PENDAFTARAN TANAH

FAKULTAS HUKUM
UNIVERSITAS TRIBUANA
KALABAHI
 24 September 1960--- Tentang Peraturan Dasar Pokok-
Pokok Agraria (atau UUPA);
 Tujuan diundangkannya UUPA:
1) Meletakan dasar-dasar bagi penyusunan Hukum
Agraria Nasional, yang merupakan alat untuk
membawakan kemakmuran, kekebahagiaan dan
keadilan bagi negara dan rakyat, terutama rakyat tani,
dalam rangka masyatrakat yang adil dan makmur
2) Meletakan dasar-dasar untukmengadakan kesatuan
dan kesederhanaan hukum Pertanahan;
3) Meletakan dasar-dasar untuk memberikan
kepastian hukum mengenai hak-hak atas tanah
bagi rakyat seluruhnya.
 Pemberian jaminan kepastian hukum mengenai hak-hak
atas tanah---dapat terwujud melalui dua (2) upaya, yaitu:
1. Tersediannya perangkat hukum yang tertulis, lengkap,
dan jelas yang dilaksanakan secara konsisten, sesuai
dengan jiwa dan ketentuan-ketentuannya.
2. Penyelenggaraan Pendaftaran Tanah yang
memungkinkan bagi pemegang hak atas tanah untuk
dengan mudah membuktikan hak atas tanah yang
dikuasainnya.
(bagi pihak-pihak yang berkepentingan seperti calon
pembeli, calon creditur untuk memperoleh keterangan
yang diperlukan mengenai tanah yang menjadi obyek
perbuatan hukum yang akan dilakukan, serta bagi
pemerinah untuk melaksanakan kebijakan pertanahan)
Pendaftaran tanah---bertujuan untuk memberikan
jaminan kepastian hukum----dikenal dengan istilah:
rechts cadaster/legal cadaster.
(kepastian status hak yang didaftar, subyek hak, obyek
hak, -----sertifikat sebagai tanda bukti haknya)
Kebalikannya ialah Fiscal Cadaster, yakni pendaftaran
tanah yang bertujuan untuk menetapkan siapa yang wajib
membayar pajak atas tanah. ( menghasilkan Surat tanda
bukti pembayaran pajak atas tanah, ---sekarang dikenal
dengan ’SURAT PEMBERITAHUAN PAJAK
TERHUTANHG PAJAK BUMI DAN BANGUNAN
(SPPT---PBB)
‘
 Tujuan pembentukan UUPA: antara lain, menjamin kepastian hukum
bagi seluruh rakyat Indonesia  oki, ada perintah PENDAFTARAN
TANAH (PT) (diatur dalam ketentuan Pasal 19, Pasal 23, Pasal 32,
dan Pasal 38 UUPA)
 Ketentuan Pokok PT dlm UUPA
A. UMUM:
1). Pasal 19 Ayat (1) mengenai:
Tujuan: utk menjamin kepastian hukum;

Penyelenggara: pemerintah;

Daerah: di seluruh wilayah indonesia;

Juklak: menurut ketentuan PP (dulu: PP 10/1961; Sekarang: PP

24/1997)
2). Pasal 19 Ayat (2) mengenai kegiatan PT, yang meliputi:
 Pengukuran, pemetaan dan pembukuan tanah;
 Pendaftaran: hak-hak atas tanah dan peralihan hak-hak tersebut;
 Pemberian surat-surat tanda bukti hak—berlaku sebagai alat
pembuktian yang kuat.
3)Pasal 19 Ayat (3), penyelenggaraan-pelaksanaannya,
dengan mengingat:
 Keadaan negara dan masyarakat;
 Keperluan lalu-lintas social ekonomi;
 Kemungkinan penyelenggaraannya menurut
pertimbangan Menteri;
4). Pasal 19 Ayat (4), Pembiayaan:
Biaya pendaftaran tanah akan diatur dalam PP, dengan
ketentuan bahwa rakyat yang tidak mampu
dibebaskan dari pembayaran biaya tersebut.
 B. KHUSUS:
Pasal 23 (HM), 32 (HGU), 38 (HGB) dan Pasal 41 (HP)
 Setiap hak (HM, HGU, HGB), demikian pula setiap peralihan,
hapusnya dan pembebanannya dengan hak-hak lain HARUS
didaftarkan menurut ketentuan Pasal 19 UUPA;
 Pendaftaran merupakan alat pembuktian yang kuat mengenai hak
tersebut, juga mengenai hapusnya, sahnya peralihan dan
pembebanan hak tersebut.
PP 10 Tahun 1961/ sekarang PP Nomor 24 Tahun 1997 Tentang
Pendaftaran Tanah.
 Merupakan peraturan pelaksanaan Pasal 19 ayat (1) UUPA, dan
mengatur secara terperinci hal-hal yang berkaitan dengan
pendaftaran tanah di Indonesia. PP 24/1997 ini kemudian diatur
secara lebih rinci lagi dalam Peraturan Menteri Negara
Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 3 tahun 1997
tentang Ketentuan Pelaksanaan PP 24/1997 ttg PT.----
 (Diubah dengan PERKABAN N0m0r 8 Tahun 2012 dan perubahan
kedua dalam PERMENAG NOMR 7 Tahun 2019)
CATATAN Perubahan PP 10 Tahun 1961—PP 24 tahun 1997;
PENGERTIAN PENDAFTARAN TANAH;
 Asas-asas dan tujuan pendaftaran tanah;--disamping
memberikan jaminan kepastian hukum, juga dimaksudkan
untuk menghimpun dan menyajikan informasi yang lengkap
mengenai data fisik dan data yuridis mengenai bidang tanah;
 Prosedur pengumpulan data penguasan tanah dipertegas,
dipersingkat dan disederhanakan;
 Pengukuran dan pemetaan bidang tanah di daftar----
dimungkinkan menggunakan Teknologi ‘’ GLOBAL
POSITIONING SISTEM (GPS) dan Komputerisasi
Pengolahan dan Penyimpanan Data
 Penegasan mengenai sejauhmana kekuatan pembuktian
sertifikat sebagai tanda bukti hak
 Pokok Pokok Tugas Pejabat Pembuat Akta tanah (PPAT)
 PENDAFTARAN TANAH
UUPA dan PP 10 tahun 1960---Tidak mengatur-----
AA. Parlindungan: Pendaftaran tanahberasal dari kata
CADASTRE(bahasa Belanda Cadaster) suatu istilah teknis unuk
suatu record (rekaman),---menunjukan kepada luas, nilai dan
kepemilikan (atau lain-lain alas hak), terhadap suatu bidang tanah.
Kata ini berasal dari bahasa latin— CAPISTRATUM —yang berarti
suatu register atau CAPITA atau unit yang diperbuat untuk pajak tanah
Romawi-(CAPOTATIO TERRENS)
Dalam arti yang tegas— Cadastre adalah record terhadap Lahan-
lahan,nilai daripada tanah dan pemegang haknya dan untuk
kepentingan perpajakan.
Moh. Yamin Lubis---istilah: CAPISTRATUM (latin), CATATSTRO
(Jerman), Cadastre(belanda)—Indonesia ( Kadastrale atau
Kadaster)
Capistratum atau kadaster---- adalah suatu
register atau capita atau unit yang dibuat untuk
pajak tanah Romawi----yakni istilah teknis untuk
suatu record(rekaman) yang menunjukan luas,
nilai dan kepemilikan atau pemegang hak atas
suatu bidang, sedangkan Kadaster yang moderen
bisa terjadi atas peta yang ukuran besar dan daftar-
daftar yang berkaitan.
4. Pokok-Pokok Pengaturan dalam PP 24/1997
 Pengertian Pendaftaran Tanah:
 (Pasal 1) PT adalah rangkaian kegiatan:
Yang dilakukan Pemerintah secara terus menerus,
berkesinambungan dan teratur; meliputi pengumpulan,
pengolahan, pembukuan dan penyajian serta pemeliharaan
data fisik dan data yuridis, dalam bentuk peta dan daftar
mengenai bidang-bidang tanah dan satuan rumah susun;
 termasuk pemberian surat tanda bukti haknya bagi bidang-bidang

tanah yang sudah ada haknya dan HMSRS serta hak-hak tertentu
yang membebaninya.
Catatan:
 Data fisik tanah: keterangan mengenai letak, batas, dan luas

bidang tanah dan satuan rumah susun yang didaftar, termasuk

keterangan mengenai adanya bangunan atau bagian bangunan di
atasnya;
 Data yuridis tanah: keterangan mengenai status hukum bidang

tanah dan rumah susun yang didaftar, pemegang haknya dan hak
pihak lain serta beban-beban lain yg membebaninya.
Tujuan PT: pasal 3
1. Memberikan kepastian hk dan perlidungan hk kpd
pemegang HAT, satuan rumah susun dan hak-hak lain yg
terdaftar agar dgn mudah dapat membuktikan dirinya
sebagai pemegang hak ybs;  utk itu maka diberikan
sertifikat kpd pemegang hak.
2. Menyediakan informasi kpd pihak-pihak yg
berkepentingan, termasuk pemerintah, agar dgn mudah
dpt memperoleh data yg diperlukan ketika mengadakan
perbuatan hk mengenai bidang-bidang tanah dan satuan
rumah susun yg sudah terdaftar;  utk itu maka berlaku
asas terbuka utk umum. Utk kepentingan penyajian data,
maka dibuat daftar umum, yg terdiri atas peta
pendaftaran, daftar tanah, surat ukur, buku tanah dan
daftar nama.
3. Demi terselenggaranya tertib administrasi pertanahan.
Asas-asas PT: Pasal 2
 Sederhana: ketentuan pokok maupun prosedur PT mudah
dipahami
 Aman: penyelenggaraan PT harus teliti dan cermat sehingga
hasilnya memberi jaminan kepastian hukum;
 Terjangkau: pelayanan dalam rangka penyelenggaraan PT
harus bisa terjangkau oleh pihak yang memerlukan, dengan
memperhatikan kebutuhan dan kemampuan golongan
ekonomi lemah;
 Mutakhir: data yang tersedia harus menunjukkan keadaan
yang mutakhir; untuk itu maka ada kewajiban mendaftar
dan mencatat perubahan-perubahan yang terjadi di
kemudian hari;
 Terbuka: data PT secara berkesinambungan dicatat dan
dipelihara dan disimpan di kantor BPN dan masyarakat
dapat memperoleh keterangan mengenai data yang benar
setiap saat.
Asas-asas PT: Pasal 2
 Sederhana: ketentuan pokok maupun prosedur PT mudah
dipahami
 Aman: penyelenggaraan PT harus teliti dan cermat sehingga
hasilnya memberi jaminan kepastian hukum;
 Terjangkau: pelayanan dalam rangka penyelenggaraan PT
harus bisa terjangkau oleh pihak yang memerlukan, dengan
memperhatikan kebutuhan dan kemampuan golongan
ekonomi lemah;
 Mutakhir: data yang tersedia harus menunjukkan keadaan
yang mutakhir; untuk itu maka ada kewajiban mendaftar
dan mencatat perubahan-perubahan yang terjadi di
kemudian hari;
 Terbuka: data PT secara berkesinambungan dicatat dan
dipelihara dan disimpan di kantor BPN dan masyarakat
dapat memperoleh keterangan mengenai data yang benar
setiap saat.
Kegiatan PT (Pasal 11) meliputi:
1. PT utk pertama kali (initial registration):
- pengertian: kegiatan pendaftaran yang dilakukan terhadap objek PT yang belum didaftar
berdasar PP 10/1961 dan PP ini.
- cara: sistematik dan sporadik

* sistematik:
- PT yg dilakukan pertama kali secara serentak meliputi semua bidang tanah yang belum
didaftar dalam wilayah atau bgn wilayah suatu desa/kelurahan;
- diselenggarakan atas prakarsa pemerintah berdasarkan suatu rencana kerja jangka panjang dan
tahunan;
- dilaksanakan di wilayah-wilayah yg ditetapkan oleh Kepala BPN.

* sporadik:
- kegiatan PT utk pertama kali mengenai suatu atau beberapa objek PT dlm wilayah atau bagian
wilayah suatu desa/ kelurahan secara individual atau massal.
 atas permintaan pihak yang berkepentingan.

2. pendaftaran utk pemeliharaan data PT (maintenance):

- utk menyesuaikan data fisik dan data yuridis dlm peta pendaftaran, daftar tanah, daftar nama,
surat ukur, buku tanah dan sertifikat dgn perubahan-perubahan yang terjadi kemudian, seperti yg
terjadi krn beralihnya, dibebaninya, atau berubahnya nama pemegang hak yang telah didaftar.
 Sistem PT
• Sistem PT mempermasalahkan: apa yang didaftar, bentuk
penyimpanan dan penyajian data yuridisnya serta bentuk
tanda bukti haknya.
• Ada dua macam sistem pendaftaran tanah, yaitu sistem
pendaftaran akta (“registration of deeds”) dan sistem
pendaftaran hak (“registration of titles”). Baik dlm sistem
pendaftaran akta maupun dalam sistem pendaftaran hak, tiap
pemberian atau penciptaan hak baru serta peralihan dan
pembebanannya dengan hak-hak lain, harus dibuktikan
dengan suatu akta. Dalam akta tersebut dengan sendirinya
dimuat data yuridis tanah ybs: haknya, pemegang/penerima
haknya, perbuatan hukumnya, hak apa yang membebaninya.
* Dalam sistem pendaftaran akta, akta-akta itulah yang
didaftar oleh Pejabat Pendaftaran Tanah. Dalam sistem ini,
PPT bersifat pasif. Ia tidak melakukan pengujian kebenaran
data yang disebut dalam akta yang didaftar.
 Sistem pendaftaran yang digunakan menurut PP 24/1997 adalah
system pendaftaran hak (registration of titles), bukan system
pendaftaran akta.
• Dalam sistem ini, yang didaftar bukan aktanya, tetapi haknya
yang diciptakan dan perubahan-perubahan yg terjadi
kemudian. Akte-akte hanya berfungsi sebagai sumber data
yuridis ketika PPT mendaftar haknya atau peralihannya
dalam buku tanah.
• Sebelum dilakukan pendaftaran hak dan pencatatan
perubahan/peralihan dalam buku tanah, PPT terlebih
dahulu melakukan pemeriksaan akan kebenaran data yg
dimuat dlm akta ybs. Utk itu, ia hrs bersikat aktif.
• Bahwa PP 24/1997 menganut sistem ini, nampak jelas dengan
adanya buku tanah sebagai dokumen yang memuat data
yuridis dan data fisik yg dihimpun dan disajikan serta
diterbitkannya sertifikat sebagai surat tanda bukti hak yang
didaftar.
 Sistem publikasi yg digunakan:
 Sistem publikasi yang digunakan menurut PP 24/1997 adalah
sistem negatif yang mengandung unsur positif, bukan sistem
negatif murni. Dalam sistem publikasi negatif murni, yang
digunakan adalan sistem pendaftaran akta, bukan
pendaftaran hak.
 Bahwa PP 24 menganut sistem publikasi negatif yg
mengandung unsur positif, karena sistem pendaftaran yang
digunakan adalah sistem pedaftaran hak, dan dari pernyataan
bahwa sertifikat yg dihasilkan dari kegiatan pendaftaran
“berfungsi sebagai alat pembuktian yg kuat” (Psl 19 ayat 2, psl
23 ay 2, psl 32 ay 2 dan pasal 38 ayat 2 UUPA).
 Juga dari ketentuan-ketentuan mengenai prosedur atau
tahapan pelaksanaan pendaftaran tanah, nampak jelas bahwa
harus ada usaha utk sejauh mungkin memperoleh dan
menyajikan data yang benar, karena PT adalah utk menjamin
kepastian hukum.
 kekuatan pembuktian sertifikat
Apakah arti pernyataan bahwa sertifikat “berlaku sbg alat pembuktian yang kuat”?
Hal ini dijelaskan lebih lanjut dan dipertegas dalam Pasal 32 ayat 1 dan ayat 2 PP
24/1997.

Psl 32 (1): sertfikat merupakan surat tanda bukti hak yang berlaku sebagai alat
pembuktian yang kuat mengenai data fisik dan data yuridis yg termuat di dlmnya,
sepanjang data fisik dan data yuridis tsb sesuai degan data yang ada dlm surat ukur
dan buku tanah ybs. Jadi, selama tidak dpt dibuktikan sebaliknya, data fisik dan data
yuridis yg tercantum di dalamnya harus diterima sebagai data yang benar, baik dalam
melakukan perbuatan hukum sehari-hari maupun dalam berperkara di pengadilan.

Psl 32 (2): ttg rechtsverwerking

Dalam hal atas suatu bidang tanah sudah diterbitkan sertipikat secara sah atas nama
orang atau badan hukum yang memperoleh tanah tersebut dengan itikad baik dan
secara nyata menguasainya, maka pihak lain yang merasa mempunyai hak atas tanah
itu tidak dapat lagi menuntut pelaksanaan hak tersebut apabila dalam waktu 5 (lima)
tahun sejak diterbitkannya sertipikat itu tidak mengajukan keberatan secara tertulis
kepada pemegang sertipikat dan Kepala Kantor Pertanahan yang bersangkutan
ataupun tidak mengajukan gugatan ke Pengadilan mengenai penguasaan tanah atau
penerbitan sertipikat tersebut.
 Pendaftaran tanah yang penyelenggaraannya diperintahkan oleh
UUPA tidak menggunakan sistem prublikasi positif, dimana negara
menjamin kebenaran data yang disajikan dijamin oleh Negara,
melainkan menggunakan sistem publikasi negatif.
 Di dalam sistem publikasi negatif Negara tidak menjamin kebenaran
data yang disajikan. Tetapi walupun demikian tidaklah dimaksudkan
untuk menggunakan sistem publikasi Negatif secara murni. Hal
tersebut tampak dari pernyataan dalam Pasal 19 ayat (2) huruf c
UUPA, bahwa surat tanda bukti hak yang diterbitkan berlaku sebagai
alat bukti yang kuat dan dalam Pasal 23, 32, dan 38 UUPA bahwa
pendaftaran berbagai peristiwa hukum merupakan alat pembuktian
yang kuat.
 Selain itu dari ketentuan-ketentuan mengenai prosedur
pengumpulan, pengolahan, penyimpanan dan penyajian data fisik
dan data yuridis serta penerbitan sertipikat dalam Peraturan
Pemerintah ini, tampak jelas usaha untuk sejauh mungkin
memperoleh dan menyajikan data yang benar, karena pendaftaran
tanah adalah untuk menjamin kepastian hukum. Sehubungan
dengan itu diadakanlah ketentuan dalam ayat (2) ini.
Penyelenggara dan Pelaksana PT: psl 5-8
 PT diselenggarakan oleh BPN, yang tugas pelaksanaannya
dilakukan oleh Kepala Kantor Pertanahan, kecuali utk kegiatan-
kegiatan tetent yaitu kegiatan yg pemanfaatannya bersifat
nasional atau yang melebihi wilayah kerja Kakan Pertanahan,
misalnya pengukuran titik dasar teknik, pemetaan fotogrametri
dsb;
 Dalam melaksanakan PT, Kakan Pertanahan dibantu oleh PPAT
dan Pejabat lain yg ditugaskan utk melaksanakan kegiatan-
kegiatan tertentu menurut PP ini dan peraturan perundang-
undangan ybs, misalnya pembuatan akta PPAT oleh PPAT atau
PPAT sementara, pembuatan risalah lelang oleh Pejabat lelang,
ajudikasi dalam pendaftaran tanah secara sistematik oleh
Panitia ajudikasi dsb.
 Dalam melaksanakan PT secara sistematik, Kakan dibantu oleh
Panitia Ajudikasi yg dibentuk oleh Kepala BPN atau pejabat
yang ditunjuk.
PPAT menurut PP 37/1998 ttg Peraturan Jabatan PPAT
 Pengertian:

 PPAT adalah pejabat umum yang diberi kewenangan utk

membuat akta-akta otentik mengenai perbuatan hukum
tertentu mengenai HAT atau HMSRS;
 PPAT Sementara adalah pejabat pemerintah (Camat atau
Kepala Desa) yang ditunjuk karena jabatannya utk
melaksanakan tugas PPAT dengan membuat akta PPAT di
daerah yg belum cukup terdapat PPAT-nya; Kalau didaerah
tersebut sudah cukup PPAT-nya, maka Camat yg baru tidak
merangkap lagi sbg PPAT sementara.
 PPAT Khusus adalah pejabat BPN yg ditunjuk krn jabatannya
untuk melaksanakan tugas PPAT dgn membuat akta PPAT
tertentu khusus dalam rangka pelaksanaan program atau tugas
pemerintah tertentu, seperti pembuatan akta PPAT tertentu
bagi negara sahabat berdasarkan asas resiprositas sesuai
pertimbangan Deplu.
 Tugas pokok PPAT:
 Melaksanakan sebagian kegiatan PT dengann membuat akta sebagai
bukti telah dilakukannya perbuatan hukum tertentu mengenai HAT
atau HMSRS, yang akan dijadikan dasar bagi pendaftaran perubahan
data PT yang diakibatkan oleh perbuatan hukum itu
 Perbuatan hukum itu meliputi: jual beli, tukar menukar, hibah,
inbreng, pembagian harta bersama, pemberian HGB atau Hak Pakai
atas tanah Hak Milik, pemberian hak tanggungan, pemberian kuasa
membebankan hak tanggungan.
 PPAT dilarang untuk membuat akta, apabila dia sendiri, suami atau
istrinya, atau keluarganya yang sedarah atau semenda, dalam garis
lurus tanpa pembatasan derajat dan dalam garis ke samping sampai
derajat kedua, menjadi pihak dalam perbuatan hukum
yangbersangkutan, baik dengan cara bertindak sendiri maupun
melalui kuasa atau menjadi kuasa pihak lain.
 PPAT harus membuat satu buku daftar untuk semua akta yang
dibuatnya, dan wajib mengirim laporan bulanan mengenai akta yang
dibuatnya kepada Kepala Kantor Pertanahan