HUKUM PERTANAHAN

A. PROSEDUR PEMBERIAN HAK DARI TANAH NEGARA

(1) Hak Guna Bangunan
(a) Pasal 22 (1) Hak Guna Bangunan atas tanah Negara diberikan dengan
keputusan pemberian hak oleh Menteri atau penjabat yang ditunjuk.
(b) Pasal 23 ayat 2
Hak Guna bangunan atas tanah Negara atau atas tanah Hak Pengelolaan
terjadi sejak didaftar oleh Kantor Pertanahan.
(c) Pasal 23 ayat 3
Hak Guna bangunan atas tanah Negara atau atas tanah Hak Pengelolaan
terjadi sejak didaftar oleh Kantor Pertanahan.
(d) Pasal 25
Hak Guna Bangunan sebagaimana dimaksud dalam Pasal 22 diberikan
untuk jangka waktu paling lama tiga puluh tahun dan dapat diperpanjang
untuk jangka waktu paling lama dua puluh tahun.
(2) Hak Guna Usaha
(a) Pasal 5 (1) Luas minimum tanah yang dapat diberikan dengan Hak Guna
Usaha adalah lima hektar.
(b) Pasal 6
Hak Guna Usaha diberikan dengan keputusan pemberian hak oleh Menteri
atau pejabat yang ditunjuk.
(c) Pasal 7
Pemberian Hak Guna Usaha sebagaimana dimaksud dalam Pasal 6
Wajib didaftar dalam buku tanah pada Kantor Pertanahan.
(d) Pasal 8
Hak Guna Usaha sebagaimana dimaksud dalam Pasal 6 diberikan
untuk jangka waktu paling lama tiga puluh lima tahun dan dapat
diperpanjang untuk jangka waktu paling lama dua puluh lima tahun.
(3) Hak Pakai
(a) Pasal 42
 Hak Pakai atas tanah Negara diberikan dengan keputusan pemberian hak
oleh Menteri atau pejabat yang ditunjuk.
(b) Pasal 43 ayat 2
Hak Pakai atas tanah Negara dan atas tanah Hak Pengelolaan terjadi sejak
didaftarkan oleh Kantor Pertanahan dalam buku tanah sesuai ketentuan
peraturan perundang-undangan yang berlaku.
(c) Pasal 43 ayat 3
Sebagai tanda bukti hak kepada pemegang Hak Pakai diberikan sertifikat
hak atas tanah.
(d) Pasal 45
Hak Pakai sebagiamana dimaksud dalam Pasal 42 diberikan untuk jangka
waktu paling lama dua puluh lima tahun dan dapat diperpanjang untuk
jangka waktu paling lama dua puluh tahun atau diberikan untuk jangka
waktu yang tidak ditentukan selama tanahnya dipergunakan untuk
keperluan tertentu.
B. HAK ATAS TANAH BAGI WNA

Status kepemilikan yang dimiliki WNA sebatas hak pakai atas tanah dengan jangka
waktu tertentu, hak sewa untuk bangunan, hak milik atas satuan rumah susun, dan rumah
tempat tinggal atau hunian.

(1) Hak Guna Bangunan

Pasal 36 ayat 1 UUPA Hanya dapat dimiliki WNA yang mendirikan badan hukum
menurut hukum Indonesia
(2) Hak Guna Usaha
Pasal 29 UUPA WNA dapat memiliki HGU maksimal 35 th dan dapat
diperpanjang hingga 25 th dengan luas tanah min. 5 hektar dan maks. 25 hektar
untuk usaha pertanian atau peternakan dan perikanan.
(3) Hak Pakai Atas Tanah
Pasal 42 UUPA WNA atau badan hukum asing dapat memiliki hak pakai atas
tanah sebagai tempat tinggal atau untuk membuka usaha.
(4) Hak Sewa Untuk Bangunan
 Pasal 45 UUPA WNA atau badan hukum asing bisa mendapatkan hak atas tanah
dengan status hak sewa apabila ia berhak menggunakan tanah milik orang lain
untuk keperluan bangunan dengan membayar kepada pemiliknya sejumlah uang
sewa
(5) Hak milik atas rumah susun
WNA berhak atas hak ini namun harus memiliki izin dokumen keimigrasian yang
sesuai peraturan undang-undang dan hanya boleh dimiliki WNA di Kawasan
ekonomi khusus, perdagangan bebas dan pelabuhan.

C. PENGUASAAN HAK ATAS TANAH

Hak bangsa indonesia terhadap tanah bersifat abadi, penguasaan hak atas tanah bersifat
primer dan sekunder.

- Primer, hak milik ( terkuat, terpenuh (kewenangan), turun temurun

- Sekunder

Penguasaan hak atas tanah memiliki subyek dan obyek. Subyeknya adalah perorangan
atau badan hukum dan obyeknya adalah tanah/permukaan tanah.

 Hubungan hak bangsa Indonesia atas tanah adalah hak ulayat pada tingkat tertinggi dan
bersifat abadi. Hak menguasai dari negara, negara diberi kewenangan dalam Pasal 2 UU
Pokok Agraria yang berisi:

(1) Atas dasar ketentuan dalam pasal 33 ayat (3) Undang-undang Dasar dan hal-hal sebagai
yang dimaksud dalam pasal 1, bumi, air dan ruang angkasa, termasuk kekayaan alam yang
terkandung didalamnya itu pada tingkatan tertinggi dikuasai oleh Negara, sebagai organisasi
kekuasaan seluruh rakyat.

(2) Hak menguasai dari Negara termaksud dalam ayat (1) pasal ini memberi wewenang untuk
: a. mengatur dan menyelenggarakan peruntukan, penggunaan, persediaan dan pemeliharaan
bumi, air dan ruang angkasa tersebut; b. menentukan dan mengatur hubungan-hubungan
hukum antara orang-orang dengan bumi, air dan ruang angkasa, c. menentukan dan mengatur
hubungan-hubungan hukum antara orang-orang dan perbuatan-perbuatan hukum yang
mengenai bumi, air dan ruang angkasa.
 Hak masyarakat hukum adat dalam penguasaan hak atas tanah yaitu hak masyarakat
menguasai di wilayah adatmya sesuai dengan persyaratan dan tidak boleh bertentangan
oleh kepentingan negara.
 Hak-hak diatas bersifat publik, disamping itu ada bersifat privat atau yang bersifat primer.
 Sertifikat merupaka alat bukti yang kuat, artinya sebagai alat bukti dan bisa di gugat.
Gugatan terhadap sertifikat hanya bisa digugat selama 5 tahun setelah sertifikat tersebut
terbit, setelah 5 tahun tidak bisa digugat dan sertifikat itu memiliki kekuatan mutlak.
 Hak milik, bisa menjadi induk hak atas tanah itu sendiri, subyek hak milik yaitu WNI dan
badan hukum tertentu. Orang asing tidak bisa memiki hak milik.
 Kewenangan pemegang hak milik yaitu bisa membuka pertanian, mendirikan bangunan,
tergantung jenis tanahnya.
 Hak milik bisa terjadi karena mengajukan permohonan.
 Contoh kasus: jika sebuah tanah yang memiliki hak milik, dan ada suatu perusahaan yang
ingin mendirikan sebuah bangunan atau proyek tertentu yang mengenai sebagian dari
tanah hak milik tersebut, maka tanah tersebut harus dilepaskan oleh pemegang hak milik,
dah tanah tersebut dikuasai negara, lalu perusahaan tersebut mengajukan permohonan
kepada negara sesuai kepentingannya. Tanah tersebut tidak bisa dibeli perusahaan karena
perusahaan tersebut tidak memenuhi syarat sebagai subyek hak milik. Tetapi dalam hal
ini, jika proyek atau bangunan tersebut untuk kepentingan umum, maka pemegang hak
milik wajib mendapatkan ganti rugi atas tanahnya.
 Hapusnya hak milik yaitu adanya pelepasan, pencabutan, karena ditelantarkan, subyeknya
tidak memenuhi syarat hak milik, tanahnya musnah.
 Pendaftaran tanah bertujuan untuk memberikan informasi dan informasi itu diperuntukkan
masyarakat, jika ingin mengetahui siapa pemegang hak milik atas tanah itu. Serta guna
memberikan kepastian hukum mengenai hak-hak atas tanah dan perlindungan hukum
kepada pemegang hak atas tanah (diatur dalam UUPA dan PP Nomor 24 Tahun 1997).
 Hak guna usaha hanya bisa didirikan pada tanah yang dikuasai langsung oleh negara.
 Hak tanggungan adalah Hak Tanggungan atas tanah beserta benda-benda yang berkaitan
dengan tanah, yang selanjutnya disebut Hak Tanggungan, adalah hak jaminan yang
dibebankan pada hak atas tanah sebagaimana dimaksud dalam Undang-Undang Nomor 5
Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria, berikut atau tidak berikut
 benda-benda lain yang merupakan satu kesatuan dengan tanah itu, untuk pelunasan utang
tertentu terhadap kreditor-kreditor lain.
 Hak guna bangunan, bisa didirikan di tanah negara atau tanah yang memiliki hak milik
 Hak pakai, subyeknya adalah WNI, perusahaan asing, badan hukum, badan sosial adan
keagamaan