Catatan Hukum Agraria setelah UTS

Pendaftaran Tanah

1. Jaminan kepastian hukum

Jaminan kepastian hukum di bidang pertanahan diwujudkan dengan tersedianya alat

bukti tertulis pemilikan dan penguasaan tanah yang dilaksanakan melalui penyelenggaraan
PENDAFTARAN TANAH (Land Right Registration).

Dasar Hukum :

 Pasal 19 UUPA;
 PP No. 24 Tahun 1997 tentang pendaftaran tanah;
 PMNA/KA-BPN No.3 Tahun 1997 tentang pelaksanaan PP No.24 Tahun 1997
tentang pendaftaran tanah.

2. Pengertian pendaftaran tanah (Rechts Kadaster/Jurisdical Cadastre)

Rangkaian kegiatan yang dilakukan oleh Pemerintah secara terus menerus,

berkesinambungan dan teratur meliputi pengumpulan, pengolahan, pembukuan, dan
penyajian serta pemeliharaan data fisik dan data yuridis, dalam bentuk peta dan daftar,
mengenai bidang-bidang tanah, ruang atas tanah, ruang bawah tanah dan satuan-satuan rumah
susun, termasuk pemberian surat tanda bukti haknya bagi bidang-bidang tanah, Ruang atas
Tanah, Ruang Bawah Tanah yang sudah ada haknya dan hak milik atas satuan rumah susun
serta hak-hak tertentu yang membebaninya (Pasal 1 angka 9 PP No. 18/2021) Tentang Hak
pengelolaan, Hak atas tanah, Satuan Rumah Susun, dan pendaftaran tanah.

 Jika terjadi perubahan tanah, apabila terjadi pemecahan, penggabungan , dan

pemisahan tanah (Tadinya tanah milik sendiri diberikan kepada saudara, kemudian
perlu dipisah hak atas tanahnya hingga perlu dipisah sertifikatnya).
 Terus menerus, berkesinambungan, dan teratur artinya, wajib didaftarkan setiap
perubahan subjek (perubahan pemilik tanah), hak (Misal status hak milik berubah
menjadi Hak Pakai).
 Data yuridis terdiri dari :
1. Subjek hak atas tanah;
2. Jenis hak atas tanah.
Azaz Pendaftaran Tanah

1. Sederhana, dalam pendaftaran tanah dimaksudkan agar ketentuan-ketentuan

pokoknya maupun prosedurnya dengan mudah dapat dipahami oleh pihak-pihak yang
berkepentingan, terutama para pemegang hak atas tanah.
2. Aman, bahwa pendaftaran tanah perlu diselenggarakan secara teliti dan cermat
sehingga hasilnya dapat memberikan jaminan kepastian hukum sesuai dengan ruang
pendaftaran tanah itu sendiri.
3. Terjangkau, dimaksudkan keterjangkauan bagi pihak-pihak yang memerlukan,
khususnya dengan memperhatikan kebutuhan dan kemampuan golongan ekonomi
lemah. Pelayanan yang diberikan dalam rangka penyelenggaraan pendaftaran tanah
harus bisa terjangkau oleh para pihak yang memerlukan. Terjangkau ini terkait dengan
biaya.
4. Mutakhir, dimaskudkan kelengkapan yang memadai dalam pelaksanaannya dan
kesinambungan dalam pemeliharaan datanya. Data yang tersedia harus menunjukkan
keadaan yang mutakhir. Untuk itu perlu diikut kewajiban mendaftar dan pencatatan
perubahan-perubahan yang terjadi di kemudian hari. Azaz mutakhir menuntut
dipeliharanya data pendaftaran tanah secara terus menerus dan berkesinambungan,
sehingga data yang tersimpan di kantor pertanahan selalu sesuai dengan keadaan
nyata di lapangan, dan masyarakat data memperoleh keterangan mengenai data yang
benar setiap saat. Untuk itulah diberlakukan pula AZAZ TERBUKA.
5. Terbuka.

Girik adalah alat bukti pembayaran pajak tanah sebelum adanya UUPA, nama
pembayar pajak tanah pasti pemilik bukan nama orang lain. Sampai sekarang girik masih
dianggap sebagai bukti hak atas tanah tetapi girik merupakan bukti pembayaran pajak atas
tanah. Selain girik juga diperlukan surat Riwayat keterangan tanah. Tentunya selain itu kita
harus membuat surat keterangan bahwa tanah tersebut tidak dalam keadaan sengketa. Berikut
merupakan surat yang terkait dengan prosedur pendaftaran tanah.

2 Sistem Pendaftaran Tanah :

1. Sporadik;
2. Sistematik (PTSL).
PPAT ada dua macam yaitu :

1. PPAT ex officio (Jika PPAT terletak jauh dari pemukiman maka kepala desa
diperbolehkan membuat akta jual beli tanah);
2. PPAT biasa.

Tujuan Pendaftaran Tanah

 Untuk memberikan kepastian hukum dan perlindungan hukum kepada pemegang hak
atas suatu bidang tanah, satuan rumah susun dan hak-hak lain yang terdaftar agar
dengan mudah dapat membuktikan dirinya sebagai pemegang hak yang bersangkutan;
 Untuk menyediakan informasi kepada pihak-pihak yang berkepentingan termasuk
pemerintah agar dengan mudah dapat memperoleh data yang diperlukan dalam
mengadakkan perbuatan hukum mengenai bidang-bidang tanah dan satuan-satuan
rumah susun yang terdaftar;
 Terselenggaranya administrasi pertanahan yang tertib.

TUJUAN PENDAFTARAN TANAH JIKA DITANYA PADA UJIAN!!!

 BAGI PEMEGANG HAK, memudahkan pemilik tanah membuktikan haknya

atas tanah yang dikuasainya;
 BAGI PIHAK III YANG BERKEPENTINGAN, memudahkan pihak III (Calon
pembeli/Calon Kreditur) memperoleh keterangan atas sebidang tanah;
 BAGI PEMERINTAH, tertib administrasi di bidang pertanahan.

Bagaimana caranya agar tercapai tujuan pendaftaran tanah

1. BAGI PEMEGANG HAK caranya yaitu diberikan hak atas tanah;

2. BAGI PIHAK III YANG BERKEPENTINGAN, data fisik dan data yuridis dari
bidang tanah dan satuan rumah susun yang sudah terdaftar terbuka untuk umum
menjadi keterangan yang dapat dipercaya kebenarannya, tersedia Surat Keterangan
Pendaftaran Tanah.
3. BAGI PEMERINTAH, setiap bidang tanah dan satuan rumah susun termasuk
peralihan, pembebanan, dan hapusnya hak atas bidang tanah dan hak milik atas satuan
rumah susun wajib didaftar.

Objek Pendaftaran Tanah

1. Hak atas tanah, Hak Milik, HGU, HGB, dan Hak Pakai;
 2. Tanah Hak Pengelolaan, Tanah Wakaf dan Tanah Negara;
3. Hak Tanggungan dan Hak Milik atas Satuan Rumah Susun (HMSRS);
4. Untuk pendaftaran hak-hak atas tanah, HM, HGB dan Hak Pakai, Tanah Wakaf dan
HMSRS berdasarkan Desa/Kelurahan letak bidang tanahnya;
5. Untuk pendaftaran HGU, Hak Tanggungan, Tanah Hak Pengelolaan dan Tanah
Negara menurut daerah kerja Kantor Pertanahan (Kab/Kota)

TULISAN MERAH, JIKA KELUAR DI UJIAN NANTI CARA MENJAWABNYA DI

PILAH SATU-SATU!!!

Penyelenggaraan Pendaftaran Tanah

 PENYELENGGARA  Badan Pertanahan Nasional (BPN)

 PELAKSANA  Kantor Pertanahan Kabupaten/Kota setempat
 DILAKSANAKAN  Kepala Kantor Pertanahan Kabupaten/Kota
 Dalam rangka penyelenggaraan pendaftaran tanah tugas pelaksanaan pendaftaran
tanah dilakukan oleh kepala kantor pertanahan, kecuali kegiatan-kegiatan tertentu
yang oleh peraturan perundang-undangan ditugaskan kepada pejabat lain.
 Kepala kantor pertanahan dibantu oleh PPAT dan Pejabat lain;
 PPAT diangkat dan diberhentikan oleh Menteri;
 Untuk desa-desa dalam wilayah yang terpencil Menteri dapat menunjuk PPAT
sementara (Kepala desa atau camat ex officio PPAT).
Pendaftaran Tanah
Pelaksanaan Pendaftaran Tanah

 Pendaftaran Pertama kali (Initial Registration)

 Secara Sporadik, inisiatif berasal dari pemilik tanah atau dilaksanakan atas
Prakarsa pemegang hak nya;
 Secara Sistematik, Prakarsa berasal pemerintah. Artinya orang yang terkena
PTSL dia bisa membuat sertifikat tanah dengan gratis. Yang dilaksanakan oleh
panitia ajudikasi yang membantu kantor kepala pertanahan.
AJUDIKASI, adalah kegiatan yang dilaksanakan dalam rangka proses
pendaftaran tanah untuk pertama kali, meliputi pengumpulan dan kebenaran
data fisik dan data yuridis mengenai satu atau beberapa obyek pendaftaran
tanah untuk keperluan pendaftarannya.

Pada dasarnya yang didaftarkan pertama kalinya adalah sebidang tanah yang semula
belum pernah didaftarkan menurut peraturan yang berlaku. Yang dimaksud bidang tanah
disebut persil yang merupakan bagian permukaan bumi yang berbatas dengan ukuran luas
yang dinyatakan dengan meter persegi.

Kegiatan Pendaftaran Pertama Kalinya meliputi :

1) Kegiatan di bidang fisik tanahnya / teknis kadastral (letak, luas, batas tanahnya);
2) Kegiatan di bidang yuridis (haknya, pemegang haknnya, yaitu hubungan hukum
dengan tanahnya atau hak pihak ketiga);
3) Kegiatan pemberian dokumen tanda bukti hak.

Pada dasarnya yang didaftarkan pertama kalinya adalah sebidang tanah (persil)
yang semula belum pernah didaftarkan kemudian didaftarkan menurut peraturan
yang berlaku.

Pemeliharaan Data Pendaftaran Tanah (Maintenance)

Supaya data pendaftaran tanah selalu mutakhir (up to date), pemegang hak wajib
mendaftarkan setiap perubahan yang terjadi (Subyek, Hak, Tanah) di Kantor Pertanahan
Kabupaten/Kota.
Kegiatan Bidang Fisik

Mengumpulkan data fisik

 Letak, batas, luas & bangunan/tanaman di atas tanahnya.

Cara pengumpulan data fisik

1. Penetapan letak, batas & pemberian tanda batas di setiap sudutnya;

2. Diukur, dibuat PETA & SURAT UKUR sebagai alat bukti letak, batas, luasnya;
3. Disetiap SURAT UKUR diberi No. urut & tahun penerbitannya

Surat Ukur memuat data fisik dan data fisik tersebut memuat letak, batas, dan luas
tanah

Catatan pasca UTS pertemuan tanggal 17 mei 2023

Kegiatan bidang yuridis

Mengumpulkan data yuridis

1. Hak atas tanahnya;

2. Pemegang haknya;
3. Perbuatan hukum/peristiwa hukum yang pernah terjadi atas tanahnya;
4. Hak pihak lain yang membebaninya.

Poin 1 dan 2 merupakan pendaftaran tanah pertama kali

Dalam rangka pemeliharaan yuridis menggunakan poin 1 s/d 4

Cara pengumpulan data yuridis :

 Pengumpulan datanya menggunakan alat pembuktian berupa dokumen / surat-surat

bukti tertulis;
 Data yuridis dicatat dalam BUKU TANAH ( daftar isian yang mencatat data yuridis
dan data fisik bidang tanah hak );
 Setiap buku tanah memuat identitas tanahnya (No. urut hak atas tanah di
desa/kelurahan letak tanahnya dengan kode M itu hak milik, B itu HGB, U itu HGU,
dan P itu Hak Pakai) & dicantumkan pula tanggal pendaftaran (pembukuan) hak
tersebut untuk pertama kalinya;
  Diterbitkan SERTIFIKAT sebagai tanda bukti hak yang terdiri dari SALINAN BUKU
TANAH & SURAT UKUR dicantumkan tanggal penerbitan sertifikatnya.
 Kegiatan fisik di bidang fisik dan bidang yuridis dan penerbitan sertifikat
dilaksanakan oleh Kantor Pertanahan dan sebagai ARSIP disimpan di BUKU TANAH
dan SURAT UKUR untuk setiap bidang tanah yang didaftarkan.

Penerbitan sertifikat sebagai alat bukti hak

Sertifikat terdiri dari :

1) Salinan Buku Tanah (berisi data yuridis);

2) Surat Ukur (berisi data fisik).

Dicantumkan tanggal penerbitannya.

Pemeliharaan data pendaftaran tanah

 Artinya setiap terjadi “perubahan” wajib didaftarkan di kantor pertanahan;

 Agar perubahan tersebut dapat dicatat di Buku Tanah dan Sertifikatnya.

Perubahan yang terjadi :

 Haknya (HGB/HP menjadi HM; HM/HGB/HGU/HP dibebani HT, HM dibebani

HGB);
 Subyeknya (terjadi peralihan hak karena pewarisan atau pemindahan hak (jual beli,
tukar menukar, hibah, inbreng¸dll).
 Tanahnya (terjadi penggabungan/pemisahan/pemecahan)

Apakah pendaftaran tanah berhenti pada pendaftaran pertama kali? Jawabannya tidak,
karena setiap terjadi perubahan (hak, tanah, subjek) wajib didaftarkan di kantor pertanahan.

 Buku tanah adalah dokumen dalam bentuk daftar yang memuat data

Sistem Pendaftaran Tanah

1. Sistem Pendaftaran Akta (Registration of deeds)

Sistem pendaftaran akta menggunakan sistem publikasi negatif.
2. Sistem Pendaftaran Hak (Registration of titles)
Sistem pendaftaran hak menggunakan sistem publikasi positif.
Sistem publikasi dalam pendaftaran tanah yaitu :
1. Sistem Publikasi Negatif
 Sistem publikasi negatif selalu menggunakan sistem pendaftaran akta
 Sahnya perbuatan hukum yang dilakukan yang menentukan berpindahnya hak
sehingga ia menjadi pemegang hak atas tanahnya. Bukan pendaftaran namanya dalam
Register/Buku Tanah.
 Negara tidak menjamin kebenaran data yang disajikan;
 Berlaku asas yang dikenal sebagai “ nemo plus juris” berasal dari hukum romawi
“nemo plus juris in alium transferre potest quam ipse habet”.
 Walaupun sudah melakukan pendaftaran, ia selalu masih menghadapi kemungkinan
gugatan dari orang yang dapat membuktikan, bahwa dialah pemegang hak yang
sebenarnya.
 Kelemahan sistem negative ini di negara lain diatasi dengan lembaga “Adverse
Possesion (Amerika Serikat) atau Acquistieve Verjaring
 Untuk terhindar dari resiko kehilangan hak maka pemegang hak bisa berinisiatif ikut
mengasuransikan haknya pada lembaga asuransi disebut title insurance.
2. Sistem Publikasi Positif
 Sistem publikasi positif selalu menggunakan sistem pendaftaran hak;
 Pendaftaran nama seseorang dalam register/Buku Tanah yang membuat ia sebagai
pemegang hak atas tanahnya . bukan perbuatan hukum yang dilakukan
 Negara menjamin kebenaran data yang disajikan
 Orang yang dengan itikad baik dan dengan pembayaran memperoleh hak dari orang
yang namanya terdaftar sebagai pemegang hak dalam register, dan memperoleh
INDEFFEASIBLE TITLE ( Hak yang tidak dapat diganggu gugat)
 Bahkan jika ia kemudian terbukti bahwa yang terdaftar sebagai pemegang hak
tersebut bukan pemegang hak yang sebenarnya.
 Data yang dimuat dalam register, mempunyai daya pembuktian yang mutlak;
 Dengan selesainya dilakukan pendaftaran atas nama penerima hak, pemegang hak
yang sebenarnya menjadi kehilangan haknya;
 Ia tidak dapat menuntut pembatalan perbuatan hukum yang telah dilakukan. Tetapi
hanya bisa menuntut ganti kerugian pada negara. Dalam hal ini negara menyediakan
dana jaminan (assurance funds).
Indonesia menganut sistem publikasi yang mana ?

 Sistem publikasi negative mengandung unsur positif

 Indonesia menganut sistem pendaftaran hak, buktinya tampak dari adanya BUKU
TANAH yang memuat data yuridis dan data fisik, serta diterbitkannya SERTIFIKAT
sebagai tanda bukti hak.
 Pembukuan dalam BUKU TANAH serta pencatatannya pada SURAT UKUR
merupakan bukti bahwa ha katas tanah, pemegang haknya, dan letak, batas, luas
tanahnya secara hukum telah didaftarkan menurut PP No. 24/1997 (Pasal 29).
 Sistem publikasi yang digunakan oleh UUPA dan PP No. 24 tahun 1997 adalah sistem
negative yang mengandung unsur positif
 Sistemnya bukan negative murni, karena menurut pasal 19 ayat (2) huruf c, pasal 23
ayat (2), pasal 32 ayat (2), pasal 38 (2) UUPA “pendaftaran menghasilkan surat-surat
tanda bukti hak, yang berlaku sebagai alat pembuktian yang kuat”.
 Pemerintah sebagai penyelenggara pendaftaran tanah harus berusaha, agar sejauh
mungkin dapat disajikan data yang benar dalam BUKU TANAH & PETA
PENDAFTARAN
 Maka selama tidak terbukti sebaliknya, data yang disajikan dalam BUKU TANAH &
PETA PENDAFTARAN & SERTIFIKAT HAK ATAS TANAH harus diterima
sebagai data yang benar, baik dalam perbuatan hukum sehari-hari maupun dalam
berperkara di pengadilan.

Sertifikat sebagai alat bukti yang kuat

Pasal 19 (2) UUPA jo. Pasal 32 (1)(2) PP No. 24/1997, apabila sebidang tanah telah
diperoleh orang/badan hukum dengan “itikad baik” dari tanah tersebut secara nyata
dikuasai/digunakan oleh pemegang haknya selama 5 tahun sejak diterbitkannya
SERTIFIKAT, dan orang yang merasa berhak atas tanah tersebut.

 Tidak mengajukan keberatan secara tertulis kepada pemegang sertifikat atau kantor
pertanahan yang menerbitkan sertifikat, atau
 Tidak mengajukan gugatan ke pengadilan negeri yang berwenang mengenai
penguasaan tanah tersebut atau mengenai penerbitan sertifikat tersebut;
 Maka pemegang hak yang sebenarnya, kehilangan haknya karena daluwarsa
(Lembaga Rechtsverwerking)

Rechtsverwerking

Dengan adanya lembaga ini, maka pemegang hak akan merasa aman, karena
penguasaan atas tanahnya TIDAK DAPAT DIGANGGU GUGAT LAGI. Hal ini bukan
menciptakan ketentuan hukum baru. Melainkan penerapan ketentuan yang sudah ada dalam
HUKUM ADAT sekaligus memberikan wujud konkrit dalam penerapan ketentuan UUPA
mengenai PENELANTARAN TANAH. Yurisprudensi Putusan MA No. 210K/Sip/1955 &
No. 329/K/Sip/1959.

Fungsi Pendaftaran Tanah

Pertanyaan ujian diperhatikan !!!

Dalam rangka permohonan hak :

1. Syarat Konstitutif lahirnya hak atas tanah;

2. …

Pendaftaran Tanah Sistematik

Kegiatan pendaftaran pertama kali yang dilakukan secara serentak bagi semua objek
pendaftaran tanah bagi yang belum terdaftar di seluruuh wilayah Republik Indonesia didalam
suatu wilayah desa dan kelurahan atau nama lainnya yang setingkat dengan itu

Pendaftaran tanah secara sistematik dilaksanakan atas Prakarsa pemerintah

 Proyek Nasional Agraria (Prona);

  Pendaftaran Tanah Sistematik.

Pendaftaran tanah sistematik lengkap

PTSL adalah kegiatan pendaftaran tanah untuk pertama kali yang dilakukan secara
serentak bagi semua objek pendaftaran tanah di seluruh wilayah Republik Indonesia.

 Permen ATR/BPN 6/2018 dimaksudkan sebagai pedoman pelaksanaan

kegiatan PTSL yang dilaksanakan di desa demi desa di wilayah kabupaten dan
kelurahan demi kelurahan di wilayah perkotaan yang meliputi semua bidang
tanah di seluruh wilayah Indonesia.

Obyek PTSL

PTSL meliputi seluruh objek pendaftaran tanah di Indonesia tanpa terkecuali, baik
bidang tanah yang belum ada hak atas tanahnya maupun bidang tanah hak yang memiliki hak
dalam rangka memperbaiki kualitas data pendaftaran tanah.

Selain itu, objek PTSL juga meliputi bidang tanah yang sudah ada tanda batasnya
maupun yang baru akan ditetapkan tanda batasnya kemudian.

Lokasi Kegiatan PTSL

Dalam rangka efisiensi dan efektivitas pelaksanaan PTSL secara bertahap :

1. Kepala Kantor Pertanahan menetapkan lokasi penyebaran target PTSL yang

dikonsentrasikan pada beberapa desa/kelurahan dan/atau kecamatan; dan
2. Kepala Kantor Wilayah Badan Pertanahan Nasional menetapkan lokasi penyebaran
target PTSL yang dikonsentrasikan pada beberapa Kabupaten/kota dalam satu
provinsi.
3. Dalam hal lokasi yang ditetapkan terdiri dari beberapa desa/kelurahan, diupayakan
agar desa/kelurahan yang menjadi objek PTSL letaknya berdekatan;
4. Namun dalam keadaan tertentu, Kepala Kantor Pertanahan dapat melakukan
perubahan lokasi PTSL yang sudah ditetapkan, sehingga tidak semua kelurahan
menjadi objek PTSL;
5. Dengan demikian, pelaksanaan PTSL memang dikonsentrasikan pada beberapa
kelurahan yang ditetapkan oleh kantor pertanahan.
OBYEK JUAL BELI DITANYAKAN SEBUTKAN SEMUANYA !!!

1. HAK ATAS TANAH (HM, HGU,HGB, HP)

2. HAK MILIK ATAS SATUAN RUMAH SUSUN
3. BANGUNAN RUMAH TINGGAL YANG DIDIRIKAN DI ATAS TANAH HAK
(HM, HGB, HP, HMSRS) JIKA DIPENUHI SYARAT :
 BANGUNGAN TERSEBUT MILIK PEMEGANG HAK
 BANGUNAN TSB ADALAH BANGUNAN PERMANEN
 DINYATAKAN SECARA TEGAS DALAM AKTA JUAL BELI.

FUNGSI JUAL BELI :

1. MEMBUKTIKAN TELAH TERJADI JUAL BELI

2. MERUPAKAN SYARAT AGAR JUAL BELI DAPAT DIDAFTARKAN DI
KANTOR PERTANAHAN KABUPATEN/KOTA

FUNGSI PENDAFTARAN JUAL BELI TANAH

1. MEMPERKUAT PEMBUKTIAN  JUAL BELI YANG TELAH

DIBUKTIKAN DENGAN AKTA JUAL BELI, KINI DAPAT DICATAT DALAM
BUKU TANAH & SERTIFIKAT HAK ATAS TANAH YANG
BERSANGKUTAN
2. MEMPERLUAS PEMBUKTIAN  JUAL BELI YANG SEMULA BERSIFAT
TERTUTUP HANYA DIKETAHUI PENJUAL, PEMBELI, SAKSI, PPAT, KINI
DENGAN DILAKUKAN PENDAFTARAN JUAL BELI DAPAT DIKETAHUI
OLEH SIAPA SAJA YANG BERKEPENTINGAN MENJADI BERSIFAT
TERBUKA

PERBEDAAN TUNAI DALAM HUKUM ADAT HAFAL SEMUANYA (MATERI KE-

8)

PENGERTIAN PEMBEBASAN HAK

APA YANG DIMUSYAWARAHKAN?  PROSEDUR PEMBEBASAN HAK

Bukti telah terjadi pembebasan hak

 1. Surat pernyataan pelepasan hak yang ditandatangani para pihak dan saksi (camat atau
kepala kantor pertanahan;
2. Akta pelepasan hak (jika dibuat oleh notaris)
3. Jika terjadi pembebasan hak yang cacad hukum maka dapat dijadikan dasar gugatan
pembatalan pembebasan hak melalui pengadilan negeri.

Pencabutan hak adalah pengambilan tanah hak kepunyaan orang/badan hukum oleh
pemerintah secara paksa untuk penyelenggaraan kepentingan umum dengan disertai
pemberian ganti rugi yang layak kepada yang punya tanah.