HUKUM AGRARIA

(TGD21308)

Dosen
Fauzi Janu Amarrohman, S. T., M. Eng.

Departemen Teknik Geodesi, Fakultas Teknik,

Universitas Diponegoro
2021
 A. Pengertian Hak Atas Tanah (HAT)
“Hak yang memberi wewenang kepada seseorang yang mempunyai hak untuk mempergunakan atau
mengambil manfaat atas tanah tersebut”

Pasal 4 ayat (1) dan (2) UUPA :

Hak atas tanah yang dimiliki atau diberikan kepada orang (atau orang-orang) dan badan hukum,
dan yang memberikan kepada pemegang haknya (pemiliknya) untuk menggunakan bagian permukaan
bumi yang disebut tanah dalam batas-batas perundang-undangan dan peraturan hukum.
 B. Isi/Kandungan HAT
HAT mengandung kewenangan-kewenangan dan kewajiban-kewajiban

(termasuk larangan-larangan) tertentu yang berkaitan dengan penguasaan dan

penggunaan tanah yang dihaki itu.

Sifat Kewenangan
khusus, sesuai dengan jenis
haknya.
umum, dalam arti berlaku
untuk semua HAT
(sebagaimana ditentukan
dalam Pasal 4 ayat 2 UUPA)
Sifat Kewajiban
Umum, sebagaimana
ditentukan dalam pasal 6,
pasal 10, dan pasal 15.
khusus, yang memang secara
khusus dicantumkan dalam
surat keputusan pemberian
haknya atau dalam surat
perjanjiannya serta dalam
peraturan perundang-
undangan yang berlaku, baik
peraturan perundang-
undangan nasional maupun
peraturan daerah.
 C. Macam-macam HAT
Pasal 16 UUPA menentukan beberapa jenis HAT, yaitu :

hak itu diberikan langsung oleh negara yakni Hak Atas Tanah yang diperoleh
(“diperoleh langsung dari tangan dari pemegang hak primer
pertama, yaitu negara”) Hak Sewa Hak Gadai
Hak Pakai (HP) Hak Menumpang

Hak Milik (HM) Hak Membuka Tanah Hak Bagi Hasil Usaha

Hak Guna Bangunan (HGB)

Hak Guna Usaha (HGU)
Hak Memungut Hasil Hutan
Hak Guna Bangunan (HGB)
Hak Pakai (HP)
HAT yang lazim dipakai dalam masyarakat yaitu ;
a. Hak Milik (HM),
b. Hak Guna Usaha (HGU),
c. Hak Guna Bangunan (HGB),
d. Hak Pakai (HP),
e. Hak Pengelolaan (HPL), dan
f. Hak Milik atas Satuan Rumah Susun (HMSRS).
g. Hak Tanggungan (HT)*
 a. HAK MILIK (HM)
1. Diatur dalam Pasal 20-27, dan Pasal 50 UUPA

2. Pengertian: Menurut Pasal Pasal 20 ayat (1), Hak Milik adalah hak atas tanah yang bersifat:

➢ turun-temurun (maksudnya, jangka waktunya tak terbatas)

➢ terkuat (yang berarti bahwa Hak Milik dapat menjadi induk HGB, HP)

➢ terpenuh (maksudnya, hak milik memberi kewenangan menggunakan tanah untuk keperluan apa saja/tidak
dibatasi peruntukannya)

➢ dapat dipunyai oleh orang atau Badan Hukum

➢ dengan mengingat Pasal 6 (bahwa semua hak atas tanah mempunyai fungsi sosial)
3) Subjek Hak Milik

Pasal 21 UUPA :

a). Warga Negara Indonesia

b). Badan-badan Hukum (menurut PP 38/1963):

1. Bank-bank Negara;

2. Koperasi pertanian yg didirikan menurut UU 79/1958;

3. Badan-badan keagamaan, yang ditunjuk oleh Menteri Pertanian/Agraria setelah mendengar Menteri

Agama;

4. Badan-badan sosial yang ditunjuk oleh Menteri Pertanian/Agraria setelah mendengar Menteri

Kesejahteraan Sosial;
4) Terjadinya Hak Milik (Pasal 22)

a) menurut hukum adat (diatur Peraturan Pemerintah)

b) - penetapan pemerintah, dengan cara & syarat yang diatur Peraturan

Pemerintah (sudah diatur dalam Permeneg Agraria/KaBPN 9/99)

- ketentuan Undang-undang
5) Hapusnya (Pasal 27) : HM dihapuskan bila:

a) tanahnya jatuh kepada negara, karena:

(1) pencabutan hak oleh negara

(2) penyerahan sukarela oleh pemiliknya

(3) diterlantarkan

(4) subjek hak tak memenuhi syarat

(5) dialihkan kepada orang lain

b) tanahnya musnah
 b. HAK GUNA USAHA (HGU)
1) Diatur dalam Pasal 28-34; Pasal 51 UUPA

2) Pengertian (Pasal 28, 29): HGU adalah HAT untuk :

- Mengusahakan tanah negara

- Untuk usaha pertanian, perkebunan, perikanan, peternakan

- Jangka waktu 25 tahun atau 35 tahun, dapat diperpanjang 25 tahun

- Luas : perorangan (5-25 ha), perusahaan (disesuaikan)

3) Ciri-ciri lain :

- Dapat beralih dan dialihkan [Pasal 28 ayat (3)]

- Harus didaftarkan [Pasal 32 ayat (1)]

- Dapat dibebani hak tanggungan [Pasal 33, Pasal 51]

4) Subjek hak (Pasal 30) :

HGU dapat diberikan kepada: (1) WNI dan (2) badan hukum Indonesia yakni badan hukum yang didirikan
menurut hukum Indonesia.

5) Terjadinya (Pasal 31) :

Karena penetapan pemerintah setelah ada permohonan hak.

6) Hapusnya HGU (Pasal 34)

a) Jangka waktu habis

b) Dihentikan karena tidak memenuhi syarat

c) Dilepaskan oleh pemegang hak

d) Dicabut untuk kepentingan umum

e) Diterlantarkan

f) Tanahnya musnah

g) Subjek haknya tidak memenuhi syarat.

 c. HAK GUNA BANGUNAN (HGB)
a. Pengertian (Pasal 35) :

Hak untuk mendirikan dan mempunyai bangunan di atas tanah yang bukan miliknya sendiri (bisa tanah
negara, bisa tanah milik orang lain).

b. Ciri-ciri :

- Jangka waktu : 30 tahun  + 20 tahun

30 tahun HGB di atas HM

- Dapat beralih dan dialihkan [Pasal 35 ayat (3)]

- Wajib didaftarkan [Pasal 38]

- Dapat dibebani hak tanggungan [Pasal 39]

c. Cara terjadinya (Pasal 37), karena :

• Penetapan pemerintah, kalau di atas tanah negara

• Perjanjian otentik, kalau di atas tanah HM

d. Subjek haknya (Pasal 36) :

1. WNI

2. Badan Hukum Indonesia

e. Syarat permohonan perpanjangan dan pembaharuan HGB :

1. Tanahnya masih diusahakan dengan baik sesuai dengan keadaan, sifat, dan tujuan pemberian hak tersebut,

2. Syarat-syarat pemberian hak tersebut masih dipenuhi dengan baik oleh pemegang hak,

3. Pemegang hak masih memenuhi syarat sebagai pemegang HGB,

4. Tanah tersebut masih sesuai dengan RTRW,

5. Permohonan diajukan selambat-lambatnya 2 tahun sebelum berakhirnya jangka waktu HGB tersebut.
f. Kewajiban dan Hak Pemegang HGB
No. Kewajiban
1 Membayar uang pemasukan kepada negara,
2 Menggunakan tanah sesuai dengan peruntukan,
3 Memelihara dengan baik tanah dan bangunan yang ada di atasnya serta
menjaga kelestarian hidup,
4 Memberikan jalan keluar atau jalan air atau kemudahan lain bagi pekarangan
atau bidang tanah yang terkurung karena keadaan geografis atau sebab lain,
5 Menyerahkan kembali tanah yang diberikan dengan HGB kepada negara, atau
pemegang hak pengelolaan atau pemegang hak milik sesudah HGB tersebut
hapus,
6 Menyerahkan sertifikat HGB yang telah hapus kepada Kepala Kantor
Pertanahan.

No. Hak
1 Menguasai dan mempergunakan tanahnya selama waktu tertentu untuk
mendirikan dan mempunyai bangunan untuk keperluan pribadi atau
usahanya,
2 Mengalihkan hak tersebut kepada pihak lain dan membebaninya.
g. Hapusnya HGB

1. Jangka waktu berakhir,

2. Dibatalkan karena syarat tidak memenuhi,

3. Dilepaskan secara sukarela oleh pemegang haknya sebelum jangka waktu berakhir,

4. Dicabut untuk kepentingan umum,

5. Tanah diterlantarkan,

6. Tanahnya musnah,

7. Pemegang haknya tidak memenuhi syarat sebagai pemegang HGB.

 d. HAK PAKAI (HP)
a. Diatur dalam :

UUPA Pasal 41-43, 49 ayat (2), 50 ayat (2), 52

b. Pengertian :

Hak untuk menggunakan dan/atau memungut hasil di atas tanah negara (berdasarkan penetapan
pemerintah) atau tanah milik orang lain (berdasarkan perjanjian dengan pemilik tanah)

c. Terjadinya, karena :

1. Penetapan pemerintah (di atas tanah negara)

2. Perjanjian (kalau di atas tanah orang lain)

d. Subjek dan Objek Hak Pakai
Subyek Hak Pakai
a). Warga Negara Indonesia
b). Badan hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia dan berkedudukan di
Indonesia
c). Departemen, lembaga pemerintah nondepartemen, dan pemerintah daerah
d). Badan-badan keagamaan dan sosial
e). Orang asing yang berkedudukan di Indonesia
f). Badan hukum asing yang mempunyai perwakilan di Indonesia
g). Perwakilan negara asing dan perwakilan badan internasional
Objek Hak Pakai
a). Tanah negara
b). Tanah hak pengelolaan
c). Tanah Hak Milik
e. Peralihan Hak Pakai
1. Dengan izin (kalau tanah negara)
2. Sesuai dengan ketentuan perjanjian (untuk tanah hak)
3. Jual beli, tukar menukar, penyertaan dalam modal, hibah, pewarisan
4. Peralihan wajib didaftarkan pada Kantor Pertanahan
f. Jangka Waktu Hak Pakai
1. Jangka waktu hak pakai 20 tahun perpanjangan maksimal 20 tahun.
2. Jangka waktu tidak ditentukan untuk keperluan tertentu (departemen, lembaga pemerintah non
departemen, pemerintah daerah, perwakilan negara asing, perwakilan badan internasional, badan
keagamaan dan sosial.
 e. HAK PENGELOLAAN
a. Diatur dalam :

- UUPA (Penjelasan Umum) : tidak menyebut secara ekspilisit tentang hak HPL; hanya disebut: “Negara dapat
memberikan tanah dalam pengelolaan kepada suatu Badan Penguasa....”

- UU 21/1997 tentang Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan : HPL bukan termasuk hak atas tanah atau
hak perorangan, tetapi merupakan bagian dari hak menguasai negara”.

- PP 40/1996 (Pasal 1) : HPL adalah hak menguasai dari Negara yang kewenangan pelaksanaannya sebagian
dilimpahkan kepada pemegangnya.
b. Subjek Hak Pengelolaan :
• Badan Otorita
• Perusahaan Negara
• Perusahaan Daerah
• Industrial estate
c. Kewenangannya :
• merencanakan peruntukan dan penggunaan tanah;
• menggunakan tanah untuk keperluan pelaksanaan tugasnya;
• menyerahkan bagian-bagian dari tanah tersebut kepada pihak ketiga (misalnya berupa hak milik, HGB atau
Hak Pakai).
 f. HAK MILIK ATAS
SATUAN RUMAH SUSUN (HMSRS)
a. Diatur dalam :

UU No 16 tahun 1985 tentang Rumah Susun; yang kemudian diatur lebih lanjut dalam :

1) PP 4/1988 tentang Rumah Susun;

2) Peraturan Ka BPN 2/1989 tentang Bentuk dan Tata Cara Pengisian serta Pendaftaran Akta Pemisahan Rumah

Susun;

3) Peraturan Ka BPN 4/1989 tentang Bentuk dan Tata Cara Pembuatan Buku Tanah serta Penerbitan Sertifikat

HMSRS;

4) Paraturan DKI Jakarta 1/1991 tentang Rumah Susun di DKI Jakarta.

b. Pengertian:

HMSRS adalah hak yang bersifat perorangan dan terpisah, yang terdiri atas hak pemilikan atas satuan SRS
tertentu, dan juga hak pemilikan atas bagian bersama, tanah bersama, dan benda bersama, yang semuanya
merupakan satuan yang tidak terpisahkan dengan satuan yang bersangkutan (pasal 8).
• Bagian bersama :

Bagian-bagian rumah susun yang dimiliki bersama secara tidak terpisah oleh semua pemilik Satuan Rumah
Susun dan diperuntukkan bagi pemakaian bersama, seperti lift, lorong, pondasi, atas bangunan, ruang untuk
umum, dan sebagainya.
• Tanah bersama :

Sebidang tanah di atas mana dibangun/berdiri rumah susun yang bersangkutan, yang sudah pasti status
haknya, batas-batas dan luasnya. Tanah ini merupakan hak bersama dari semua pemilik Satuan Rumah Susun
dalam bangunan rumah susun yang bersangkutan, dan bukan hanya hak pemilik Satuan Rumah Susun yang ada
di lantai dasar.
• Benda bersama :

Benda dan bangunan yang bukan merupakan bagian dari bagunan gedung rumah susun yang

bersangkutan, tetapi berada di atas tanah bersama, dan diperuntukkan bagi pemakaian bersama, seperti :

tempat ibadah, lapangan parkir, olahraga, pertamanan, tempat bermain anak-anak, dan lain lain. Benda-benda

dan bangunan tersebut juga merupakan milik bersama yang tidak terpisah dari semua pemilik Satuan Rumah

Susun.
c. Tanah untuk Pembangunan Rumah Susun

Rumah Susun hanya dapat dibangun di atas tanah Hak Milik, HGB dan Hak Pakai yang diberikan oleh
negara serta Hak Pengelolaan.

Namun bila dibangun di atas tanah Hak Pengelolaan, ada kewajiban bagi Penyelenggara Pembangunan Rumah
Susun (PPRS), untuk menyelesaikan lebih dahulu pemberian HGB atau Hak Pakai di atas hak Pengelolaan
tersebut sebelum diperbolehkan menjual satuan-satuan rumah susun yang bersangkutan.
d. Pemegang HMSRS

HMSRS, selain meliputi pemilikan secara individual SRS yang dibelinya, juga meliputi hak bersama atas

tanah bersama. Maka dengan sendirinya pembeli satuan rumah susun, atau pemegang HMSRS, harus

memenuhi syarat untuk menjadi pemegang hak hak atas tanah bersama, tempat dibangunnya rumah susun

yang bersangkutan.
 Status Hak Atas Tanah Yang bisa Memiliki Satuan Rumah Susun

WNI,
Hak Milik
Badan Hukum

WNI,
Hak Guna Bangunan
Badan Hukum

Pihak Asing,
Hak Pakai
Badan Perwakilan Asing

Penyewa dari PPRS,

Hak Guna Usaha
Penyewa dari Pemilik SRS
e. Pendaftaran HMSRS

Setiap HMSRS didaftarkan dan diterbitkan sertifikatnya yang disebut sertifikat HMSRS. Karena HMSRS,
selain meliputi pemilikan atas SRS yang bersangkutan, juga meliputi pemilikan bersama atas tanah bersama,
bagian bersama dan benda bersama, maka sertifikat HMSRS selain merupakan alat bukti untuk pemilikan SRS-
nya, juga sekaligus merupakan alat bukti hak bersama atas tanah bersama, bagian bersama dan benda bersama
sebesar nilai perbandingan proporsionalnya.