HAK-HAK ATAS

TANAH
Hak-Hak Atas Tanah (Pasal 16 UUPA)
a. Hak Milik,
b. Hak Guna Usaha,
c. Hak Guna Bangunan,
d. Hak Pakai,
e. Hak Sewa,
f. Hak membuka tanah,
g. Hak memungut hasil hutan,
h.Hak-hak lain yang tidak termasuk dalam hak-
hak tersebut, yang ditetapkan dengan undang-
undang serta hak-hak yang sifatnya sementara.
 HAK MILIK
PENGERTIAN : HM adalah hak turun
temurun, terkuat dan terpenuh yang dapat
dipunyai orang atas tanah dengan mengingat
fungsi sosial tanah.

Sifat Khusus HM:

1. turun temurun
2. terkuat
3. terpenuh
Turun temurun : berlangsung terus apabila
pemiliknya meninggal dapat dilanjutkan
kepemilikannya kepada ahli warisnya.
Terkuat : dibanding dengan hak atas tanah
yang lain, HM adalah hak paling kuat, induk
dari hak-hak yg lain, HM tdk berinduk kepada
h.a.t yg lain; HM wajib didaftar.
Terpenuh : jangka waktu tidak terbatas;
pemilik mempunyai wewenang paling luas,
bebas mempergunakan tanahnya dilihat dari
peruntukannya (bisa untuk tempat tinggal
maupun untuk usaha)
Ciri-ciri HM:
1. terkuat, terpenuh;
2. Turun temurun, tidak dibatasi jangka waktu
dan dapat diwariskan;
3. Induk dari hak atas tanah lain;
4. Dapat dijadikan jaminan utang dengan
dibebani HT;
5. Dapat dialihkan;
6. Dapat dilepaskan secara sukarela;
7. Dapat diwakafkan.
Penggunaan HM harus memperhatikan fungsi
sosial tanah, artinya:
1. Dalam menggunakan tanah tidak boleh
menimbulkan kerugian bagi orang lain;
2. Penggunaan tanah harus disesuaikan dg keadaan
dan sifat haknya;
3. Adanya keseimbangan antara kepentingan pribadi
dengan kepentingan umum;
4. Tanah harus dipelihara dengan baik agar
 Subyek HM :
1. Perseorangan:
Hanya WNI Tunggal yang dapat mempunyai
HM (Ps.21 ayat (1) dan (4) UUPA);
2. Badan-Badan Hukum:
Badan-badan hukum yang ditunjuk oleh
Pemerintah yang dapat mempunyai HM dan
syarat-syaratnya (Ps. 21 ayat (2) UUPA)
 WNI Tunggal ?
Orang Asing?
Ps.21 ayat (3) UUPA dapat dengan cara:
1. Pewarisan tanpa wasiat;
2. Pencampuran harta karena perkawinan;
3. WNI, peralihan status kewarganegaraan.

Syarat : batas waktu 1 tahun wajib dilepaskan

Lampau/lalai ?  haknya hapus, tanahnya
jatuh kepada negara, hak-hak pihak lain yang
membebani tetap berlangsung
Badan Hukum Ditunjuk Pemerintah
Asas: BH tidak dapat mempunyai HM atas
tanah
Mengapa?
Prof. Boedi harsono,SH:

1. Utk keperluan usaha, BH tidak secara mutlak

perlu tanah HM;
2. Dapat dicegah usaha2 yang bermaksud
menghindari ketentuan batas maksimum luas
tanah (pasal 17 UUPA);
3. Dapat dicegah orang asing dengan BH dapat
menguasai tanah dengan HM
4. BH secara ekonomis kuat, sehingga
dikhawatirkan jika diperbolehkan mempunyai
tanah dengan HM. Tanah rakyat banyak yang
akan jatuh dalam penguasaan Badan Hukum

Pasal 21 ayat (2) UUPA ; memberikan

kemungkinan Badan Hukum dapat punya
tanah HM yaitu apabila ditunjuk oleh
Peralihan hak/Pemindahan hak dan
Pendaftaran HM

a. Hak Milik dapat beralih dan dialihkan kepada

pihak lain.
b.Hak Milik, demikian pula setiap peralihan,
hapusnya dan pembebasannya dengan hak-
hak lain harus didaftarkan menurut ketentuan-
ketentuan yang berlaku.
c. Pendaftaran tersebut merupakan alat
pembuktian yang kuat mengenai pemilikan
dan hapusnya hak milik serta sahnya
peralihan dan pembebanan hak tersebut
Hapusnya HM
a. karena pencabutan hak.
b. karena penyerahan dengan sukarela oleh
pemiliknya.
c. karena diterlantarkan yang pengertiannya
akan ditentukan dalam peraturan
perundangan.
d. karena ketentuan Pasal 21 ayat 3 dan 26 ayat
2 Undang-Undang Pokok Agraria.
e. Karena tanahnya musnah.
 HAK GUNA USAHA
Hak Guna Usaha adalah hak untuk
mengusahakan tanah yang dikuasai langsung
oleh Negara selama jangka waktu tertentu
guna usaha pertanian, perikanan, perkebunan
dan peternakan
Tujuan Penggunaannya

Tujuan Penggunaan Tanah yang dipunyai

dengan HGU, adalah terbatas yaitu :
a. Pada Usaha pertanian/perkebunan.
b. Pada usaha perikanan.
c. Pada usaha peternakan.
Subyek HGU

a. Warga Negara Indonesia

b. Badan Hukum yang didirikan di Indonesia
dan berkedudukan di Indonesia.
Jangka Waktu HGU
Hak Guna Usaha dapat diberikan untuk
waktu paling lama 25 tahun. Atas permintaan
pemegang hak dan mengingat keadaan
perusahaannya, jangka waktu tersebut dapat
diperpanjang dengan waktu paling lama 25
tahun. Untuk perusahaan tertentu yang
memerlukan waktu yang lebih lama dapat
diberikan Hak Guna Usaha untuk waktu
paling lama 35 tahun.
Terjadinya HGU

Hak Guna Usaha terjadi karena

penetapan Pemerintah
Peralihan/Pemindahan dan Pendaftaran Hak
Guna Usaha
Hak Guna Usaha dapat beralih dan dialihkan.
Pengertian "beralih" menunjuk pada
berpindahnya Hak Guna Usaha kepada pihak
lain karena pemiliknya meninggal dunia dan
beralihnya hak tersebut terjadi karena hukum.
Pengertian "dialihkan" menunjuk pada
berpindahnya Hak Guna Usaha kepada pihak
lain karena perbuatan hukum yang sengaja
dilakukan dengan tujuan agar pihak tersebut
memperoleh hak itu (hibah, jual beli dll).
Hapusnya HGU
a. Jangka waktunya berakhir
b. Dihentikan sebelum jangka waktunya berakhir karena
sesuatu syarat tidak dipenuhi.
c. Dilepaskan oleh pemegang haknya sebelum jangka
waktunya berakhir.
d. Dicabut untuk kepentingan umum.
e. Diterlantarkan yang pengertiannya akan ditentukan
dalam peraturanperundangan.
g. Ketentuan dalam pasal 30 ayat 2 Undang-
Undang Pokok Agraria yaitu: orang atau
badan hukum yang mempunyai hak guna
usaha dan tidak lagi memenuhi syarat-syarat
sebagai subyek hukum tersebut di atas dalam
jangka waktu satu tahun wajib melepaskan
atau mengalihkan hak itu kepada pihak lain
yang memenuhi syarat. Ketentuan ini berlaku
juga terhadap pihak yang memperoleh hak
guna usaha jika ia tidak memenuhi syarat
tersebut. Jika hak guna usaha yang
bersangkutan tidak dilepaskan atau dialihkan
dalam jangka waktu tersebut maka hak itu
hapus karena hukum.
HAK GUNA BANGUNAN
Hak Guna Bangunan adalah hak untuk
mendirikan dan mempunyai bangunan atas
tanah yang bukan miliknya sendiri dengan
jangka waktu tertentu. Penggunaan tanah
yang dipunyai dengan hak Guna Bangunan
terutama untuk mendirikan/mempunyai
bangunan-bangunan, tetapi di samping itu
diperbolehkan untuk menanam sesuatu dan
memelihara ternak, asal tujuannya yang
pokok tetap dilaksanakan.
 Tujuan Penggunaannya
Untuk mendirikan dan atau
mempunyai bangunan-bangunan
Subyek HGB

Yang dapat mempunyai hak Guna

Bangunan ialah : Warga Negara Indonesia
dan Badan-Badan Hukum yang didirikan
menurut Hukum Indonesia dan
berkedudukan di Indonesia.
Jangka Waktu HGB
Hak Guna Bangunan dapat diberikan untuk
jangka waktu 20 tahun dan paling lama 30
tahun. Atas permintaan pemegang haknya dan
mengingat keperluan serta keadaan bangunan-
bangunannya jangka waktu tersebut dapat
diperpanjang dengan waktu paling lama 20
tahun.
Terjadinya HGB
Hak Guna Bangunan terjadi :
a. Mengenai tanah yang dikuasai langsung oleh Negara.
b. Karena penetapan Pemerintah.
c.Mengenai tanah milik, karena perjanjian yang
berbentuk otentik antara pemilik tanah yang
bersangkutan dengan pihak yang akan memperoleh
hak Guna Bangunan itu, yang bermaksud
menimbulkan hak tersebut
Peralihan/Pemindahan dan Pendaftarannya

Hak Guna Bangunan dapat beralih dan dialihkan

kepada pihak lain. Dalam hal-hal yang tertentu
setiap pemindahan hak guna bangunan memerlukan
izin dari yang berwenang. Setiap
peralihan/pemindahan hak Guna Bangunan wajib
didaftarkan pada Kantor Agraria
Kabupaten/Kotamadya yang bersangkutan.
Pendaftaran tersebut merupakan alat pembuktian
 Hapusnya HGB
Hak Guna Bangunan hapus karena :
a. Jangka waktunya berakhir.
b. Dihentikan sebelum jangka waktunya
berakhir karena sesuatu syarat tidak dipenuhi.
c. Dilepaskan oleh pemegang haknya sebelum
jangka waktunya berakhir.
d. Dicabut untuk kepentingan umum.
e. Diterlantarkan yang pengertiannya akan
ditentukan dalam peraturan perundangan.
f. Tanahnya musnah.
g. Ketentuan dalam pasal 36 ayat (2) Undang-
Undang Pokok Agraria, yaitu : orang atau
badan hukum yang mempunyai hak guna
bangunan dan tidak lagi memenuhi syarat-
syarat sebagai subyek hukum seperti tersebut
angka (3) dalam jangka waktu 1 tahun wajib
melepaskan atau mengalihkan hak itu kepada
pihak lain yang memenuhi syarat. Ketentuan ini
berlaku juga terhadap pihak yang memperoleh
hak guna bangunan, jika ia tidak mematuhi
syarat-syarat tersebut. Jika hak gunabangunan
yang bersangkutan tidakdilepaskan atau
dialihkan dalam jangka waktu tersebut, maka
hak itu hapus karena hukum.
HAK PAKAI
Hak pakai adalah hak untuk menggunakan
dan/atau memungut dari hasil tanah yang,
langsung dikuasai oleh Negara atau tanah milik
orang lain yang memberi wewenang dan
kewajiban yang ditentukan dalam Keputusan
pemberiannya atau dalam perjanjian dengan
pemilik tanahnya,yang bukan perjanjian sewa
menyewa atau perjanjian pengolahan tanah.
 Subyek Hak Pakai
Yang boleh mempunyai hak pakai ialah :
a. Warga Negara Indonesia.
b. Orang asing yang berkedudukan di Indonesia.
c. Badan-Badan Hukum yang didirikan menurut
hukum Indonesia dan berkedudukan di
Indonesia.
d. Badan-Badan Hukum asing yang mempunyai
Jangka Waktu Hak Pakai

Hak Pakai dapat diberikan selama jangka

waktu tertentu atau selama tanahnya
dipergunakan untuk keperluan tertentu.
Dalam praktek pada umumnya pemberian
Hak Pakai oleh Pemerintah jangka
waktunya 10 tahun.
Peralihan/Pemindahan dan Pendaftaran
Hak Pakai

Hak Pakai yang diberikan di atas tanah yang

dikuasai langsung oleh Negara, maka
haknya dapat dipindahkan kepada pihak lain
dengan ijin pejabat yang berwenang. Hak
Pakai atas tanah Milik hanya dapat dialihkan
 Hapusnya Hak Pakai
a. Jangka waktunya berakhir.

b. Dihentikan sebelum jangka waktunya berakhir karena sesuatu syarat

tidak dipenuhi, termasuk persyaratan yang harus dipenuhi oleh

pemegang haknya bersangkutan dengan statusnya (misalnya orang

asing yang tidak lagi bertempat tinggal di Indonesia). Termasuk juga

dalam golongan ini jika tanahnya diterlantarkan, syarat mana

bersumber pada pasal 6 Undang-Undang Pokok Agraria.

c. Dilepaskan oleh pemegang haknya sebelum jangka waktunya berakhir.

d. Dicabut untuk kepentingan umum.

e. Tanahnya musnah.
 Hak Sewa Untuk Bangunan
Hak Sewa Untuk Bangunan adalah hak untuk
mempergunakan tanah milik orang lain untuk
keperluan bangunan, dengan membayar kepada
pemiliknya sejumlah uang sebagai sewa.
 Pembayaran Uang Sewa

a. Satu kali atau pada tiap-tiap waktu tertentu ;

b. Sebelum atau sesudah tanahnya
dipergunakan.
 Pemegang Hak Sewa

a. WNI
b. Orang Asing yang berkedudukan di
Indonesia
c. Badan hukum yang didirikan menurut
hukum Indonesia dan berkedudukan di
Indonesia
d. Badan hukum asing yang mempunyai
perwakilan di Indonesia.
 Hak Membuka Tanah dan Memungut Hasil
Hutan

- Hanya dapat dipunyai oleh WNI dan diatur

dengan PP
- Dengan mempunyai hak memungut hasil
hutan secara sah tidak dengan sendirinya
diperoleh hak milik atas tanah tsb.
Hak Guna Air, Pemeliharaan dan Penangkapan
Ikan

Hak guna air ialah hak memperoleh air untuk

keperluan tertentu dan/atau mengalirkan air itu
di atas tanah orang lain.
Hak-Hak Tanah Untuk Keperluan Suci dan
Sosial

Hak milik tanah badan-badan keagamaan dan

sosial sepanjang dipergunakan untuk usaha
dalam bidang keagamaan dan sosial, diakui dan
dilindungi. Badan-badan tersebut dijamin pula
akan memperoleh tanah yang cukup untuk
bangunan dan usahanya dalam bidang
keagamaan dan sosial.
Untuk keperluan peribadatan dan keperuan suci
lainnya dapat diberikan tanah yang dikuasai
langsung oleh negara.
 HAK-HAK SEMENTARA
(Pasal 16 & 53 UUPA)
PENGERTIAN :
Hak-hak yang bersifat sementara, dikatakan bersifat
“sementara” karena mengandung sifat-sifat yang
bertentangan dengan UUPA (mengandung unsur
pemerasan). Maka hak-hak tersebut diusahakan ada
peraturan-peraturan yang baru, sementara ketentuan
yang sudah ada dianggap masih berlaku

HAK-HAK TERSEBUT
1. ADALAH :
HAK GADAI
Berasal dari Hukum Adat “Jual Gadai”
Yaitu : penyerahan sebidang tanah oleh pemilik kepada pihak lain
dengan membayar uang kepada pemilik tanah dengan
perjanjian, bahwa tanah itu akan dikembalikan apabila
pemilik mengembalikan uang kepada pemegang tanah
Diatur lebih lanjut dalam UU No. 56/Prp/1960 tentang
Penetapan Luas Tanah Pemerintah
Pasal 7 : barang siapa menguasai tanah pertanian dengan Hak Gadai,
sudah berlangsung 7 tahun atau lebih wajib
mengembalikan tanah itu kepada pemiliknya dalam waktu
sebulan setelah tanaman selesai dipanen, dengan tidak
ada hak untuk menuntut pembayaran uang tebusan
2. HAK USAHA BAGI HASIL
Berasal dari Hukum Adat “Hak Menggarap”
Yaitu : Hak seseorang untuk mengusahakan pertanian diatas tanah
milik orang lain dengan perjanjian bahwa hasilnya akan dibagi
antara kedua belah pihak berdasarkan persetujuan.
Diatur dalam UU No. 2/1960 tentang Perjanjian Bagi
Hasil, Permenag 8/1964, Inpres 13/1980

3. HAK MENUMPANG
Yaitu : Hak mengijinkan seseorang untuk mendirikan serta
menempati rumah diatas tanah pekarangan orang
lain dengan tidak membayar kepada pemilik
pekarangan tersebut
~ : HP, tetapi sifatnya sangat lemah, karena setiap
saat pemilik pekarangan dapat mengambil kembali
tanahnya

4. HAK SEWA PERTANIAN

Bersifat sementara karena berkaitan dengan Pasal 10
ayat (1) UUPA yang menghendaki setiap orang / BH yang
mempunyai suatu hak atas tanah pertanian pada asasnya
diwajibkan mengerjakan atau mengusahakannya sendiri
secara aktif, dengan mencegah cara-cara pemerasan