MODUL HUKUM AGRARIA

(LAW 505)

MODUL 10
PENDAFTARAN TANAH

DISUSUN OLEH
ZULFIKAR JUDGE, SH.,M.Kn.

UNIVERSITAS ESA UNGGUL

2020

Universitas Esa Unggul

http://esaunggul.ac.id
0 / 16
 PENDAFTARAN TANAH

A. Kemampuan Akhir Yang Diharapkan

Setelah mempelajari modul ini, diharapkan mahasiswa mampu :

Mahasiswa mampu menguraikan pengertian Pendaftaran tanah :
a. Pengertian Pendaftaran tanah
b. Tujuan pendaftaran tanah
c. Sistem pendaftaran tanah
d. Kegiatan pendaftaran tanah

B. Landasan Hukum Pendaftaran Tanah.

Beberapa landasan hukum pendaftaran tanah adalah sebagai berikut:
a. Undang-Undang Dasar Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar
Pokok- Pokok Agraria (UUPA)
Pasal 19 UUPA mengatur:
(1) Untuk menjamin kepastian hukum, oleh pemerintah diadakan
pendaftaran tanah di seluruh wilayah Republik Indonesia menurut
ketentuan yang diatur dengan Peraturan Pemerintah
(2) Pendaftaran tanah tersebut meliputi kegiatan: a) pengukuran,
pemetaan dan pembukuan tanah, b) pendaftaran hak-hak atas tanah
dan peralihan hak-hak tersebut, c) pemberian surat-surat tanda
bukti hak yang berlaku sebagai alat pembuktian yang kuat
(3) Pendaftaran tanah diselenggarakan mengingat keadaan Negara dan
masyarakat, keperluan lalu lintas sosial, ekonomi serta
kemungkinan penyelenggaraannya menurut pertimbangan Menteri
Biaya pendaftaran tanah akan diatur dengan Peraturan Pemerintah
dengan ketentuan bagi rakyat tidak mampu dibebaskan dari
pembayaran biaya;
Pasal 23 UUPA mengatur, bahwa hak milik, demikian pula setiap
peralihan, hapusnya dan pembebanannya dengan hak-hak lain

Universitas Esa Unggul

http://esaunggul.ac.id
1 / 16
 harus didaftarkan menurut ketentuan yang dimaksud Pasal 19
UUPA.
Pasal 32 UUPA mengatur Hak Guna Bangunan termasuk syarat-
syarat pemberiannya demikian juga setiap peralihan dan
penghapusan hak-hak tersebut harus didaftarkan menurut ketentuan
yang dimaksud Pasal 19.
Pasal 38 UUPA, mengatur Hak Guna Bangunan termasuk syarat-
syarat pemberiannya demikian pula setiap peralihan dan hapusnya
hak tersebut harus didaftarkan menurut ketentuan yang dimaksud
Pasal 19.
b.Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah
Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah
ditetapkan dan diundangkan pada Lembaran Negara Republik Indonesia
Nomor 57 Tahun 1997 dan Penjelasannya diundangkan dalam Lembaran
Negara Republik Indonesia Nomor 3696 pada tanggal 8 Juli 1997.
Peraturan Pemerintah ini mulai berlaku 3 bulan sejak tanggal
diundangkannya dan sejak tanggal tersebut Peraturan Pemerintah 10
Tahun 1961 dinyatakan tidak berlaku lagi. Meskipun dinyatakan tidak
berlaku 3 bulan sejak tanggal tersebut Peraturan Pemerintah Nomor 10
Tahun 1961 dinyatakan tidak berlaku lagi. Meskipun dinyatakan tidak
berlaku tetapi produk hukum yang telah dihasilkannya masih tetap berlaku.

Pasal 64 Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 mengatur bahwa

semua peraturan perundang-undangan pelaksanaan Peraturan Pemerintah
Nomor 10 Tahun 1961 yang telah ada tetap berlaku, sepanjang tidak
bertentangan atau diubah ataupun diganti berdasar Peraturan Pemerintah
baru. Dan hak-hak yang didaftar serta hal-hal lain yang dihasilkan dalam
kegiatan pendaftaran tanah menurut Peraturan Pemerintah Nomor 10
Tahun 1961 tetap sah sebagai hasil pendaftaran tanah menurut Peraturan
Pemerintah baru. Oleh karena itu tidak ada alasan untuk menunda
pendaftaran tanah dengan alasan perangkat hukumnya belum ada.

Universitas Esa Unggul

http://esaunggul.ac.id
2 / 16
 c. Peraturan Menteri Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 3
Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah.
d.Peraturan Menteri Agraria dan Tata Ruang/Kepala Badan Pertanahan
Nasional Republik Indonesia Nomor 1 Tahun 2017 tentang Perubahan
Atas Peraturan Menteri Agraria dan Tata Ruang/Kepala Badan
Pertanahan Nasional Nomor 35 Tahun 2016 tentang Percepatan
Pendaftaran Tanah Sistematik Lengkap.

Pengertian Pendaftaran Tanah.

Menurut A.P Parlindungan, pendaftaran tanah berasal dari kata Cadastre
(Bahasa Belanda Kadaster) suatu istilah teknis untuk suatu record
(rekaman), menunjukkan kepada luas, nilai dan kepemilikan terhadap
suatu bidang tanah. Kata ini berasal dari Bahasa latin “Capistratum” yang
berarti suatu register atau capita atau unit yang diperbuat untuk pajak tanah
Romawi (Capotatio Terrens). Dalam arti yang tegas, Cadastre adalah
record pada lahan, nilai dari pada tanah dan pemegang haknya untuk
kepentingan perpajakan. Dengan demikian, Cadastre merupakan alat yang
tepat dalam memberikan uraian tersebut dan juga sebagai Cobtinous
recording (rekaman yang berkesinambungan) dari hak atas tanah.
Istilah pendaftaran tanah dalam bahasa Latin disebut “Capistratum” di
Jerman dan Italia disebut “Calastro”, di Perancis disebut ”Cadastre”, di
Belanda dan juga di Indonesia dengan istilah “Kadastrale” atau “Kadaster”.
Maksud dari Capistratum atau Kadaster dari segi bahasa adalah suatu
register atau capita atau unit yang diperbuat untuk pajak Romawi, yang
berarti suatu istilah teknis untuk suatu record (rekaman) yang
menunjukkan kepada luas, nilai dan kepemilikan atau pemegang hak suatu
bidang tanah, sedangkan kadaster yang modern bisa terjadi atas peta yang
ukuran besar dan daftar-daftar yang berkaitan.
Istilah pendaftaran tanah atau land registration: menimbulkan kesan,
seakan-akan objek utama pendaftaran atau satu-satunya objek pendaftaran
adalah tanah. Memang mengenai pengumpulan sampai penyajian data fisik,
tanah yang merupakan objek pendaftaran, yaitu untuk dipastikan letaknya,

Universitas Esa Unggul

http://esaunggul.ac.id
3 / 16
 batas-batasnya, luasnya dalam peta pendaftaran dan disajikan juga dalam
“daftar tanah”.Kata “Kadaster” uang menunjukkan pada kegiatan bidang
fisik tersebut berasal dari istilah Latin “Capistratum” yang merupakan
daftar yang berisikan data mengenai tanah tersebut.

Pengertian pendaftaran tanah menurut Pasal 1 Peraturan Pemerintah (PP)

Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah adalah rangkaian
kegiatan yang dilakukan oleh pemerintah secara terus menerus
berkesinambungan dan teratur meliputi pengumpulan, pengelolaan,
pembukuan dan penyajian serta pemeliharaan data fisik dan yuridis, dalam
bentuk peta dan daftar mengenai bidang-bidang tanah dan satuan-satuan
rumah susun termaksud pemberian sertifikat, sebagai surat tanda bukti
hanya bidang-bidang tanah yang sudah ada haknya dan hak milik atas
satuan rumah susun termasuk pemberian sertifikat sebagai surat tanda
bukti haknya bagi bidang-bidang tanah yang sudah ada haknya dan hak
milik atas satuan rumah susun serta hak-hak tertentu yang membebaninya.

Kata-kata “suatu rangkaian kegiatan” menunjuk kepada adanya berbagai

kegiatan dalam penyelenggaraan pendaftaran tanah, yang berkaitan satu
dengan yang lain, berturutan menjadi satu kesatuan rangkaian yang
bermuara pada tersedianya data yang diperlukan dalam rangka
memberikan jaminan kepastian hukum dibidang pertanahan bagi rakyat.
Kata “terus menerus” menunjuk kepada pelaksanaan kegiatan, yang sekali
dimulai tidak akan ada akhirnya. Data yang sudah terkumpul dan tersedia
harus selalu dipelihara, dalam arti disesuaikan dengan perubahan
perubahan yang terjadi kemudian, hingga tetap sesuai dengan keadaan
terakhir. Kata “teratur” menunjukan, bahwa semua kegiatan harus
berlandaskan peraturan perundang-undangan yang sesuai, karena hasilnya
akan merupakan data bukti menurut hukum, biarpun daya kekuatan
pembuktiannya tidak sulalu sama dalam hukum negara-negara yang
menyelenggarakan pendaftaran tanah.

Universitas Esa Unggul

http://esaunggul.ac.id
4 / 16
 Berdasar rumusan pengertian dari pendaftaran tanah di atas, dapat
disebutkan bahwa unsur-unsur dari pendaftaran tanah yaitu:
a. Rangkaian kegiatan, bahwa kegiatan yang dilakukan dalam pendaftaran
tanah adalah, kegiatan mengumpulkan baik data fisik, maupun data yuridis
dari tanah.
b. Oleh pemerintah, bahwa dalam kegiatan pendaftaran tanah ini terdapat
instansi khusus yang mempunyai wewenang dan berkompeten, BPN
(Badan Pertanahan Nasional).
c. Teratur dan terus menerus, bahwa proses pendaftaran tanah merupakan
suatu kegiatan yang didasarkan dari peraturan perundang-undangan, dan
kegiatan ini dilakukan secara terus-menerus, tidak berhenti sampai dengan
seseorang mendapatkan tanda bukti hak.
d. Berdasar rumusan pengertian dari pendaftaran tanah di atas, dapat
disebutkan bahwa unsur-unsur dari pendaftaran tanah yaitu:
a. Rangkaian kegiatan, bahwa kegiatan yang dilakukan dalam
pendaftaran tanah adalah, kegiatan mengumpulkan baik data fisik,
maupun data yuridis dari tanah.
b. Oleh pemerintah, bahwa dalam kegiatan pendaftaran tanah ini
terdapat instansi khusus yang mempunyai wewenang dan
berkompeten, BPN (Badan Pertanahan Nasional).
c. Teratur dan terus menerus, bahwa proses pendaftaran tanah
merupakan suatu kegiatan yang didasarkan dari peraturan
perundang-undangan, dan kegiatan ini dilakukan secara terus-
menerus, tidak berhenti sampai dengan seseorang mendapatkan
tanda bukti hak.
e. Data tanah, bahwa hasil pertama dari proses pendaftaran tanah adalah,
dihasilkannya data fisik dan data yuridis. Data fisik memuat data mengenai
tanah, antara lain, lokasi, batas-batas, luas bangunan, serta tanaman yang
ada di atasnya. Sedangkan data yuridis memuat data mengenai haknya,
antara lain, hak apa, pemegang haknya, dll.

Universitas Esa Unggul

http://esaunggul.ac.id
5 / 16
 f. Wilayah, bisa merupakan wilayah kesatuan administrasi pendaftaran, yang
meliputi seluruh wilayah Negara.
g. Tanah-tanah tertentu, berkaitan dengan oyek dari pendaftaran tanah.
h. Tanda bukti, adanya tanda bukti kepemilikan hak yang berupa sertifikat.

Berdasarkan uraian di atas maka diketahui bahwa pendaftaran tanah adalah suatu
rangkaian kegiatan, yang dilakukan oleh Pemerintah secara terus menerus dan
teratur, berupa pengumpulan keterangan atau data tertentu mengenai tanah-tanah
tertentu yang ada di wilayah tertentu, pengolahan, penyimpanan dan penyajiannya
bagi kepentingan rakyat, dalam rangka memberikan jaminan kepastian hukum di
bidang pertanahan, termasuk penerbitan tanda buktinya dan pemeliharaannya.

Tujuan Pendaftaran Tanah.

Tujuan pendaftaran tanah diatur dalam Pasal 19 UUPA yaitu bahwa
pendaftaran tanah diselenggarakan dalam rangka menjamin kepastian
hukum di bidang pertanahan, sebagaimana pada garis besarnya telah
dikemukakan dalam pendahuluan tujuan pendaftaran tanah seperti yang
dinyatakan dalam Pasal 3 PP Nomor 24 Tahun 1997 adalah:
1. Untuk memberikan kepastian hukum dan perlindungan hukum
kepada pemegang hak atas suatu bidang tanah satuan rumah
susun dan hak-hak lain yang terdaftar agar dengan mudah dapat
membuktikan dirinya sebagai pemegang hak yang
bersangkutan.
2. Untuk menyediakan informasi kepada pihak-pihak yang
berkepentingan termaksud pemerintah agar dengan mudah,
dapat memperoleh data yang diperlukan dalam mengadakan
perbuatan hukum mengenai bidang-bidang tanah dan satuan-
satuan rumah susun yang sudah terdaftar.
3. Untuk terselenggarakan tertib administrasi pertanahan.
Terselenggaranya pendaftaran tanah secara baik merupakan
dasar dan perwujudan, tertib administrasi di bidang pertanahan
untuk mencapai tertib administrasi tersebut disetiap bidang

Universitas Esa Unggul

http://esaunggul.ac.id
6 / 16
 tanah dan satuan rumah susun termaksud peralihan,
pembebanan dan hapusnya wajib didaftarkan.

Untuk penyajian data tersebut diselenggarakan oleh Kantor Pertanahan

Kabupaten/Kota data tersebut dikenal sebagai daftar umum yang terdiri atas peta
pendaftar, daftar tanah, surat, ukur, buku tanah dan daftar nama para pihak yang
berkepentingan terutama calon pembeli dan calon kreditur.

Dalam melakukan suatu perbuatan hukum mengenai suatu bidang tanah atau
satuan rumah susun tertentu perlu masyarakat mengetahui data yang tersimpan
dalam daftar-daftar di kantor pertanahan. Data tersebut bersifat terbuka untuk
umum ini sesuai dengan salah satu asas pendaftaran tanah yaitu terbuka seperti
yang dinyatakan dalam pasal 2 PP Nomor 24 Tahun 1997 karena terbuka untuk
umum daftar-daftar dan peta-peta tersebut disebut sebagai daftar umum.

(1) Peta pendaftaran adalah peta yang menggambarkan bidang atau bidang-
bidang tanah untuk keperluan pembukuan tanah.
(2) Daftar tanah adalah dokumen dalam bentuk daftar yang memuat identitas
bidang tanah dengan suatu sistem penomoran.
(3) Surat ukur adalah dokumen yang memuat data fisik suatu bidang tanah
dalam bentuk peta dan uraian yang diambil datanya dari peta pendaftaran.
(4) Daftar nama adalah dokumen dalam bentuk daftar yang memuat
keterangan mengenai penguasaan tanah dengan suatu hak atas tanah atau
hak pengelolaan dan mengenai pemilikan hak milik atas satuan rumah
susun oleh orang perseorangan atau badan hukum tertentu.

Terdapat beberapa asas dari pendaftaran tanah, yaitu asas sederhana, aman,
terjangkau, mutakhir, dan terbuka sebagai berikut:
a. Asas sederhana. Dalam pendaftaran tanah yang dimaksud sederhana dalam
pelaksanaannya agar ketentuan-ketentuan pokoknya maupun Prosedurnya,
dengan mudah dapat dipahami oleh pihak-pihak yang berkepentingan
terutama hak atas tanah.

Universitas Esa Unggul

http://esaunggul.ac.id
7 / 16
b. Asas aman. Dimaksud untuk menunjukkan bahwa pendaftaran tanah perlu
diselenggarakan secara teliti dan cermat, sehingga hasilnya dapat
memberikan jaminan kepastian hukum sesuai tujuan pendaftaran tanah itu
sendiri.
c. Asas terjangkau. Dimaksud keterjangkauan bagi pihak-pihak yang
memerlukan khususnya dengan memperhatikan kebutuhan dan
kemampuan, golongan ekonomi lemah pelayanan yang diberikan dalam
rangka penyelenggaraan pendaftaran tanah harus bisa terjangkau oleh
pihak yang memerlukan.
d. Asas mutakhir. Dimaksudkan kelengkapan yang memadai dalam
pelaksanaannya dan keseimbangan dalam pemeliharaan datanya, dan data
yang tersedia harus menunjukkan keadaan yang mutakhir untuk itu perlu
diikuti kewajiban mendaftar dan pencatatan perubahan yang terjadi di
kemudian hari.

Pelaksanaan Pendaftaran Tanah.

Pelaksanaan pendaftaran tanah mempunyai sistem yang berbeda antara negara
yang satu dengan negara lainnya namun yang banyak diikuti adalah sistem
pendaftaran yang berlaku di Australia yang lazim disebut sistem Torrens. Torrens
ketika menjadi anggota First Colonial Ministry dari Provinsi South Australia
mengambil inisiatif untuk mengintroduksi pendaftaran tanah, yang di Australia
terkenal sebagai real Property Act Nomor 15 Tahun 1857-1858, sistem ini
kemudian dikenal di dunia dengan sistem Torrens atau torrens system. Penerapan
sistem ini berawal dari cita suatu ketentuan bahwa manakala seorang mengklaim
sebagai pemilik fee simple baik karena undang-undang atau sebab lain harus
mengajukan suatu permohonan agar lahan yang bersangkutan diletakkan atas
namanya. Permohonan ini kemudian diteliti oleh Barrister and conveyancer yang
terkenal sebagai examiner of title (pemeriksaan alas hak) dan berdasarkan PP
Nomor 10 Tahun 1961 di sebut Panitia Tanah A/B atau Panitia Ajudikasi oleh PP
Nomor 24 Tahun 1997.

Universitas Esa Unggul

http://esaunggul.ac.id
8 / 16
Selain torrens dalam pendaftaran tanah dikenal juga sistem pendaftaran yang
lazim disebut pendaftaran tanah dengan stelsel negatif. Sejarah pemilikan tanah
secara individual jika hanya mengandalkan kepada ingatan atau keterangan saksi,
pasti tidak diteliti karena ingatan bisa saja kabur dan saksi-saksi hidup satu masa
akan meninggalkan dunia. Apalagi seperti di Indonesia tanah sudah ada sejak
dahulu dalam artian bahwa hubungan manusia dengan tanah telah ada sejak
dahulu, namun karena tidak tertulis apalagi tidak terdaftar hanya secara lisan
diketahui tanah itu milik siapa dan batas-batasnya atau setidak-tidaknya satu
bidang tanah itu umum diketahui adalah milik seseorang ataupun warisan
seseorang pada ahli warisnya.

Selain torrens dalam pendaftaran tanah dikenal juga sistem pendaftaran yang
lazim disebut pendaftaran tanah dengan stelsel negatif. Sejarah pemilikan tanah
secara individual jika hanya mengandalkan kepada ingatan atau keterangan saksi,
pasti tidak diteliti karena ingatan bisa saja kabur dan saksi-saksi hidup satu masa
akan meninggalkan dunia. Apalagi seperti di Indonesia tanah sudah ada sejak
dahulu dalam artian bahwa hubungan manusia dengan tanah telah ada sejak
dahulu, namun karena tidak tertulis apalagi tidak terdaftar hanya secara lisan
diketahui tanah itu milik siapa dan batas-batasnya atau setidak-tidaknya satu
bidang tanah itu umum diketahui adalah milik seseorang ataupun warisan
seseorang pada ahli warisnya.pendaftaran hak, setiap pemberian atau penciptaan
hak baru, peralihan serta pembebanannya dengan hak lain, harus dibuktikan
dengan suatu akta.

a.Sistem Pendaftaran Akta (Registration of deeds)

• Dalam sistem pendaftaran akta, akta-akta yang memuat data yuridis tanah
yang bersangkutan tersebut yang didaftar oleh Pejabat Pendaftaran Tanah.
Pejabat pendaftaran tanah bersifat pasif. Ia tidak melakukan pengujian
kebenaran data yang disebut dalam akta yang didaftar. Tiap kali terjadi
perubahan wajib dibuatkan akta sebagai buktinya. Maka dalam sistem ini,
data yuridis yang diperlukan harus dicari dalam akta-akta yang
bersangkutan. Cacat hukum dalam suatu akta bisa mengakibatkan tidak

Universitas Esa Unggul

http://esaunggul.ac.id
9 / 16
 sahnya perbuatan hukum yang dibuktikan dengan akta yang dibuat
kemudian. Untuk memperoleh data yuridis harus dilakukan dengan apa
yang disebut “title search”, yang bisa memakan waktu dan biaya, karena
untuk tittle search diperlukan bantuan ahli. Oleh karena kesulitan tersebut,
Robert Richard Torrens menciptakan sistem baru yang lebih sederhana dan
memungkinkan orang memperoleh keterangan dengan cara yang mudah,
tanpa harus mengadakan title search pada akta-akta yang ada. Sistem
pendaftaran ini disebut “registration of titles”, yang dikenal dengan sistem
Torrens.

b.Sistem Pendaftaran Hak (Registration of Titles)

• Dalam sistem pendaftaran hak setiap penciptaan hak baru dan perbuatan-
perbuatan hukum yang menimbulkan perubahan kemudian, juga harus
dibuktikan dengan suatu akta. Tetapi dalam penyelenggaraan
pendaftarannya, bukan aktanya yang didaftar melainkan haknya yang
diciptakan dan perubahan-perubahannya yang terjadi tersebut disediakan
suatu daftar isian yang disebut register atau buku tanah (menurut Pasal 10
Peraturan Pemerintah Nomor 10 Tahun 1961). Akta pemberian hak
berfungsi sebagai sumber data yuridis untuk mendaftar hak yang diberikan
dalam buku tanah. Demikian juga akta pemindahan dan pembebanan hak
berfungsi sebagai sumber data untuk mendaftar perubahan-perubahan pada
haknya dalam buku tanah dan pencatatan perubahan, kemudian oleh
pejabat pendaftaran tanah (PPT) dilakukan pengujian kebenaran data yang
dimuat dalam akta yang bersangkutan, sehingga ia harus bersikap aktif.
Sebagai tanda bukti hak, maka diterbitkan sertipikat, yang merupakan
salinan register, yang terdiri dari salinan buku tanah dan surat ukur dijilid
menjadi satu dalam sampul dokumen.
• Dalam sistem ini, buku tanah tersebut disimpan di kantor pejabat
pendaftaran tanah (PPT) dan terbuka untuk umum. Oleh karena itu orang
dapat mempercayai kebenaran data yang disajikan tersebut, tergantung

Universitas Esa Unggul

http://esaunggul.ac.id
10 / 16
 dari sistem publikasi yang digunakan dalam penyelenggaraan pendaftaran
tanah oleh tanah negara yang bersangkutan.
• Dalam penyelenggaraan suatu legal cadastre kepada para pemegang hak
atas tanah diberikan surat tanda-bukti hak sehingga dapat dengan mudah
membuktikan bahwa benar ia adalah yang berhak atas tanah yang
bersangkutan. Data yang tersedia di Kantor Pejabat Pendaftaran Tanah
adalah bersifat terbuka bagi masyarakat umum yang memerlukannya. Oleh
sebab itu, diperlukan jaminan atas kebenaran data yang disajikan tersebut
untuk melindungi kepentingan orang melakukan perbuatan hukum
mengenai tanah yang haknya sudah didaftar. Untuk menjamin
kebenarannya tersebut tergantung dari sistem publikasi apa yang
digunakan oleh negara yang bersangkutan.
• Dalam pendaftaran tanah dikenal 2 (dua) macam sistem publikasi, yaitu
sistem publikasi positif dan sistem publikasi negatif.
a.Sistem Publikasi Negatif
Menurut Boedi Harsono, dalam pendaftaran tanah yang
menggunakan sistem publikasi negatif, negara sebagai pendaftar
tidak menjamin bahwa orang yang terdaftar sebagai pemegang hak
benar-benar orang yang berhak karena menurut sistem ini bukan
pendaftaran tetapi sahnya perbuatan hukum yang dilakukan yang
menentukan berpindahnya hak kepada pembeli. Pendaftaran tidak
membikin orang yang memperoleh hak dari pihak yang tidak
berhak, menjadi pemegang hak yang baru.
• Dalam sistem publikasi negatif berlaku asas nemo plus juris, artinya orang
tidak dapat menyerahkan atau memindahkan hak melebihi apa yang dia
sendiri punyai. Maka data yang disajikan dalam pendaftaran dengan sistem
publikasi negatif tidak boleh begitu saja dipercaya kebenarannya. Negara
tidak menjamin kebenaran data yang disajikan.
Ciri-ciri sistem publikasi negatif dalam pendaftaran tanah, yaitu:
1) Sistem pendaftaran tanah menggunakan sistem pendaftaran
akta (registration of deed).

Universitas Esa Unggul

http://esaunggul.ac.id
11 / 16
 2) Sertipikat yang diterbitkan sebagai tanda bukti hak bersifat kuat, yaitu
data fisik dan data yuridis yang tercantum dalam sertipikat dianggap
benar sepanjang tidak dibuktikan sebaliknya oleh alat bukti yang lain.
Sertipikat bukan sebagai satu-satunya tanda bukti hak.
3) Negara sebagai pendaftar tidak menjamin bahwa data fisik dan data
yuridis dalam pendaftaran tanah adalah benar.
4) Dalam sistem publikasi ini menggunakan lembaga kedaluwarsa
(acquisitive verjaring atau adverse possessive).
5) Pihak lain yang dirugikan atas diterbitkannya sertipikat dapat
mengajukan keberatan kepada penyelenggara pendaftaran tanah untuk
membatalkan sertipikat ataupun gugatan ke pengadilan untuk meminta
agar sertipikat dinyatakan tidak sah.
6) Petugas pendaftaran tanah bersifat pasif, yaitu hanya menerima apa
yang dinyatakan oleh pihak yang meminta pendaftaran tanah.

b.Sistem Publikasi Positif.

Sistem publikasi positif dalam pendaftaran tanah, yaitu apa yang

terkandung di dalam buku tanah dan surat-surat tanda bukti hak yang
dikeluarkan merupakan alat pembuktian yang mutlak. Artinya pihak
ketiga bertindak atas bukti-bukti tersebut di atas, mendapatkan
perlindungan yang mutlak, biarpun di kemudian hari ternyata
keterangan yang tercantum di dalamnya tidak benar. Bagi mereka yang
dirugikan akan mendapat kompensasi dalam bentuk yang lain.
• Lebih lanjut, menurut Arie S. Hutagalung, dalam pendaftaran tanah yang
menggunakan sistem publikasi positif, orang yang mendaftar sebagai
pemegang hak atas tanah tidak dapat diganggu gugat lagi haknya. Dalam
sistem ini, negara sebagai pendaftar menjamin bahwa pendaftaran yang
sudah dilakukan adalah benar.
• Ciri-ciri sistem publikasi positif dalam pendaftaran tanah, adalah:
1) Sistem pendaftaran tanah menggunakan sistem pendaftaran hak
(registration of titles).

Universitas Esa Unggul

http://esaunggul.ac.id
12 / 16
 2) Sertipikat yang diterbitkan sebagai tanda bukti hak bersifat mutlak,
yaitu data fisik dan data yuridis yang tercantum dalam sertipikat tidak
dapat diganggu gugat dan memberikan kepercayaan yang mutlak pada
buku tanah.
3) Negara sebagai pendaftar menjamin bahwa data fisik dan data yuridis
dalam pendaftaran tanah adalah benar.
4) Pihak ketiga yang memperoleh tanah dengan itikad baik mendapatkan
perlindungan hukum yang mutlak.
5) Pihak lain yang dirugikan atas diterbitkannya sertipikat mendapatkan
kompensasi dalam bentuk yang lain.
6) Dalam pelaksanaan pendaftaran tanah membutuhkan waktu yang lama,
petugas pendaftaran tanah melaksanakan tugasnya dengan sangat teliti,
dan biaya yang relative lebih besar.

C. Latihan

1. Jelaskan pengertian pendaftaran tanah di Indonesia?

D. Kunci Jawaban

1. Menurut A.P Parlindungan, pendaftaran tanah berasal dari kata Cadastre

(Bahasa Belanda Kadaster) suatu istilah teknis untuk suatu record (rekaman),
menunjukkan kepada luas, nilai dan kepemilikan terhadap suatu bidang
tanah. Kata ini berasal dari Bahasa latin “Capistratum” yang berarti suatu
register atau capita atau unit yang diperbuat untuk pajak tanah Romawi
(Capotatio Terrens). Dalam arti yang tegas, Cadastre adalah record pada
lahan, nilai dari pada tanah dan pemegang haknya untuk kepentingan
perpajakan. Dengan demikian, Cadastre merupakan alat yang tepat dalam
memberikan uraian tersebut dan juga sebagai Cobtinous recording (rekaman
yang berkesinambungan) dari hak atas tanah.
Istilah pendaftaran tanah dalam bahasa Latin disebut “Capistratum” di
Jerman dan Italia disebut “Calastro”, di Perancis disebut ”Cadastre”, di

Universitas Esa Unggul

http://esaunggul.ac.id
13 / 16
 Belanda dan juga di Indonesia dengan istilah “Kadastrale” atau “Kadaster”.
Maksud dari Capistratum atau Kadaster dari segi bahasa adalah suatu
register atau capita atau unit yang diperbuat untuk pajak Romawi, yang
berarti suatu istilah teknis untuk suatu record (rekaman) yang menunjukkan
kepada luas, nilai dan kepemilikan atau pemegang hak suatu bidang tanah,
sedangkan kadaster yang modern bisa terjadi atas peta yang ukuran besar
dan daftar-daftar yang berkaitan.
Istilah pendaftaran tanah atau land registration: menimbulkan kesan,
seakan-akan objek utama pendaftaran atau satu-satunya objek pendaftaran
adalah tanah. Memang mengenai pengumpulan sampai penyajian data fisik,
tanah yang merupakan objek pendaftaran, yaitu untuk dipastikan letaknya,
batas-batasnya, luasnya dalam peta pendaftaran dan disajikan juga dalam
“daftar tanah”.Kata “Kadaster” uang menunjukkan pada kegiatan bidang
fisik tersebut berasal dari istilah Latin “Capistratum” yang merupakan daftar
yang berisikan data mengenai tanah tersebut.
Pengertian pendaftaran tanah menurut Pasal 1 Peraturan Pemerintah (PP)
Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah adalah rangkaian
kegiatan yang dilakukan oleh pemerintah secara terus menerus
berkesinambungan dan teratur meliputi pengumpulan, pengelolaan,
pembukuan dan penyajian serta pemeliharaan data fisik dan yuridis, dalam
bentuk peta dan daftar mengenai bidang-bidang tanah dan satuan-satuan
rumah susun termaksud pemberian sertifikat, sebagai surat tanda bukti
hanya bidang-bidang tanah yang sudah ada haknya dan hak milik atas
satuan rumah susun termasuk pemberian sertifikat sebagai surat tanda bukti
haknya bagi bidang-bidang tanah yang sudah ada haknya dan hak milik atas
satuan rumah susun serta hak-hak tertentu yang membebaninya.

E. Daftar Pustaka

Budiharsono.1999. Hukum Agraria di Indonesia, Bagian Pertama, Jilid I dan II,

Universitas Esa Unggul

http://esaunggul.ac.id
14 / 16
 A.P. Parlindungan,1999, Pendaftaran tanah di Indonesia, Bandung:
CV.Mandar maju.
https://journal.unnes.ac.id/nju/index.php/pandecta/article/view/2371di
unduh 6 September 2020.

Universitas Esa Unggul

http://esaunggul.ac.id
15 / 16