DIKLATSAR I-II & PEMBEKALAN

KODE ETIK CALON PPAT

Jakarta, 21-22 Juli 2023

TEKNIK PEMBUATAN AKTA 1

 PEMBERIAN HGB/HAK PAKAI ATAS TANAH HAK MILIK &
SARUSUN
 AKTA PEMBERIAN HAK TANGGUNGAN (APHT) & SKMHT

Dr. SUDIRMAN, S.H., M.Kn.

Wakabid Pelatihan Teknis Hukum Ke PPATan
  HAK GUNA BANGUNAN/HAK PAKAI
DIATAS TANAH HAK MILIK

RUMAH SUSUN DAN

 HAK MILIK ATAS SATUAN RUMAH SUSUN
 Pengelompokan HAT

1. HAT Primer : tak terbatas waktunya + induk dari hak atas tanah yg lain
= Hak Milik dan Hak Pengelolaan
AM dapat dibebani hak atas
2. HAT Sekunder : terbatas waktunya & Tidak
tanah lainnya = HGU, HGB, Hak Pakai
PHT LR
3. HAT Sementara : keberadaannya akan dihapus
 Penetapan macam HAT bersifat tidak limitatif = terbuka pembentuk HAT
baru (Ps 16 (1) h UUPA)
 Berikut Tabel Pengelompokan HAT

No KEWENANGAN KEWAJIBAN LARANGAN

1 Menguasai dan Menggunakan/ Menggunakan atau Memanfaatkan Larangan Menelantarkan tanah

Memanfaatkan tanah tanah sesuai dengan sifat tanah atau yang dipunyai
tujuan pemberiannya & RTRW
2 Memperalihkan atau Memindah- Mengerjakan / Mengusahakan tanah Larangan Menggunakan tanah
tangankan hak atas tanah atau sendiri secara Aktif untuk Melakukan eksploitasi
Mewakafkan kepada orang lain
3 Membebankan hak atas tanahnya Meningkatkan hasil atau produksi dari Larangan Menjadikan tanah sebagai
dengan hak atas tanah yang lain tanah yang dipunyai barang dagangan (Komoditas)
4 Menjadikan hak atas tanahnya sebagai Memelihara tanah termasuk Larangan memiliki tanah yang
jaminan hutang dengan dibebani Hak kesuburannya agar tanah tidak rusak melebihi batas maksimum
Tanggungan kepemilikan tanah
5 Mempertahankan hak atas tanah jika
diganggu oleh pihak lain
6 Menerima ganti kerugian jika tanahnya
diperlukan bagi pembangunan untuk
Kepentingan Umum
 HAT PENGERTIAN SIFAT/CIRI
Turun Temurun + Terkuat + Terpenuh Dengan Khusus : Lihat Pengertian
HM Mengingat Ketentuan Pasal 6 UUPA Umum : beralih + dialihkan + wajib
daftar + dijaminkan

 Merencanakan peruntukan & penggunaan tanah  Bentuk khusus HMN

HPL  Menggunakan tanah untuk kepentingan tugasnya  Tak dpt dialihkan + dijaminkan
 Menyerahkan bagian tanah kpd pihak ke III untuk
dimohon HM/HGB/H.Pakai

HGU Penggunaan Tanah Negara Untuk pertanian Dalam Beralih + dialihkan + wajib daftar +
Waktu Tertentu dijaminkan
Penggunaan Tanah Pihak lain Untuk Mendirikan Beralih + dialihkan + wajib daftar +
HGB bangunan Dalam Waktu Tertentu dijaminkan
Penggunaan Tanah Pihak Lain Untuk pertanian  Beralih + dialihkan + wajib Daftar +
H.PAKAI atau non-pertanian Dalam Waktu atau Tanpa dijaminkan Bagi HP dengan waktu
Waktu  Wajib Daftar bagi HP Tanpa Waktu
HAT SUBYEK HAK JANGKA WAKTU

 Hanya perorangan WNI Tunggal sendiri/bersama

HM  WNI Rangkap = asing Tidak ada jangka waktu
 BH : tdk boleh. Mengapa? Kecuali?

HPL Instansi Pemerintah/Pemda + BUMN/D Selama Tanahnya Digunakan Untuk Tujuan yg

ditetapkan

HGU  WNI baik sendiri maupun Bersama UUPA : maks.25 th/35 th (PP 40/96 : maks.35 th)
 Badan Hukum Indonesia Perpanjangan & Pembaharuan?

 WNI baik sendiri atau Bersama Maksimal 30 tahun & diperpanjang +pembaharuan
HGB  Badan Hukum Indonesia

 WNI + WNA + BHI + BHA  Maksimal 25 th (PP 103/2015 : 30 Th bagi WNA

HP  diperpanjang/pembaharuan
 Instansi Pemerintah + Badan perwakilan asing  Untuk Selama Tanah Digunakan
HAT CARA MEMPEROLEH TERJADI /LAHIRNYA HAT
 Menurut Ketentuan hukum adat  Bertahap : Hak Utama - HP – HM
HM  SK Pemberian Hak Oleh pemerintah  Sejak Tanggal Pendaftaran hak
 Konversi?  Sejak Dilakukan Konversi
 SK Pemberian Hak Oleh pemerintah  Sejak Tanggal Pendaftaran hak
HPL  Konversi  Sejak Dilakukan Konversi

 SK Pemberian Hak Oleh pemerintah  Sejak Tanggal Pendaftaran hak

HGU  Konversi  Sejak Dilakukan Konversi
 SK Pemberian Hak Oleh pemerintah  Sejak Tanggal Pendaftaran hak
HGB  Perjanjian Pemberian Hak  Sejak ditandatangani Akte Pemberian Hak
 Konversi  Sejak Dilakukan Konversi

 SK Pemberian Hak Oleh pemerintah  Sejak Tanggal Pendaftaran hak

HP  Perjanjian Pemberian Hak  Sejak ditandatangani Akte Pemberian Hak
 Konversi  Sejak Dilakukan Konversi
HAT LUAS TANAH HAPUSNYA HAK
 Tanah Pertanian = batas minimal  Tanah Jatuh pada negara : pencabutan +
HM + maksimal penyerahan suka rela kpd Negara + ditelantarkan
 Tanah Pekarangan = belum ada + tdk memenuhi lagi syarat sbg subyek
 Tanahnya musnah

Sesuai dg keperluannya  Bagian tanah diserahkan dg H.Milik

HPL  Penggunaan tanah tdk sesuai lagi
 Semua Hapusnya HM berlaku juga
 WNI : Min. 5 & Maks 25 ha  Waktunya berakhir + Dibatalkan
HGU  BH : Min.25 ha & maks belum  Semua Hapusnya HM berlaku juga
ada ketentuannya
HGB Sesuai dg rencana kegiatannya Idem HGU
 Pertanian : maksimal 5 ha Idem HGB
HP  Pekarangan : sesuai keperluan
 9

Hak Guna Bangunan (HGB)

Pengaturan :
• UUPA pasal 35-40
• PP No. 40 tahun 1996 pasal 19-38,
• Permen ATR/Kepala BPN Nomor 18 Tahun 2021

Definisi :
Adalah hak untuk mendirikan dan mempunyai bangunan-bangunan
atas tanah yang bukan miliknya sendiri dengan jangka waktu paling
lama 30 tahun.
 10

Subyek dan Obyek HGB

Subyek :
• WNI
• Badan hukum yang didirikan menurut hukum
Indonesia dan berkedudukan di Indonesia.

Obyek
Tanah yang dapat diberikan dengan hak guna bangunan
meliputi:
a. Tanah Negara;
b. Tanah Hak Pengelolaan; dan
c. Tanah hak milik.
 11

Jangka Waktu HGB

• Hak guna bangunan di atas Tanah Negara dan Tanah Hak Pengelolaan diberikan untuk
jangka waktu 30 tahun dan dapat diperpanjang maksimal 20 tahun serta dapat
diperbaharui untuk jangka waktu paling lama 30 tahun.
• Hak guna bangunan di atas Tanah hak milik diberikan untuk jangka waktu paling lama 30
(tiga puluh) tahun dan dapat diperbarui dengan akta pemberian hak guna bangunan di atas
hak milik.
• Setelah jangka waktu pemberian, perpanjangan, dan pembaruan berakhir, Tanah hak guna
bangunan kembali menjadi tanah yang Dikuasai Langsung oleh Negara atau Tanah Hak
Pengelolaan.
• Untuk kepentingan penanaman modal, permintaan perpanjangan dan pembaharuan
HGB dapat dilakukan sekaligus dengan membayar uang pemasukan pada saat
pertama kali mengajukan permohonan HGB
• (Pasal 28 ayat (1) PP No. 40 Tahun 1996
 12

Peralihan HGB
Terjadi dengan cara :
• Jual beli (akte PPAT)
• Tukar menukar (akta PPAT)
• Penyertaan dalam modal (akte PPAT)
• Hibah (akte PPAT)
• Pewarisan (surat wasiat/surak keterangan waris )
Peralihan HGB, harus didaftarkan pada kantah.
Atas tanah hak pengelolaan dan tanah HM, peralihan HGB harus dengan
persetujuan tertulis dari pemegang HPL/HM
 13

Hak Pakai (HP)

Pengaturan :
• UUPA pasal 41-43
• PP No. 40 th 1996 Ps 39-58, Ps 59

Definisi :
• Adalah hak untuk menggunakan atau memungut hasil dari lahan
yang dikuasai langsung oleh negara atau tanah milik orang lain yang
bukan perjanjian sewa menyewa atau pengolahan tanah
 14

Subyek Hak Pakai

Hak pakai dengan jangka waktu;
1. Warga Negara Indonesia;
2. Badan hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia dan berkedudukan di
Indonesia;
3. Badan hukum asing yang mempunyai perwakilan di Indonesia;
4. Badan keagamaan dan sosial; dan
5. Orang Asing.
6.Hak pakai selama dipergunakan
7. instansi Pemerintah Pusat;
8. Pemerintah Daerah;
9. Pemerintah desa; dan
10.Perwakilan negara asing dan perwakilan badan internasional.
Jangka Waktu Hak Pakai

1. Hak pakai di atas Tanah Negara dan Tanah hak Pengelolaan dengan jangka waktu
diberikan untuk jangka waktu paling lama 30 tahun diperpanjang untuk jangka waktu
paling lama 20 tahun, dan diperbarui untuk jangka waktu paling lama 30 tahun.
2. Hak pakai dengan jangka waktu di atas Tanah hak milik, diberikan untuk jangka waktu
paling lama 30 tahun dan dapat diperbarui dengan akta pemberian hak pakai di atas
Tanah hak miiik.
3. Untuk jangka wkt selama tanahnya dipergunakan utk keperluan tertentu:
departemen, lembaga non departemen, Pemda, Perwakilan negara asing dan badan
internasional, badan keagamaan dan sosial
4. Untuk kepentingan penanaman modal, permintaan perpanjangan dan pembaharuan
Hak Pakai dapat dilakukan sekaligus dengan membayar uang pemasukan pada saat
pertama kali mengajukan permohonan Hak Pakai.
 16

Pembebanan Hak Pakai

• Hak pakai atas tanah negara dan hak pengelolaan dapat

dibebani hak tanggungan.
• Hak tanggungan hapus dengan hapusnya hak pakai.
 17

Peralihan Hak Pakai

• Peralihan hak pakai hrs didaftarkan pd kantah.Terjadi dengan
cara :Jual beli, Tukar menukar,Penyertaan dalam modal, Hibah,
Pewarisan.
• peralihan hak pakai atas tanah negara harus ijin dari pejabat yang
berwenang
• atas tanah hak pengelolaan dan atas tanah HM, pengalihan hak pakai
harus dengan persetujuan tertulis dari pemegang HPL/HM.
 18

Terjadinya HGB dan Hak Pakai

• HGB dan Hak Pakai (atas tanah negara dan atas tanah hak pengelolaan)
terjadi karena penetapan pemerintah Terjadinya sejak didaftar oleh
kantor pertanahan

• HGB dan Hak Pakai (atas tanah HM) terjadi dengan akta PPAT
HGB dan hak pakai ini mengikat pihak ketiga sejak didaftarkan pada
kantor pertanahan.
 19

Hapusnya HGB, H. Pakai

• jangka waktu berakhir
• dibatalkan sebelum jangka waktu berakhir karena sesuatu syarat tidak
dipenuhi
• dilepaskan secara sukarela
• dicabut berdasarkan UU No. 20 tahun 1961
• diterlantarkan
• tanahnya musnah
• pemegang HGU,HGB, Hak Pakai tidak memenuhi syarat sebagai
subyek
 20

Akibat hapusnya bagi pemegang hak

HGU, HGB atas tanah negara, Hak pakai atas tanah negara
• menyerahkan tanah pada negara
• wajib membongkar bangunan dan benda di atasnya atas biaya sendiri
• bila bangunan/benda/tanaman masih diperlukan, pemegang hak mendapat
ganti rugi

HGB (atas HPL/HM) dan hak pakai (atas HPL/HM) :

• Menyerahkan tanah
• Penuhi isi perjanjian
Akta Pemberian HGB/Hak Pakai Atas Tanah
Hak Milik
• Akta ini dibuat oleh PPAT manakala ada kehendak dari seorang pemilik tanah dengan
status hak milik untuk pemberian HGB/Hak Pakai.
• Perolehan HGB/Hak Pakai wajib didaftarkan di Kantah untuk diterbitkan sertipikat hak
tanah sebagai bukti kepemilikan, sehingga timbul 2 sertipikat yaitu sertipikat hak milik
(sebagai kepemilikan awal) dan sertipikat HGB/Hak Pakai sebagai sebagai akta
pemberian HGB/Hak Pakai atas tanah Hak Milik
• Kepemilikan tanah hak milik bersifat kekal tanpa batas waktu, sedangkankepemilikan
HGB/Hak Pakai sementara (temporary) sepanjang waktu diperjanjikan dalam akta
pemberian hak.
• Jangka Waktu hak atas HGB/Hak Pakai tidak dapat diperpanjang, hanya dapat
diperbaharui dengan cara membbuat akta pemberian baru.
• HGB/Hak Pakai dapat diberikan untuk seluruh luasan hak milik atau dapat diberikan
untuk sbagian.
 RUMAH SUSUN DAN
 HAK MILIK ATAS SATUAN RUMAH SUSUN
 DASAR HUKUM
▶ Undang-Undang No. 20 Tahun 2011 Tentang Rumah Susun
sebagaimana telah dirubah dengan UU No. 6 Tahun 2023
▶ PP No. 13 Tahun 2021 Tentang Penyelenggaraan Rumah
Susun
▶ PP 24 Tahun 1997 Tentang Pendaftaran Tanah
▶ PP 18 Tahun 2021 Tentang Hak Pengelolaan, Hak Atas Tanah,
Satuan Rumah susun dan Pendaftaran tanah
▶ Permen ATR/BPN No. 16 Tahun 2021
PENGERTIAN DAN RUANG LINGKUP
RUMAH SUSUN
 Rumah susun adalah bangunan gedung bertingkat yang dibangun
dalam suatu lingkungan yang terbagi dalam bagian- bagian yang
distrukturkan secara fungsional dalam arah horisontal dan vertikal
dan merupakan satuan-satuan yang masing-masing dapat dimiliki
dan digunakan secara terpisah, terutama untuk tempat hunian
yang dilengkapi dengan bagian bersama, tanah bersama dan
benda bersama.
 Bagian-bagian yang dapat dimiliki dan digunakan secara terpisah tersebut
dinamakan satuan rumah susun (SRS)
 Satuan rumah susun adalah unit rumah susun yang tujuan utamanya
digunakan secara terpisah dengan fungsi utama sebagai tempat hunian dan
mempunyai sarana penghubung ke jalan umum
 Bagian bersama, tanah bersama dan benda bersama merupakan satu
kesatuan yang tidak terpisahkan dengan pemilikan SRS yang bersangkutan
Nilai Perbandingan Proporsional (NPP)
▶ Besarnya hak atas bagian-bagian bersama, tanah bersama dan benda bersama
yang didasarkan atas luas atau nilai SRS yang bersangkutan pada waktu
diperoleh pemiliknya untuk pertama kali.
▶ Dihitung berdasarkan luas atau nilai satuan rumah susun yang bersangkutan
terhadap jumlah luas bangunan atau nilai rumah susun secara keseluruhan pada
waktu penyelenggaraan pembangunan untuk pertama kali memperhitungkan
biaya pembangunannya secara keseluruhan untuk menetukan harga jualnya.
▶ NPP menentukan juga besarnya imbangan kewajiban masing-masing pemilik SRS
dalam membiayai pengelolaan dan pengoperasian benda milik bersama
▶ Pertelaan adalah penjelasan tentang uraian, gambar dan batas secara jelas baik
vertikal maupun horizontal dari masing-masing satuan rumah susun, bagian bersama,
benda bersama dan tanah bersama beserta uraian nilai perbandingan proposionalnya
▶ Akta pemisahan adalah merupakan tanda bukti pemisahan rumah susun atas satuan -
satuan rumah susun, bagian bersama, benda bersama, dan tanah bersama dengan
pertelaan yang jelas dalam bentuk gambar, uraian dan batas-batasnya dalam arah vertikal
dan horizontal yang mengandung nilai perbandingan proporsional
 Jenis Rumah Susun
▶ Rumah Susun Umum adalah rumah susun yang diselenggarakan untuk
memenuhi kebutuhan rumah bagi masyarakat berpenghasilan rendah
▶ Rumah Susun Khusus adalah rumah susun yang diselenggarakan untuk
memenuhi kebutuhan khusus
▶ Rumah susun Negara adalah rumah susun yang dimiliki negara dan
berfungsi sebagai tempat tinggal atau hunian, sarana pembinaan
keluarga, serta penunjang pelaksanaan tugas pejabat dan atau
pegawai negeri
▶ Rumah susun Komersial adalah rumah susun yang diselenggarakan
untuk mendapat keuntungan.
Tanah Untuk Pembangunan Rumah Susun
Rumah susun hanya dapat dibangun di atas tanah:
 Hak milik.
 HakGuna Bangunan atau hak pakai atas tanah
Negara.
 HakGuna Bangunan atau Hak Pakai di atas Tanah
Hak Pengelolaan.
 PENERBITAN SERTIPIKAT
HMSRS
Permohonan penerbitan SHM Sarusun paling sedikit harus
melampirkan dokumen sebagai berikut:
▶ aktapemisahan yang telah disahkan dilahmpiri dengan
Pertelaan;
▶ Sertipikat hak atas Tanah Bersama;
▶ PBG;
▶ Sertifikat laik fungsi;
▶ Identitas Pelaku Pembangunan
Rumah susun umum dan khusus dapat dibangun dengan

▶Pemanfaatan barang milik negara/daerah berupa tanah

▶ Pendayagunaan tanah wakaf.

▶ Khusus Penyelenggara Pembangunan Rumah Susun (PPRS) yang

membangun rumah susun di atas HGB atau hak pakai di atas
tanah hak pengelolaan, ada kewajiban untuk menyelesaiakan
lebih dahulu pemberian HGB atau Hak pakai di atas HPL tersebut,
sebelum diperbolehkan menjual satuan-satuan rumah susun yang
bersangkutan.
▶ Jadi HMSRS yang bersangkutan meliputi pemilikan bersama tanah
yang berstatus HGB atau Hak Pakai.
 SHMSRS DAN
SKBG
▶ Kepemilkan Sarusun yang mencakup kepemilikan
bersama atas tanah akan diterbitkan SERTIPIKAT HMSRS.
▶ Kepemilkan Sarusun yang TIDAK mencakup kepemilikan
bersama atas tanah akan diterbitkan SERTIPIKAT KEPEMILIKAN
BANGUNAN GEDUNG (SKBG)
 Hak Pemilik
SRS
▶ Berhak menghuni SRS serta menggunakan
bagian bersama, tanah bersama dan benda
bersama.
▶ Berhak menyewakan SRS kepada pihak lain
▶ Berhak menunjuk HMSRS yang dimilikinya
sebagai jaminan utang.
▶ Berhak mengalihkan HMSRS kepada pihak lain
melalui jual beli, tukar menukar, hibah.
▶ Berhak untuk mewariskan kepada ahli
warisnya
KEWAJIBAN PEMILIK
SRS
▶ Wajib membentuk Perhimpunan Pemilik dan Penghuni
Satuan Rumah Susun (PPPSRS).
▶ Wajib ikut serta dalam pembiayaan kegiatan PPPSRS
dan Badan Pengelola yang besarnya sesuai dengan
nilai perbandingan proporsional.
▶ Wajib bersama-sama mengajukan permohonan
perpanjangan jangka waktu atau pembaharuan HGB
atau Hak pakai apabila jangka waktu hak tersebut
telah berakhir.
PERALIHAN HMSRS
▶ Peralihan mencakup beralih dan dialihkan
▶ SHM Sarusun dapat dialihkan dengan cara jual beli, hibah, atau cara
lain sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan.
▶ Peralihan SHM Sarusun dengan cara jual beli dilakukan
di hadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah.
▶ Permohonan peralihan hak dengan cara jual beli ditujukan kepada
instansi pemerintah yang menyelenggarakan urusan pemerintahan
di bidang pertanahan paling sedikit harus melampirkan dokumen:
▶ Akta Pejabat Pembuat Akta Tanah atau berita acara lelang; dan
▶ SHM Sarusun.
PERALIHAN KARENA
PEWARISAN
▶ Peralihan SHM Sarusun dengan cara pewarisan paling sedikit
harus melampirkan:
a. SHM Sarusun;
b. Surat keterangan kematian pewaris;
c. Surat wasiat atau surat keterangan waris; dan
d. Sukti kewarganegaraan ahli waris.

PEMBEBANAN
▶ SHMSRS-----HAK TANGGUNGAN
▶ SKBG--------FIDUSIA
Terlampir Draft Akta Pemberian HGB/Hak Pakai Diatas Tanah
Hak Milik
Sesuai Perkaban Nomor 8 Tahun 2012

PERKA-BPN-8-2012-L7.pdf
terimakasih