Keterkaitan Antara Peraturan Pemerintah 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah

dan PP 18 Tahun 2021 tentang Hak Pengelolaan, Hak Atas Tanah, Satuan Rumah
Susun dan Pendaftaran Tanah ditinjau dari Sudut Pengaturan Terkait Pendaftaran
Tanah.

Baik PP Nomor 24 Tahun 1997 dan PP Nomor 18 Tahun 2021 merupakan upaya dan sarana
yang dibentuk oleh Pemerintah guna untuk memberikan kepastian hukum dan perlindungan
kepada pemegang hak atas suatu bidang tanah, satuan rumah susun dan hak-hak lain yang
terdaftar agar dengan mudah dapat membuktikan dirinya sebagai pemegang hak yang
bersangkutan, serta untuk menyediakan informasi kepada pihak-pihak yang berkepentingan
termasuk Pemerintah agar dengan mudah dapat memperoleh data yang diperlukan dalam
mengadakan perbuatan hukum mengenai bidang-bidang tanah dan satuan-satuan rumah susun
yang sudah terdaftar. Kemudian, dengan di bentuknya PP 18 Tahun 2021 merupakan
penyempurnaan serta simplifikasi proses pendaftaran tanah melalui sarana elektronik, selain
daripada itu dengan dibentuknya PP No. 18 Tahun 2021 turut serta mendukung berjalannya
UU Nomor 11 Tahun 2020 tentang Cipta Kerja.

A. Definisi Pendaftaran Tanah

Terdapat Perubahan terhadap redaksional dari Definisi “Pendaftaran Tanah” yang
disebabkan dengan pengaturan tentang “Ruang Atas Tanah” dan “Ruang Bawah
Tanah” sebagaimana disebut dan diatur dalam PP Nomor 18 Tahun 2021, dengan bunyi
sebagai berikut:

PP Nomor 18 Tahun 2021

“Pendaftaran Tanah adalah rangkaian kegiatan yang dilakukan oleh Pemerintah
secara terus menerus, berkesinambungan dan teratur meliptrti pengurnpulan,
pengolahan, pembukuan, dan penyajian serta pemeliharaan data fisik dan data yuridis,
dalam bentuk peta dan daftar, mengenai bidang-bidang Tanah, Ruang Atas Tanah,
Ruang Bawah Tanah dan satuan-satuan rumah susun, termasuk pemberian surat
tanda bukti haknya bagi bidang-bidang Tanah, Ruang Atas Tanah, Ruang Bawah
Tanah yang sudah ada haknya dan hak milik atas Satuan Rumah Susun serta hak-hak
tertentu yang membebaninya.”
 PP Nomor 24 Tahun 1997
“Pendaftaran tanah adalah rangkaian kegiatan yang dilakukan Oleh Pemerintah
secara terus menerus, berkesinambungan dan teratur, meliputi pengumpulan,
pengolahan, pembukuan, dan penyajian serta pemeliharaan data fisik dan data yuridis,
dalam bentuk peta dan daftar, mengenai bidang-bidang tanah dan satuan-satuan
rumah susun, termasuk pemberian surat tanda bukti haknya bagi bidang-bidang tanah
yang sudah ada haknya dan hak milik atas satuan rumah susun serta hak-hak tertentu
yang membebaninya.”

B. Proses Pendaftaran
1. Prosedur Pendaftaran Tanah Secara Sporadik
Prosedur pendaftaran tanah secara sporadik menurut Peraturan Pemerintah
Nomor 24 Tahun 1997 adalah:
a. Pendaftaran tanah secara sporadik dilakukan atas permintaan pihak yang
berkepentingan. Pihak yang berkepentingan adalah pinak yang berhak atas
bidang tanah yang bersangkutan atau kuasanya. Pendaftaran tanah secara
sporadik dapat dilakukan secara individual (perseorangan) atau massal
(kolektif) dari pemegang hak atas bidang tanah atau kuasanya.1
b. Pembuatan Peta Dasar Pendaftaran Wilayah-wilayah yang belum ditunjuk
sebagai wilayah pendaftaran tanah secara sistematik oleh Badan Pertanahan
Nasional di usahakan tersedianya peta dasar pendaftaran untuk keperluan
pendaftaran tanah secara sporadik. Untuk keperluan pembuatan peta dasar
pendaftaran, Badan Pertanahan Nasional menyelenggarakan pemasangan,
pengukuran, pemetaan, dan pemeliharaan titik-titik dasar teknik nasional di
setiap kabupaten/kota.2
c. Penetapan Batas Bidang-bidang Tanah Untuk memperoleh data fisik yang
diperlukan bagi pendaftaran tanah. Bidang-bidang tanah yang akan
dipetakan akan diukur, setelah ditetapkan letaknya, batasbatasnya dan
menurut keperluannya di tempatkan tanda-tanda batas di setiap sudut

1
Lihat, Republik Indonesia. 1997. Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 Tentang Pendaftaran
Tanah. Jakarta. Pasal 13 ayat (4).
2
Lihat, Republik Indonesia. 1997. Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 Tentang Pendaftaran
Tanah. Jakarta. Pasal 15.
 bidang tanah yang bersangkutan. Penetapan batas bidang tanah diupayakan
penataan batas berdasarkan kesepakatan para pihak yang berkepentingan.3
d. Pengukuran dan pemetaan Bidang-bidang tanah dan pembuatan peta
pendaftaran. Bidang-bidang tanah yang sudah ditetapkan batas-batasnya
diukur dan selanjutnya ditetapkan dalam peta dasar pendaftaran. Jika dalam
wilayah pendaftaran tanah secara sporadik belum ada peta dasar
pendaftaran, dapat digunakan peta lain, sepanjang peta tersebut memenuhi
syarat untuk pembuatan peta pendaftaran.4
e. Pembuatan Daftar tanah. Bidang atau bidang tanah yang sudah dipetakan
atau dibubuhkan nomor pendaftarannya pada peta pendaftaran di bukukan
dalam daftar tanah.5
f. Pembuatan Surat Ukur. Bagi bidang-bidang tanah yang sudah diukur serta
dipetakan dalam peta pendaftaran, dibuatkan surat ukur untuk keperluan
pendaftaran haknya. Untuk wilayah-wilayah pendaftaran tanah secara
sporadik yang belum tersedia peta pendaftaran, surat ukur dibuat dari hasil
pengukuran bidang-bidang tanah yang sudah ditetapkan batas-batasnya.6
g. Pembuktian Hak Baru dan Pembuktian Hak Lama Untuk keperluan
pendaftaran hak, hak atas tanah yang berasal dari konversi hak, hak-hak
lama dibuktikan dengan alat-alat bukti mengenai adanya hak tersebut
berupa bukti-bukti tertulis, keterangan sakisi da/atau pernyataan yang
bersangkutan yang kadar sebenarnya oleh Kepala Kantor Pertahanan
kabupaten/kota setempat yang cukup mendaftar hak, pemegang hak dan
pihak-pihak lain yang membebaninya.7
h. Pengumuman data yuridis dan hasil pengukuran Hasil pengumuman dan
penelitian data yuridis beserta peta bidang atau bidangbidang tanah yang
bersangkutan sebagai hasil pengukuran diumumkan selama 60 hari untuk
memberikan kesempatan kepada pihak yang berkepentingan mengajukan
keberatan pengumuman dilakukan di Kantor Pertanahan kabupaten/kota
3
Lihat, Republik Indonesia. 1997. Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 Tentang Pendaftaran
Tanah. Jakarta. Pasal 17 ayat (1).
4
Lihat, Republik Indonesia. 1997. Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 Tentang Pendaftaran
Tanah. Jakarta. Pasal 20 ayat (1).
5
Lihat, Republik Indonesia. 1997. Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 Tentang Pendaftaran
Tanah. Jakarta. Pasal 21.
6
Lihat, Republik Indonesia. 1997. Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 Tentang Pendaftaran
Tanah. Jakarta. Pasal 22.
7
Lihat, Republik Indonesia. 1997. Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 Tentang Pendaftaran
Tanah. Jakarta. Pasal 24 ayat (1).
 setempat dan Kantor Kepala Desa/Kelurahan letak tanah yang bersangkutan
serta ditempat lain yang dianggap perlu.8
i. Pengesahan hasil pengumuman penelitian data fisik dan data yuridis
Pengesahan dilakukan dengan catatan mengenai hal-hal yang belum
lengkap dan/atau keberatan yang belum diselesaikan. Berita acara
pengesahan menjadi dasar untuk:
i. Pembukuan hak atas tanah yang bersangkutan dalam buku tanah,
ii. Pengakuan hak atas tanah,
iii. Pemberian hak atas tanah.
j. Pembukuan hak Hak atas tanah , hak pengelolaan, tanah wakaf, dan hak
milik atas satuan rumah susun didaftar dengan membukukannya dalam
buku tanah yang memuat data yuridis dan data fisik bidang tanah yang
bersangkutan, dan sepanjang ada surat ada surat ukurnya dicatat ukur secara
hukum telah didaftar.

2. Prosedur Pendaftaran Tanah Secara Sistematik

Prosedur pendaftaran tanah secara sistematik menurut peraturan pemerintah No.
24 Tahun 1997, adalah:
a. Adanya suatu rencana kerja. Pendaftaran tanah secara sistematik didasarkan
pada suatu rencana kerja dan dilaksanakan di wilayah-wilayah yang
ditetapkan oleh Menteri Negara Agraria (Kepala Badan Pertahanan
Nasional).9
b. Pembentukan Panitia Ajudikasi. Dalam melaksanakan pendaftaran tanah
secara sistematik, Kepala Kantor Pertanahan Kabupaten/Kota dibantu oleh
Panitia Ajudikasi yang dibentuk oleh kepala Badan Pertanahan Nasional
atau pejabat yang ditunjuk.10
c. Peraturan peta dasar pendaftaran Kegiatan pendaftaran tanah secara
sistematik dimulai dengan pembuatan peta dasar pendaftaran. Untuk
pembuatan peta pendaftaran, Badan Pertanahan Nasional
menyelenggarakan pemasangan, pengukuran, pemetaan, dan pemeliharaan

8
Urip Santoso, Pendaftaran dan Peralihan hak Atas Tanah, Kencana, Jakarta, 2010, hlm 180.
9
Lihat, Republik Indonesia. 1997. Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 Tentang Pendaftaran
Tanah. Jakarta. Pasal 13 ayat (2).
10
Lihat, Republik Indonesia. 1997. Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 Tentang Pendaftaran
Tanah. Jakarta. Pasal 8.
 titik-titik dasar teknik nasional sebagai kerangka dasarnya. Jika suatu
daerah tidak ada atau belum ada titiktitik dasar teknik nasional.
d. Penetapan badan bidang-bidang tanah Penetapan batas bidang tanah
diupayakan penataan batas berdasarkan kesepakatan para pihak yang
berkepentingan. Penetapan tandatanda batas termasuk termasuk
pemeliharaan wajib dilakukan oleh pemegang hak atas tanah yang
bersangkutan. Penetapan batas bidang tanah yang sudah dipunyai dengan
sesuatu hak yang belum terdaftar atau yang sudah terdaftar tetapi belum ada
surat ukur/gambar situasinya atau surat ukur.
e. Pembuatan peta dasar pendaftaran. Bidangbidang tanah yang sudah
ditetapkan batasbatasnya diukur dan selanjutnya dipetakan dalam peta dasar
pendaftaran.
f. Pembuatan daftar tanah. Bidang atau bidang-bidang tanah-tanah yang sudah
dipetakan atau membutuhkan nomor pendaftarannya pada peta pendaftaran
dibukukan dalam daftar tanah.
g. Pembuatan surat ukur. Bagi bidang-bidang tanah yang sudah diukur serta
dipetakan dalam peta pendaftaran, dibuatkan surat ukur unutk keperluan
pedaftaran haknya.11
h. Pengumpulan dan penelitian data yuridis. Untuk keperluan pendaftaran hak,
atas tanah yang berasal dari konversi hak-hak lama dibuktikan dengan alat-
alat bukti mengenai adanya hak tersebut berupa bukti-bukti tertulis.
Keterangan saksi atau pernyataan yang bersangkutan yang kadar
kebenarannya oleh panitia Ajudikasi dianggap cukup untuk mendaftar hak,
pemegang hak dan hak-hak pihak lain yang membebaninya.
i. Pengumpulan hasil penelitian data yuridis dan hasil pengukuran. Hasil
pengumpulan dan penelitian data yuridis beserta peta bidang atau bidang-
bidang tanah yang bersangkutan sebagai hasil pengukuran diumumkan
selama 30 hari untuk memberi kesempatan kepada pihak yang
berkepentingan mengajukan keberatan. Pengumuman dilakukan di Kantor
Panitia Ajudikasi dan Kantor Kepala Desa/Kelurahan letak tanah yang
bersangkutan serat ditempan lain yang dianggap perlu.
j. Pengesahan hasil pengumuman penelitian data fisik dan data yuridis Setelah
jangka waktu pengumuman berakhir (lewat 30 hari), data fisik dan data
11
K. Wantjik, Hak Anda Atas Tanah, Ghalia Indonesia, Jakarta, 1982, hlm 60.
 yuridis yang diumumkan tersebut oleh panitia ajudikasi pendaftaran tanah
secara sistematik disahkan dengan berita acara. Jika setelah berakhirnya
jangka waktu pengumuman masih ada kekurangan data fisik dan/atau data
yuridis yang bersangkutan atau masih ada keberatan yang belum
diselesaikan.
k. Pembukuan hak. Hak atas tanah daftar dengan membukukannya dalam
buku tanah yang memuat data fisik dan data yuridis bidang tanah yang
bersangkutan, dan sepanjang ada surat ukurnya dicatat pula pada surat ukur
tersebut. Pembukuan dalam buku tanah serta pencatatannya pada surat ukur
merupakan bukti bahwa hak yang bersangkutan beserta pemegang
haknya.Bidang tanahnya yang diuraikan dalam surat ukur secara hukum
telah didaftarkan. Pembukuan hak dilakukan berdasarkan alat bukti hak-hak
lama dan berita acara pengesahan pengumuman data fisik dan data yuridis.
l. Penerbitan sertifikat. Sertifikat diterbitkan untuk kepentingan pemegang
hak yang bersangkutan sesuai dengan data fisik dan data yuridis yang telah
terdaftar dalam buku tanah. Sertifikat diterbitkan oleh kantor Pertanahan
Kabupaten/Kota setempat, ditanda-tangani oleh ketua panitia ajudikasi atas
nama Kepala Kantor Pertanahan Kabupaten/Kota.Sertifikat hanya boleh
diserahkan kepada pihak yang namanya tercantum dalam buku tanah yang
bersangkutan sebagai pemegang hak atau kepada pihak lain yang
dikuasakan olehnya.12

C. Keterkaitan PP Nomor 24 Tahun 1997 dengan PP Nomor 18 Tahun 2021

Dari redaksional dan maksud serta tujuan pembentukan daripada Peraturan Pemerintah
Nomor 18 Tahun 2021 terdapat keterkaitan yang jelas, bahwa PP Nomor 18 Tahun
2021 ada dan dirancang untuk melengkapi serta melakukan simplifikasi terhadap
runtutan proses pendaftaran tanah dengan metode elektronik sebagaimana terlihat
dalam Pasal 84 sampai dengan Pasal 86 dengan bunyi sebagai berikut:

Pasal 84
1. Penyelenggaraan dan pelaksanaan Pendaftaran Tanah dapat dilakukan secara
elektronik.

12
Bachsan Mustafa, Hukum Agraria dalam Perspektif, Remadja Karya Cv, Bandung, 1984, hlm 57.
 2. Hasil penyelenggaraan dan pelaksanaan Pendaftaran Tanah secara elektronik
sebagaimana dimaksud pada ayat (1) berupa data, informasi elektronik,
dan/atau dokumen elektronik.
3. Data dan informasi elektronik dan/atau hasil cetaknya merupakan alat bukti
hukum yang sah.
4. Data dan informasi elektronik dan/atau hasil cetaknya sebagaimana dimaksud
pada ayat (3) merupakan perluasan dari alat bukti yang sah sesuai dengan
hukum acara yang berlaku di lndonesia.
5. Penerapan Pendaftaran Tanah elektronik dilaksanakan secara bertahap dengan
mempertimbangkan kesiapan sistem elektronik yang dibangun oleh Kementerian.

Pasal 85
1. Seluruh data dan/atau dokumen dalam rangka kegiatan Pendaftaran tanah
secara bertahap disimpan dan disajikan dalam bentuk dokumen elektronik
dengan memanfaatkan teknologi informasi dan komunikasi.
2. Data dan/atau dokumen sebagaimana dimaksud pada ayat (1) disimpan secara
elektronik di pangkalan data Kementerian.
3. Untuk keperluan pembuktian di pengadilan dan/atau pemberian informasi
pertanahan yang dimohonkan instansi yang memerlukan untuk pelaksanaan
tugasnya, data dan/atau dokumen sebagaimana dimaksud pada ayat (2) dapat
diberikan akses melalui sistem elektronik.

Pasal 86
Pembuatan akta Pejabat Pembuat Akta Tanah dapat dilakukan secara elektronik.

Pada akhirnya, pendaftaran tanah secara elektronik berujung penerbitan tanda

bukti kepemilikan hak atas tanah yang berbentuk elektronik. Sebagaimana tertuang
Pasal 147 UU Cipta Kerja yang menyebutkan, “Tanda bukti hak atas tanah, hak milik
atas satuan rumah susun, hak pengelolaan, dan hak tanggungan, termasuk akta
peralihan hak atas tanah dan dokumen lainnya yang berkaitan dengan tanah dapat
berbentuk elektronik”.