Pasal yang perlu diperhatikan berkaitan

dengan subyek HGB

Kewajiban :
Melepaskan atau mengalihkan tanah HGB tersebut kepada pihak lain dalam jangka waktu
minimal 1 tahun sejak terjadinya perubahan status hukum subyek pemegang hak tersebut.

Sanksi nya :
Jika tidak dilepaskan, maka HGB nya akan dihapuskan dan tanahnya menjadi tanah negara,
sementara beban pihak ketiga yang ada diatasnya dapat tetap berlangsung.

Pasal ini juga mengatur tidak diperbolehkannya seorang WNA atau BHA memperoleh
tanah HGB (baik karena perbuatan hukum jual beli, tukar menukar, hibah, hibah wasiat)
maupun karena pewarisan.
Hapusnya HGB (Psl 40)
HGB hapus karena :
a. Jangka waktu berakhirnya
b. Dihentikan sebelumnya jangka waktu nya berakhir karena sesuatu
syarat tidak dipenuhi
c. Dilepas oleh pemegang haknya sebelum jangka waktunya berakhir
d. Dicabut untuk kepentingan umum
e. Ditelantarkan
f. Tanah nya musnah
g. Ketentuan dalam pasal 36 ayat (2)
Hak Pakai (Psl 41 – 44)
Pengertian :
Hak Pakai adalah hak yang memberikan kewenangan untuk
menggunakan tanah kepunyaan pihak lain

Peruntukan :
Sama halnya dengan tanah HGB, tanah HP dapat dipergunakan untuk
membangun rumah tinggal dan kegiatan usaha di bidang non
pertanian.
HAK PAKAI (Psl 41 – 44)
Disamping itu tanah HP juga ada yang diperuntukan bagi kegiatan
khusus, seperti pembangunan rumah ibadah, instansi pemerintah,
departeman, penyediaan sarana untuk kedutaan besar (baik rumah
Dubes, Diplomat kantornya)

Pendaftaran :
Tanah HP WAJIB didaftarkan
Subyek Pemegang Hak Pakai
• Warga Negara Indonesia
• Badan Hukum Indonesia (misalnya, Perseroan Terbatas, Koperasi)
• Warga Negara Asing
• Badan Hukum Asing
Jangka Waktu Hak Pakai
• Tanah HP yang digunakan untuk keperluan khususnya jangka waktu
nya selama diperlukan
• Tanah HP yang digunakan untuk keperluan pribadi, dan kegiatan
usaha, jangka waktunya 25 tahun, dapat diperpanjang 20 tahun.
Apabila masih diperlukan dapat diajukan pembaharuan hak & akan
diberikan 25 tahun
Kewenangan Subyek Pemegang HP
• Pemegang tanah HP mempunyai kewenangan untuk menggunakan
sendiri tanah HGBnya
• Memindahkan HP kepada pihak lain, melalui perbuatan hukum jual
beli, tukar menukar, hibah, hibah wasiat.
• Mewariskan kepada ahli waris
• Menunjuk tanah HGB sebagai jaminan utang dengan dibebani Hak
Tanggungan
(Catatan : Ketentuan ini berlaku bagi HP untuk keperluan pribadi dan
kegiatan usaha)
Beberapa catatan seputar Hak Pakai
Tanah HP yang dapat dipindahkan kepada pihak lain melalui perbuatan
hukum jual beli, tukar menukar, hibah, hibah wasiat, maupun
diwariskan kepada ahli warisnya, dan yang dapat dijadikan jaminan
kredit dengan dibebani Hak Tanggungan adalah tanah HP yang
diberikan langsung oleh negara (HP atas tanah Negara = HP yang
primer)
Beberapa catatan seputar Hak Pakai
Sedangkan tanah HP yang skunder dan tanah HP yang diperuntukkan
bagi keperluan khusus, tidak dapat dipindahkan kepada pihak lain
melalui perbuatan hukum jual beli, tukar menukar, hibah, hibah wasiat
maupun diwariskan kepada ahli warisnya dan dijadikan jaminan kredit
dengan dibebani Hak Tanggungan
Beberapa catatan seputar Hak Pakai
Dengan berlakunya PP No. 41 tahun 1996, semakin diperjelas bahwa
tanah HP dapat dimiliki oleh orang asing atau pun Badan Hukum Asing.

Dengan berlakunya UU No. 4 tahun 1996, menjadi HP sebagai

“primadona” diantara hak tanah lainnya khususnya yang dipergunakan
untuk kegiatan usaha / bisnis
 Hak-hak tanah Sekunder
• Hak Guna Bangunan
• Hak Pakai
• Hak Sewa
ATAS TANAH PERTANIAN
• Hak Gadai
• Hak Usaha Bagi Hasil
Bersifat “Sementara”
• Hak Menumpang

PASAL 53 UUPA : Hak-hak yang sifatnya sementara sebagai yang dimaksud dalam pasal 16 ayat 1 huruf
h , ialah hak gadai, hak usaha bagi hasil, hak menumpang, dan sewa atas tanah pertanian diatur untuk
membatasi sifat-sifatnya yang bertentangan dengan UU ini dan hak-hak tersebut diusahakan hapusnya
di dalam waktu singkat.
AZAS UMUM SUBYEK HAK :
Status Hukum Subyek Menentukan Status Tanah yang boleh dipunyai :
Pasal 9 UUPA

21(1,2 &4) 30(1) 36 (1) 42 45

HM HGU HGB HP H Sw

Dan
Status Hukum Subyek menentukan kelangsungan status tanahnya

Psl 9 UUPA

21/31 30(2) 36 (2)

HM HGU HGB
Hukum Agraria (3 sks)

Semester genap tahun Akademik 2013/2014

Kuliah Minggu V

Ketentuan-ketentuan Pokok LANDREFORM

LANDREFORM DI INDONESIA
PENGERTIAN LANDREFORM

DALAM ARTI LUAS DALAM ARTI SEMPIT

AGRARIA REFORM Program ke 4 dari

Agraria Reform

Meliputi 5 Panca Program

PANCA PROGRAM
1. Pembaharuan Hukum Agraria, melalui unifkasi unifikasi hukum yang berkonsepsi nasional dan
pemberian jaminan kepastian hukum.

2. Penghapusan hak-hak asing dan konsesi-konsesi kolonial atas tanah.

3. Mengakhiri penghisapan feodal secara berangsur-angsur.

4. Perombakan pemilihan dan penguasaan tanah serta hubungan-hubungan hukum yang

bersangkutan dengan pengusahaan tanah dalam mewujudkan pemerataan kemakmuran dan
keadilan.

5. Perencanaan persediaan dan peruntukan bumi, air, dan kekayaan alam yang terkandung
didalamnya serta penggunaannya secara terencana dengan daya dukung dan kemampuannya
TUJUAN LANDREFORM
Untuk mepertinggi penghasilan dan taraf hidup para petani terutama
petani kecil dan petani penggarap tanah, sebagai landasan atau
prasyarat untuk menyelenggarakan pembangunan ekonomi menuju
masyarakat yang adil dan makmur berdasarkan Pancasila.
PROGRAM LANDREFORM
1. Pembatasan luas maksimum penguasaan tanah

2. Larangan pemilikan tanah secara “absentee” atau “guntai”.

3. Redistribusi tanah-tanah yang selebihnya dari batas maksimum, tanah-tanah yang terkena larangan
“absentee”, tanah-tanah Swapraja dan tanah-tanah Negara.

4. Pengaturan soal pengembalian dan penebusan tanah-tanah pertanian yang digadaikan.

5. Pengaturan kembali perjanjian bagi hasil tanah pertanian, dan

6. Penetapan luas minimum pemilikan tanah pertanian, disertai larangan untuk melakukan perbuatan-
perbuatan yang mengakibatkan pemecahan pemilikan tanah-tanah pertanian menjadi bagian-bagian yang
terlampau kecil.
DASAR HUKUM LANDREFORM
1. Pasal 33 ayat (3) UUD 1945
2. UUPA (Pasal 2 ayat (3), Pasal 7, 17,

3. UU No. 56 Prp Tahun 1960 Tentang Penetapan Luas Tanah

Pertanian.

4. PP No. 224 Tahun 1961 Tentang Pelaksanaan Pemberian Tanah dan

Pemberian Ganti Kerugian yang kemudian dirubah dan ditambah dengan
PP No. 41 Tahun 1964.
PERSYARATAN BAGI INDIVIDU UNTUK MEMILIKI
TANAH PERTANIAN
SYARAT UMUM :
Memenuhi syarat sebagai pemilik tanah, yaitu “Warga Negara
Indonesia” yang berkewarganegaraan tunggal

SYARAT KHUSUS :
- Tidak melebihi batas maksimum yang ditetapkan .
- Letak tanahnya dikecamatan tempat tinggal pemilik tanah (larangan
menguasai tanah pertanian secara guntai atau absentee, di luar
kecamatan tempat tinggal pemiliknya)
HUKUM AGRARIA (3 sks)
Semester GENAP
Tahun Akademik 2013/ 2014

KULIAH MINGGU VI

PENDAFTARAN TANAH
 PENDAFTARAN TANAH
LATAR BELAKANG

KEPASTIAN HUKUM DI BIDANG TANAH,

DAPAT DIPEROLEH MELALUI :

- PERATURAN PERUNDANG-UNDANGAN
- PENDAFTARAN TANAH
DASAR HUKUM
PASAL 19 UUPA

PP 24 TAHUN 1997
TENTANG PENDAFTARAN TANAH
Penyelenggaraan pendaftaran tanah berdasarkan PP 24 / 1997
08 Oktober 1997
PENDAFTARAN TANAH (RECHTSKADASTER)

Rangkaian kegiatan yang dilakukan oleh pemerintah secara terus

menerus berkesinambungan dan teratur, meliputi pengumpulan,
pengelolaan, pembukuan, dan penyajian serta pemeliharaan data fisik
dan data yuridis peta dan daftar, mengenai bidang-bidang tanah &
satuan-satuan rumah susun, termasuk pemberian sertifikat sebagai
surat tanda bukti haknya dan HM-SRS serta hak-hak tertentu yang
membebaninya.
INSTANSI PENYELENGGARA
PENDAFTARAN TANAH

- PEMERINTAH :
Badan Pertanahan Nasional

- PELAKSANA :
Kantor Pertanahan Seksi Pendaftaran Tanah yang ada di setiap
Pemerintahan Daerah Kabupaten dan Kota.
TUJUAN PENDAFTARAN TANAH

- Bagi Pemegang Hak/pemilik tanah :

Memudahkan pemilik tanah membuktikan haknya atas tanah yang
dikuasainya / dimilikinya.

- Bagi Pihak Ketiga yang berkepentingan : Memudahkan pihak ketiga calon

pembeli/calon kreditor) memperoleh keterangan atas sebidang tanah

- Bagi Pemerintah :
Tertib administrasi di bidang pertanahan.
ASAS PENDAFTARAN TANAH
• SEDERHANA
• AMAN
• TERJANGKAU
• MUTAHIR
• TERBUKA
KEGIATAN PENDAFTARAN TANAH
• PENDAFTARAN TANAH UNTUK PERTAMA KALI
(Initial Registration)

• PEMELIHARAAN DATA
(Maintanance)
INITIAL REGISTRATION
Meliputi :
1. Ajudikasi :
Pengumpulan, pengolahan, penyimpanan dan penyajian data fisik.

Pengumpulaan, pengolahan, penyimpanan dan penyajian data

yuridis.

Pengumuman di Kantor Kelurahan & Pertanahan selama 30 hari

atau 60 hari.
2. Pembuatan Surat Ukur
Kegiatan ini menghasilkan Gambar Ukur / Peta bidang yang
kemudian dibuat peta Pendaftaran Tanah (tanah keseluruhan
bidang dan Surat Ukur untuk tiap bidang).
3. Pembukuan Hak dalam Buku Tanah
Kegiatan ini menghasilkan Daftar Isian yang kemudian dibuatkan
Buku Tanah.
4. Penerbitan Sertifikat
Hak atas tanah sebagai Surat Tanda Bukti Hak.
PEMELIHARAAN DATA (maintanance)

• Perubahan-perubahan mengenai haknya perubahan hak, peningkatan

hak, pembebanan hak, pelepasan hak, pembatalan hak, dll.
• Perubahan mengenai pemegang haknya : jual beli, tukar menukar,
hibah, hibah wasiat, peralihan hak (pewarisan).
• Perubahan mengenai tanahnya : pemisah atau penggabungan.
Obyek pendaftaran tanah
• Tanah-tanah : Hak Milik, Hak Guna Usaha, Hak Guna Bangunan, Hak
Pakai,
• Tanah Hak Pengelolaan
• Tanah Wakaf
• Tanah Negara
• Hak Tanggungan
• Hak Milik atau Satuan Rumah Susun.
SISTEM PENDAFTARAN TANAH
• Apa yang di daftar
• Bentuk penyimpanan dan penyajian data yuridisnya
• Bentuk tanda bukti haknya

PENDAFTARAN AKTA
(Registration of deeds) PENDAFTARAN HAK
(Registration of titles)
Sistem Publikasi Pendaftaran Tanah

Sejauh mana orang boleh mempercayai kebenaran data yang

disajikan ?

Sejauh mana hukum memberikan perlindungan terhadap

kepentingan orang yang melakukan perbuatan hukum yang
didasarkan pada data yang disajikan di Kantor Pertanahan dan
Surat Tanda Bukti Haknya ?
 SISTEM PUBLIKASI POSITIF

SISTEM PUBLIKASI NEGATIF

MENURUT PP 24 / 1997 SISTEM PUBLIKASI PENDAFTARAN TANAH DI INDONESIA

SISTEM PUBLIKASI NEGATIF

DENGAN UNSUR-UNSUR POSITIF
Bagaimana mengatasi kelemahan sistem publikasi di Indonesia ?

LEMBAGA RECHTSVERWERKING
Pasal 32 ayat (2) PP 24 / 1997

Dalam hal atas suatu bidang tanah sudah diterbitkan sertifikat secara sah atas
nama orang atau badan hukum yang memproleh tanah tersebut dengan itikad baik
dan secara nyata menguasainya, maka pihak yang merasa mempunyai hak atas
tanah ini tidak dapat lagi menuntut pelaksanaan hak tersebut, apabila dalam waktu
lima tahun sejak diterbitkannya sertifikat itu tidak mengajukan keberatan secara
tertulis kepada pemegang sertifikat dan Kepala Kantor Pertanahan yang
bersangkutan atau pun tidak mengajukan gugatan pada pengadilan mengenai
penguasaan tanah atau penerbitan sertifikat tersebut.
Kekuatan Pembuktian
Sertifikat Hak atas Tanah

• Pasal 19 ayat 2 huruf c :

Sertifikat berlaku sebagai alat bukti yang kuat.
Artinya, sertifikat merupakan surat tanda bukti hak yang berlaku
sebagai alat bukti yang kuat mengenai data fisik dan data yuridis
tersebut, sesuai dengan data yang ada dalam surat ukur dan buku
tanah yang bersangkutan.
HUKUM AGRARIA ( Kuliah Minggu 7 – 8 )

TATA CARA PEROLEHAN TANAH MENURUT HUKUM TANAH NASIONAL

POLITIK PERTANAHAN NASIONAL

Pasal 33 ayat (3) UUD 1945 :

“Bumi, air, dan kekayaan alam yang terkadung didalammya, dikuasai
negara dan dipergunakan sebesar-besarnya bagi kemakmuran rakyat”

DASAR PELAKSANAAN PENYEDIAAN TANAH UNTUK PEMBANGUNAN

(Berbagai Keperluan)
TUJUAN YANG HENDAK DICAPAI Tanah di seluruh wilayah RI dipergunakan untuk
sebesar-besarnya kemakmuran rakyat.

Kebutuhabn rakyat Indonesia yang

Primer :
WISMA
KARYA Kemakmuran rakyat Indonesia terpenuhi
MARGA apabila kebutuhan primer rakyat Indonesia
SUKA terhadap tanah terpenuhi
PENYEMPURNA
ASAS

• PENGUASAAN DAN PENGGUNAAN TANAH OLEH SIAPAPUN DAN

UNTUK KEPERLUAN APAPUN HARUS ADA LANDASAN HAKNYA.
UU No. 5 Tahun 1960 Tentang Peraturan Dasar Pokok Agraria (UUPA) mengatur lembaga hak-hak
atas tanah yang dapat dikuasai oleh yang memerlukan :
DIDESA – Untuk pertanian skala kecil
TANAH HAK MILIK - Untuk rumah tinggal
DIKOTA – Untuk rumah tinggal

TANAH HAK GUNA USAHA

Untuk kegiatan usaha di bidang pertanian dalam arti luas, termasuk pertanian, perkebunan, perikanan / tambak.

TANAH HAK GUNA BANGUNAN

Untuk kegiatan usaha di bidang non pertanian.

TANAH HAK PAKAI

Untuk kegiatan usaha di bidang non pertanian dan kegiatan kegiatan khusus.
TANAH DI SELURUH WILAYAH INDONESIA
DIPERGUNAKAN UNTUK MEMENUHI BERBAGAI
KEPERLUAN :
• PRIBADI
Rumah tinggal

• USAHA / BISNIS
Pertanian dan non pertanian

• UMUM
(KEPENTINGAN UMUM)
KEGIATAN PEROLEHAN TANAH
wajib diperhatikan :
- PROYEKNYA :
Tanah yang disediakan akan digunakan untuk keperluan apa.
- LOKASINYA :
Berdasarkan RTRW yang ditetapkan oleh Pemerintah Daerah, RTRW merupakan pedoman memakai
tanahnya. RTRW menetapkan peruntukkan tanahnya (tanah pertanian atau tanah non pertanian.
- STATUS TANAH YANG TERSEDIA :
Tanah Negara
Tanah-tanah hak (HM, HGU, HGB, H Pakai)
Tanah Hak Pengelolaan
-Tanah ULAYAT
- KESEDIAAN PEMEGANG HAK MELEPAS TANAHNYA.
- STATUS HUKUM CALON SUBYEK PEMEGANG HAK.
Ketentuan PERUNDANG-UNDANGAN
• Pasal 33 ayat (3) UUD 1945
• UU No. 5/1960 (Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria)
• UU No. 20/ 1961 Tentang Pencabutan Hak.
• UU No. 26 Tahun 2007 Tentang Penataan Ruang
• Peraturan Presiden No. 36 Tahun 2005 (yang diperbaiki dengan Peraturan Presiden No.
65 Tahun 2006) dan telah di ubah dengan Peraturan Presiden No. 11 tahun 2012
tentang pengadaan tanah untuk kepentingan umum.
• Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala BPN No.1 / 1994
• Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala BPN No. 3/1999
• Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala BPN No. 9/1999
• Peraturan Menteri Negara Agraria /Kepala BPN No. 3/2007
 BEBERAPA JENIS PEROLEHAN TANAH
PRIMER :
- Pembukaan hutan
- Pemberian Hak baru oleh negara

SEKUNDER :
- Pewarisan
- Pemindahan Hak
- Pemberian hak baru oleh pemilik tanah

PERUBAHAN HAK

HAPUSNYA HAK :
- Berakhirnya jangka waktu
- Pelepasan / Pembebasan Hak
- Pembatalan Hak
- Pencabutan Hak
SISTEM PEROLEHAN TANAH
A. Jika yang tersedia TANAH NEGARA, Tata cara yang dilakukan :
PERMOHONAN HAK
Dasar hukumnya :PMNA No. 3/1999 dan No; 9 tahun 1999.

Hak atas tanah yang diberikan :

HAK MILIK
HAK GUNA USAHA
HAK GUNA BANGUNAN
HAK PAKAI
HAK PENGELOLAAN
.

B. Jika yang tersedia tanah HAK MILIK

status hukum calon subyek WNI

Tata cara yang dapat dilakukan :

1. PEMBEBANAN HAK BARU DI ATAS TANAH HAK MILIK tersebut (melalui
perjanjian dengan pemegang Hak Milik atas tanah, yang dibuktikan
dengan AKTA TANAH HAK MILIK yang dibuat oleh PPAT. Hak atas tanah
yang dibebankan diatas tanah HM tersebut adalah HGB atau HP
2. PEMINDAHAN HAK (jual beli, tukar menukar, hibah, hibah wasiat)
C. Jika tersedia tanah HAK MILIK calon subyek pemegang Hak Badan
Hukum Indonesia (PT)

Tata cara yang dilakukan :

PEMBEBASAN HAK (Pelepasan Hak yang disertai dengan
PERMOHONAN HAK KEPADA NEGARA (Pemberian Hak Baru Oleh
Negara)
D. Jika yang tersedia tanah HAK MILIK calon subyek pemegang hak
Badan Hukum Indonesia atau Pemerintah (Pusat atau Daerah)
Tanahnya akan dipergunakan untuk kepentingan umum yang lokasinya
tidak dapat dipindahkan ketempat lain, sementara itu tidak ada
kesediaan pemilik tanah semula melepaskan haknya, maka dapat
dilakukan PENCABUTAN HAK yang disertai dengan PERMOHONAN
HAK KEPADA NEGARA (Pemberian Hak Baru Oleh Negara), dasar
hukumnya UU: 20 tahun 1961 tentang Pencabutan hak atas tanah utk
kepentingan umum juncto Pasal 18 UUPA