RESUME
NAMA :SANDY.J
NIM : D10122828
FAKULTAS HUKUM
UNIVERSITAS TADULAKO
2023
HAK MILIK.
Menurut Pasal 20 ayat (1) UUPA pengertian hak milik adalah sebagai berikut:
hak turun-temurun, terkuat dan terpenuh yang dapat dipunyai orang atas tanah dengan
mengingat ketentuan dalam Pasal 6. Berdasarkan ketentuan tersebut bahwa sifat-sifat hak
milik membedakan dengan hak-hak lainnya. Hak milik adalah hak turun-temurun, terkuat
dan terpenuhi yang dapat dipunyai orang atas tanah. Pemberian sifat ini tidak
berartibahwa hak itu merupakan hak yang mutlak, tak terbatas dan tidak dapatdiganggu-
gugat. Kata-kata turun–temurun berarti bahwa hak milik atas tanahtidak hanya
berlangsung selama hidup pemegang hak, akan tetapi apabila terjadiperistiwa hukum
yaitu dengan meninggalnya pemegang hak dapat dilanjutkanoleh ahli warisnya. Kata
terkuat berarti bahwa hak milik atas tanah dapat dibebani hak atas tanah lainnya,
misalnya dibebani dengan Hak Guna Bangunan, hak pakai, dan hak lainnya. Hak milik
atas tanah ini wajib didaftarkan. Sedangkan kata terpenuh berarti bahwa hak milik atas
tanah telah memberi wewenang yang luas kepada pemegang hak dalam hal menggunakan
tanahnya.
Berdasarkan Pasal 21 UUPA yang menjadi subyek hak milik adalah sebagai
berikut:
Pemegang hak milik atas tanah pada prinsipnya hanya dipunyai oleh perorangan, yaitu
sebagai warga negara Indonesia tunggal. Oleh karena itu, hak milik pada dasarnya
diperuntukkan khusus bagi warga negara Indonesia saja yang berkewarganegaraan
tunggal. Berdasarkan ketentuan pada ayat (2) dengan pertimbangan tertentu, hak milik
dapat dipunyai oleh badan hukum sebagaimana diatur dalam Pasal 1 Peraturan
Pemerintah Nomor 38 Tahun 1963, yaitu sebagai berikut :
Hak Guna Bangunan ialah suatu hak atas tanah yang dimiliki oleh subyek hukum dan
diatur dalam Pasal 35 sampai dengan Pasal 40 Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang
Peraturan Dasar Pokok-pokok Agraria (UUPA). Hak Guna Bangunan, diberikan dengan tujuan
agar subyek hukum tersebut dapat membangun suatu permukiman berupa rumah ataupun kantor.
Adapun bunyi Pasal 35 UUPA adalah sebagai berikut:
Hak guna bangunan adalah hak untuk mendirikan dan mempunyai bangunan-bangunan
atas tanah yang bukan miliknya sendiri, dengan jangka waktu paling lama 30 tahun.
Atas permintaan pemegang hak dan dengan mengingat keperluan serta keadaan
bangunan-bangunannya, jangka waktu tersebut dalam ayat (1) dapat diperpanjang dengan
waktu paling lama 20 tahun.
Hak guna bangunan dapat beralih dan dialihkan kepada pihak lain.
Dapat diketahui bahwa yang dimaksud dengan Hak Guna Bangunan dalam (UUPA) adalah hak
atas tanah yang diberikan kepada seseorang untuk mendirikan dan mempunyai bangunan di atas
tanah tersebut dengan jangka waktu selama 30 tahun dan dapat diperpanjang selama 20 tahun.
Peraturan Pelaksana terkait Hak Guna Bangunan baru muncul semenjak adanya Undang-Undang
Nomor 11 Tahun 2020 Tentang Cipta Kerja (UU Cipta Kerja), yaitu Peraturan Pemerintah
Nomor 18 Tahun 2021 Tentang Hak Pengelolaan, Hak Atas Tanah, Satuan Rumah Susun, dan
Pendaftaran Tanah (PP 18/2021), sehingga pengaturan hak guna bangunan secara spesifik diatur
dalam ketentuan tersebut.
Ada beberapa hal yang perlu diperhatikan terkait tanah-tanah yang dapat diberikan HGB
sebagaimana diatur dalam Pasal 37 PP 18/2021 yang menyatakan bahwa:
1. Hak guna bangunan di atas Tanah Negara dan Tanah Hak Pengelolaan diberikan untuk
jangka waktu paling lama 30 (tiga puluh) tahun, diperpanjang untuk jangka waktu paling
lama 20 (dua puluh) tahun, dan diperbarui untuk jangka waktu paling lama 30 (tiga
puluh) tahun.
2. Hak guna bangunan di atas Tanah hak milik diberikan untuk jangka waktu paling lama 30
(tiga puluh) tahun dan dapat diperbarui dengan akta pemberian hak guna bangunan di
atas hak milik.
4. Tanah yang Dikuasai Langsung oleh Negara sebagaimana dimaksud pada ayat (3),
penataan kembali penggunaan, pemanfaatan, dan pemilikan menjadi kewenangan
Menteri dan dapat diberikan prioritas kepada bekas pemegang hak dengan
memperhatikan:
tanahnya masih diusahakan dan dimanfaatkan dengan baik sesuai dengan keadaan, sifat,
dan tujuan pemberian hak;
HGB di atas Tanah Negara diberikan dengan keputusan pemberian hak oleh Menteri yang
bersangkutan. Sementara HGB di atas Tanah Hak pengelolaan diberikan dengan keputusan
pemberian hak oleh Menteri yang bersangkutan berdasarkan persetujuan pemegang Hak
Pengelolaan. HGB di atas Tanah hak milik terjadi melalui pemberian hak oleh pemegang hak
milik dengan akta yang dihuat oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah. HGB yang di atas tanah-tanah
tersebut harus didaftarkan oleh Kantor Pertanahan.
HAK PAKAI
Berdasarkan Pasal 41 UU Pokok Agraria, hak pakai adalah hak menggunakan dan atau
memungut hasil dari tanah yang dikuasai langsung oleh negara atau tanah milik orang lain. Hak
pakai diberikan berdasarkan keputusan pejabat berwenang atau berdasarkan perjanjian dengan
pemilik tanahnya. Terdapat subjek di dalam hak pakai, yang terdiri dari:
Hak pakai dapat dialihkan kepada pihak lain jika hal tersebut dimungkinkan dalam perjanjian
yang bersangkutan. Mengenai sertifikat hak pakai, pemilik sertifikat hak pakai memiliki hak
untuk mengembangkan tanah yang dimiliki, seperti membangun atau mengelola tanah untuk
mendapatkan hasil produksi.
Objek dari sertifikat hak pakai dapat berupa tanah negara, tanah hak pengelolaan, dan tanah hak
milik. Properti dengan sertifikat hak pakai ini dapat dimanfaatkan oleh masyarakat luas maupun
lembaga yang membutuhkannya selama sesuai dengan ketentuan yang ditetapkan.
Kemudian Peraturan Pemerintah Pengganti Undang-Undang Nomor 2 Tahun 2022 tentang Cipta
Kerja (Perpu Cipta Kerja) menambahkan bahwa sebagaimana diatur pada Pasal 129 Perpu Cipta Kerja,
tanah yang dikelola badan bank tanah diberikan hak pengelolaan, dimana hak atas tanah di atas hak
pengelolaan yang dimaksud dapat diberikan hak Pakai. Badan bank tanah merupakan badan khusus yang
dibentuk oleh Pemerintah Pusat untuk mengelola tanah (Pasal 125 Perpu Cipta Kerja). Tak hanya itu, Hak
Pakai juga dapat diberikan kepada, antara lain:
1. Di atas tanah Hak Pengelolaan yang pemanfaatannya diserahkan kepada pihak ketiga
baik sebagian atau seluruhnya (Pasal 138 Angka 2 Perpu Cipta Kerja),
3. Tanah atau ruang yang terbentuk pada ruang atas dan/atau bawah tanah dan digunakan
untuk kegiatan tertentu (Pasal 146 Angka 1 Perpu Cipta Kerja), dan
4. Penggunaan dan pemanfaatan tanah pada ruang atas dan/atau bawah tanah oleh
pemegang hak yang berbeda (Pasal 146 Angka 4 Perpu Cipta Kerja).
HAK PAKAI
Hak Sewa adalah hak yang memberi wewenang untuk menggunakan tanah milik orang
lain dengan membayar kepada pemiliknya sejumlah uang sebagai sewanya. Ketentuan
umum mengenai Hak Sewa Untuk Bangunan (HSUB) disebutkan dalam Pasal 16 ayat (1)
huruf e UUPA. Secara khusus diatur dalam Pasal 44 dan Pasal 45 UUPA. Menurut Pasal
50 ayat (2) UUPA, ketentuan lebih lanjut mengenai Hak Sewa Untuk Bangunan diatur
dengan peraturan perundangan. Peraturan perundangan yang diperintahkan disini sampai
sekarang belum terbentuk.
Pengertian Hak Sewa Untuk Bangunan, menurut Pasal 44 ayat (1) UUPA,
seseorang atau suatu badan hukum mempunyai Hak Sewa Atas Tanah, apabila ia berhak
mempergunakan tanah milik orang lain untuk keperluan bangunan, dengan membayar
kepada pemiliknya sejumlah uang sebagai sewa.
Dalam Hak Sewa Untuk Bangunan, pemilik tanah menyerahkan tanahnya dalam
keadaan kosong kepada penyewa dengan maksud agar penyewa dapat mendirikan
bangunan di atas tanah tersebut. Bangunan ini menurut hukum menjadi milik
penyewa, kecuali ada perjanjian lain. Hal ini berbeda dengan Hak Sewa Atas Bangunan
(HSAB), yaitu penyewa menyewa bangunan di atas tanah Hak orang lain dengan
membayar sejumlah uang sewa dan dalam jangka waktu yang tertentu yang disepakati
oleh pemilik bangunan dengan penyewa bangunan. Jadi objek perbuatan hukumnya
adalah bangunan bukan tanah. Berkenaan dengan Pasal 44 ayat (1) UUPA tentang Hak
Sewa Untuk bangunan, Sudargo Gautama mengemukakan sebagai berikut:
1. Dalam pasal ini diberikan perumusan tentang apa yang diartikan dengan
istilah “Hak Sewa Untuk Bangunan”. Dari perumusan ini ternyata bahwa
Hak Sewa ini hanya merupakan semacam Hak Pakai yang bersifat khusus.
Karena adanya sifat khusus dari Hak Sewa ini maka disebutkan secara
tersendir.
2. Hak Sewa yang disebut disini hanya boleh diadakan untuk mendirikan
bangunan. Tanah untuk pertanian pada dasarnya tidak boleh disewakan,
karena hal ini akan merupakan pertentangan dengan Pasal 10 ayat (1),
prinsip landreform yang mewajibkan seorang pemilik tanah pertanian untuk
mengerjakan sendiri.
3. Penyimpangan hanya diperbolehkan untuk sementara waktu mengingat
keadaan dewasa ini. Satu dan lain ditentukan dalam pasal 16 jo. Pasal 53.
4. Penyewa membayar uang sewa kepada pemilik tanah. Sewa menyewa ini
tidak dapat secara cuma-cuma.
5. Tanah yang dikuasai oleh Negara tidak dapat disewakan untuk maksud ini.
Dalam memori penjelasan diterangkan sebagai alasan tidak
memungkinkannya hal ini ialah karena negara bukan pemilik tanah. Boedi
Harsono menyatakan bahwa karena hanya pemilik tanah yang dapat
menyewakan tanah, maka negara tidak dapat mempergunakan lembaga ini.
pembayaran uang sewa dapat dilakukan:
a) satu kali atau pada tiap-tiap waktu tertentu;
b) sebelum atau sesudah tanahnya dipergunakan.
Perjanjian sewa tanah ini tidak boleh disertai syarat-syarat yang mengandung unsur
unsur pemerasan.
Yang dapat menjadi pemegang hak sewa adalah
a) warga negara Indonesia;
b) orang asing yang berkedudukan di Indonesia;
c) badan hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia dan berkedudukan di
Indonesia;
d) badan hukum asing yang mempunyai perwakilan di Indonesia.
Hak Individual atas Tanah yang Bersifat Sekunder
H. M. Arba dalam buku yang sama menerangkan bahwa hak sekunder adalah hak
yang
mengandung sifat yang bertentangan dengan undang-undang karena mengandung
unsur
pemerasan dan penindasan, sehingga diusahakan hapusnya dalam waktu singkat.
Contoh hak seperti ini adalah hak gadai tanah, hak usaha bagi hasil, hak sewa tanah
pertanian, dan hak menumpang.
1) Hak gadai
2) Hak usaha bagi hasil
3) Hak menumpang
4) Hak sewa untuk usaha pertanian.
Dalam Pasal 16 ayat (1) UUPA disebutkan adanya dua hak yang sebenarnya bukan
merupakan hak atas tanah yaitu hak membuka tanah dan Hak memungut hasil hutan
karena hak–hak itu tidak memberi wewenang untuk mempergunakan atau mengusahakan
tanah tertentu. Namun kedua hak tersebut tetap dicantumkan dalam Pasal 16 UUPA
sebagai Hak Atas Tanah hanya untuk menyelaraskan sistematikanya dengan sistematika
hukum adat. Kedua hak tersebut merupakan pengejawantahan (manifestasi) dari Hak
Ulayat.
Gadai adalah suatu hak yang diperoleh seorang berpiutang atas suatu barang
bergerak, yang diserahkan kepadanya oleh seorang berutang atau seorang lain atas
namanya, dan yang memberikan kekuasaan kepada si berpiutang itu untuk mengambil
pelunasan dari barang tersebut secara didahulukan daripada orang-orang berpiutan. Pasal
53 ayat (1) UUPA, memberikan makna bahwa hak gadai merupakan salah satu hak atas
tanah, selain hak-hak atas tanah yang diatur dalam Pasal 16, namun hak gadai yang
dimaksud hanya bersifat sementara.
Hak usaha bagi hasil merupakan salah satu hak atas tanah yang sifatnya sementara.
Pada mulanya hak usaha bagi hasil diatur dalam hukum adat. Bahwa salah satu kelemahan
perjanjian bagi hasil yang menggunakan hukum adat adalah perjanjian tersebut tidak
dilakukan secara tertulis melainkan berdasarkan kesepakatan para pihak sehingga tidak
memberikan kepastian mengenai besarnya bagian serta hak dan kewajiban para pihak.
Keberadaan Undang–Undang Nomor 2 Tahun 1960 tentang Perjanjian Bagi Hasil lebih
dahulu daripada UUPA. Maksud diadakan Undang-Undang Nomor 2 Tahun 1960.
Hak menumpang merupakan suatu hak untuk memiliki bangunan atau tanaman yang
ada pada tanah milik orang lain, biasanya dengan membayar sejumlah uang sebagai
pengganti kerugian bagi pemilik tanah.
Hak sewa tanah pertanian sebagai salah satu hak yang bersifat sementara dalam
kenyataannya di masyarakat masih sering terjadi. Dimana dalam masyarakat ada yang
dikenal dengan sewa untuk tanah sawah dan sewa untuk kebun. Yang membedakan antara
kedua sewa tanah pertanian tersebut biasa dari segi pembayaran uang sewa tanahnya yaitu
sewa untuk sawah dibayar depan sedangkan sewa untuk kebun dibayar belakang atau 3
pembayaran dilakukan setelah panen, mirip dengan perjanjian bagi hasil dan dalam
hukum adat dikenal dengan sewa tanah hasil pertanian. Masalah pertanahan merupakan
masalah yang kompleks. Sifat sementara yang diberikan oleh UUPA pada hak sewa tanah
pertanian dikaitkan pada prinsip tanah untuk penggarap (petani), sebab penyewaan tanah
pertanian ini mengandung unsur pemerasan. Oleh karena itu pada saatnya hak sewa tanah
pertanian akan dihapuskan melalui suatu undangundang, akan tetapi undang-undang yang
dimaksud hingga 42 tahun usia UUPA belum juga ada, sehingga meskipun bersifat
sementara hak sewa tanah pertanian ini tetap diakui eksistensinya.
UUPA memuat ketentuan pokok mengenai hak sewa yang tercantum dalam Pasal 44
dan 45 UUPA namun pasal tersebut hanya mengatur hak sewa tanah untuk bangunan
sedang hak sewa untuk tanah pertanian diatur dalam Pasal 53 UUPA sebagai suatu hak
yang bersifat sementara yang akan dihapus dalam waktu yang singkat, karena dianggap
bertentangan dengan asas yang termuat dalam Pasal 10 UUPA (tanah harus dikerjakan
atau diusahakan sendiri secara aktif oleh yang mempunyai) serta dianggap mengandung
unsur pemerasan, ini bertentangan dengan Pasal 11 ayat (1) UUPA yang mengatur bahwa
pada asasnya dalam bidang pertanian tidak boleh ada pemerasan.