HAK-HAK ATAS

TANAH

Dr. Listyowati Sumanto, SH.MH

Dr. Listyowati Sumanto, SH.MH

HAK MILIK
(Pasal 20 – 27 UUPA)

• PENGERTIAN
Hak milik adalah hak yang turun temurun, terkuat
dan terpenuh yang dapat dipunyai orang atas
tanah.

• SUBJEK
1. WNI tunggal (Pasal 1 ayat (1) & (4) UUPA)
2. Badan Hukum yang ditunjuk oleh PP 38/1963:
a. Bank-bank Pemerintah
b. Koperasi pertanian
c. Badan-badan sosial
d. Badan-badan keagamaan

Dr. Listyowati Sumanto, SH.MH

• JANGKA WAKTU HAK MILIK
Tidak terbatas
• SIFAT & CIRI HAK MILIK
1. Hak atas tanah yang terkuat
2. Hak yang turun temurun
3. Dapat dijadikan sebagai induk bagi hak
atas tanah yang lain
4. Dapat dijadikan jaminan hutang dengan
dibebani hak tanggungan
5. Dapat dialihkan pada pihak lain
6. Dapat dilepaskan oleh pemiliknya
sehingga menjadi Tanah Negara
7. Dapat diwakafkan (Pasal 49 ayat (3) UUPA
& PP No. 28/1977)
Dr. Listyowati Sumanto, SH.MH
• HAPUSNYA HAK MILIK :
1. Tanahnya jatuh pada negara (menjadi tanah negara)
karena :
a. Pencabutan hak
b. Diserahkan secara sukarela oleh pemegang
haknya
c. Ditelantarkan
d. Melanggar ketentuan Pasal 21 ayat (3) dan 26
ayat (2) UUPA
2. Tanahnya musnah
• TERJADINYA HAK MILIK :
1. Karena Hukum Adat
Misalnya : - pembukaan tanah bagian Hak Ulayat
- lidah tanah (aanlibing)
2. Penetapan Pemerintah
Misalnya : - pemberian hak baru
- perubahan hak
3. Karena Undang-Undang
Melalui ketentuan konversi UUPA Dr. Listyowati Sumanto, SH.MH
HAK GUNA USAHA
(PASAL 28 – 34 UUPA)
PENGERTIAN
HAK GUNA USAHA adalah hak yang memberi
wewenang untuk mengusahakan tanah yang
langsung dikuasai negara untuk usaha pertanian
dalam arti luas yaitu perikanan, perkebunan dan
peternakan dalam jangka waktu tertentu dan dapat
diberikan pada WNI dan BHI.
SUBYEK
1. Warga Negara Indonesia
2. Badan Hukum Indonesia
JANGKA WAKTU
35 th dapat diperpanjang 25 th, diperbaharui 35 th
(secara bertahap)
Dalam rangka Penanaman Modal berikan sekaligus
95 th Dr. Listyowati Sumanto, SH.MH
• TERJADINYA HAK GUNA USAHA
Permohonan hak diikuti dengan penetapan
pemerintah

• KEWENANGAN PEMEGANG HGU

1. Menggunakan tanahnya untuk usaha pertanian
dalam arti luas (Pasal 28 ayat (1) UUPA)
2. Menjadikan tanahnya sebagai jaminan hutang
dengan dibebani hak Tanggungan (Pasal 33
UUPA)
3. Memindahkan haknya pada pihak lain (Pasal 32
UUPA)

Dr. Listyowati Sumanto, SH.MH

 HAK GUNA
BANGUNAN
(PASAL 35 - 40
•UUPA)
PENGERTIAN
HAK GUNA BANGUNAN adalah hak yang
memberi wewenang untuk mendirikan
bangunan di atas tanah kepunyaan pihak lain
(tanah HM atau tanah Negara), selama jangka
waktu tertentu dan hanya dapat diberikan
kepada WNI dan BHI.
• SUBYEK
1. Warga Negara Indonesia
2. Badan Hukum Indonesia
• JANGKA WAKTU
• 30 th dapat diperpanjang 20 th, diperbaharui 30
th (secara bertahap)
• Dalam rangka Penanaman Modal berikan
sekaligus 80 th
Dr. Listyowati Sumanto, SH.MH
 HAK GUNA BANGUNAN…..

• KEWENANGAN PEMEGANG HGB

1. Mendirikan & memiliki bangunan di atas tanah
kepunyaan pihak lain.
2. Membebani tanah HGB dengan Hak
Tanggungan
3. Meminahkan pada pihak lain

• TERJADINYA
1. HGB Primer : Permohonan hak diikuti
penetapan pemerintah
2. HGB Sekunder : Perjanjian otentik dengan
pemilik tanah

Dr. Listyowati Sumanto, SH.MH

 HAK PAKAI (PASAL 35 - 40 UUPA)
• HAK PAKAI adalah hak yg memberi wewenang
utk menggunakan dan/atau memungut hasil
dari tanah yang langsung dikuasai oleh negara
atau tanah milik pihak lain.

• SUBYEK
1. WNI
2. WNA
3. Badan Hukum Indonesia
4. Badan Hukum Asing
5. Lembaga Pemerintah, Departemen &
Non Departemen, Pemerintah Daerah
6. Badan Keagamaan & Badan Sosial
7. Perwakilan Negara Asing
8. Organisasi Internasional
Dr. Listyowati Sumanto, SH.MH
• JANGKA WAKTU H. PAKAI
• 25 th dapat diperpanjang 20 th, diperbaharui 25
th (secara bertahap)
• Dalam rangka Penanaman Modal berikan
sekaligus 70 th

• KEWENANGAN PEMEGANG HAK PAKAI

1. Memakai tanah untuk usaha pertanian atau
mendirikan bangunan.
2. Membebani tanah HP dengan Hak
Tanggungan
3. Memindahkan pada pihak lain

• TERJADINYA
HP Primer : Permohonan hak diikuti
penetapan pemerintah
HP Sekunder : Perjanjian otentik dengan
pemilik tanah
Dr. Listyowati Sumanto, SH.MH
HAPUSNYA
HGU, HGB, H. Pakai
1. Pencabutan hak (Pasal 18 UUPA)
2. Penyerahan dengan sukarela oleh pemiliknya
(PerPres No. 36/2005 jo. No. 65/2006)
3. Tanahnya ditelantarkan (PP No. 36/1998)
4. Karena ketentuan Pasal 21 (3) & 26 (2) UUPA
(Subjeknya tidak lagi memenuhi syarat)
5. Tanahnya musnah
6. Jangka waktunya habis atau dihentikan sebelum
waktunya karena ada syarat yang tidak terpenuhi

Dr. Listyowati Sumanto, SH.MH

 HAK ATAS TANAH YANG
SEKUNDER
JENISNYA :
1. HGB
2. HAK PAKAI
3. HAK SEWA oleh UUPA disebut
4. HAK GADAI “HAK YANG SEMENTARA”
5. HAK MENUMPANG
6. HAK USAHA BAGI HASIL
Karena pada suatu saat hak-hak tersebut akan
ditiadakan karena sifatnya bertentangan dengan
tujuan pokok UUPA; khususnya Pasal 10 UUPA yang
menyatakan bahwa “pada asasnya pemilik tanah
pertanian wajib mengerjakan sendiri tanahnya secara
aktif.”
Dr. Listyowati Sumanto, SH.MH
 HAK SEWA

HAK SEWA (PP 41/1996)

adalah hak yang memberi wewenang untuk menggunakan tanah
milik pihak lain dan penyewa berkewajiban membayar uang sewa
kepada pemilik tanahnya.

PERJANJIAN SEWA MENYEWA TANAH dibuat secara tertulis

mengenai kewenangan, kewajiban dan pembatasannya, jangka
waktu, pemilik bangunan yang disewa, dan berakhirnya masa sewa.
Perjanjian sewa menyewa tanah dapat dilanjutkan jika perjanjian
itu diperbaharui

SUBJEK HAK SEWA

WNI, BHI, WNA & BHA

Dr. Listyowati Sumanto, SH.MH

SIFAT & CIRI HAK SEWA
1. Sifatnya sementara
2. Bersifat pribadi & tidak boleh dialihkan pada pihak lain
tanpa
izin pemiliknya
3. Hak sewa putus jika pemiliknya meninggal dunia, namun
hak
sewa tersebut dapat tidak putus jika hak miliknya dialihkan
4. Tidak dapat dijadikan jaminan hutang
5. Wajib didaftarkan

HAPUSNYA HAK SEWA

a. Jangka waktunya habis
b. Haknya dilepaskan oleh pemegangnya
c. Karena ada syarat yang tidak terpenuhi
d. Tanahnya musnah

Dr. Listyowati Sumanto, SH.MH

 HAK GADAI
• GADAI adalah :
Hubungan hukum antara seseorang dengan
sebidang tanah kepunyaan orang lain yang telah
menerima uang gadai dari padanya.

• DASAR HUKUM
1. Pasal 7 UU No. 56/Prp/1960
2. Keputusan Menteri Pertanian dan Agraria No. SK
10/Ka/1963 (ketentuan Pasal 7 UU Nomor 56 Prp
1960 berlaku juga terhadap gadai tanaman keras,
seperti pohon kelapa, pohon buah-buahan dsb).
3. Peraturan Menteri Pertanian dan Agraria No.
20/1963 tentang Pedoman Penyelesaian Masalah
Gadai.
4. Putusan Mahkamah Agung tanggal 6 Maret 1971
No.180/K/Sip/1970, dll

Dr. Listyowati Sumanto, SH.MH

JANGKA WAKTU HAK GADAI (Pasal 7 UU No. 56/Prp/1960)

• Maksimum 7 tahun harus dikembalikan kepada

pemilik tanah tanpa kewajiban untuk membayar
uang tebusan.
• Sebelum sampai 7 tahun, dapat diminta kembali
tanahnya, setelah tanaman yang ada selesai di
panen, dengan membayar uang tebusan yang
besarnya dihitung dengan rumus :
• (7 +1/2) – waktu berlangsungnya gadai
7 X Uang Gadai

Dr. Listyowati Sumanto, SH.MH

 HAK USAHA BAGI HASIL

PERJANJIAN BAGI HASIL TANAH PERTANIAN

▪ Perjanjian yang diadakan antara pemilik tanah dengan penggarap
berdasarkan perjanjian , dimana penggarap diizinkan untuk
mengusahakan tanahnya yang hasilnya dibagi dua menurut
imbangan yang disetujui
TERJADINYA HAK USAHA BAGI HASIL
▪ Karena Perjanjian Bagi Hasil
IMBANGAN BAGI HASIL TANAH PERTANIAN
▪ Tanaman padi = 1 : 1 (pemilik) : penggarap)
▪ Tanaman palawija = 1 : 2 (pemilik) : penggarap)
JANGKA WAKTU PERJANJIAN BAGI HASIL
▪ Untuk sawah : minimal 3 tahun
▪ Untuk tanah kering : minimal 5 tahun
DASAR HUKUM
▪ UU No. 2 Tahun 1960 tentang Perjanjian Bagi Hasil Tanah
Pertanian
▪ Peraturan Menteri Agraria No. 4 Tahun 1964 tentang Pedoman
Penyelenggaraan Perjanjian BagiSumanto,
Dr. Listyowati Hasil SH.MH
HAK MENUMPANG (MAGERSARI)

■ HAK MENUMPANG
Hak yang memberi wewenang kepada orang yang
menumpang (magersari) untuk mendirikan &
menempati rumah di atas tanah pekarangan milik pihak
lain (dunung)

■ SIFAT & CIRI

1. Haknya lemah
2. Tidak ada pembayaran uang sewa, tetapi wajib
membantu pemilik tanah/melakukan pekerjaan desa
3. Hak dapat hapus sewaktu-waktu jika pemilik tanah
memerlukan tanahnya
4. Turun temurun
5. Tidak dapat dialihkan
Dr. Listyowati Sumanto, SH.MH
 Hak atas tanah wakaf
HAK ATAS TANAH WAKAF
■ adalah hak penguasaan atas sebidang tanah tertentu (tanah HAK MILIK diubah
menjadi TANAH WAKAF) yang oleh pemiliknya telah dipisahkan dari harta
kekayaannya dan melembagakannya selama-lamanya untuk kepentingan sosial
& peribadatan.
DASAR HUKUM
Pasal 49 UUPA jo. UU NO. 41/2004 tentang Wakaf
WAKIF : orang/badan hukum yang mewakafkan tanah H.Milik
NADZIR: pengurus tanah wakaf
PROSEDUR WAKAF
1. Menyatakan IKRAR WAKAF di hadapan PPAIW (Pejabat Pembuat Akta Ikrar
Wakaf)
2. PPAIW mendaftarkan ke Kantor Pertanahan setempat
3. Kantor Pertanahan membubuhkan catatan pada BUKU TANAH &
SERTIFIKAT HAK MILIKnya :
a. Mencoret nama pemilik semula
b. Membubuhkan kata “WAKAF” dibelakang No. H. MILIK
c. Membubuhkan mengenai perwakafan pada hal.3
d. Mencantumkan nama Nadzir pada hal.3
■ NADZIR wajib melaporkanDr.perwakafan tsbSH.MH
Listyowati Sumanto, ke Kantor Departemen Agama
 HAK MILIK ATAS SATUAN RUMAH SUSUN
PENGERTIAN
HM – SRS adalah hak untuk memiliki SRS (satuan rumah susun)
secara terpisah dan individual berikut hak atas bagian bersama,
benda bersama dan tanah bersama yang merupakan satu kesatuan
yang tidak terpisahkan dengan satuan yang bersangkutan.
DASAR HUKUM: UU No. 20 Tahun 2011
tentang Rumah Susun
RUMAH SUSUN DIBANGUN DI ATAS TANAH:
Hak Milik, HGB, H.Pakai, H.Pengelolaan
SIFAT & CIRI
1. Dapat beralih pada ahli waris
2. Dapat dijadikan jaminan hutang dengan dibebani HT
3. Dapat dialihkan haknya melalui jual beli tanah
4. Kewenangan pemegang HMSRS : menggunakan benda bersama,
bagian bersama & tanah bersamanya
Dr. Listyowati Sumanto, SH.MH
 HAK TANGGUNGAN
• HAK TANGGUNGAN adalah hak jaminan atas tanah
yang dibebankan pada bidang tanah tanah tertentu untuk
menjamin pelunasan utang debitor pada kreditor.
• DASAR HUKUM
UU No. 4 Tahun 1996
tentang Hak Tanggungan Atas Tanah dan
Benda –benda Lain Yang Berkaitan Dengan Tanah
• TUJUAN
Sebagai jaminan pelunasan utang piutang tertentu
• KEWENANGAN KREDITOR PEMEGANG HT
Menjual lelang objek HT apabila debitor cedera
janji/wanprestasi

Dr. Listyowati Sumanto,

SH.MH
• KEDUDUKAN KREDITOR PEMEGANG HT
Sebagai Kreditor Preferen (kreditor yang diutamakan)
yaitu kreditor yang memiliki hak untuk mendahulu
(mendapat pelunasan utang terlebih dulu) dibandingkan
dengan kreditor-kreditor yang lain (Kreditor Konkuren).

• OBJEK HAK TANGGUNGAN

HM, HGU, HGB, HP atas Tanah Negara dan Hak Milik
Atas Satuan Rumah Susun (HMSRS)

• PERBEDAAN HT & HAT

HAT : memberi kewenangan untuk menggunakan
tanahnya
HT : memberi kewenangan kepada kreditor untuk
menjual lelang apabila debitor cedera janji
Dr. Listyowati Sumanto,
SH.MH
BENDA LAIN SEBAGAI OBYEK HAK TANGGUNGAN
Hak Tanggungan dapat juga dibebankan pada :
HAK ATAS TANAH berikut BANGUNAN, TANAMAN,
dan HASIL KARYA (gapura, candi, relief) yang telah
ada atau akan ada yang merupakan satu kesatuan
dengan tanah tersebut

– JIKA DIPENUHI SYARAT:

1 Bangunan merupakan bangunan permanen
& tanaman merupakan tanaman keras
2. Bangunan, tanaman, dan hasil karya
merupakan milik pemegang hak atas tanah
3. Pembebanannya dengan tegas dinyatakan
di dalam Akta Pemberian Hak Tanggungan
(APHT) ybs.
Dr. Listyowati Sumanto,
SH.MH
 STATUS DALAM
PERKAWINAN

• MENURUT KUHPERDATA
Jika terjadi perkawinan maka terjadilah
percampuran harta perkawinan antara suami &
istri, kecuali diadakan perjanjian kawin untuk
mengadakan pemisahan harta.
• MENURUT UU NO. 1/1974 TENTANG
PERKAWINAN
HARTA BAWAAN: Harta yang dibawa oleh
suami/ istri sebelum perkawinan berlangsung
HARTA BERSAMA: Harta yang diperoleh
suami/istri setelah perkawinan (percampuran
harta)
Dr. Listyowati Sumanto, SH.MH
PEWARISAN
AZAS HUKUM ▪ Sebagai akibat terjadinya pewarisan
WARIS menurut hukum, maka tanah hak
bersertifikat atau bekas Hak Milik Adat
▪ Pada saat belum bersertifikat wajib didaftarkan
seseorang peralihan hak karena hukum di Kantor
meninggal maka Pertanahan Kabupaten/Kota (Pasal 42
pada detik itu PP No.24/1997 tentang Pendaftaran
pula segala hak Tanah)
dan kewajiban ▪ Nama ahli waris dicatat dan nama
pewaris beralih pemegang hak (pewaris) dicoret pada
kepada ahli Buku Tanah & Sertifikat hak atas
warisnya tanahnya
▪ Fungsi Pendaftaran tersebut untuk
keperluan pembuktian
Dr. Listyowati Sumanto, SH.MH
Ujian Tengah Semester

Dr. Listyowati Sumanto, SH.MH