*Pendaftaran Tanah

* Latar Belakang dan Dasar Hukum Pendaftaran Tanah

* Pada tgl 8 Juli 1997 ditetapkan PP No. 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah yang
menggantikan PP No. 10 Tahun 1961 (yang selama 30 tahun belum cukup memberikan hasil yg
memuaskan).

* Pendaftaran tanah pd hakekatnya ditetapkan dlm Pasal 19 UUPA adl diselenggrakan dlm rangka
menjamin kepastian hukum dibidang pertanahan (“rechtskadaster” atau “legal cadaster”).

* PP 24 Tahun 1997 adl utk menjawab kebutuhan akan dukungan berupa jaminan kepastian
hukum dibidang pertanahan, yaitu pertama memerlukan tersedianya perangkat hukum yg
tertulis, lengkap dan jelas, yang dilaksanakan secara konsisten sesuai dg jiwa dan isi UU.

* Untuk menghadapi kasus konkret pendaftaran tanah diperlukan bagi para pemegang hak atas
tanah utk pembuktian atas haknya, spt calon pembeli dan calon kreditor utk memperoleh
keterangan yg diperlukan mengenai tanah yg jadi objek perbuatan hukum yg akan dilakukan.

* Bagi pemerintah sangat penting utk melaksanakan kebijakan pertanahan.

Tujuan Pendaftaran Tanah
* Untuk memberikan kepastian hukum dan perlindungan hukum
kepada pemegang hak atas suatu bidang tanah, satuan rumah
susun dan hak-hak lain yang terdaftar, agar dg mudah dpt
membuktikan dirinya sbg pemegang hak ybs. Untuk itu kpd
pemegang haknya diberikan “Sertifikat” sbg surat tanda
buktinya.
* Untukmenyediakan informasi kpd pihak2 yg berkepentingan,
termasuk pemerintah, agar dg mudah dpt memperoleh data
yg diperlukan dlm mengadakan perbuatan hukum mengenai
bidang2 tanah dan satuan2 rumah susun yg sudah terdaftar.
* Untukterselenggaranya tertib administrasi pertanahan. Baik
terhadap peralihan, pembebanan dan hapusnya hak2 atas
bidang2 tanah dan satuan rumah susun.
 * Sertifikat Hak Atas
Tanah sebagai Surat
* Tanda Bukti
Pasal 19 ayat (2) huruf c UUPA menyebutkan bhw Sertifikat adl surat
tanda bukti hak utk hak atas tanah, Hak Pengelolaan, tanah wakaf,
HMSRS dan HT, yg masing2 sdh dibukukan dalam buku tanah ybs.

* Kantor Pertanahan menyelenggarakan tata usaha (administrasi)

pendaftaran tanah dalam suatu “Daftar Umum” (yg terbuka utk umum
dan apat diakses):

* (1) Peta Pendaftaran Tanah: peta yg menggambarkan bidang atau

bidang2 tanah utk keperluan pembukuan tanah.

* (2) Daftar Tanah: dokumen dlm bentuk daftar yg memuat identitas

bidang tanah dg suatu sistem penomoran.
* (3)
Surat Ukur: dokumen yg memuat data fisik suatu bidang
tanah dlm bentuk peta dan uraian yg diambil datanya dari
peta pendaftaran. Merupakan petikan dari peta pendaftaran.
Data fisik adl keterangan ttg letak, batas dan luas bidang
tanah dan SRS yg sudah terdaftar termasuk adanyabangunan
atau bagian bangunan di atasnya.
* BukuTanah: dokumen yg memuat data yuridis suatu bidang
tanah dan SRS yg terdaftar terkait status hukumnya:
pemegang haknya dan pihak lain serta beban2 lain yg
membebankannya.
* DaftarNama: dokumen dlm bentuk daftar yg memuat
keterangan penguasaan tanah dg suatu hak atas tanah oleh
perorangan/ badan hukum (tidak terbuka utk umum utk
menghindari penyalahgunaan).
* SERTIFIKAT: BUKU TANAH + SURAT UKUR
Rumusan Pendaftaran Tanah

* Pasal 1 PP No. 24 Tahun 1997: PENDAFTARAN TANAH: Pendaftaran

tanah adalah rangkaian kegiatan yang dilakukan oleh Pemerintah
secara terus menerus, berkesinambungan dan teratur, meliputi:
pengumpulan, pembukuan dan penyajian serta pemeliharaan data
fisik dan data yuridis, dalam bentuk peta dan daftar, mengenai
bidang-bidang tanah dan satuan-satuan rumah susun, termasuk
pemberian sertifikat sebagai surat tanda bukti haknya bagi bidang-
bidang tanah yang sudah ada haknya dan Hak Milik Atas Satuan
Rumah Susun serta hak-hak tertentu yang membebaninya.
* Pelaksanaan Pendaftaran Tanah
* A. KEGIATAN PENDAFTARAN TANAH UNTUK PERTAMA KALI (“INITIAL
REGISTRATION”) (

1) Melalui Pendaftaran Tanah Secara Sistematik: Yaitu kegiatan

pendaftaran tanah untuk pertama kali yang dilakkan secara
serentak yang meliputi semua objek pendaftaran tanah yang
belum didaftar dalam wilayah atau bagian wilayah suatu
desa/kelurahan. Pendaftaran tanah ini diselenggarakan atas
prakarsa pemerintah berdasarkan pd suatu rencana kerja jangka
panjang dan tahunan serta dilaksanakan diwilayah2 yg
ditetapkan Menteri Agraria/K BPN. Dalam hal suatu
desa/kelurahan belum ditetapkan sbg wilayah pendaftaran tanah
secara sistematik, pendaftarannya dilaksanakan melalui
pendaftaran tanah secara sporadic.
2) Melalui Pendaftaran Secara Sporadik: Yaitu kegiatan pendaftaran
tanah untuk pertama kali mengenai satu atau beberapa objek
pendaftaran tanah dalam wilayah atau bagian wilayah suatu
desa/kelurahan secara individual atau masal. Pendaftaran tanah
secara sporadic dilaksanakan atas permintaan pihak yang
berkepentingan, yaitu pihak yang berhak atas objek pendaftaran
tanah ybs atau kuasanya.
 KEGIATAN PEMELIHARAAN DATA PENDAFTARAN TANAH
(“MAINTENANCE”)

* Adalah kegiatan pendaftaran tanah untuk menyesuaikan data

fisik dan data yuridis dalam peta pendaftaran, daftar tanah
dan sertifikat dengan perubahan2 yg terjadi kemudian, spt:
sebagai akibat beralihnya, dibebaninya atau berubahnya
nama pemegang hak yg telah terdaftar, hapusnya atau
diperpanjangnya jangka waktu yg sudah berakhir, pemecahan,
pemisahan dan penggabungan bidang tanah yg haknya sudah
didaftar. Pendaftaran perubahan data ini sesuai dg “asas
mutakhir pendaftaran” di Kantor Pendaftaran Tanah.
Objek Pendaftaran Tanah

Pasal 9 PP No. 24 Tahun 1997:

* Bidang2 tanah yg dipunyai dg HM, HGU, HGB dan Hak Pakai

* Tanah Hak Pengelolaan
* Tanah Wakaf
* Hak Milik ata SRS
* Hak Tanggungan
* Tanah Negara
Untuk sementara belum ada akta HGB dan HP diatas HM jadi
yg ada hanya HGB dan HP yg diberikan Negara.

Untuk Tanah Negara pendaftarannya dilakukan dg cara

membukukan bidang tanah ybs dalam daftar tanah.

Untuk Tanah Negara tidak diterbitkan sertifikat.

Objek pendaftaran tanah yg lain didaftar dg membukukannya

dalam peta pendaftaran dan buku tanah serta menerbitkan
sertifikat sbg surat tanda bukti haknya.

Tanah Negara atau tanah yg langsung dikuasai Negara adl

tanah yg tidak dipunyai dg suatu hak atas tanah.
 *Sistem Pendaftaran
Tanah
Sistem Pendaftaran Tanah yang digunakan adalah “Sistem
Pendaftaran Hak” (“Registartion of Titles”) dan bukan
“Sistem Pendafatarn Akta” (“Registration of Deed”). Hal ini
dapat terlihat dari dg adanya Buku Tanah sbg dokumen yg
memuat data yuridis dan data fisik yg dihimpun dan disajikan
serta diterbitkannya sertifikat sbg surat tanda bukti hak yang
didaftar. Hak atas Tanah, Hak Pengelolaan, tanah wakaf dan
HMSRS didaftar dg membukukannya dlm Buku Tanah dan Surat
Ukur, sbg bukti hak ybs dan bidang tanahnya sudah didaftar.
 * Sistem Publikasi
Pendaftaran Tanah

Sistem Publikasi yang digunakan dalam Pendaftaran Tanah menurut PP 10/1961 adalah “sistem

negative yang mengandung unsur positif”. Pendaftaran tanah yg penyelenggaraannya diperintahkan

oleh UUPA tdk menggunakan sistem publikasi positif yg kebenaran data yg disajikan dijamin oleh

Negara melainkan menggunakan sistem publikasi negative. Didalam sistem publikasi negative Negara

tidak menjamin kebenaran data yg disajikan. Tetapi walaupun demikian tidak dimaksudkan utk

menggunakan sistem publikasi negative murni (Pasal 19 ayat 2 huruf c UUPA) – yang menyatakan

surat tanda bukti hak yg diterbitkan berlaku sbg “alat bukti yang kuat”. Pendaftaran berbagai peristiwa

hukum merupakan alat pembuktian yg kuat. Hal ini karena prosedur pengumpulannya, pengolahan,

penyimpanan dan penyajian data fisik dan yuridis serta penerbitan sertifikat dlm PP 24/1997 tampak

jelas usaha utk sejauh mungkin memperoleh dan menyajikan data yg benar, karena pendaftaran tanah

adl utk menjamin kepastian hukum.

* Sistem Publikasi Pendaftaran Tanah
Ketentuan “sistem negative yang mengandung unsur positif” ini
bertujuan, pd satu pihak utk tetap berpegang pd sistem publikasi
negative dan pd lain pihak utk secara seimbang memberi kepastian
hukum kpd pihak yg dgn itikad baik menguasai sebidang tanah dan
didaftar sbg pemegang hak dlm buku tanah dg sertifikat sbg tanda
buktinya yg menurut UUPA sbg alat bukti yang kuat. Kelemahan
sistem negative adl pihak yg namnya tercantum sbg pemegang hak
dlm buku tanah dan sertifikat selalu menghadapi kemungkinan
gugatan dari pihak lain yg merasa punya tanah tsb. Kelemahan ini
diatasi dg menggunakan lembaga “acquisitive verjaring” atau
“adverse possession”.
Hukum tanah kita yg berdasarkan hukum adat tidak mengenal
lembaga tsb. (putusan Hoog Gereechts Hof tgl 25 Oktober 1934).
Tetapi dlm hukum adat terdapat lembaga yg digunakan utk mengatasi
kelemahan sistem publikasi negative dlm pendaftaran tanah yaitu
lembaga “rechtsverwerking”: dimana dlm hukum adat jika seseorang
selama waktu tertentu membiarkan tanahnya tdk dikerjakan
kemudian tanah itu dikerjakan orang lain yg memperolehnya dgn
itikad baik, maka hilanglah haknya utk menuntut kembali tanah
tersebut. Hal ini sudah mendapat pengukuhan dan penerapan dlm
berbagai yurisprudensi Mahkamah Agung (Putusan tgl nomor
210/K/Sip/1955, tgl nomor 329/K/Sip/1957, tgl nomor
361/K/Sip/1958, tgl nomor 70/K/Sip/1959). Lembaga
“rechtsverwerking” sudah ada dlm hukum adat, tetapi penerapannya
oleh Pengadilan haruslah dituntut oleh pihak yg menguasai tanah
(Putusan MA No.161/K/Sip/1958).
 *Pejabat Pembuat Akta Tanah
(PPAT)

* PPAT adalah Pejabat Umum yang diberi kewenangan untuk membuat

akta2 tanah tertentu sbg yg diatur UU: yaitu akta pemindahan dan
pembebanan hak atas tanah dan HMSRS, dan akta pemberian kuasa
utk membebankan Hak Tanggungan. (Pasal 1 angka 24 PP No. 24 th
1997)
* PejabatUmum adalah orang yang diangkat oleh instansi yg
berwenang dg tugas melayani masyarakat umum dibidang tertentu.
* PPAtdiangkat dan diberhentikan oleh Menteri Agraria/ Ka BPN.
* Untuk mempermudah rakyat didaerah terpencil yg tidak ada
PPAT
dapat ditunjuk PPAT Sementara yaitu Pejabat Pemerintah yang
menguasai daerah ybs yaitu Kepala Desa (ex officio).
* PPATmerupakan sumber utama dalam rangka pemeliharaan data
pendaftaran tanah, dan merupakan kegiatan yg membantu Kepala
Kantor Pertanahan dalam melaksanakan tugas dibidang pendaftaran
tanah khususnya dalam kegiatan pemeliharaan dan pendaftaran
(sebagai Pejabat Tata Usaha Negara).

* PPAT dalam tugasnya mendaftar hak tanggungan dan memelihara

data yuridis yang sudah terkumpul dan disajikan dikantornya karena
pembebanan dan pemindahan hak diluar lelang dimana Kepala
Kantor Pertanahan memerlukan data yg harus disajikan oleh PPAT
dalam bentuk akta PPAT.

* Akta yang dibuat PPAT adalah Akta Otentik.

 *Panitia Adjudikasi
* Dalam melaksanakan pendaftaran tanah secara sistematik, Kepala
Kantor Pertanahan dibantu oleh Panitia Adjudikasi, yg dibentuk
Menteri Negara Agraria/ Ka BPN atau pejabat yg ditunjuk (Pasal 8 PP
No. 24 th 1997).

* Adjudikasiadalah kegiatan yg dilaksanakan dlm rangka proses

pendaftaran tanah untuk pertama kali, meliputi pengumpulan dan
penetapan kebenaran data fisik dan data yuridis mengenai satu atau
beberapa objek pendaftaran tanh utk keperluan pendaftarannya.

* Dalam pendaftaran tanah secara sistematik diperlukan bantuan

panita adjudikasi, karena pd umumnya pendaftaran secara sistematik
bersifat massal dan besar2an, hingga dg demikian tdk akan
mengganggu tugas rutin Kantor Pertanahan.
Panitia Adjudikasi terdiri dari seorang Ketua merangkap anggota
dijabat oleh seorang pegawai BPN, 3-4 anggota, yaitu pegawai BPN yg
punya kemampuan dibidang pendaftaran tanah, hak2 atas tanah dan
Kepala Desa/Kelurahan atau Pamong Desa/Kelurahan yg ditunjuk,
dapat ditambah utk kepastian yuridis bidang2 tanah tsb Tetua Adat yg
mengetahui riwayat kepemilikan tanah khususnya did aerah yg
hukum adatnya masih kuat.
 * Pendaftaran Tanah Untuk
Pertama Kali

PENGUMPULAN DAN PENGELOLAAN DATA FISIK

(1) Pembuatan peta dasar pendaftaran:

Sbg dasar utk pembuatan peta pendaftaran, utk itu diperlukan adanya
titik2 dasar teknik nasional yg mempunyai koordinat sbg control
pengukuran rekonstruksi batas

(2) Penetapan batas bidang2 tanah:

Setelah diukur ditetapkan letaknya dan batasnya lalu ditempatkan tanda2

batasnya disetiap sudut bidang tanah. Dlm hal ini dilakukan penataan
batas berdasarkan kesepakatan para pihak yg berkepentingan (pemilik
tanah berbatasan) – “Contradictoire Delimitatie”
(3) Pengukuran dan pemetaan bidang2 tanah dan pembuatan
peta pendaftaran

(4) pembuatan daftar tanah

(5) Pembuatan surat ukur

• Pengumpulan Dan Pengolahan Data Yuridis Serta

Pembukuan Haknya.

• Penerbitan Sertifikat.
• Penyajian Data Fisik Dan Data Yuridis

• Penyimpanan Daftar Umum Dan Dokumen

* Pengumpulan dan Pengolahan Data Yuridis
& Pembukuan Haknya
A). HAK2 BARU (hak yg diberikan setelah PP 24/1997)

(1) Hak atas tanah baru, dibuktikan: penetapan pemberian hak, asli akta PPAT

(2) Hak Pengelolaan, dibuktikan: penetapan pemberian hak pengelolaan

(3) Tanah Wakaf,dibuktikan: akta ikrar wakaf

(4) HMSRS, dibuktikan: akta pemisahan

(5) Pemberian Hak Tanggungan, dibuktikan: akta pemberian hak tanggungan

(B). HAK2 LAMA (hak yg berasal dari konversi saat UUPA dan yg blm didaftar PP 10/1961)

Untuk pembuktian hak2 atas tanah yg sdh ada dan berasal dari konversi hak2 lama, data

yuridisnya dibuktikan dg alat2 bukti mengenai adanya hak tsb berupa bukti tertulis,

keterangan saksi dan/atau pernyataan ybs

ALAT BUKTI KEPEMILIKAN.

Bukti tertulisnya lengkap: tidak perlu tambahan alat bukti lain

Bukti tertulisnya sebagian tidak ada lagi: diperkuat keterangan saksi/ pernyataan ybs

Bukti tertulisnya semua tidak ada: diganti keterangan saksi/ pernyataan ybs.

Pengumuman Data Fisik dan Data Yuridis

Data fisik dan data yuridis diumumkan selama 30 hari (utk pendaftaran tanah sistematik) dan

60 hari (utk pendaftaran tanah secara sporadic).

Tujuan pengumuman: memberi kesempatan kpd pihak2 yg berkepentingan mengajukan

keberatan.

Tempat pengumuman: (1) kantor panitia adjudikasi, (2) kantor pertanahan, (3) kantor

kades/lurah.

Pengesahan data yuridis dan fisik dgn Berita Acara, sbg dasar pembukuan hak dan pemberian

hak.
 * Pembukuan dan Penerbitan
Sertifikat
Data yuridis dan data fisik dibukukan dalam Buku Tanah berdasarkan Berita Acara
Pengesahan.

Pelaksanaan pembukuan data fisik dan data yuridis berdasarkan Pasal 30 PP 24/1997.

Bila data fisik dan data yuridis sudah lengkap dan tidak ada yang disengketakan, maka
dilakukan pembukuan dalam buku tanah.

Bila data fisik dan data yuridis belum lengkap dan ada sengketa, dilakukan
pembukuannya dalam buku tanah dengan Catatan mengenai hal2 yg belum lengkap.

Catatan tersebut dihapus apabila telah diserahkan tambahan alat pembuktian yang
diperlukan atau telah lewat 5 (lima) tahun tanpa ada yang mengajukan gugatan ke
Pengadilan mengenai data yang dibukukan.
Sertifikat sebagai surat tanda bukti hak, diterbitkan utk
kepentingan pemegang hak ybs sesuai dg data fisik yg ada di
surat ukur dan data yuridis yg telah didaftar dalam buku
tanah.

Sertifikat adalah satu lembar dokumen yang memuat data

yuridis dan data fisik yang diperlukan.

Jika dalam Buku Tanah terdapat Catatan yang menyangkut

data yuridis dan data fisik, maka penerbitan sertifikat
ditangguhkan sampai catatan ybs dihapus. (ini merupakan
penerapan lembaga rechtsverwerking utk mengatasi
kelemahan sistem publikasi negative.
 *Akta PPAT
Akta PPAT merupakan salah satu sumber data bagi
pemeliharaan data pendaftaran tanah. Maka wajib dibuat
sedemikian rupa sehingga dapat dijadikan dasar yang kuat
untuk pendaftaran pemindahan dan pembebanan hak ybs.
PPAT dengan demikian bertanggung jawab untuk memeriksa
syarat2 untuk sahnya perbuatan hukum tsb, antara lain
mencocokan data yang ada disertifikat dengan daftar2 yang
ada di kantor Pertanahan. PPAT wajib menolak pembuatan
Akta PPAT bila tidak disampaikan Sertifikat asli dan bukti2
lain.