KEKUATAN HAK GUNA BANGUNAN DI MATA HUKUM

Oleh : Endra Agus Setiawan, S.H., M.Kn

 
PENDIDIKAN FORMAL
1989 – 1995 : SDN 03 Menteng (Rep. Venezuela)
1995 – 1998 : SMPN 01 Cikini
1998 – 2001 : SMU 79 Jakarta
2001 – 2005 : Fakultas Hukum, Universitas Kristen Indonesia
2016 – 2018 : Magister Kenotariatan, Universitas Brawijaya
 
PENGALAMAN PEKERJAAN
2006 – 2008 : Legal di Agung Sedayu Grup
2008 – 2013 : Legal SPV di Pikko Land
2013 – 2016 : Legal Manager di KSO Ronov Merdeka Indonesia
2016– 2018 : General Manager Legal di ANDALAND PROPERTY
2018-2020 : Head Legal di PT. Triniti Dinamik, Tbk
Sekarang ` : Notaris & PPAT di Kabupaten Tegal
 
Hak atas tanah dapat dibedakan menjadi dua kelompok dari segi asal tanahnya, yaitu:

1. Hak atas tanah yang bersifat primer (hak yang langsung diberikan oleh negara kepada
pemegang haknya)
yaitu hak atas tanah yang berasal dari tanah negara. Macam-macam hak atas tanah ini adalah
a. Hak Milik
b. Hak Guna Usaha
c. Hak Guna Bangunan atas tanah Negara,
d. Hak Pakai atas tanah Negara.

2. Hak atas tanah yang bersifat sekunder (hak yang timbul atau dibebankan diatas hak atas tanah
yang sudah ada. Hak ini bisa timbul karena perjanjian antara pemilik tanah sebagai pemegang hak
primer dan calon pemegang Hak Sekunder)
Macam-macam hak atas tanah ini adalah
a. Hak Guna Bangunan atas tanah Hak Pengelolaan,
b. Hak Guna Bangunan atas tanah Hak Milik,
c. Hak Pakai atas tanah Hak Pengelolaan
d. Hak Pakai atas tanah Hak Milik,
e. Hak Sewa Untuk Bangunan,
f. Hak Gadai (Gadai Tanah),
g. Hak Usaha Bagi Hasil (Perjanjian Bagi Hasil),
h. Hak Menumpang, dan
i. Hak Sewa Tanah Pertanian
Kewenangan Hak Atas Tanah diatur dalam Pasal 4 ayat (1) UUPA yang menyatakan bahwa:

“Atas dasar hak menguasai dari Negara sebagai yang dimaksud dalam pasal 2 ditentukan adanya
macam-macam hak atas permukaan bumi, yang disebut tanah, yang dapat diberikan kepada dan
dipunyai oleh orang-orang baik sendiri maupun bersama-sama dengan orang lain serta badan-
badan hukum.”

• Mengenai macam-macam hak atas tanah telah diatur dalam Pasal 16 ayat (1) UUPA dan
“Hak-hak atas tanah sebagai yang dimaksud dalam pasal 4 ayat (1) ialah :
a. Hak Milik,
b. Hak Guna Usaha,
c. Hak Guna Bangunan,
d. Hak Pakai,
e. Hak Sewa,
f. Hak Membuka Tanah,
g Hak Memungut Hasil Hutan,
h. hak-hak lain yang tidak termasuk dalam hak-hak tersebut diatas yang akan ditetapkan dengan undang-
undang serta hak-hak yang sifatnya sementara sebagai yang disebutkan dalam pasal 53.”

Berdasarkan ketentuan tersebut, hak atas tanah memberikan hak kepemilikan atas tanah oleh negara kepada
orang-perorangan atau badan hukum dengan bentuk tanah hak milik, hak guna usaha (selanjutnya disebut
HGU), hak guna bangunan (selanjutnya disebut HGB), hak pakai, hak sewa, hak untuk untuk membuka
tanah, hak memungut hasil, serta beberapa hak yang bersifat sementara seperti hak gadai, hak usaha bagi
hasil, hak menumpang dan hak sewa tanah pertanian.
 Apa itu HGB

Pasal 35 ayat (1) UUPA

• Hak guna-bangunan adalah hak untuk mendirikan dan mempunyai
bangunan-bangunan atas tanah yang bukan miliknya sendiri, dengan
jangka waktu paling lama 30 tahun.

subjek hukum yang dapat memiliki hak guna bangunan adalah

warga negara Indonesia dan badan hukum yang didirikan
menurut hukum Indonesia dan berkedudukan di Indonesia.

Tanah yang dapat diberikan dengan Hak Guna Bangunan adalah:

(Pasal 21 PP 40 Tahun 1996)
a. Tanah Negara;
b. Tanah Hak Pengelolaan;
c. tanah Hak milik.
 TANAH NEGARA (Pasal 1 ayat 1 PP 18 Tahun 2021)
tanah yang dikuasai langsung oleh Negara tanah adalah yang tidak dilekati dengan sesuatu hak atas tanah (Hak
Milik, Hak Guna Usaha, Hak Guna Bangunan atau hak atas tanah lainnya) bukan tanah wakaf, bukan tanah
ulayat dan/atau bukan merupakan aset barang milik negara/barang milik daerah.

 Tanah yang termasuk dalam kualifikasi tanah negara

tanah yang ditetapkan oleh undang-undang atau penetapan pemerintah, tanah reklamasi, tanah timbul, tanah
yang berasal dari pelepasan/penyerahan hak, tanah yang berasal dari pelepasan kawasan hutan, tanah terlantar,
tanah yang berakhir jangka waktunya serta tidak dimohon perpanjangan dan/atau pembaruan, tanah hak yang
jangka waktunya berakhir karena kebijakan pemerintah pusat tidak dapat diperpanjang dan tanah yang semula
bersatuas sebagai tanah negara.

 HAK PENGELOLAAN
adalah hak menguasai dari negara yang kewenangan pelaksanaannya sebagian dilimpahkan kepada pemegang
Hak Pengelolaan.

Hak Pengelolaan (HPL) bukan merupakan hak atas tanah sebagaimana Hak Milik (HM), Hak Guna Usaha
(HGU), Hak Guna Bangunan (HGB), dan Hak Pakai (HP) yang diatur dalam Undang-Undang Pokok Agraria
(UU PA). HPL adalah sebagian dari tanah negara yang kewenangan pelaksanaan Hak Menguasai Negara (HMN)
yang dilimpahkan kepada pemegang HPL.

 HAK MILIK (Pasal 20 ayat (1) UUPA )

Hak milik adalah hak turun-menurun, terkuat dan terpenuh yang dapat dipunyai orang atas tanah, dengan
mengingat ketentuan dalam pasal 6 UUPA
 Terjadinya HGB
 
Terjadinya Hak Guna Bangunan berdasarkan asal tanahnya terbagi menjadi
tiga yaitu :

1. Hak Guna Bangunan Atas Tanah Negara

Hak Guna Bangunan di atas tanah negara terjadi dengan keputusan pemberian hak
yang diterbitkan oleh Badan Pertanahan Nasional. Hak Guna Bangunan ini terjadi
sejak keputusan pemberian Hak Guna Bangunan tersebut di daftarkan oleh
pemohon kepada Kantor Pertanahan Kabupaten/Kota setempat untuk dicatat dalam
buku tanah dan sebagai tanda bukti haknya diterbitkan sertipikat.  
Disebut juga HGB Murni dimana HGB ini tidak melekat pada Hak Tanah lainnya, HGB ini
terjadi karena Penurunan Hak akibat Jual Beli dimana Penjual adalah pemegang Hak Milik dan
Pembeli adalah Badan Hukum Swasta (Perseroan) yang mana pada prinsipnya, Sebuah Badan
Hukum (PT) dilarang menguasai tanah dengan status Hak Milik (HM), namun masih dapat
menguasai tanah tersebut dengan status Hak Guna Bangunan (HGB) atau Hak Guna Usaha
(HGU) atau Hak Pakai.
Jika status tanah yang akan dibeli oleh PT tersebut statusnya Hak Milik, maka harus
diubah terlebih dahulu menjadi Hak Guna Bangunan (HGB) baru setelah itu dapat
dilakukan penandatanganan Akta Jual Beli (AJB) antara Penjual dan Pembeli.
2. Hak Guna Bangunan Atas Tanah Hak Pengelolaan
Hak Guna Bangunan di atas tanah hak pengelolaan terjadi dengan
keputusan pemberian hak atas usul pemegang hak pengelolaan, yang
diterbitkan oleh Badan Pertanahan Nasional. Hak Guna Bangunan ini
terjadi sejak keputusan pemberian Hak Guna Bangunan tersebut
didaftarkan oleh pemohon kepada Kantor Pertanahan
Kabupaten/Kota setempat unutk dicatat dalam buku tanah dan
sebagai tanda bukti haknya diterbitkan sertipikat.

HGB di atas HPL biasanya adalah apartemen atau Perumahan yang

dibangun oleh lembaga/instansi pemerintah.

3. Hak Guna Bangunan Atas Tanah Hak Milik

Hak Guna Bangunan di atas tanah Hak Milik, terjadi dengan
pemberian oleh pemegang Hak Milik dengan akta yang dibuat oleh
Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT). Akta PPAT ini wajib didaftarkan
kepada Kepala Kantor Pertanahan Kabupaten/Kota setempat untuk
dicatat dalam Buku Tanah.
HGB yang berasal dari tanah lain
 Kelebihan HGB
Mengutip dari Jimmy Joses Sembiring, setidaknya ada
beberapa keuntungan membeli tanah/properti dengan alas
hak guna bangunan diantaranya yaitu tidak membutuhkan
dana besar untuk memilikinya. Hal ini tidak terlepas dari
statusnya karena hanya bersifat sementara saja dalam waktu
yang terbatas. Tanah/properti dengan sertifikat HGB juga
sering terletak ditempat-tempat strategis sehingga sangat
cocok untuk membuka peluang-peluang usaha.
Kekurangan HGB

Namun demikian memiliki tanah/properti dengan alas hak guna

bangunan juga memiliki kerugiannya sendiri yaitu jangka
waktu yang terbatas. Ketika jangka waktu hak Guna
bangunan tersebut habis atau Hak Guna bangunan itu telah
hapus, maka berkewajiban untuk membongkar bangunan yang
ada di atasnya
 Sertifikat Sebagai Tanda Bukti Hak Kepemilikan Atas Tanah
Pasal 32 PP 24 Tahun 1997 tentang Pendafatarn Tanah
(1) Sertifikat merupakan surat tanda bukti hak yang berlaku sebagai alat pembuktian yang kuat mengenai
data fisik dan data yuridis yang termuat di dalamnya, sepanjang data fisik dan data yuridis tersebut sesuai
dengan data yang ada dalam surat ukur dan buku tanah hak yang bersangkutan.
(2) Dalam hal atas suatu bidang tanah sudah diterbitkan sertifikat secara sah atas nama orang atau badan
hukum yang memperoleh tanah tersebut dengan itikad baik dan secara nyata menguasainya, maka pihak
lain yang merasa mempunyai hak atas tanah itu tidak dapat lagi menuntut pelaksanaan hak tersebut apabila
dalam waktu 5 (lima) tahun sejak diterbitkannya sertifikat itu tidak mengajukan keberatan secara tertulis
kepada pemegang sertifikat dan Kepala Kantor Pertanahan yang bersangkutan ataupun tidak mengajukan
gugatan ke Pengadilan mengenai penguasaan tanah atau penerbitan sertifikat tersebut.

Sertipikat hak atas tanah merupakan surat tanda bukti hak yang kuat tetapi tidak mutlak, artinya sertipikat hak
atas tanah menjamin kepastian hukum bagi pemiliknya sepanjang sertipikat tersebut:
a) diterbitkan atas nama yang berhak,
b) hak atas tanahnya diperoleh dengan itikat baik,
c) dikuasai secara fisik, dan
d) tidak ada pihak lain dapat yang membuktikan sebaliknya.

Pendaftaran tanah berdasarkan PP No. 24 Tahun 1997 tidak menggunakan sistem publikasi negatif murni, tetapi
sistem publikasi negatif bertendensi positif. artinya Negara tidak menjamin kebenaran data sertipikat, buku tanah,
dan surat ukur.
 Apakah Kepemilikan HGB Kuat Di Mata Hukum

Menurut Pasal 44 PP Nomor 18 Tahun 2021

Pemegang hak guna bangunan berhak:

a. menggunakan dan memanfaatkan Tanah sesuai dengan peruntukannya dan persyaratan
sebagaimana ditetapkan dalam keputusan dan perjanjian pemberiannya;
b. mendirikan dan mempunyai bangunan di atas Tanah yang diberikan dengan hak guna
bangunan sepanjang untuk keperluan pribadi dan/atau mendukung usaha sesuai dengan
ketentuan peraturan perundang-undangan; dan/atau
c. melakukan perbuatan hukum yang bermaksud melepaskan, mengalihkan, dan mengubah
penggunaannya serta membebankan dengan hak tanggungan sesuai dengan ketentuan
peraturan perundang-undangan.

• dilepaskan terjadi karena pelepasan Hak

• Peralihan terjadi karena, Beralih menunjukkan berpindahnya hak atas tanah tanpa ada
perbuatan hukum yang dilakukan oleh pemiliknya, misalnya melalui pewarisan.
Sedangkan dialihkan menunjuk pada berpindahnya hak atas tanah melalui perbuatan
hukum yang dilakukan pemiliknya, misalnya melalui jual beli, Hibah, Inbreng dan Lelang.
• Mengubah penggunaan adalah perubahan hak guna bangunan mejadi hak milik