Dasar Hukum

Pendaftaran Tanah
 1.UUPA
Pasal 19 UUPA
Ayat (1) : Untuk menjamin kepastian hukum, oleh Pemerintah diadakan
pendaftaran tanah di seluruh wilayah Republik Indonesia menurut
ketentuan-ketentuan yang diatur dengan PP.
Ayat (2) : Pendaftaran tanah tersebut dalam ayat 1 pasal ini meliputi:
Pengukuran, pemetaan dan pembukuan tanah
Pendaftaran hak-hak atas tanah dan peralihan hak-hak tersebut.
Pemberian surat tanda bukti hak yang berlaku sebagai alat pembuktian
yang kuat.
Ayat (3) : Pendaftaran tanah diselenggarakan dengan mengingat keadaan
negara dan masyarakat, keperluan lalu lintas sosial, ekonomi serta
kemungkinan penyelenggaraan menurut pertimbangan menteri Agraria.
Ayat (4) : Dalam peraturan pemerintah diatur biaya-biaya yang
bersangkutan dengan pendaftaran termaksud dalam ayat (1) di atas
dengan ketentuan bahwa rakyat yang tidak mampu dibebaskan dari
pembayaran biaya-biaya tersebut.
 2. PP No. 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah
Dalam ketentuan Penutup Pasal 56 dan 66 PP tersebut ditentukan bahwa PP yang
baru itu mulai berlaku sejak tanggal diundangkan dan bahwa sejak tanggal tersebut
PP 10/1961 dinyatakan tidak berlaku lagi. Ketentuan Pasal 64 menyatakan, bahwa
semua peraturan perundang-undangan pelaksanaan PP 10/1961 yang telah ada tetap
berlaku, sepanjang tidak bertentangan atau diubah ataupun diganti berdasarkan PP
yang baru.
Dinyatakan juga bahwa hak-hak yang didaftar serta hal-hal lain yang dihasilkan dari
kegiatan pendaftaran tanah berdasarkan PP 10/1961 tetap sah sebagai hasil
pendaftaran tanah menurut PP yang baru. Perlunya diadakan peraturan Pendaftaran
Tanah yang baru oleh karena:
Dalam rengka memberikan jaminan kepastian hukum di bidang pertanahan,
memerlukan tersedianya perangkat hukum yang tertulis, lengkap dan jelas yang
dilaksanakan secara konsisten.
Dalam kenyataannya pendaftaran tanah yang diselenggarakan dengan PP 10/1961
belum cukup memberikan hasil yang memuaskan.
Untuk itu dipandang perlu mengadakan penyempurnaan pada ketentuan yang
mengatur pendaftaran tanah dalam rangka meningkatkan dukungan yang lebih baik
pada pembangunan.
 3.PMA/Kepala BPN No. 3 Tahun 1997
Tentang Pelaksanaan PP No. 24 Tahun
1997 tentang Pendaftaran Tanah
Pengertian Pendaftaran Tanah

 Adalah rangkaian kegiatan yang dilakukan oleh

Pemerintah secara terus-menerus,
berkesinambungan dan teratur, meliputi
pengumpulan, pengolahan, pembukuan dan
penyajian serta pemeliharaan data fisik dan data
yuridis, dalam bentuk peta dan daftar , mengenai
bidang-bidang tanah dan satuan-satuan rumah
susun, termasuk pemberian surat tanda bukti
haknya bagi bidang-bidang tanah yang sudah
ada haknya dan hak milik atas satuan rumah
susun serta hak-hak tertentu yang
membebaninya.
Azas Pendaftaran Tanah

1.Sederhana dimaksudkan agar ketentuan-ketentuan pokok

maupun prosedurnya dengan mudah dapat dipahami oleh
pihak-pihak yang berkepentingan, terutama para pemegang
hak atas tanah.
2.Aman dimaksudkan untuk menunjukkan bahwa pendaftaran
tanah perlu diselenggarakan secara teliti dan cermat sehingga
hasilnya dapat memberikan jaminan kepastian hukum sesuai
tujuan pendaftaran tanah itu sendiri.
3.Terjangkau dimaksudkan keterjangkauan bagi pihak-pihak
yang memerlukan, khususnya dengen memperhatikan
kebutuhan dan kemampuan golongan ekonomi lemah.
4.Mutakhir dimaksudkan kelengkapan yang memadai dalam
pelaksanaannya dan kesinambungan dalam pemeliharaan data.
5.Terbuka
Penyelenggara Pendaftaran Tanah

 Penyelenggara pendaftaran tanah ialah Badan Pertanahan Nasional.

Sedangkan Pelaksana pendaftaran tanah dilakukan oleh Kepala Kantor
Pertanahan.
 Dalam melaksanakan tugasnya dibantu oleh Pejabat Pembuat Akta
Tanah (PPAT) dan pejabat lain yang ditugaskan melaksanakan kegiatan-
kegiatan tertentu berdasarkan UU.
 PPAT ialah pejabat umum yang diberi kewenangan untuk membuat
akta-akta tanah tertentu sebagai yang diatur dalam perundang-
undangan yang bersangkutan yaitu akta pemindahan dan pembebanan
hak atas tanah dan Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun dan akta
pemberian kuasa untuk membebankan hak tanggungan.
 PPAT diangkat dan diberhentikan oleh Menteri Agraria/Kepala BPN.
Sebelum ada PPAT tetap dapat ditunjuk PPAT sementara yaitu Pejabat
Pemerintah yang menguasai daerah yang bersangkutan (Kepala Desa).
Dalam penjelasan umum dikemukakan bahwa akta PPAT merupakan
sumber utama dalam rangka pemeliharaan data pendaftaran tanah.
 TERJADINYA BATAS TANAH
Secara historis batas –batas ditetapkan dgn
berbagai cara menempati tanah:
 berperang antar bangsa/ suku/
kelompok / yang bersaing;
 persetujuan timbal balik;
 menerapkan aturan adat.
 JENIS BATAS TANAH
General Boundary (Batas Umum), Batas yang nyata terlihat di lapangan
namum belum ditentukan letak tepatnya ;
Fixed Boundary (Batas Pasti), Batas umum yang telah dipastikan letaknya
dan telah melalui persetujuan pemilik tanah berbatasan (asas
kontradiktur);  melalui Berita Acara atau Surat Pernyataan pemasangan
tanda batas yang dibenarkan Kepala Desa
Guaranteed Boundary (Batas Terjamin), Batas telah memenuhi asas
kontradiktur dan telah dilakukan penetapan batas (pengukuran letak batas)
oleh Pemerintah melalui pengukuran secara kadaster
hak. Data ukuran di simpan di BPN sampai kiamat,
setiap saat dapat digunakan untuk pengembalian
batas (rekonstruksi) bila batas itu hilang.  BPN
menjamin ini
 BATAS TANAH
Oleh karena itu Pemasangan Patok batas
bidang tanah dilaksanakan oleh pemilik
tanah dgn pemilik tanah yg berbatasan
Dibenarkan oleh kepala Desa

BUKAN oleh petugas Ukur BPN

 Kadaster
 Kadaster berasal dari istilah bahasa Latin
Capistratum yang berarti suatu daftar
rekaman data yang berkesinambungan
yang memberikan informasi mengenai
letak batas, luas, nilai, kepemilikan,
penggunaan dan pajak suatu bidang tanah
yang diperoleh melalui pengukuran dan
pemetaan bidang-bidang tanah dalam
suatu daerah.
 Kadaster
 . Kadaster hak adalah suatu kadaster yang
diselenggarakan untuk kepastian hukum
dari letak, batas-batas serta luas bidang
tanah yang dipunyai orang dengan sesuatu
hak.  atau disebut Kadaster dengan
kekuatan bukti adalah kadaster dengan
peta-peta yang membuktikan batas-batas
bidang tanah yang ditetapkan di dalamnya
sebagai batas-batas yang sah menurut
hukum
 Kadaster

Kadaster pajak adalah kadaster yang

diselenggarakan untuk keperluan
pemungutan pajak yang adil dan merata.
Yang dukur General Boundary
 KADASTER
KADASTER
KADASTER
Suatu sistem informasi yang terdiri dari dua bagian:
• Seperangkat peta atau denah yang menunjukkan ukuran dan lokasi
semua bidang tanah dan
• Catatan yang menjelaskan atribut atau sifat tanah.
Sistem pendaftaran tanah secara eksklusif membahas pemilikan. Baik
kadaster dan pendaftaran tanah harus berfungsi dalam suatu
kerangka hukum yang ketat. Kadaster harus didasarkan pada
peliputan suatu negara secara tuntas, karena diperlukan untuk
pemungutan pajak. Survei kadaster digunakan menunjang
pendaftaran tanah untuk mencatat pemilikannya.
Kadaster secara specifik berfokus pada pemilikan, nilai atau
penggunaannya.
SYARAT KEKUATAN BUKTI PADA
PETA KADASTER
• Batas yang diukur adalah:
1. Batas yg sebenarnya, batas yg telah
mendapat persetujuan pihak ybs.
(contradictoire delimitatie). Bila tidak harus
oleh Hakim.
2. Batas yg telah diukur bila hilang harus dapat
direkonstruksi kembali.
 PENDAFTARAN TANAH

FUNGSI PENDAFTARAN TANAH

Memberikan dasar untuk kepastian
dan keamanan untuk:
Memiliki/memperolehnya;
menikmati hasil-hasil dari
penggunaannya; melepaskan
haknya
 DATA UKURAN BATAS BIDANG TANAH
Data ukuran batas bidang tanah akan
disimpan di Kantor Pertanahan
sampai KIAMAT atau tanahnya
musnah.
Dalam hal terjadi sengketa batas utk
bidang tanah terdaftar atau batas
hilang, maka kewenangan utk
mengembalikan tanda batas adalah
BPN.
 PENDAFTARAN TANAH

Pemilikan, nilai dan penggunaan tanah dalam lalu lintas

ekonomi saling terkait, setiap atribut tanah perlu
dikelola secara cermat, utk hal tersebut harus ada
catatan atau arsip yg baik tentang:
• Pemilikan, utk memastikan penguasaannya;
• Nilainya, utk memastikan keadilan antara hak dan
kewajiban pemilik terkait dengan pajak utk negara;
• Penggunaannya, utk memastikan pengelolaan sumber
daya yg efisien;
 United Nations Economic Commission for Europe
 Dalam buku: Land Administration Guidelines
• Pendaftaran tanah merupakan suatu proses
pencatatan, pemberian jaminan, pemberian
informasi ttg pemilikan tanah dan status
pemilikan.
• “The function of land registration is to provide a
safe and certain foundation for the acquisition,
enjoyment and disposal of rights in land”
 SYARAT PENDAFTARAN TANAH
MENJAMIN KEPASTIAN HUKUM
1. Peta dgn letak batas tanah sah menurut
hukum dan dapat direkonstruksi kembali di
lapangan.
2. Daftar Umum dgn pemegang hak terdaftar
sebagai pemegang hak sah menurut
hukum
3. Setiap hak dan peralihannya harus didaftar
 KEGIATAN
PENDAFTARAN TANAH
1. YURIDIS
2. TEKNIK GEODESI
3. ADMINISTRASI & TATA PENDAFTARAN
TANAH
Ketiga kegiatan ini saling terkait harus
dilakukan dengan cermat dan
saksama
 TUJUAN PENDAFTARAN TANAH
 Memberikan kepastian hukum dan perlindungan hukum
kepada pemegang hak atas suatu bidang tanah, satuan
rumah susun dan hak-hak lain yang terdaftar.
 Menyediakan informasi kepada pihak-pihak yang
berkepentingan termasuk Pemerintah agar dengan
mudah dapat memperoleh data yang diperlukan dalam
mengadakan perbuatan-perbuatan hukum mengenai
bidang - bidang tanah dan satuan rumah susun yang
terdaftar.
 Terselenggaranya tertib administrasi pertanahan. (Pasal 3
Peraturan Pemerintah No. 24 Tahun 1997)
KEPASTIAN HUKUM MELIPUTI :
1.Atas objek bidang tanah
yaitu letak batas bidang
tanahnya
2.Subjek haknya yaitu siapa
pemiliknya
3.Jenis hak atas tanahnya
Selalu muncul permasalahan, bila tanah
dikuasai orang, belum tentu orang tsb berhak
atas tanah itu dan batas bidang tanah terlihat
dikuasai, ditunjuk, belum tentu diketahui batas
sebenarnya
Mengatasi permasalahan tsb
diselenggarakan suatu sistem
pengumuman mengenai hak-hak atas
tanah meliputi:

 Pengumuman mengenai :

1.Orang –orang yg menjadi

pemegang hak, dikenal dgn
asas publisitas
2.Letak batas bidang tanah,
dikenal dgn asas spesialitas
 SYARAT PENDAFTARAN TANAH
MENJAMIN KEPASTIAN HUKUM
1. Peta dgn letak batas tanah sah menurut
hukum dan dapat direkonstruksi kembali di
lapangan.
2. Daftar Umum dgn pemegang hak terdaftar
sebagai pemegang hak sah menurut
hukum
3. Setiap hak dan peralihannya harus didaftar
 United Nations Economic Commission for Europe
• Dalam bukunya: Land Administration Guidelines
• Pendaftaran tanah merupakan suatu proses
pencatatan, pemberian jaminan, pemberian
informasi ttg pemilikan tanah dan status
pemilikan.
• “The function of land registration is to provide a
safe and certain foundation for the acquistion,
enjoyment and disposal of rights in land”
 TUJUAN PENDAFTARAN TANAH

 Memberikan kepastian hukum

dan perlindungan hukum
kepada pemegang hak atas
suatu bidang tanah, satuan
rumah susun dan hak-hak lain
yang terdaftar.
 Menyediakan informasi kepada pihak-pihak yang
berkepentingan termasuk Pemerintah agar dengan
mudah dapat memperoleh data yang diperlukan dalam
mengadakan perbuatan-perbuatan hukum mengenai
bidang - bidang tanah dan satuan rumah susun yang
terdaftar.
 Terselenggaranya tertib administrasi pertanahan.
 CARA PERALIHAN PEMILIKAN TANAH

a. Secara privat
b. (privat convenyancing )
b. Pendaftaran Akta
( registration of deed )
c. Pendaftaran Hak
( registration of title )
PELAKSANAAN PENDAFTARAN TANAH
Keterbukaan melalui Pengumuman
mengenai:
1. Pemegang hak > asas publisitas, dgn
pendaftaran hak
2. Letak tanah, batas-batasnya dan luas
bidang
tanah > asas spesialitas, dgn kadaster
.
PELAKSANAAN PENDAFTARAN TANAH

Publisitas
dgn DAFTAR UMUM berupa peta, daftar
Tanah, daftar surat ukur, daftar nama,
daftar buku tanah.
PELAKSANAAN PENDAFTARAN TANAH

Spesialitas
suatu cara penetapan batas
sehingga identitas bidang
tanah Jelas letak batas-
batasnya, lokasinya, bila
hilang dapat direkonstruksi,
diperlukan ilmu geodesi
 SISTEM PENDAFTARAN TANAH
Dilihat dari KEPASTIAN HUKUM nya:
SISTEM POSITIF,
daftar umum mempunyai kekuatan bukti positif
sehingga siapa yang terdaftar tidak dapat
diganggu gugat. Melindungi pemegang hak
terdaftar.
Dokumen diteliti decara cermat.
Pemegang hak sebenarnya dilindungi asuransi
Berlaku di negara yg menganut asas ITIKAD BAIK
Hak terdaftar dijamin = registration of title
 SISTIM PENDAFTARAN TANAH
Dilihat dari KEPASTIAN HUKUM
nya:
SISTEM POSITIF di Australia, sistem Torrens >
mutlak terhadap semua orang segera setelah
peralihan hak terjadi didaftar
SISTEM POSITIF di Jerman, sistem Grundbuch >
mutlak terhadap semua orang segera setelah
peralihan hak terjadi didaftar kecuali terhadap
yg mengalihkan hak sampai terjadi peralihan
hak berikutnya
 SISTEM PENDAFTARAN TANAH
Dilihat dari KEPASTIAN HUKUM
nya:
SISTEM NEGATIF, daftar umum tidak
mempunyai kekuatan bukti, yg
terdaftar dapat digugat. Melindungi
pemegang hak sebenarnya.
Dokumen tidak secara cermat diteliti
Proses pendaftaran cepat.
Berlaku di negara penganut asas
memo plus yuris.
 PENDAFTARAN TANAH
Di INDONESIA
Dua periode:
1. Sebelum berlakunya UU No. 5 Th. 1960 dari VOC th. 1620
sampai dengan 1960. dibagi lagi: sebelum Ordonansi
Baliknama data masih sedikit dan periode Ordonansi
Baliknama.di hadapan Overschrijvings-ambtenaar
diberikan akte van overschrijving Di luar VOC- Tanah
Subak di Bali, Kep. Lingga Sultan Sulaiman, Grant Sultan di
Medan, Rijksblad Kasultanan Yogya dan Rijksblad
Kasunanan Solo
2. Sesudah berlakunya UU No. 5 Th. 1960
 KADASTER di INDONESIA

Kadaster sebelum UU No. 5 Tahun 1960

Periode pra kadaster (tahun 1620-1837): Cara mengukur
dan membuat peta belum diatur
Periode kadaster lama (tahun 1837- 1875): Ahli Ukur
harus lulus ujian pemerintah, penyelenggaraan
kadaster diatur secara terperinci
Periode kadaster baru (setelah 1875): Diatur bidang tanah
yg harus diukur dan dipetakan pada peta
 PASAL 19 UU No. 5/ 1960 (UUPA)
• (1) Untuk menjamin  kepastian  hukum oleh
 Pemerintah  diadakan pendaftaran  tanah di seluruh
wilayah Indonesia menurut  ketentuan-ketentuan yang
diatur dengan Peraturan Pemerintah.
• (2) Pendaftaran tersebut meliputi:
• a. pengukuran, perpetaan dan pembukuan tanah;
b. pendaftaran   hak- hak atas tanah dan peralihan
  hak-hak tersebut;
c. pemberian surat-surat tanda-bukti-hak, yang
• berlaku sebagai alat pembuktian yang kuat.
 PENDAFTARAN TANAH
di INDONESIA
Menurut PP No. 10 Th. 1961:
 Pendaftaran tanah lengkap meliputi penyelenggaraan
kadaster dan pendaftaran hak diterbitkan alat bukti
Sertipikat berupa salinan buku tanah dan surat ukur.
 Pendaftaran tanah tidak lengkap hanya meliputi
pendaftaran hak saja diterbitkan alat bukti Sertipikat
Sementara berupa salinan buku tanah.
Sertipikat maupun Sertipikat Sementara berlaku sebagai
alat pembuktian yang kuat.
 PENDAFTARAN TANAH
di INDONESIA
Menurut PP No. 24 Th. 1997:
Pendaftaran tanah diselenggarakan secara
sistematik maupun sporadis meliputi kadaster
dan pendaftaran hak sebagai alat bukti
diterbitkan sertipikat berisi data fisik dan data
yuridis yang terdaftar pada buku tanah.
 Psl. 32 ayat (2) PP No. 24 Th. 1997
(2) Dalam hal atas suatu bidang tanah sudah diterbitkan
sertipikat secara sah atas nama orang atau badan
hukum yang menguasainya, maka pihak lain yang
merasa mempunyai hak atas tanah itu tidak dapat lagi
menuntut pelaksanaan hak tersebut apabila dalam
waktu 5 (lima) tahun sejak diterbitkannya sertipikat itu
tidak mengajukan keberatan secara tertulis kepada
pemegang sertipikat dan Kepala Kantor Pertanahan
yang bersangkutan ataupun tidak mengajukan gugatan
ke Pengadilan mengenai penguasaan tanah atau
penerbitan sertipikat tersebut.
 Pendapat ttg Pasal 32 Ayat (2) PP 24/1997
1. Universal Mengabaikan HAM, tidak sesuai Pasal 17 ayat (2)
Declaration of Human Rights
-> seseorang tdk boleh dirampas miliknya dengan semena-mena
2. Bertentangan Psl 3 KUHPdt: Tiada hukuman pun
mengakibatkan kematian perdata, atau kehilangan segala hak
kewargaan.
3. Tidak sesuai dgn Sistim Pend. Tanah Positif maupun Negatif.
4. Lembaga rechtsverwerking dlm hukum adat maupun
Yurisprudensi MA yg menjadi acuan Psl 32 tsb umumnya terjadi
pada tanah pertanian dgn sistim ladang berpindah yg terjadi di
luar Jawa dan Madura
5. Tdk ada keseimbangan perlindungan hukum antara pembeli
itikad baik dan pemilik tanah sebenarnya
 Usulan ttg Pasal 32 Ayat (2) PP 24/1997
1. Dikoreksi dengan: Pemilik sebenarnya yang
berhak dan dapat dibuktikan haknya dengan
Putusan Pengadilan dapat memperoleh
ganti rugi dari pemerintah.
2. Bila pemerintah belum siap dengan lembaga
ganti rugi dan juga belum siap dengan sistim
positif pendaftaran tanah pasal tersebut
diusulkan dihapus.
(Usulan Tjahjo Arianto ke Kepala BPN dengan
surat tanggal 14 Maret 2002)
 SYARAT PENDAFTARAN TANAH
MENJAMIN KEPASTIAN HUKUM
1. Peta dgn letak batas tanah sah menurut
hukum dan dapat direkonstruksi kembali di
lapangan.
2. Daftar Umum dgn pemegang hak terdaftar
sebagai pemegang hak sah menurut
hukum
3. Setiap hak dan peralihannya harus didaftar
 KADASTER di INDONESIA

Menurut R. Harmanses, SH:

 Kadaster sebelum UU No. 5 Tahun 1960
- periode pra kadaster (tahun 1620-1837)
- periode kadaster lama (tahun 1837- 1875)
- periode kadaster baru (setelah 1875)
 Kadaster menurut UU No. 5 Tahun 1960
- periode PP No. 10 tahun 1961
- periode PP No. 24 tahun 1997
 KADASTER di INDONESIA

Kadaster sebelum UU No. 5 Tahun 1960

Periode pra kadaster (tahun 1620-1837): Cara mengukur
dan membuat peta belum diatur
Periode kadaster lama (tahun 1837- 1875): Ahli Ukur
harus lulus ujian pemerintah, penyelenggaraan
kadaster diatur secara terperinci
Periode kadaster baru (setelah 1875): Diatur bidang tanah
yg harus diukur dan dipetakan pada peta
 KADASTER di INDONESIA

Kadaster menurut UU No. 5 Tahun 1960

Periode PP No. 10 tahun 1961: pendaftaran daerah
lengkap penetapan batas dilaksanakan
secara kontradiktur atau oleh hakim
diterbitkan SERTIPIKAT dengan Surat Ukur.
Di luar daerah lengkap diterbitkan SERTIPIKAT
SEMENTARA tanpa Surat Ukur yg mempunyai
kekuatan sebagai SERTIPIKAT.
 KADASTER di INDONESIA

Kadaster menurut UU No. 5 Tahun 1960

Periode PP No.24 tahun 1997: sebagai
penyempurnaan PP 10 tahun 1961, hanya ada
SERTIPIKAT dengan SURAT UKUR, tidak ada
lagi sertipikat sementara.
 OBJEK PERJANJIAN HARUS JELAS LETAK BATAS-
BATASNYA
SEHINGGA TIDAK DAPAT DITAFSIRKAN LAIN
Pasal 54 Peraturan Kepala Badan Pertanahan Nasional No. 1
Tahun 2006 tentang Peraturan Jabatan PPAT:
ayat (4) PPAT tidak diperbolehkan membuat akta
sebagaimana dimaksud dalam Pasal 2 huruf a sampai huruf
g, atas sebagian bidang tanah yang sudah terdaftar atau
tanah milik adat, sebelum diukur oleh Kantor Pertanahan dan
diberikan Nomor Identifikasi Bidang Tanah (NIB)
 KESIMPULAN

1. Pendaftaran tanah dapat menjamin kepastian hukum

harus meliputi dua kegiatan:
- kadaster hak: pengukuran dan pemetaan bidang-
bidang tanah dan pendaftarannya pada daftar tanah.
- pendaftaran hak dalam buku tanah.
2. Pelaksanaan pendaftaran tanah di Indonesia sudah
dilaksanakan memenuhi syarat kadaster hak dengan
kekuatan bukti.