PENDAFTARAN TANAH dan

KONVERSI HAT serta HAK

TANGGUNGAN
 Ruang Lingkup Materi

1. Pengertian, obyek, dan asas pendaftaran tanah

2. Tujuan pendaftaran tanah
3. Dasar hukum pendaftaran tanah
4. Pengertian konversi hak atas tanah dan
hubungannya dengan pendaftaran tanah
5. Tujuan konversi hak atas tanah
6. Dasar hukum konversi hak atas tanah
7. Pelaksanaan konversi hak atas tanah barat dan
tanah adat.
8. Ha Tanggungan
2
 1. Pendaftaran Tanah
Pendaftaran Tanah adalah rangkaian kegiatan
yang dilakukan oleh Pemerintah secara terus
menerus, berkesinabungan dan teratur, meliputi
pengumpulan, pengolahan, pembukuan, dan
penyajian serta pemeliharaan data fisik dan data
yuridis, dalam bentuk peta dan daftar mengenai
bidang-bidang tanah dan satuan-satuan rumah
susun, termasuk pemberian surat tanda bukti
haknya bagi bidang-bidang tanah yang sudah ada
haknya dan hak milik atas satuan rumah susun
serta hak-hak tertentu yang membebaninya
(Pasal 1 angka 1 PP 24/1997)
3
 2. Dasar Hukum Pendaftaran Tanah
1. Pasal 19 UUPA
2. PP No. 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah
(sebagai pengganti PP No 10 Tahun 1961): Diubah
dgn PP No. 18 Tahun 2021.
3. Permenag/Kepala BPN No. 3/1997 tentang
Peraturan Pelaksana PP 24/1997 jo Per Kepala BPN
(Perkaban) 8/2012 jo Permen ATR/BPN No. 18
Tahun 2021.
4. Permen ATR/BPN No. 6 Tahun 2018 tentang
Pendaftaran Tanah Sistematis Lengkap
4
 Dua Sistem Pendafataran Tanah
a. Sistem Pendaftaran Akta (Deed Cadaster):
pendaftaran tanah dilakukan terhadap akta
yang berlaku atas tanah tersebut, bukan
haknya.
b. Sistem Pendaftaran Hak (Title Cadaster):
pendaftaran dilakukan terhadap haknya, jika
terjadi perubahan data berdasarkan akta tanah
harus dilakukan pemeliharaan data, dan balik
nama atas sertipikat hak yang sudah terdaftar.
Indonesia memakai sistem pendaftaran hak
 Sistem Publikasi Pendaftaran Tanah:
Pada Title Cadaster
a. Sistem Positif: sertipikat tanah mempunyai
kekuatan mutlak, tidak bisa digugat
keabsahannya.
b. Sistem Negatif: sertipikat tanah mempunyai
kekuatan bukti yang kuat, tetapi tidak
mutlak, setiap saat dapat digugat.
c. Campuran “Negatif Bertendensi Positif”:
awalnya negatif tetapi dalam waktu
tertentu menjadi mutlak: berlaku di
Indnoesia, lihat Ps 32 (2) PP 24/1997, yaitu
setelah 5 tahun.
6
 3. Tujuan Pendaftaran Tanah
a. Memberikan kepastian dan perlindungan hukum
kepada pemegang hak atas suatu bidang tanah,
satuan rumah susun dan hak-hak lain yang terdaftar
agar dengan mudah dapat membuktikan dirinya
sebagai pemegang hak yang bersangkutan.
b. Menyediakan informasi kepada pihak-pihak yang
berkepentingan termasuk Pemerintah agar dengan
mudah dapat memperoleh data yang diperlukan
dalam mengadakan perbuatan hukum mengenai
bidang-bidang tanah dan satuan-satuan rumah.
c. Terselenggaranya tertib administrasi pertanahan.
7
 Objek Pendaftaran Tanah (Ps 9)
• Objek pendaftaran tanah meliputi:
1. Bidang-bidang tanah yang dipunyai dengan Hak Milik
(HM), Hak Guna Usaha (HGU), Hak Guna Bangunan (HGB)
dan Hak Pakai (HP atas tanah negara).
2. tanah Hak Pengelolaan (HPL): bagian dari hak menguasai
negara yg diserahkan kepada instansi tertentu.
3. tanah Wakaf: tanah untuk keperluan ibadah (Islam).
4. Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun.
5. Hak Tanggungan: hak jaminan atas tanah.
6. tanah Negara: tanah yg tdk ada hak individual di atas
tanah.
• Pendaftaran tanah negara dilakukan dengan cara
membukukan bidang tanah yang merupakan tanah Negara
dalam daftar tanah, tanpa diberi sertipikat 8
 Asas Pendaftaran Tanah (Ps 2)
a. Sederhana: prosedurnya dgn mudah dpt dipahami oleh
pihak yg berkepentingan, terutama para pemegang hak
atas tanah.
b. Aman: pendaftaran tanah perlu diselenggarakan secara
teliti dan cermat sehingga hasilnya dapat memberikan
jaminan kepastian hukum.
c. Terjangkau: pelayanan yg diberikan dlm
penyelenggaraan pendaftaran tanah harus bisa
terjangkau oleh para pihak yang memerlukan.
d. Mutakhir: datanya harus menunjukkan keadaan yg
mutakhir. Jika terjadi perubahan data fisik atau yuridis
harus didaftar lagi.
e. Terbuka: masyarakat dapat memperoleh keterangan
mengenai data yg benar setiap saat.
9
 Dua Jenis Pendaftaran Tanah
1. Pendaftaran Tanah Untuk Pertama Kali adalah
pendaftaran tanah yang dilakukan terhadap
obyek pendaftaran tanah yang belum didaftar
berdasarkan PP 24/1997.
2. Pemeliharaan Data Pendaftaran Tanah adalah
pendaftaran tanah untuk menyesuaikan data fisik
dan data yuridis dalam peta pendaftaran, daftar
tanah, daftar nama, surat ukur, buku tanah, dan
sertipikat dengan perubahan-perubahan yang
terjadi kemudian: disebut Pendaftaran Peralihan
Hak Atas Tanah
10
 Dua Bentuk Pendaftaran Tanah

Bukti tertulis
Pendaftaran
Tanah Pertama Alas hak
Kali Tidak tertulis:
Bentuk
Sporadik
Pendaftaran
Tanah
Pendaftaran Jual beli, hibah
Akta Tanah
peralihan hak dll
 Dua Metode Pendaftaran Tanah Pertama
Kali
a. Pendaftaran tanah secara sistematik adalah
kegiatan pendaftaran tanah untuk pertama kali yang
dilakukan secara serentak yang meliputi semua
obyek pendaftaran tanah yang belum didaftar dalam
wilayah atau bagian wilayah suatu desa/kelurahan.
- Pendaftaran Tanah Sistematik Lengkap (PTSL)
b. Pendaftaran tanah secara sporadik adalah kegiatan
pendaftaran tanah untuk pertama kali mengenai satu
atau beberapa obyek pendaftaran tanah dalam
wilayah atau bagian wilayah suatu desa/kelurahan
secara individual atau massal.
12
 4. Konversi Hak
• Perubahan, penukaran atau penyesuaian
hak‑hak atas tanah yang ada sebelum
berlakunya UUPA kepada hak‑hak atas tanah
yang diatur dalam UUPA, baik tanah hak barat
dan hak adat maupun tanah yang dipunyai
oleh pemerintah.
• Konversi hak atas tanah berhubungan erat
dengan pendaftaran tanah

13
 5. Tujuan Konversi Hak
• Memberikan kepastian hukum kepada setiap
pemegang hak atas tanah karena berlakunya
UUPA yang memakai jenis-jenis hak atas
tanah berbeda dengan sebelumnya.
• Mencegah kekosongan hukum terhadap hak-
hak atas tanah.
• Untuk mendorong unifikasi hak atas tanah
(sebagai langkah awal)

14
 6. Dasar Hukum Konversi Hak
• Ketentuan-Ketentuan Konversi pada Bagian Kedua UUPA: 9 pasal angka Romawi dan 24 ayat.
• PMA No. 4 Tahun 1961 tentang Pelaksanaan Konversi Hak-hak Concessie dan Sewa untuk
Perusahaan Kebun Besar.
• PMA No. 13 Tahun 1961 tentang Konversi Hak-hak Eigendom dan Lain-lainnya yang Aktanya belum
Diganti.
• PMPA No. 7 Tahun 1963 tentang Pelaksanaan Konversi Izin Pakai Tanah di Kebayoran Baru (Jakarta).
• Surat Menteri Agraria tanggal 1 Maret 1962, No. Ka 3/1/1, prihal Status Tanah Kotapraja/Kabupaten
yang Dimiliki Berdasarkan UUPA, yang ditindaklanjuti dengan SK. MPA No. SK. 12/KA/1963 tentang
Konversi Hak Opstal dan Erfacht di atas Tanah Eigendom Kotapraja.
• PMA No. 7 Tahun 1965 tentang Pedoman Pelaksanaan Konversi Hak Eigendom tersebut dalam ayat
(3) jo ayat (5) Pasal I Ketentuan Konversi UUPA yang Dibebani dengan Hak Opstal atau Erfacht untuk
Perumahan.
• PMA No. 9 Tahun 1965 tentang Pelaksanaan Konversi Hak Penguasaan atas Tanah Negara dan
Ketentuan-ketentuan Kebijaksanaan selanjutnya.
• Permendagri No. 2 Tahun 1970 tentang Penyelesaian Konversi Hak-hak Barat menjadi Hak Guna
Bangunan dan Hak Guna Usaha.
• Keppres No. 32 Tahun 1979 tentang Pokok-pokok Kebijaksanaan dalam rangka Pemberian Hak Baru
atas Tanah Konversi Hak Barat, yang ditidaklanjuti dengan PMDN No. 3 Tahun 1979 tentang
Ketentuan-ketentuan mengenai Permohonan dan Pemberian Hak Baru atas Tanah Konversi Hak-hak
Barat.

15
 7. Pelaksanaan konversi hak
• Atas tanah barat berlaku maksimal hanya 20
tahun sejak 24 Sept 1960
• Atas tanah adat/Indonesia berlaku tanpa
batas waktu

16
 Konversi Hak Tanah Barat
• Hak eigendom, dapat dikonversi menjadi:
a. hak milik, jika pemegang haknya memenuhi syarat sebagai pemegang hak milik;
b. HGB untuk waktu paling lama 20 tahun, jika pemegang haknya orang asing (bukan warga
negara Indonesia/WNI) atau mempunyai 2 kewarganegaraan dan badan hukum yang tidak
ditunjuk sebagai yang berhak atas hak milik oleh pemerintah;
c. HP jika pemegang haknya pemerintah negara asing untuk kediaman kepala perwakilan dan
gedung kedutaan, yang berlangsung selama digunakan untuk keperluan tersebut;
d. dalam hal hak eigendom yang seharusnya dikonversi menjadi HGB, sedangkan di atasnya
terdapat hak opstal dan hak erfpacht untuk perumahan yang juga harus dikonversi menjadi
HGB, maka hak eigendom tersebut tidak dikonversi lagi.
• Hak erfpacht untuk perkebunan besar dikonversi menjadi HGU selama sisa waktunya atau
paling lama 20 tahun, sedangkan hak erfpacht untuk perkebunan kecil tidak dikonversi
(hapus).
• Hak consessie dan sewa untuk perusahaan kebun besar bisa dikonversi menjadi HGU dengan
catatan pemegang haknya dalam jangka waktu 1 tahun sejak berlakunya UUPA harus
mengajukan permintaan kepada Menteri Agraria. Jika dalam jangka waktu tersebut tidak
mengajukan permintaan, maka haknya tetap berlangsung sampai selama sisa waktunya tetapi
paling lama 5 tahun, setelah itu berakhir dengan sendirinya.
• Hak opstal dan hak erfpacht untuk perumahan dikonversi menjadi HGB selama sisa waktunya,
tetapi paling lama 20 tahun.
• Hak hypoteek, servituut, vruchtgebruik dan hak‑hak lainnya yang membebani hak eigendom,
tetap membebani hak milik dan HGB hasil konversinya dengan suatu hak menurut UUPA.
• Hak‑hak barat yang memberi wewenang atau mirip dengan hak yang dimaksud dalam Pasal
41 ayat (1) UUPA, HP, seperti hak vruchtgebruik, gebruik, grant, grant controleur, bruikleen,
dikonversi menjadi HP.
17
 Konversi Hak Tanah Adat (Indonesia)
• Hak agrarisch eigendom (hak milik adat yang ditundukkan kepada hukum
barat), milik, yasan, anderbeni, hak atas druwe, hak atas druwe desa, pesini,
grant sultan, landerijenbezitrecht, altijddurendeerfpacht, hak usaha atas
tanah partikelir dan hak‑hak lain‑lain yang mirip dengan hak milik (menurut
Menteri Agraria), dikonversi menjadi hak milik.
• Hak ganggam bauntuik (ganggam bauntuak), anggaduh, bengkok, lungguh,
pituwas dan lain‑lain hak yang mirip dengan hak pakai (HP) (menurut Menteri
Agraria), dikonversi menjadi hak pakai. Khusus terhadap hak anggaduh,
walaupun dinyatakan konversinya menjadi hak pakai, namun dengan SK.
Menteri Agraria No. SK. 272/Ka/61, maka hak anggaduh yang turun temurun
(ngango run temurun) dapat dikonversi menjadi hak milik bukan menjadi hak
pakai. Hak serupa ini dapat ditemui di Surakarta dan Mangkunegara yang
memang isi haknya mirip dengan hak milik.
• Hak gogolan, pekulen atau sanggan yang bersifat tetap dikonversi menjadi
hak milik, sedangkan hak gogolan, pekulen atau sanggan yang tidak tetap,
dikonversi menjadi hak pakai. Berdasarkan Surat Keputusan Bersama (SKB)
Menteri Agraria dan Mendagri No. 30/depag/65, No. 11/DDN/1965 dan Surat
Edaran Menteri Agraria tanggal 18 Mei 1965 No. DHK/27/24, hak gogolan
tidak tetap pun dapat dikonversi menjadi hak milik dengan syarat sampai
tanggal 4 Mei 1965, saat dikeluarkannya SKB tersebut, bekas gogol pemegang
hak pakai tersebut masih menguasai/menggarap tanah itu.
18
8. HAK TANGGUNGAN
(Pembebanan Hak Atas Tanah)

Dasar Hukum:
Undang-undang No 4 Tahun 1996 tentang
Hak Tanggungan Atas Tanah Beserta
Benda-benda Yang Berkaitan Dengan Tanah
 Jaminan Utang

Jaminan Pasal 1131

Umum KUH Perdata
Jaminan
Utang Jaminan
Orang (Borgh) Benda
Jaminan Gadai (Pand)
Bergerak
Khusus
Jaminan
Benda Hak
Tanah
Tanggungan
Benda Tetap
Bukan Tanah Hipotik
 Hak Tanggungan
Hak Tanggungan adalah hak jaminan
yang dibebankan pada hak atas tanah
sebagaimana dalam UUPA berikut atau
tidak berikut benda-benda lain yang
merupakan satu kesatuan dengan tanah
itu, untuk pelunasan utang tertentu,
yang memberikan kedudukan yang
diutamakan kepada kreditor tertentu
terhadap kreditor-kreditor lain.(Psl. 1 (1)
21
 Jaminan Tanah Sebelum UUHT
• Walaupun Ps 51 UUPA menyatakan hak jaminan atas tanah adalah
Hak Tanggungan (HT), namun UUPA belum mengatur HT.
• Sejak berlaku UUPA sampai berlakunya UUHT, jaminan hak atas
tanah masih memakai ketentuan tentang jaminan tanah
berdasarkan hukum kolonial.
• Hal itu didasarkan pada Ps 57 UUPA, sehingga sebelum adanya
UUHT masih diberlakukan hypotheek (hipotik) yang terdapat
dalam Buku II KUHPerdata (BW), dan Credietverband (Stb. 1908-
542 jo Stb. 1937-190)
• Sebelum UUHT terdapat dualisme hak jaminan atas tanah:
1. Hypotheek: untuk hak-hak atas tanah Barat (tunduk Buku II KUHPer),
bersertipikat, terdaftar: eigendom (HM), erfpacht (HGU), opstal (HGB)
2. Credietverband: untuk hak-hak atas tanah adat/Indonesia (milik adat),
belum terdaftar, tidak bersertipikat, hanya utk Bank tertentu saja yg ditunjuk
Bank Indonesia, spt BRI.
22
Jaminan Tanah Setelah UUHT
• UUHT mengadakan unifikasi hak jaminan atas
tanah menjadi Hak Tanggungan.
• Hypotheek (atas tanah) dan Credietverband
dihapus. Hypotheek kapal laut dan pesawat
terbang sebagai benda tetap mash berlaku.
• Jaminan atas tanah adat (belum sertipikat) yg
sebelumnya dgn credietverband juga
dibebani dgn Hak Tanggungan. Proses
pendaftaran tanahnya dilakukan sejalan
dengan proses pembebanannya dgn HT. PPAT
ikut membantu pendaftaran tanahnya. 23
 Ciri-ciri Hak Tanggungan
a. Accesoir: perjanjian HT sbg tambahan dari perjanjian
pokoknya utang-pituang (pemberian kredit), berakhir dgn
sendirinya jika perjanjian pokok berakhir.
b. Droit de preference: HT memberikan kedudukan
diutamakan/didahulu kepada krediturnya.
c. Droit de suite: HT mengikuti tanahnya di tangan siapa pun
ia berada, tidak mengikuti orang atau pemiliknya.
d. Bersifat tertentu dan mengikat pihak ketiga: HT memenuhi
asas spesialitas dan publisitas.
e. Parate executie: obyek HT mudah dieksekusinya, tanpa
penetapan pengadilan.
f. Pelengkap jaminan umum Ps 1131 KUHPerdata, walau ada
HT jaminan umum tetap berlaku.
g. Dikecualikan dari Boedel Pailit: jika debtur pailit maka
obyek HT tidak dimasukkan ke dalam boedel pailit yg
dikuasai kurator. 24
 Syarat Tanah Obyek HT
1. Punya Nilai Ekonomi: tanah obyek HT harus dapat
dinilai dengan uang krn ia untuk menjamin sejumlah
utang. Nilainya harus cukup utk pelunasan utang.
2. Dapat Dialihkan: tanah obyek HT harus dapat
dialihkan kepada orang lain, jika utangnya macet
maka ia dapat dijual lelang shg pindahtangan kepada
orang lain.
3. Syarat Publisitas: tanah obyek HT harus terdaftar utk
jaminan kepastian haknya.
4. Syarat spesialitas: tanah obyek HT harus tertentu
atau ditunjuk khusus oleh UU sebagai obyek HT utk
kepastian hukum. 25
 Hak Atas Tanah Obyek HT: Ps 4 UUHT
a. Hak atas tanah yang dapat dibebani HT adalah:
1. Hak Milik (Pasal 25 UUPA);
2. Hak Guna Usaha Ps 33 UUPA);
3. Hak Guna Bangunan (Ps 39 UUPA).
b. Hak Pakai (HP) atas tanah Negara: HP yang didaftar dan
dapat dipindahtangankan.
c. Bangunan, tanaman, dan hasil karya yang terletak di
atas tanah: harus dinyatakan dalam Akta Pemberian
Hak Tanggungan (APHT) yg dibuat oleh PPAT.
d. Jika benda-benda tsb tidak dimiliki oleh pemegang hak
atas tanah, maka pemilik benda-benda itu harus
tandatangan APHT
e. Rumah Susun dan Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun
(Sarusun) (Ps 27 UUHT jo UU 20/2011 tentang Rumah
Susun) 26
Terima Kasih