Mengapa Tanah Hak Milik yang Dibeli PT

Statusnya Menjadi HGB?

Pertanyaan :
Mengapa sepetak tanah yang berstatus SHM atas nama seorang pribadi, berubah status menjadi
HGB setelah di beli oleh perusahaan seperti CV atau PT? Mohon penjelasannya dan terima
kasih.

Ulasan Lengkap :
Yang Dapat Memperoleh Hak Milik atas Tanah

Pasal 20 angka (1) dan (2) Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar
Pokok-Pokok Agraria (“UUPA”) menjelaskan bahwa hak milik merupakan hak turun
temurun, terkuat dan terpenuh yang dapat dipunyai orang atas tanah, yang dapat beralih dan
dialihkan kepada pihak lain.

Selanjutnya, berdasarkan Pasal 21 ayat (1) dan (2) UUPA, hak milik hanya dapat diperoleh oleh
warga negara Indonesia dan badan-badan hukum yang ditetapkan oleh pemerintah.
Berdasarkan Pasal 1 Peraturan Pemerintah Nomor 38 Tahun 1963 tentang Penunjukan
Badan-Badan Hukum yang Dapat Mempunyai Hak Milik atas Tanah,

badan-badan hukum yang dimaksud adalah:

a. Bank-bank yang didirikan oleh negara;

b. Perkumpulan-perkumpulan Koperasi Pertanian;
c. Badan-badan keagamaan, yang ditunjuk oleh Menteri Pertanian/Agraria, setelah
mendengar Menteri Agama;
d. Badan-badan sosial, yang ditunjuk oleh Menteri Pertanian/Agraria, setelah mendengar
Menteri Kesejahteraan Sosial.
 
Badan Usaha yang Berbentuk Badan Hukum

Untuk menjawab pertanyaan Anda, mungkin perusahaan yang Anda maksud adalah badan usaha
yang berbentuk badan hukum.
Di sini kami mengambil contoh Perseroan Terbatas (“PT”), yang juga Anda singgung dalam
pertanyaan. PT  adalah badan hukum yang merupakan persekutuan modal, didirikan
 berdasarkan perjanjian, melakukan kegiatan usaha dengan modal dasar yang seluruhnya terbagi
dalam saham atau badan hukum perorangan yang memenuhi kriteria Usaha Mikro dan Kecil
sebagaimana diatur dalam peraturan perundang-undangan mengenai Usaha Mikro dan Kecil.[1]
 
Salah satu karakteristik suatu badan hukum adalah adanya pemisahan kekayaan pemilik dengan
kekayaan badan usaha, sehingga pemilik hanya bertanggung jawab sebatas harta yang
dimiliknya. Simak lebih lanjut mengenai pertanggungjawaban pemegang saham PT dalam
artikel Saat Hapusnya Tanggung Jawab Terbatas Pemegang Saham.
 
Perlu dicatat, Persekutuan Komanditer (CV) bukan merupakan badan usaha berbadan hukum.
Penjelasan lebih lanjut mengenai jenis-jenis badan usaha dan karakteristiknya masing-masing
telah kami jelaskan dalam artikel Jenis-jenis Badan Usaha dan Karakteristiknya.
 
Hak Guna Bangunan
Pada dasarnya badan usaha yang berbentuk badan hukum dapat diberikan hak-hak atas tanah,
yaitu;
1. Hak Guna Usaha (“HGU”),[2] yaitu hak untuk mengusahakan tanah yang dikuasai
langsung oleh negara, dalam jangka waktu paling lama 25 tahun, guna perusahaan pertanian,
perikanan atau peternakan.[3] HGU diberikan atas tanah yang luasnya paling sedikit 5 hektar
dengan ketentuan bahwa jika luasnya 25 hektar atau lebih harus memakai investasi modal yang
layak dan teknik perusahaan yang baik, sesuai perkembangan zaman;[4]
2. Hak Guna Bangunan (“HGB”),[5] yaitu hak untuk mendirikan dan mempunyai
bangunan-bangunan atas tanah yang bukan miliknya sendiri, dengan jangka waktu paling lama
30 tahun;[6]
3. Hak Pakai,[7] yaitu hak untuk menggunakan dan/atau memungut hasil dari tanah yang
dikuasai langsung oleh negara dan tanah milik orang lain, yang memberikan wewenang dan
kewajiban yang ditentukan dalam keputusan pemberiannya oleh pejabat yang berwenang
memberikannya atau dalam perjanjian sewa-menyewa atau perjanjian pengolahan tanah;[8]
4. Hak Sewa untuk Bangunan,[9] yang mana seseorang atau badan hukum mempunyai
hak sewa atas tanah, apabila ia berhak mempergunakan tanah milik orang lain untuk keperluan
bangunan, dengan membayar kepada pemiliknya sejumlah uang sebagai sewa;[10]
5. Hak Pengelolahan yang berasal dari tanah negara, namun hanya terbatas untuk badan
usaha milik negara/daerah.[11]
 
 Berkenaan dengan pertanyaan Anda tentang HGB, tanah yang dapat diberikan HGB meliputi:
1. tanah negara dan tanah hak pengelolaan, untuk jangka waktu paling lama 30 tahun,
diperpanjang untuk jangka waktu paling lama 20 tahun dan diperbaharui untuk jangka waktu
paling lama 30 tahun;[12]
2. tanah hak milik untuk jangka waktu paling lama 30 tahun dan dapat diperbaharui
dengan akta pemberian hak guna bangunan di atas hak milik.[13]
 
HGB di atas tanah negara diberikan dengan keputusan pemberian hak oleh menteri yang
menyelenggarakan urusan pemerintahan di bidang agraria/pertanahan dan tata ruang (“Menteri”),
[14] sedangkan HGB atas tanah hak pengelolaan diberikan dengan keputusan pemberian hak
oleh Menteri berdasarkan persetujuan pemegang hak pengelolaan.[15]
 
Adapun HGB di atas tanah hak milik terjadi melalui pemberian hak oleh pemegang hak milik
dengan akta yang dibuat oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah (“PPAT”),[16] HGB tersebut
mengikat pihak ketiga sejak didaftarkan pada Kantor Pertanahan.[17] Kepada pemegang HGB
kemudian diberikan Sertipikat Hak Atas Tanah sebagai tanda bukti hak.[18]
 
Prof. Dr. A. P. Parlindungan, S.H. dalam bukunya Komentar Atas Undang-Undang Pokok
Agraria  berpendapat bahwa dalam HBG termasuk syarat-syarat pemberian, demikian juga setiap
peralihan dan hapusnya hak tersebut harus didaftarkan, pendaftaran yang dimaksud
tersebut merupakan alat pembuktian yang kuat mengenai hapusnya HGB serta sahnya
peralihan hak tersebut, kecuali dalam hal hak-hak itu hapus karena jangka waktu berakhir (hal
186-187).
 

Selanjutnya, HGB hapus karena:[19]

a. berakhirnya jangka waktu sebagaimana ditetapkan dalam keputusan pemberian

perpanjangan, atau pembaharuan haknya;
b. dibatalkan haknya oleh menteri sebelum jangka waktu berakhir;
c. diubah haknya menjadi hak atas tanah lain;
d. dilepaskan secara sukarela oleh pemegang haknya sebelum jangka waktu berakhir;
e. dilepaskan untuk kepentingan umum;
f. dicabut berdasarkan undang-undang;
g. ditetapkan sebagai tanah telantar;
h. ditetapkan sebagai tanah musnah;
i. berakhirnya perjanjian pemberian hak atau perjanjian pemanfaatan tanah untuk HGB di
atas hak milik atau hak penglolaan; dan/atau
j. pemegang hak sudah tidak memenuhi syarat sebagai subjek hak.
 
Berdasarkan uraian di atas, dalam kasus yang Anda tanyakan tanah hak milik yang dibeli oleh
badan usaha berbadan hukum seperti PT statusnya menjadi HGB karena pada dasarnya UUPA
tidak memperbolehkan badan usaha yang berbentuk badan hukum memegang hak milik
atas tanah kecuali untuk badan hukum tertentu yang ditetapkan pemerintah. Sehingga,
yang dapat dilakukan salah satunya adalah dengan cara pemberian HGB kepada badan usaha
tersebut oleh pemegang hak milik dengan akta yang dibuat oleh PPAT.
 
Demikian jawaban dari kami, semoga bermanfaat.
 
Dasar Hukum:
1. Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria;
2. Undang-Undang Nomor 40 Tahun 2007 tentang Perseroan Terbatas;
3. Undang-Undang Nomor 11 Tahun 2020 tentang Cipta Kerja;
4. Peraturan Pemerintah Nomor 38 Tahun 1963 tentang Penunjukan Badan-Badan Hukum
yang Dapat Mempunyai Hak Milik atas Tanah;
5. Peraturan Pemerintah Nomor 18 Tahun 2021 tentang Hak Pengelolaan, Hak atas Tanah,
Satuan Rumah Susun, dan Pendaftaran Tanah.
 
Referensi:
Prof. DR. A. P. Parlindungan. Komentar Atas Undang-Undang Pokok Agraria (Bandung:
Mandar Maju) 2008.
 

[1] Pasal 109 angka 1 Undang-Undang Nomor 11 Tahun 2020 tentang Cipta Kerja (“UU Cipta
Kerja”) yang mengubah Pasal 1 angka 1 Undang-Undang Nomor 40 Tahun 2007 tentang
Perseroan Terbatas (“UU PT”)
[2] Pasal 30 ayat (1) huruf b UUPA
[3] Pasal 28 ayat (1) dan 29 ayat (1) UUPA
[4] Pasal 28 ayat (2) UUPA
[5] Pasal 36 ayat (1) huruf b UUPA
[6] Pasal 35 ayat (1) UUPA
[7] Pasal 42 huruf c dan d UUPA
[8] Pasal 41 ayat (1) UUPA
[9] Pasal 45 huruf c dan d UUPA
[10] Pasal 44 ayat (1) UUPA
[11] Pasal 5 ayat (1) huruf c Peraturan Pemerintah Nomor 18 Tahun 2021 tentang Hak
Pengelolaan, Hak atas Tanah, Satuan Rumah Susun, dan Pendaftaran Tanah (“PP 18/2021”)
[12] Pasal 37 ayat (1) PP 18/2021
[13] Pasal 37 ayat (2) PP 18/2021
[14] Pasal 38 ayat (1) PP 18/2021
[15] Pasal 38 ayat (2) PP 18/2021
[16] Pasal 38 ayat (3) PP 18/2021
[17] Pasal 39 ayat (3) PP 18/2021
[18] Pasal 39 ayat (4) PP 18/2021
[19] Pasal 46 PP 18/2021