HUKUM AGRARIA

HUKUM TENTANG
HAK ATAS TANAH
AFIF ADHI PRAVDANA
 LINGKUP
Hukum mengenai hak atas tanah sebagai bagian dari hak
perseorangan dalam hukum positif hukum agraria atau hukum tanah nasional diatur dalam UU No. 5 Tahun 1960 tentang dasar Pokok-
pokok Agraria (UUPA), pada pasal 4 ayat 1, pasal 16 ayat 1 dan pasal 53 serta peraturan terbaru di era UU Cipta Kerja yaitu PP No. 18 Tahun
2021 tentang Hak Pengelolaan, Hak Atas Tanah, Satuan Rumah Susun dan Pendaftaran Tanah, menggantikan PP No. 40 Tahun 1996 Tentang
Hak Guna Usaha, Hak Guna Bangunan, dan Hak Pakai atas Tanah.

Hak atas tanah merupakan salah satu hak dari hak perseorangan. Hak Perseorangan merupakan bagian dari hak penguasaan atas tanah,
sebagai sudah disebut di atas yang bersifat individual48, diuraikan sebagai berikut:
1. Hak-hak atas tanah sebagai hak individual seluruhnya bersumber pada hak bangsa, baik secara langsung maupun tidak langsung.
2. Hak Tanggungan sebagaimana dikehendaki oleh UUPA, adalah Hak jaminan yang dibebankan pada hak atas tanah sebagaimana diatur
oleh UU No. 4 Tahun 1996
3. Hak Milik atas Satuan Rumah Susun diatur Pasal 4 ayat 1 UUPA,
mengatur secara implisit, di mana dalam ketentuan pasal tersebut telah dinyatakan bahwa pemberian hak atas tanah dapat diberikan
kepada sekelompok orang, baik secara sendiri-sendiri maupun secara bersama-sama dengan orang lain serta badan hukum.
Hak Wakaf adalah hak atas tanah dengan subyek pemegangnya institusi wakaf. Hak wakaf ini terjadi karena perbuatan hukum seseorang
atau badan hukum yang memisahkan sebagian dari harta kekayaannya yang berupa tanah milik (tanah dengan hak milik) dan
melembagakannya untuk selama-lamanya untuk kepentingan peribadatan atau keperluan umum lainnya yang biasa dilakukan oleh mereka
yang beragama Islam.
 SUBYEK
PEMEGANG HAK
Hak Atas Tanah yang jenisnya diatur pada pasal 16 ayat 1 dan pasal 22 - 48 UUPA dan peraturan
pelaksananya, semula PP No. 40 Tahun 1996 yang telah dicabut dan diganti PP No. 18 Tahun 2021 tentang
hak pengelolaan, hak atas tanah, satuan rumah susun dan pendaftaran tanah. Dengan demikian peraturan
terakhir ini sebagai ius constitutum/hukum positifnya sejak tahun 2021, sebagai peraturan pelaksana dari UU
Cipta Kerja.
a. Subyek Pemegang Hak Atas Tanah
Tanah sebagai kekayaan nasional, secara hukum dikuasai oleh Negara dan digunakan untuk sebesar-besarnya
kemakmuran rakyat sebagaimana dirumuskan dalam Pasal 33 Ayat (3) UUD NRI Tahun 1945. Juga ditegaskan
dalam Pasal 1 ayat (2) UUPA menyatakan bahwa:
“Seluruh bumi, air, dan ruang angkasa, termasuk kekayaan alam yang terkandung di dalamnya dalam wilayah
Republik Indonesia sebagai karunia Tuhan Yang Maha Esa adalah bumi, air dan ruang angkasa bangsa
Indonesia dan merupakan kekayaan nasional”
 JENIS HAK
ATAS TANAH
Hak ini diatur pada Bab II bagian I Pasal 4 dan secara khusus pada Pasal 16 ayat (1) serta pasal 20 jo Pasal 50 UUPA. Hak milik
adalah hak turun temurun, terkuat dan terpenuh yang dapat dipunyai orang atas tanah dengan mengingat Pasal 6 UUPA yang
dapat beralih dan dialihkan (pasal 20 UUPA). Selengkapnya bunyi pasal 20 ayat 1 UUPA, Hak Milik adalah hak turun temurun,
terkuat dan terpenuh yang dapat dipunyai orang atas tanah dan memberi kewenangan untuk menggunakannya untuk segala
macam keperluan selama waktu yang tidak tersbatas, sepanjang tidak ada larangan secara khusus.
Maksud dari sifat turun temurun adalah pemilikannya berlangsung terus menerus baik pemiliknya masih hidup ataupun sudah
meninggal dunia (karena diteruskan oleh ahli warisnya) tetap sebagai hak milik tidak berubah. Sebagai hak yang terkuat
maksudnya, jangka waktu pemilikannya tidak terbatas sebagaimana HGU dan HGB juga HAK PAKAI, yang jangka waktunya
terbatas. Jika jangka waktu ini berakhir maka harus dilakukan perpanjangan agar tidak kehilangan hak tersebut. Hal ini tidak
akan terjadi pada hak milik karena hak milik tetap akan menjadi hak milik turun temurun dan tidak berubah. Karenanya disebut
terkuat dan terpenuh tidak tetap dan tidak berubah. Begitu pula sebagai hak yang harus didaftarkan sehingga akan memperoleh
bukti hak yang dapat dipertahankan terhadap orang lain, tidak terbatas oleh waktu dan tempat.
 JENIS HAK
ATAS TANAH

Hak Guna Usaha yang disingkat dan sering digunakan dengan sebutan HGU, diatur pada
pasal Pasal 28 -34 UUPA dan pasal 19 – 33 Peraturan Pemerintah Nomor 18 Tahun 2021
tentang Hak Pengelolaan, Hak Atas Tanah, Satuan Rumah Susun dan Pendaftaran Tanah,.
Pasal 28 ayat 1 UUPA, memberikan pengertian Hak Guna Usaha adalah hak untuk
mengusahakan tanah yang dikuasai langsung oleh negara guna perusahaan pertanian,
perikanan, atau peternakan Subyek yang dapat mempunyai Hak Guna Usaha adalah:
a. Warga Negara Indonesia.
b. Badan hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia dan berkedudukan di Indonesia.
 HAK ATAS
TANAH DALAM
PP NO. 18 2021

Hak Guna Usaha diatur mulai pasal 19. Mengatur mengenai subyek
pemegang hak guna usaha. Adalah Warga Negara Indonesia; dan badan hukum yang didirikan menurut
Indonesia dan berkedudukan di Indonesia. Bila pemegang hak guna usaha tidak lagi memenuhi syarat sebagai
subyek pmegang hak sebagai yang ditentukan maka dalarn jangka waktu 1 (satu) tahun wajib melepaskan atau
mengalihkan hak guna usaha kepada pihak lain yang memenuhi syarat. Apabila dalam jangka waktu tersebut
haknya tidak dilepaskan atau dialihkan maka hak tersebut hapus karena hukum.
Asal tanah yang dapat diberikan dengan Hak Guna Usaha adalah dari Tanah Negara; dan Tanah Hak
Pengelolaan. Dengan jangka waktu waktu paling lama 35 (tiga puluh lima) tahun, diperpanjang untuk jangka
waktu paling lama 25 (dua puluh lima) tahun dan diperbarui untuk jangka waktu paling lama 35 (tiga puluh
lima) tahun. Setelah jangka waktu pemberian, perpanjangan, dan pembaharuan berakhir, Tanah hak guna
usaha kembali menjadi Tanah yang Dikuasai Langsung oleh Negara atau tanah Hak Pengelolaan.
 HAK ATAS
TANAH DALAM
PP NO. 18 2021
Ini merupakan pengaturan baru yang belum ada pada pengaturan sebelumnya. Pengaturan
mengenai hak atas tanah pada ruang atas tanah dan ruang bawah tanah sebelumnya belum
pernah ada. Pengaturan ini di sesuaikan dengan perkembangan kebutuhan masyarakat saat
ini. Karena saat ini telah ada pemanfaatan atas ruang bawah tanah di kota besar in case di
Jakarta. Di atur mulai pasal 74 sampai dengan pasal 83.

Penggunaan dan pemanfaatan bidang Tanah yang dipunyai oleh pemegang Hak Atas Tanah
dibatasi oleh:
a. batas ketinggian sesuai koefisien dasar bangunan dan koefisien lantai bangunan yang diatur
dalam rencana tata ruang; dan
b. batas kedalaman yang diatur dalam rencana tata ruang sampai dengan kedalaman 30 (tiga
puluh) meter dari permukaan Tanah dalam hal belum diatur dalam rencana tata ruang.
 HAK ATAS RUANG ATAS
TANAH DAN RUANG
BAWAH TANAH
Ruang Bawah Tanah dangkal merupakan Tanah yang dipunyai oleh pemegang Hak Atas Tanah dengan batas
kedalaman sebagaimana dimak sud pada pasal 74 ayat (1) huruf b . Ruang Bawah Tanah dalam merupakan
Tanah yang secara struktur dan/atau fungsi terpisah dari pemegang Hak atas Tanah. Dalam hal terdapat
pemanfaatan sumber daya minyak dan gas bumi serta mineral dan batu bara, Hak Atas Tanah pada Ruang
Bawah Tanah tidak dapat diberikan. Terjadinya Hak Pengelolaan, Hak Guna Bangunan, dan Hak Pakai pada
Ruang Atas Tanah atau Ruang Bawah Tanah Pasal 76
Pemanfataan Ruang Atas Tanah atau Ruang Bawah tanah harus men dapat kreteria kesesuaian kegiatan
pemanfaatan ruang yang diterbitkan oleh Menteri. Penerbitan kesesuaian kegiatan pemanfatan ruang untuk
Ruang Atas Tanah atau Ruang Bawah Tanah sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan.
Ruang Atas Tanah atau Ruang Bawah Tanah dapat diberikan Hak Pengelolaan, hak guna bangunan, atau hak
pakai setelah Ruang Atas Tanah atau Ruang Bawah Tanah dimanfaatkan. Hak Pengelola an, hak guna
bangunan, dan hak pakai pada Ruang Atas Tanah atau Ruang Bawah Tanah diberikan dengan keputusan
pemberian hak oleh Menteri.
THANK YOU