaratan tertentu yang harus dipenuhi. Misalnya, hak eigendom
menjadi hak milik, hak erfpacht menjadi hak guna usaha, hak opstal menjadi hak
guna bangunan.3
kuno dan hukum perdata (BW) saja, tetapi juga hukum administrasi. Hukum tanah
barat yang berupa hukum tanah administratif adalah peraturan yang memberi
tanah di sini bukanlah merupakan bagian dari hukum publik melainkan hukum
perdata, dimana Negara boleh mempunyai hak milik atas tanah dan bahkan hak
3
Ibid: hlm 221.
4
Prof Aminuddin et.al, Hukum Agraria, ( Makassar: AS Publish, 2011), hlm 34.
B. Tinjauan Kepemilikan Hak Atas Tanah
Hak atas tanah adalah hak yang memberi wewenang kepada pemegang
haknya untuk menggunakan tanah dan/atau mengambil manfaat dari tanah yang
atas tanah itu digunakan untuk kepentingan pertanian, perikanan, peternakan, dan
perkebunan.
Dasar hukum pemberi hak atas tanah kepada perseorangan atau badan
Atas dasar hak menguasai dari Negara sebagai yang dimaksud dalam pasal
disebut tanah, yang dapat diberikan kepada dan dipunyai oleh orang-orang,
badan hukum.5
Konsep hak-hak atas tanah yang terdapat dalam Hukum Agraria Nasional
membagi hak-hak atas tanah dalam dua bentuk. Yakni hak-hak atas tanah yang
5
Ibid: hlm. 102
Pengertian hak-hak atas tanah bersifat primer adalah hak-hak atas tanah
yang dapat dimiliki atau dikuasai secara langsung oleh seorang atau badan
hukum yang mempunyai waktu lama dan dapat dipindahtangankan kepada orang
hak atas tanah yang berasal dari pihak lain.Macam-macam hak atas tanah ini
adalah Hak Guna Bangunan atas tanah Hak Pengelolaan, Hak Guna Bangunan
atas Hak Milik, Hak Pakai atas tanah Hak Pengelolaan, Hak Pakai atas tanah Hak
Milik, Hak Sewa untuk Bangunan, Hak Gadai (Gadai Tanah), Hak Usaha Bagi
Hasil (perjanjian Bagi Hasil), Hak Menumpang, dan Hak Sewa Tanah Pertanian.6
sebagai berikut :
a. Hak Milik
Hak milik menurut Pasal 20 ayat (1) UUPA adalah hak turun temurun,
terkuat, dan terpenuh yang dapat dipunyai orang atas tanah dengan mengingat
ketentuan dalam pasal 6. Turun-temurun artinya Hak Milik atas tanah dapat
meninggal dunia, maka Hak Miliknya dapat dilanjutkan oleh warisnya sepanjang
memenuhi syarat sebagai subjek Hak Milik. Terkuat artinya Hak Milik atas tanah
lebih kuat bila dibandingkan dengan hak atas tanah yang lain, tidak mempunyai
6
Supriadi, Hukum Agraria, (Jakarta: Sinar Grafika 2007),.hlm 64
batas waktu tertentu, mudah dipertahankan dari gangguan pihak lain,dan tidak
mudah dihapus. Terpenuh artinya hak milik atas tanah memberi wewenang
kepada pemiliknya paling luas bila dibandingkan dengan hak atas tanah yang
lain,dapat menjadi induk bagi hakatas tanah yang lain, tidak berinduk pada
hakatas tanah yang lain,dan penggunaan tanahnya lebih luas bila dibandingkan
Hak guna bangunan merupakan salah satu hak-hak atas tanah yang bersifat
primer, selain Hak Milik, Hak Guna Usaha, dan Hak Pakai atas
mempunyai peranan penting kedua, setelah Hak Guna Usaha. Hal ini disebabkan
Dalam Pasal 35 UUPA dinyatakan bahwa: Hak Guna Bangunan adalah hak
miliknya sendiri, dengan jangka waktu paling lama tiga puluh tahun atas
7
Urip Santoso, Hukum Agraria, (Jakarta: Prenada Media Group 2012), hlm 92
8
Supriadi, op.cit. hlm 116
bahwa “Hak guna Bangunan terjadi pada tanah yang dikuasai langsung oleh
Salah satu yang paling mendasar dalam pemberian Hak Guna Bangunan
apabila Hak Guna Bangunan telah berakhir, maka Hak Guna Bangunan atas
diperbarui.
Hak Guna Usaha adalah hak untuk mengusahakan tanah yang dikuasai
langsung oleh Negara, dalam jangka waktu paling lama 25 tahun atau 35 tahun
yang bila diperlukan masih dapat diperpanjang lagi dengan 25 tahun, guna
Menurut pasal 28 ayat (1) UUPA, yang dimaksud dengan Hak Guna Usaha
adalah hak untuk mengusahakan tanah yang dikuasai langsung oleh Negara,
dalam jangka waktu sebagaimana tersebut dalam Pasal 29, guna perusahaan
1996 menambahkan guna perusahaan perkebunan Luas tanah Hak Guna Usaha
9
Urip Santoso, op.cit. hlm 109
10
K. Wantjik Saleh, Hak anda atas tanah, (Jakarta: Ghalia Indonesia 1985). hlm 38
hektar. Adapun untuk badan hukum luas minimalnya 5 hektar dan luas
d. Hak Pakai
Menurut Pasal 41 ayat (1) UUPA yang dimaksud dengan Hak Pakai
adalah hak untuk menggunakan dan atau memungut hasil dari tanah yang
dikuasai langsung oleh Negara atau tanah milik orang lain, yang memberi
tanah.11
Berkaitan dengan jangka waktu Hak Pakai baik yang berasal dari tanah
Negara dan tanah Hak Milik, maka khusus untuk Hak Pakai atas tanah
Hak Pengelolaan dapat diperpanjang atau diperbarui atas usul pemegang Hak
Pakai tersebut.
1. Warganegara Indonesia
11
Prof Aminuddin et.al, op.cit hlm 132
berkedudukan di Indonesia
mempunyai hak sewa atas tanah, apabila ia berhak mempergunakan tanah milik
sejumlah uang sebagai uang sewa. Hak Sewa Untuk Bangunan adalah hak yang
bangunan di atas tanah Hak Milik orang lain dengan membayar sejumlah uang
sewa tertentu dan dalam jangka waktu tertentu yang disepakati oleh pemilik
tanah dengan pemegang Hak Sewa Untuk Bangunan. Objek Hak Sewa Untuk
Bangunan adalah hak milik dan objek yang disewakan oleh pemilik tanah kepada
pihak lain (pemegang Hak Sewa Bangunan) adalah tanah bukan bangunan.
Menurut Pasal 45 UUPA, yang yang dapat mempunyai Hak Sewa Untuk
Bangunan yaitu:
12
Bachsan Mustafa, Hukum Agraria dalam Perspektif , (bandung: remaja karya, 1984).
hlm 42
3. Badan Hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia dan
berkedudukan di Indonesia.
Hak-hak atas tanah ini diatur dalam UUPA dan diberi sifat sementara,
sampai saat ini tidak dapat dihapuskan dan yang dapat dilakukan adalah
mendaftarkan tanahnya akan diberikan satu dokumen tanda bukti hak yang
berfungsi sebagai alat pembuktian yang kuat. Dalam ketentuan Hukum Tanah
Nasional dalam hal ini Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang
Pendaftaran Tanah hanya sertipikat hak atas tanah yang diakui secara hukum
sebagai bukti kepemilikan hak atas tanah yang menjamin kepastian hukum dan
dilindungi oleh hukum. Penerbitan sertipikat dan diberikan kepada yang berhak
a. Sertifikat
13
Boedi Harsono, Hukum Agraria Indonesia, (Jakarta, Djambatan, 2003), hlm 482
Salah satu tujuan pendaftaran tanah sebagaimana ditetapkan dalam Pasal
pemegang hak atas suatu bidang tanah, satuan rumah susun, dan hak-hak lain
yang terdaftar agar dengan mudah membuktikan dirinya sebagai pemegang hak
kepada pemegang hak yang bersangkutan diberikan sertifikat hak atas tanah.
bukti hak, yang berupa sertifikat. Pegertian sertifikat menurut Pasal 1 angka 20
Peraturan Pemeritah Nomor 24 Tahun 1997 ialah surat tanda bukti hak
sebagaimana dimaksud dalam pasal 19 ayat (2) huruf c UUPA untuk hak atas
tanah, hak pengelolaan, tanah wakaf, hak milik atas satuan rumah susun, dan hak
bersangkutan.14
Dalam hal pembuktian hak atas tanah, sertifikat tanah berlaku sebagai alat
pembuktian yang kuat. Sertifikat merupakan surat tanda bukti hak yang berlaku
sebagai alat pembuktian yang kuat mengenai data fisik dan data yuridis yang
termuat di dalamnya, sepanjang data fisik dan data yuridis tersebut sesuai dengan
data yang ada dalam surat ukur dan buku tanah yang bersangkutan. Hal ini berarti
14
Ali Achmad Chomzah. Hukum Pertanahan-I Pemberian Hak Atas Tanah Negara dan
Seri Hukum Pertanahan II- Sertifikat dan Permasalahannya. (Jakarta: Prestasi Pustaka, 2002).
hlm 123
bahwa selama tidak dapat dibuktikan sebaliknya, maka data fisik dan data yuridis
yang tercantum di dalam sertifikat harus diterima sebagai data yang benar, baik
pengadilan.15
b) Alas Hak
membuktikan hubungan hukum antara dirinya dengan hak yang melekat atas
tanah. Oleh karenanya sebuah alas hak harus mampu menjabarkan kaitan hukum
antara subjek hak (individu atau badan hukum) dengan suatu objek hak (satu atau
beberapa bidang tanah) yang ia kuasai. Artinya dalam sebuah alas hak sudah
seharusnya dapat menceritakan secara lugas, jelas dan tegas tentang detail
suatu bidang tanah sehingga jelas riwayat atas kepemilikan terhadap tanah
tersebut.
memeriksa tanah tersebut adalah benar dikuasai oleh pihak yang berwenang
15
Marihot Pahala Siahaan, Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan, (Jakarta: PT
Raja Grafindo, 2003), hlm. 163
C. Sistem Pewarisan Berdasarkan Hukum Adat, Islam, dan Perdata
Ciri Sistem Kewarisan Individual, ialah bahwa harta peninggalan itu terbagi-
(Kitab Undang-Undang Hukum Perdata), dan Hukum Islam, begitu pula berlaku
di lingkungan masyarakat adat seperti pada keluarga-keluarga Jawa, atau juga pada
berlaku di kalangan masyarakat keluarga mandiri, yang tidak terikat kuat dengan
di mana kekuasaan penghulu-penghulu adat sudah lemah, dan tidak ada lagi milik
dikuasai oleh sekelompok waris dalam keadaan tidak terbagi-bagi, yang seolah-
olah merupakan suatu badan hukum keluarga kerabat (badan hukum adat). Harta
16
I.G.N. Sugangga, Hukum Waris Adat, (Semarang: UNDIP, 1995), hlm. 11
17
Hilman Hadikusuma, Hukum Waris Adat,(Bandung: Citra Aditya Bakti, 2003),hlm. 16
Ciri sistem kewarisan mayorat, adalah bahwa harta peninggalan orangtua
atau harta peninggalan leluhur kerabat tetap utuh tidak dibagi-bagi kepada para
dilingkungan masyarakat patrilineal Lampung dan juga Bali, atau tetap dikuasai
sama-sama dapat menjadi pewaris dan ahli waris dari harta warisan ibu, bapak dan
kaum kerabatnya, dengan tidak mengadakan pembedaan dari segi usia dan asal-
usul silsilah kekerabatan bagi ahli waris. Pembedaan kedua jenis ahli waris ini,
terletak pada jumlah perolehan mereka masing- masing, yakni bagian seorang anak
laki- laki sama besar dengan bagian dua orang anak perempuan.19
anak laki-laki dan anak perempuan, antara suami dan isteri, mereka berhak semua
mewaris, dan bagian anak laki-laki sama dengan bagian anak perempuan, bagian
seorang isteri atau suami sama dengan bagian anak. Apabila dihubungkan dengan
18
Ibid: hlm. 28
19
Rachmadi Usman, Hukum Kewarisan Islam Dalam Dimensi KHI, ( Bandung: CV.
Mandar Maju, 2009), Cet. I Hlm.37.
setiap orang itu menghubungkan dirinya dengan keturunan ayah maupun ibunya,
artinya ahli waris berhak mewaris dari ayah jika ayah meninggal dan berhak
mewaris dari ibu jika ibu meninggal, berarti ini ada persamaan dengan hukum
Islam.
Islam dengan sistem kewarisan menurut KUH Perdata, baik menurut KUH Perdata
dapat dibagi-bagi pemilikannya antara ahli waris. Tiap ahli waris berhak menuntut
20
Subekti, Pokok-pokok hukum perdata, (Jakarta: Intermasa, 1992), hlm. 11.