Hukum Properti & Pranata

Pembangunan
 Hukum Properti
 Sesuai dengan standar Penilaian Indonesia untuk Penilaian Properti
dapat dilakukan dengan menerapkan 3 ( tiga ) Pendekatan yaitu
 Pendekatan Pasar .
 Pendekatan Pendapatan
 Pendekatan Biaya
 Sesuai dengan Konsep dan Prinsip Umum Penilaian ( KPUP )
dinyatakan bahwa :
 Bila Pendekatan Pasar digunakan maka harus digunakan
data masukan yang berasal dari pasar
 Bila Pendekatan Pendapatan digunakan maka harus
diterapkan data masukan dan asumsi yang digunakan oleh
pelaku pasar .
 Bila Pendekatan Biaya maka biaya dari suatu aset yang
kegunaannya setara dan penyusutan yang sesuai harus
dianalisis berdasarkan pasar .
 Hukum Properti
 Bila Penilaian untuk Tujuan Penjaminan Utang ( SPI 202 ) maka
dasar nilai yang akan ditentukan sesuai dengan SPI 103 butir
5.3.1.6 adalah Nilai Pasar , dan harus didasarkan kepada Lingkup
Penugasan yang disepakati antara Pemberi Tugas dan Penilai
sebagaimana persyaratan yang diatur oleh SPI 103 . Untuk
memenuhi SPI 103 butir 5.3.1.5 , hak atas properti yang akan
digunakan sebagai jaminan suatu pinjaman harus diidentifikasi
secara jelas , termasuk pihak yang memiliki hak istimewa .

 Sesuai dengan SPI 103 butir 5.3.1.5 , Identifikasi bentuk

kepemilikan atas obyek penilaian dapat meliputi kepemilikan tunggal
, kemitraan atau hak kepemilikan partial .

 Bentuk kepemilikan ini berhubungan dengan Hukum Properti yaitu

Bukti Kepemilikan atau Sertifikat yang secara resmi diterbitkan oleh
Badan Pertanahan Nasional .
 Hukum Properti
 Hukum Tanah Nasional ( HTN ) adalah perangkat peraturan
perundang – undangan dibidang pertanahan , yang mengatur hak –
hak penguasaan atas semua tanah dalam wilayah Negara Kesatuan
Republik Indonesia , yang berlaku terhitung tanggal 24 September
1960 hingga sekarang
 Hak menguasai dari Negara bersumber pada Hak Bangsa Indonesia
Negara RI ( NKRI ) , sebagai suatu organisasi tertinggi yang
ditugasi untuk melaksanakan tugas kewenangan dari Bangsa
Indonesia untuk menguasai dalam arti memimpin dan mengatur
( kewenangan publik ) atas semua tanah dalam Wilayah Republik
Indonesia .
Ini sesuai dengan kewenangan yang dinyatakan dalam pasal 33
ayat 3 Undang – undang Dasar 1945 yang berbunyi sebagai berikut:
Bumi , Air dan Kekayaan alam yang terkandung didalamnnya
dikuasai oleh negara dan digunakan untuk sebesar – besarnya bagi
kemakmuran rakyat .
 Hukum Properti
 Atas dasar ketentuan tersebut pengertian “ Dikuasai Negara “
diberikan tafsiran yang dirumuskan dalam UUPA yang intinya adalah
mengatur :
 Memberikan Hak – hak atas suatu bidang tanah kepada warga
negara Indonesia , badan hukum Indonesia , Pemerintah daerah
atau BUMN , berarti memberikan tanda bukti hak ( sertifikat atas
tanah ) kepada pemegang hak melalui pendaftaran tanah ,
termasuk membukukan ( mencatat ) setiap perubahan yang
terjadi pada hak – hak yang telah terdaftar .
 Mengatur peruntukan tanah yang dilimpahkan kewenangannya
kepada Pemerintah Daerah , Kabupaten Kota seperti Propinsi
DKI Jakarta untuk membuat Rencana Tata Ruang Wilayah
(RTRW) yang wajib ditaati oleh pemegang Hak / atau sipapun
saja yang menguasai suatu bidang tanah .
 Menyiapkan dan Membuat perundang – undangan dibidang
pertanahan
 Hukum Properti
 Atas dasar uraian tersebut diatas maka yang dimaksud dengan :

 Memberikan Hak – hak atas suatu bidang tanah kepada warga

negara Indonesia , badan hukum Indonesia yaitu memberikan
Hak Milik , Hak Guna Bangunan , Hak Pakai dan Hak Guna
Usaha . Memberikan hak atas sebidang tanah kepada
Pemerintah daerah atau BUMN , berarti memberikan tanda bukti
hak pengelolaan . Semua ini , pemberian haknya melalui
pendaftaran tanah , yang setiap perubahan yang terjadi pada
hak – hak tersebut akan didaftar dan dicatat
 Mengatur peruntukan tanah yang dilakukan Pemerintah Daerah ,
Kabupaten Kota seperti Propinsi DKI Jakarta adalah mengatur
tata ruang yang diujudkan dalam Rencana Tata Ruang Wilayah
(RTRW) yang wajib ditaati oleh pemegang Hak / atau sipapun
saja yang menguasai suatu bidang tanah .
 Hukum Properti
 Momentum terjadinya Hak Guna Bangunan
Setiap Orang atau Badan Hukum yang ingin memperoleh Hak
Guna Bangunan harus memenuhi syarat syarat yang telah
ditetapkan dalam peraturan perundang – undangan . Sebagai
mana dipaparkan bahwa HGB dibagi menjadi 3 ( tiga ) macam
tanah . Yaitu :Tanah Negara , Tanah Hak Pengelolaan dan
tanah Hak Milik .
Tentunya dari ketiga macam hak itu berbeda dalam keputusan
pemberian Hak .

1 . Hak Guna Bangunan atas tanah negara diberikan dengan

Keputusan Pemberian Hak oleh menteri atau pejabat
yang ditunjuk .
2 . Hak Guna Bangunan atas tanah hak pengelolaan diberikan
oleh Keputusan Pemberian Hak oleh Menteri atau pejabat
yang ditunjuk berdasarkan usul pemegang Hak
Pengelolaan
 Hukum Properti
 Momentum terjadinya ……….
Tentunya dari ketiga macam hak itu berbeda dalam keputusan
pemberian Hak .
3 . Hak Guna Bangunan atas tanah Hak Milik terjadi dengan
pemberian oleh pemegang Hak Milik dengan akta yang
dibuat oleh pejabat pembuat akta tanah

Pemberian HGB atas tanah negara dan tanah Hak Pengelolaan

didaftar dalam buku tanah pada Kantor Pertanahan dan
terjadinya HGB tersebut sejak didaftar oleh Kantor Pertanahan .
Begitu jugapemberian HGB atas Hak Milik wajib didaftarkan
pada Kantor Pertanahan dan HGB atas Hak Milik tersebut
mengikat pihak ketiga sejak didaftarkan .
 Hukum Properti
 Hak – hak kepada Perorangan , Suatu Badan Hukum atau
Pemerintah daerah / BUMN , yang memberikan wewenang untuk
menggunakan tanah dalam arti menguasai , menggunakan ,
memanfaatkan dan / atau mengambil manfaat tertentu atas suatu
bidang tanah tertentu antara lain berupa hak – hak atas tanah
seperti Hak Milik , Hak Guna Bangunan , Hak Pengelolaan dan
sebagainya
 Beberapa bukti kepemilikan yang kita kenal dalam Penilaian Tanah di
Indonesia antara
 Hak Milik ( HMlain) :
 Hak Guna Bangunan ( HGB )
 Hak Pakai ( HP )
 Hak Guna Usaha ( HGU )
 Hak Guna Bangunan diatas Hak Pengelolaan
 Hak Milik Satuan Rumah Susun diatas tanah Hak Guna Bangunan
 Hak Milik Satuan Rumah Susun yang alas haknya Hak Guna
Bangunan diatas Hak Pengelolaan Pengelolaan
 Hukum Properti
 Dari bukti kepemilikan yang di kenal dalam melakukan penilaian
tanah dapat dibagi dalam 2 bagian besar yang perlu diperhatikan
dalam melakukan Penilaian Tanah .
 Tanah yang langsung dikuasai oleh negara dan dapat dimohonkan
hak adalah tanah dengan bukti hak :
 Hak Milik ( HM )
 Hak Guna Bangunan ( HGB )
 Hak Pakai ( HP )
 Hak Guna Usaha ( HGU )
 Hak Milik Satuan Rumah Susun diatas tanah Hak Guna Bangunan
 Tanah aset negara yang dikuasai dengan Hak Pengelolaan ,
dilimpahkan penggunaannya kepada pihak lain dan dimohonkan
Hak nya oleh pengguna dengan bukti hak :
 Hak Guna Bangunan diatas tanah Hak Pengelolaan
 Hak Milik Satuan Rumah Susun yang alas Haknya Hak Guna
Bangunan diatas tanah Hak Pengelolaan
 Hak Milik (HM)
Hak Milik adalah Hak Turun Menurun, turun menurun berarti dapat
dikuasai tanahnya secara terus menerus dan akan beralih karena
hukum kepada ahli waris.
Hak Milik :
•Hanya khusus untuk perorangan yang mempunyai kewarganegaraan
Indonesia saja.
Kecuali ( PP No. 38 Tahun 1963 ) boleh memiliki Hak Milik :
 Bank – bank Negara ;
 Badan Keagamaan ;
 Badan Sosial ;
 Koperasi Pertanian.
• Hak Milik dapat beralih (karena hukum) atau dialihkan (karena
pemindahan hak) kepada pihak lain, dapat dibebani hak baru
dengan Hak Guna Bangunan, Hak Pakai dan Hak Sewa.
 Hak Guna Bangunan (HGB)

Hak Guna Bangunan memberikan wewenang untuk menggunakan

tanah yang langsung dikuasai negara untuk membangun bangunan
dan tanah kepunyaan pihak lain (tanah Hak Pengelolaan atau tanah
Hak Milik)

Jangka waktu Hak Guna Bangunan adalah 30 tahun dan dapat

diperpanjang jangka waktunya 20 tahun dan jika masih diperlukan
dapat diperbaharui hak tersebut.

Untuk perusahaan dalam rangka penanaman modal dapat diberikan

sekaligus untuk 80 tahun (Pasal 28 PP No. 40/1996)

HGB hanya dapat diberikan kepada warga negara Indonesia dan

Badan Hukum Indonesia
 Hak Pakai (HP)

Hak Pakai memberikan wewenang untuk menggunakan tanah milik

pihak lain (tanah negara atau tanah pengelolaan maupun tanah hak
milik).

Jangka waktu hak pakai yaitu 25 tahun dan akan diperpanjang hangka
waktunya 20 tahun dan bila masih diperlukan dapat diperbaharui hak
tersebut.

Untuk perusahaan dalam rangka penanaman modal dapat diberikan

sekaligus 70 tahun (Pasal 48 PP No. 40/1996).

Tanah dengan Hak Pakai dapat digunakan untuk mendirikan bangunan

atau usaha pertanian (di pedesaan).
Hak Pakai dapat diberikan kepada :

 Warga negara Indonesia ;

 Badan hukum Indonesia ;
 Orang asing yang berkedudukan di Indonesia ;
 Badan hukum asing yang mempunyai kantor perwakilan di Indonesia ;
 Departemen, Lembaga non departemen, dan pemerintah daerah ;
 Badan keagamaan dan sosial ;
 Perwakilan negara asing dan perwakilan badan internasional.
 Hak Guna Usaha (HGU)
Hak Guna Usaha memberikan wewenang untuk menggunakan tanah
yang langsung di kuasai negara untuk usaha pertanian, yaitu
perkebunan, perikanan dan peternakan.

Jangka waktu Hak Guna Usaha untuk perkebunan 35 tahun dan dapat
diperpanjang jangka waktunya 25 tahun dan jika tanahnya masih
diperlukan dapat diperbaharui haknya, yaitu diberikan kembali
(pembaruan hak) selama 25 tahun.

Untuk perusahaan dalam rangka penanaman modal dapat diberikan

sekaligus 95 tahun (Pasal 11 PP No. 40/1996).

HGU perusahaan dapat diberikan kepada warga negara Indonesia dan

badan hukum Indonesia.
 Hak Pengelolaan (HPL)

HPL adalah hak menguasai dari negara yang kewenangan

pelaksanaanya sebagian dilimpahkan kepada pemegangnya (PP No. 40
Tahun 1996, pasal 1 angka 2).

Dari dasar definisi (pengertian) tersebut, meskipun bagian-bagian

tanah HPL telah diberikan / dikuasai oleh pihak lain dengan Hak Milik,
Hak Guna Bangunan, atau Hak Pakai, Maka HPL tetap berlangsung.

Karena pada hakekatnya hak menguasai dari negara (Pasal 2 UUPA)

sama seperti hak bangsa Indonesia atas tanah yang bersifat abadi,
yang akan berlangsung selama-lamanya.
Pemegang Hak adalah :
 Instansi Pemerintah ;
 Pemerintah Daerah ;
 Lembaga Pemerinta Non Departemen ;
 Badan Otorita ;
Badan-badan yang didirikan pemerintah atau BUMN (Persero, Perum)
;
 BUMD

HPL bukan hak atas tanah melainkan hak yang menyediakan tanah
untuk keperluan pihak lain.
Bagian – Bagian tanah HPL dapat diberikan Hak kepada pihak lain.
Pihak lain dapat memperoleh dan menguasai bagian (bidang) tanah
HPL berdasarkan :

oPerjanjian penyerahan penggunaan tanah (antara pemegang HPL dan

pihak lainnya) ;
oMengajukan permohonan hak yang sesuai dengan keperluannya (HM,
HGB, atau Hak Pakai). Pemberian hak dilakukan hanya oleh pejabat
BPN (Badan Pertanahan Nasional) atas usul pemegang HPL ;
oMeskipun bagian-bagian tanah telah dikuasai dengan suatu hak atas
tanah, HPL yang bersangkutan tetap berlangsung
 Beberapa pertanyaan yang sering menjadi pertanyaan Penilai
dalam menilai tanah diatas Hak Pengelolaan .

 Apakah tanah dengan sertifikat Hak Guna Bangunan diatas Hak

Pengelolaan ( HPL ) dapat dinilai seperti Hak Guna Bangunan
pada umumnya ?
 Apakah perpanjangan sertifikat HGB tersebut harus mendapat
persetujuan dari pemegang HPL ?
 Bagaimana jika pemegang HPL tidak memberikan persetujuan ?
 Bagaimana dengan biaya – biaya pengurusan perpanjangan
sertifikat – sertifikat tersebut ?
 Pembebasan Tanah

Jika ada perusahaan, dalam rangka penanaman modal menurut PMNA / KA –

BPN No. 2, Tahun 1999 yang berlaku mulai tanggal 10 Februari 1999, wajib
mengajukan permohonan izin lokasi kepada pemerintah daerah kabupaten
atau kota, sebelum melakukan kegiatan perolehan tanahnya.

a.Izin Lokasi adalah izin yang diberikan kepada perusahaan untuk memperoleh
tanah yang diperlukan dalam rangka penanaman modal yang berlaku
pulasebagai izin pemindahan hak , dan untuk menggunakan tanah tersebut
guna keperluan usaha, penanaman modal.
(secara singkat izin lokasi adalah izin untuk memperoleh dan menggunakan
tanah).

Seperti disebutkan dalam PMNA/KA-BPN No. 2/1999 disebutkan bahwa tanah

yang dapat ditunjuk dalam izin lokasi adalah tanah yang menurut RTRW
yang berlaku diperuntukkan bagi penggunaan yang sesuai dengan rencana
penanaman modal yang akan dilaksanakan oleh perusahaan menurut surat
persetujuan penanaman yang dipunyainya.
b. Jangka Waktu Berlakunya Izin Lokasi
Dalam rangka pemberian ijin lokasi disamping ditetapkan pembatasan
luas maksimum areal tanahnya, juga ditetapkan jangka waktu
berlakunya ijin lokasi dalam rangka kegiatan perolehan tanahnya,
yaitu sebagai berikut :
(1) Izin lokasi diberikan untuk jangka waktu sebagai berikut :
• Izin lokasi seluas sampai dengan 25 Ha, satu tahun ;
• Izin lokasi seluas sampai dengan 25 Ha s/d 50 Ha, dua tahun ;
• Izin lokasi seluas lebih dari 50 Ha, tiga tahun.
(2) Perolehan tanah oleh pemegang izin lokasi harus diselesaikan dalam
jangka waktu izin lokasi.
(3) Apabila dalam jangka waktu izin lokasi sebagaimana dimaksud pada
ayat (1) perolehan tanah belum selesai, maka izin lokasi dapat
diperpanjang jangka waktunya selama 1 (satu) tahun apabila tanah
yang sudah diperoleh mencapai lebih dari 50% dari luas tanah yang
ditunjuk izin lokasi.
(4) Apabila perolehan tanah tidak dapat diselesaikan dalam jangka
waktu izin lokasi, termasuk perpanjangannya sebagaimana yang
dimaksud, maka perolehan tanah tidak dapat dilakukan oleh
pemegang izin lokasi dan terhadap bidang-bidang tanah
yang sudah diperoleh dilakukan tindakan sebagai berikut :

a. Dipergunakan untuk melaksanakan rencana penanaman modal

dengan penyesuaian mengenai luas bangunan, dengan
ketentuan bahwa apabila diperlukan masih dapat dilaksanakan
perolehan tanah sehingga diperoleh bidang tanah yang
merupakan satu kesatuan bidang.

b. Dilepaskan kepada perusahaan atau pihak lain yang memenuhi

syarat.
 Izin Perolehan dan Pengembangan Tanah Yang Khusus
Berlaku di DKI Jakarta

Di DKI Jakarta sejak tanggal 31 Maret 1990 berlaku SK

Gubernur KDKI Jakarta No. 540/1990 yang intinya menetapkan
bahwa penyediaan tanah untuk pembangunan fisik kota yang
luasnya minimal 5.000 m2 wajib mengajukan permohonan Surat
Persetujuan Prinsip Pembebasan Lokasi/ Lahan (SP3L) kepada
Gubernur DKI Jakarta. SP3L tersebut akan berlaku untuk 6
bulan dan batal dengan sendirinya, jika tidak ditindak lanjuti
dengan kegiatan perolehan tanah yang ditetapkan, kecuali
mendapat persetujuan perpanjangan secara tertulis dari
Gubernur.