BAB I

PENDAHULUAN

A. Latar Belakang Masalah

Pendaftaran tanah untuk pertama kalinya dilakukan untuk tanah-tanah

yang belum didaftarkan atau belum pernah disertifikatkan, hal ini sesuai
dengan ketentuan PP Nomor 10 Tahun 1961 dan PP Nomor 24 Tahun 1997
tentang Pendaftaran Tanah. Maka untuk menjamin kepastian hukum,
maka mendaftarkan hak atas tanah merupakan hal yang penting untuk
dilakukan. Hal ini dilakukan guna menjamin kepastian hukum bagi
pemegang hak atas tanah serta pihak lain yang berkepentingan dengan
tanah tersebut. Pendaftaran tanah dilakukan di kantor Badan Pertanahan
Nasional (BPN) serta dibantu oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT)
yang berada di wilayah kabupaten/kota.

Di Indonesia sistem pendaftaran tanah masih menimbulkan polemik.

Masih banyak masyarakat Indonesia yang sukar untuk dapat mengatasi
masalah ini dengan baik. Sebagian besar penduduk mengira masalah ini
hanya dapat diselesaikan dengan uang. Cara instan ataupun cepat yang
dilakukan dengan semakin besar mereka mengeluarkan uang maka akan
semakin cepat pula penyelesaiannya. Padahal sesuai kenyataan, cara
yang diambil ini salah. Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) yang menjadi
oknum menyelesaikan urusan dalam pendaftaran tanah menyatakan
uang yang diminta dari para pendaftaran tanah mereka akan masuk ke
dalam kas negara dan bukan masuk ke saku pribadi dan proses ini biasa
disebut sebagai uang administrasi.

B. Rumusan Masalah

Adapun rumusan masalah yang dapat diambil dari makalah ini, yaitu :

1. Apa pengertian dan tujuan dari pendaftaran tanah itu?

2. Apa yang menjadi dasar hukum pendaftaran tanah?
3. Apa saja asas-asas pendaftaran tanah itu?
4. Bagaimana sistem pendaftaran tanah di Indonesia?
5. Apa saja jenis dari proses pendaftaran tanah?
6. Bagaimana proses pendaftaran tanah setelah PP No.10 Tahun 1961 dan
proses pendaftaran hak atas tanah?
7. Bagaimana pengaruh pendaftaran tanah terhadap PPAT dan sertipikat
Hak Atas Tanah?

C. Maksud dan Tujuan

Adapun maksud dan tujuan dari pembahasan yang ada di dalam makalah
ini, diantaranya:
1. Untuk menjelaskan arti dan tujuan dari pendaftaran tanah.
2. Untuk mengetahui apa saja yang menjadi dasar hukum pendaftaran
tanah yang ada di Indonesia.
3. Untuk mengetahui asas serta jenis proses dari pendaftaran tanah.
4. Untuk mengetahui sistem pendaftaran tanah di Indonesia dan proses
pendaftaran Hak Atas Tanah.
5. Untuk menjelaskan bagaimana pengaruh pendaftaran tanah terhadap
PPAT dan sertipikat Hak Atas Tanah.

BAB II

PEMBAHASAN

A. Pengertian Pendaftaran Tanah

Ada berbagai pendapat dari para ahli mengenai pengertian pendaftaran

tanah, diantaranya:

1. Menurut Rudolf Hermanses, S.H.

Pendaftaran tanah adalah pendaftaran atau pembukuan bidang-bidang

tanah dalam daftar berdasarkan pengukuran dan pemetaan yang
seksama dari bidang-bidang itu.

2. Menurut Bachtiar Effendie, S.H.

Pendaftaran tanah adalah usaha mengadakan :

a. Pengukuran, pemetaan, dan pembukuan tanah.

b. Pendaftaran hak-hak atas tanah dan peralihannya.
c. Pemberian surat-surat tanda bukti hak yang berlaku sebagai alat
pembuktian yang kuat (sama dengan bunyi pasal 19 UUPA ayat 2).

3. Menurut H. Achmad Chomzah, S.H.

Pendaftaran tanah adalah pengukuran tanah, pemetaan dan pembukuan

tanah

4. Menurut PP No. 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah.

Pendaftaran tanah adalah rangkaian kegiatan yang dilaksanakan oleh

pemerintah secara terus menerus, berkesinambungan dan teratur
meliputi pengumpulan, pengolahan, pembukuan, dan penyajian serta
pemeliharaan data fisik dan data yuridis dalam bentuk peta dan daftar
mengenai bidang-bidang tanah, dan satuan-satuan rumah susun
termasuk pemberian Surat Tanda Bukti bagi tanah-tanah yang sudah ada
haknya dan hak milik satuan rumah susun serta hak tertentu yang
membebani.
B. Tujuan Pendaftaran Tanah

1. Memberikan kepastian hukum/perlindungan hukum

2. Menyediakan informasi kepada pihak-pihak yang berkepentingan
3. Tertib administrasi pertanahan

C. Dasar Hukum Pendaftaran Tanah

Dalam UUPA (UU No. 5 Tahun 1960) tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok
Agraria: Pasal 19 ayat 1 :

a. Untuk menjamin kepastian hukum Hak Atas Tanah oleh pemerintah

diadakan pendaftaran tanah di seluruh Indonesia.

Pasal 2 ayat (2) b & c :

b. Menentukan dan mengatur hubungan hukum antara orang-orang

dengan tanah.

c. Menentukan dan mengatur hubungan hukum antara orang-orang dan

perbuatan hukum dengan tanah.

Pasal 23 ayat 1 :

Hak milik dan peralihannya dan pembebanannya dengan hak lain harus
didaftar.

Pasal 32 ayat 1 :

Hak Guna Usaha (HGU) setiap peralihan dan penghapusannya (didaftar).

Pasal 38 ayat 1 :

Hak Guna Bangunan (HGB) dan syarat-syarat pemberian hak termasuk

peralihannya, hapusnya tak harus didaftar.

PP No. 10 Tahun 1961 tentang Pendaftaran Tanah :

Hak Pakai (HP), Hak Pengelolaan (HPL), syarat pemberian hak, peralihan
dan hapusnya hak (didaftar).

PP No. 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah :

Penyempurnaan dari PP No. 10 Tahun 1961.

D. Asas-Asas Dalam Pendaftaran Tanah

1. Asas Publisitas :
 Subyek hak tanah
Dibebani hak tanggungan/tidak
Jenis hak tanah

2. Asas Spesialitas :

Luas tanah
Letak tanah
Penunjukan batas-batas tanah
Penggunaan tanah

Asas dan tujuan pendaftaran tanah menurut PP No.24 Tahun 1997 :

a. Sederhana(mudah dipahami) : supaya ketentuan-ketentuan pokok dan

prosedur agar mudah dipahami oleh pihak-pihak yang berkepentingan
dan pihak yang memegang tanah.
b. Aman (kepastian hukum) : bahwa pendaftaran tanah dilakukan secara
teliti dan cermat agar memberikan kepastian hukum sesuai dengan tujuan
pendaftaran tanah.
c. Terjangkau (contoh : PRONA ) : bisa memenuhi pihak-pihak yang
memerlukan (untuk orang-orang yang ekonominya lemah).
d. Mutakhir (data berkesinambungan) : menentukan data pendaftaran
tanah dilakukan secara terus-menerus dan berkesinambungan agar data
yang di BPN tetap sama dengan kenyataan.
e. Terbuka (diumumkan ) : masyarakat bisa mengetahui tentang
ketentuan-ketentuan tentang pendaftaran tanah di BPN dan dapat dilihat
setiap saat.

E. Sistem Pendaftaran Tanah di Indonesia

1. SISTEM TORRENS

Yakni dikenal dengan nama THE REAL PROPERTY ACT atau TORRENS
ACT

Kelebihannya dibandingkan dengan sistem negatif yaitu:

a. Kepemilikan belum pasti menjadi pasti

b. Biaya peralihan hak rendah
c. Hari penyelesaian proses cepat
d. Uraian lebih singkat dan jelas
e. Persetujuan/perjanjian lebih disederhanakan
f. Hal-hal yang bersifat penipuan di halangi
g. Nilai kepemilikan tanah ditingkatkan
h. Prosedur disederhanakan

2. SISTEM POSITIF
Yaitu daftar umum yang mempunyai kekuatan bukti. Ciri-ciri yang
terdapat dalam sistem ini :

a. Nama yang terdaftar sulit untuk dibantah

b. Memberikan kepercayaan yang mutlak pada buku tanah
c. Pejabat balik nama sangat berperan aktif

Kelebihan sistem ini adalah :

a. Kepastian dari buku tanah

b. Peranan aktif dari pejabat balik nama tanah
c. Mekanisme kerja dalam penerbitan sertifikat mudah dimengerti orang
awam

Kelemahan sistem ini adalah :

a. Peranan pejabat balik nama agak memakan waktu lama

b. Pemilik hak yang sebenarnya kadang kala akan kehilangan haknya
c. Wewenang Pengadilan terletak pada wewenang administratif

3. SISTEM NEGATIF

Yaitu pendaftaran tanah diselenggarakan dengan data-data umum yang

tidak ada kepastian hukumnya/buktinya.

a. Hal yang tercantum dalam bukti hak dianggap benar sampai dapat
dibuktikan suatu keadaan yang sebaiknya (tidak benar) dimuka sidang
pengadilan
b. Asas peralihan hak atas tanah adalah ASAS MEMO PLUS YURIS yakni
melidungi pemegang hak atas tanah yang sebenarnya dari tindakan orang
lain yang mengalihkan haknya tanpa diketahui oleh pemegang hak yang
sebenarnya
c. Ciri pokok sistem ini adalah : bahwa pendaftaran hak tidak menjamin
bahwa yang tercantum dalam buku tanah adalah pemilik tanah yang
sebenarnya
d. Ciri lain adalah : peranan pejabat balik nama tidak berkewajiban untuk
menyelidiki kebenaran surat surat yang diserahkan kepadanya

Kebaikan dari sistem negatif ini adalah adanya perlindungan hukum

kepada pemegang hak yang sebenarnya. Sedangkan kelemahan dari
sistem ini adalah :

a. Peranan pasif PPAT / balik nama yang menyebabkan tumpang tindih

sertipikat (hak).
b. Mekanisme kerja sampai terbit sertipikat tanah tidak mudah dipahami
orang awam.

F. Jenis Proses Pendaftaran Tanah

1. Berdasarkan Ketetapan PP. 37 Tahun 1998

Akta-akta yang dibuat PPAT :

a. Akta Jual Beli

b. Akta Hibah
c. Akta Tukar-menukar
d. Akta Hak Tanggungan
e. Akta Pembagian Hak Bersama
f. Inbreng

2. Berdasarkan status penguasaan/pemilikan dari hukum adat, hak barat,

hak timur asing, dll :

a. Konversi Hak Adat

b. Pengakuan Hak/Penegasan Hak
c. Konversi Hak-hak Swapraja, dll

3. Berdasarkan surat-surat keputusan atau penetapan dari

pemerintah/instansi berwenang lainnya :

a. Surat Keputusan Hak

b. Surat Ketetapan Redistribusi Tanah
c. Surat Keputusan L.C
d. Surat Ketetapan Pengadilan Negeri
e. Surat Ketetapan Lelang, dll

G. Proses Pendaftaran Tanah

1) Proses Pendaftaran Tanah setelah PP No. 10 Tahun 1961 dilakukan

dengan cara :

a. -Pengukuran, pemetaan, dan pembukuan tanah.

-Pendaftaran hak dan peralihan hak.
-Pemberian surat-surat tanda bukti hak berlaku sebagai bukti yang kuat.

Dengan sistem :

-Pengukuran teristris daerah-daerah sebagai pelengkap.

-Fotogrametri.

b. Pengukuran desa demi desa dilengkapi dengan Panitia Teknis dan

Yuridis yang melibatkan Kantor Desa/Pemerintahan untuk mendata :

-Riwayat tanah per bidang

-Dibuat peta-peta dengan skala besar yaitu 1:1000 ; 1:5000 ; dan 1:500
-Pengumuman selama 3 bulan

c. Pembukuan Tanah

Pembukuan tanah adalah penyelenggaraan tata usaha di bidang

pendaftaran tanah. Kantor Pertanahan Kab/Kota melalui seksi pendaftaran
tanah membuat 4 macam daftar yaitu :

-Daftar Nama
-Daftar Tanah
-Daftar Buku Tanah
-Daftar Surat Ukur

Selain itu juga dilakukan :

-Menyimpan surat-surat otentik

-Surat-surat keputusan pemberian Hak Atas Tanah
-Warkah-warkah lainnya

2) Pendaftaran Hak Atas Tanah

Pendaftaran Hak Atas Tanah adalah pendaftaran untuk pertama kalinya

atau pembukuan suatu hak atas tanah dalam daftar buku tanah.

Cara pendaftaran hak tersebut adalah sebagai berikut :

Pendaftaran hak di desa-desa lengkap, yaitu desa-desa yang telah

dilakukan pengukuran desa demi desa.
Pendaftaran Hak Atas Tanah pada desa-desa yang belum lengkap, yaitu
desa-desa yang belum diselenggarakan pengukurannya.
Pendaftaran Hak Atas Tanah atas permohonan si pemegang hak itu
sendiri.

H. Pengaruh Pendaftaran Tanah pada Akta-akta PPAT maupun Sertipikat

Hak Atas Tanah

a. Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT)

Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) adalah pejabat umum yang diberi
kewenangan untuk membuat Akta Otentik mengenai perbuatan hukum
tertentu mengenai Hak Atas Tanah.
Sesuai PP, setiap peraturan perjanjian yang bermaksud memindahkan hak
atas tanah, meminjam uang dengan hak atas tanah sebagai hak
tanggungan harus dibuktikan dengan akta yang dibuat oleh Menteri
Agraria (Kepala BPN). Akta tersebut bentuknya ditetapkan oleh Kepala
BPN. Peraturan jabatan Pejabat Pembuat Akta Tanah diatur dalam PP No.
37 Tahun 1998. Dalam pelaksanaannya diatur dengan Peraturan Menteri
Negara Agraria/Kepala BPN Nomor 4 Tahun 1998.

Fungsi PPAT adalah membuat Akta Peralihan/Pemindahan Hak Atas Tanah,

Pembebanan Hak Atas Tanah dan akta-akta lain yang diatur dengan
perundangan yang berlaku dan membantu Kepala Kantor Pertanahan
dalam melaksanakan Pendaftaran Tanah dengan membuat akta-akta yang
akan dijadikan dasar pendaftaran dan perubahan dalam pendaftaran
tanah.

Keharusan untuk dibuatkan akta yaitu berdasarkan PP, setiap perjanjian

yang bermaksud memindahkan hak atas tanah, menggadaikan tanah atau
meminjam uang dengan hak atas tanah sebagai tanggungan serta
memberikan suatu hak baru atas tanah harus dibuktikan dihadapan
seorang pejabat yang ditunjuk oleh Kepala Badan Pertanahan Nasional.
Untuk mengadakan pengawasan secara seksama oleh pemerintah, maka
setiap pemindahan hak yang tidak dibuktikan dengan sesuatu yang dibuat
dihadapan PPAT tidak akan dapat didaftarkan haknya sehingga kepada
pemilik yang baru tidak diberikan tanda bukti hak (sertipikat).

b. Surat Tanda Bukti Hak (Sertipikat) Hak Atas Tanah

Sertipikat adalah salinan buku tanah dan surat ukur yang diberi sampul
dan dijilid menjadi satu dan disegel (secara fisik). Sertipikat dapat
dikatakan sebagai alat pembuktian yang kuat yaitu bahwa keterangan
yang tertuang dalam sertipikat mempunyai kekuatan hukum dan harus
diterima oleh hakim sebagai keterangan yang benar sepanjang tidak ada
alat pembuktian yang lain yang membuktikan sebaliknya.

Sertipikat dibagi menjadi 2 macam, diantaranya Sertipikat Sementara dan

Sertipikat Hak Tanggungan. Sertipikat Sementara adalah surat tanda bukti
hak atas tanah yang terdiri dari salinan buku tanah dan gambar situasi
yang diberi sampul dan dijilid. Di dalam sertipikat ini, luas dan batas-batas
tanah belum ada kepastian yang baku. Sedangkan Sertipikat Hak
Tanggungan yaitu salinan buku tanah hak tanggungan yang dibuat oleh
PPAT yang diberi sampul dan dijilid menjadi satu. Sertipikat ini diterbitkan
dalam waktu 7 hari kerja setelah dibuat buku tanah oleh PPAT dan
diberikan kepada kreditur yang mempunyai kekuatan eksekutorial.

Berdasarkan sifat kepemilikan sertipikat Hak Atas Tanah terdiri dari :

1) Sertipikat Hak Milik (HM)

2) Sertipikat Hak Guna Bangunan (HGB)
3) Sertipikat Hak Pakai
4) Sertipikat Hak Milik Satuan Rumah Susun
5) Sertipikat Hak Pengelolaan
6) Sertipikat Wakaf
7) Sertipikat Hak Guna Usaha (HGU)

BAB III

PENUTUP

A. Kesimpulan

Dari pembahasan yang ada di dalam makalah ini mengenai Sistem

Pendaftaran Tanah di Indonesia dan Pengaruhnya terhadap Akta-akta PPAT
maupun Sertipikat Hak Atas Tanah yaitu bahwa sistem pendaftaran tanah
di Indonesia harus sesuai dengan tata aturan yang berlaku. Pendaftaran
tanah sangat penting untuk dilakukan bagi seseorang yang tanahnya
belum didaftarkan dan belum bersertipikat. Karena apabila tidak segera
didaftarkan, maka tanah yang dimiliki belum sah dihadapan hukum.

B. Saran

Banyak anggapan dari masyarakat bahwa proses pendaftaran tanah di

Indonesia masih begitu rumit. Padahal, apabila kita menaati aturan-aturan
yang berlaku, maka proses tersebut akan mudah dan berjalan dengan
lancar. Untuk itu, apabila memiliki tanah yang belum bersertipikat, maka
segera mendaftarkannya di Kantor Pertanahan agar tanah yang kita miliki
sah dihadapan hukum.