Memahami HGU, Syarat, dan Cara Perpanjangannya

Pembeli Rumah Pemula

RumahCom – Bagi sebagian orang mungkin masih asing mendengar singkatan dari HGU. Hak Guna
Usaha atau HGU sendiri merupakan izin pemanfaatan tanah yang diperuntukan untuk sektor-sektor
khusus HGU. Nah, jika Anda penasaran dengan pemanfaatan tanah di atas izin HGU, dalam artikel ini
akan dibahas lebih lanjut mengenai:

Pengertian HGU dan Dasar Hukum

Syarat dan Kewajiban Pemilik HGU

Perpanjangan dan Pembaharuan HGU

Penghapusan HGU

Contoh Kasus HGU

Tanpa berpanjang lebar, berikut satu-persatu penjelasan lebih lanjut terkait Hak Guna Usaha (HGU).

1. Pengertian HGU dan Dasar Hukum

Sertifikat Hak Guna Usaha dapat berlaku hingga 25 tahun, dan dapat diperpanjang.
(Sumber:pixabay.com)

Hak Guna Usaha atau HGU adalah hak untuk mengusahakan tanah yang dikuasai langsung oleh negara,
sesuai dalam jangka waktu paling lama 25 tahun guna perusahaan pertanian, perikanan atau
peternakan.

HGU sendiri wajib didaftarkan dalam buku tanah pada Kantor Pertanahan. HGU terjadi karena
penetapan pemerintah (sejak didaftarkan) di Kantor Pertanahan, dan sebagai tanda bukti hak, diberikan
sertifikat hak atas tanah kepada pemegang HGU.

HGU diberikan atas tanah yang luasnya paling sedikit 5 hektar. Jika luasnya 25 hektar atau lebih, maka
harus memakai investasi modal yang layak dan teknik perusahaan yang baik sesuai dengan
perkembangan zaman. Hak Guna Usaha dapat beralih dan dialihkan kepada pihak lain.

Akan tetapi, tanah HGU tidak bisa menjadi SHM, lantaran kepemilikan tanah adalah milik negara.
Sementara SHM bisa dikeluarkan apabila tanah adalah milik perorangan.

Dasar hukum HGU diatur dalam Peraturan Pemerintah Nomor 40 Tahun 1996 tentang Hak Guna Usaha
(HGU), Hak Guna Bangunan dan Hak Pakai Atas Tanah (“PP 40/1996”), dan Peraturan Menteri Agraria
dan Tata Ruang/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 7 Tahun 2017 tentang Pengaturan dan Tata
Cara Penetapan Hak Guna Usaha (“Permen ATR 7/2017”).

2. Syarat dan Kewajiban Pemilik HGU

Memelihara kesuburan tanah merupakan salah satu kewajiban yang dilakukan oleh pemegang sertifikat
Hak Guna Usaha. (Sumber:pixabay.com)

Berdasarkan peraturan perundang-undangan, syarat untuk memiliki Hak Guna Usaha (HGU) adalah
warga negara Indonesia yang memiliki badan hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia dan
berkedudukan di Indonesia.

Apabila pemegang hak HGU tidak menjalankan kewajiban-kewajiban dengan semestinya, pemerintah
berhak mencabut izin HGU tersebut. Jika Anda tertarik memasuki dunia usaha dan membutuhkan
tempat usaha, ada banyak pilihan properti disewakan di Jakarta Timur melalui Rumah.com.

Dalam kewajibannya, pemegang HGU dapat memanfaatkan tanah dalam jangka waktu tertentu. Lebih
lanjut lagi, kewajiban-kewajiban pemegang HGU, diatur dalam Pasal 12 ayat (1) PP No. 40/1996 yang
lebih rinci menjelaskan kewajibannya meliputi:

Membayar uang sebagai pemasukan kepada negara;

Melaksanakan usaha pertanian, perkebunan, perikanan dan/atau penternakan sesuai peruntukan dan
persyaratan sebagaimana ditetapkan dalam keputusan pemberian haknya;

Mengusahakan sendiri tanah HGU dengan baik sesuai dengan kelayakan usaha berdasarkan kriteria yang
ditetapkan oleh instansi teknis;

Membangun dan memelihara prasarana lingkungan dan fasilitas tanah yang ada dalam lingkungan areal
HGU;

Memelihara kesuburan tanah, mencegah kerusakan sumber daya alam dan menjaga pelestarian
kemampuan lingkungan hidup sesuai dengan peraturan perundang-undangan yang berlaku;

Menyampaikan laporan tertulis setiap akhir tahun mengenai penggunaan HGU;

Menyerahkan kembali tanah yang diberikan dengan HGU kepada negara sesudah HGU tersebut hapus;

Menyerahkan sertifikat HGU yang telah hapus kepada kepala Kantor Pertanahan.

3. Perpanjangan dan Pembaharuan HGU

Penelantaran tanah dapat mengakibatkan pencabutan Hak Guna Usaha oleh pemerintah.
(Sumber:pixabay.com)

Perpanjangan HGU adalah penambahan jangka waktu berlakunya suatu hak tanpa mengubah syarat-
syarat dalam pemberian hak tersebut. Sedangkan yang dimaksud pembaharuan HGU adalah pemberian
hak yang sama kepada pemegang hak atas tanah, yang telah dimilikinya dengan HGU sesudah jangka
waktu hak tersebut atau perpanjangannya habis. Selain HGU, terdapat sertifikat pemanfaatan lain yang
juga perlu diperhatikan proses perpanjangannya. Contohnya cara perpanjang HGB apartemen.

Jangka waktu HGU diberikan paling lama 35 tahun dan dapat diperpanjang untuk jangka waktu paling
lama 25 tahun. Setelah jangka waktu HGU dan perpanjangannya berakhir, kepada pemegang hak
kemudian diberikan pembaharuan HGU paling lama untuk jangka waktu 35 tahun di atas tanah yang
sama.

Menurut Pasal 9 PP 40/1996 perpanjangan dan pembaharuan HGU dapat dilakukan atas permohonan
pemegang hak, jika memenuhi syarat sebagai berikut:

Tanahnya masih diusahakan dengan baik sesuai dengan keadaan, sifat dan tujuan pemberian hak
tersebut Syarat-syarat pemberian hak tersebut dipenuhi dengan baik oleh pemegang hak Pemegang hak
masih memenuhi syarat sebagai pemegang hak.

Menghitung Pajak Beli Rumah Baru

Sedangkan Pasal 31 ayat (2) dan Pasal 35 ayat (2) Permen ATR 7/2017 mensyaratkan perpanjangan dan
pembaharuan HGU lebih rinci yakni:

Pemegang hak masih memenuhi syarat sebagai pemegang HGU

Tanahnya masih dipergunakan dan diusahakan dengan baik sesuai dengan keadaan, sifat dan tujuan
pemberian hak yang bersangkutan

Penggunaan tanahnya masih sesuai dengan Rencana Tata Ruang Wilayah setempat

Tanahnya tidak termasuk dalam database tanah terindikasi terlantar

Tanahnya tidak dalam perkara di lembaga peradilan, dan tidak diletakkan sita atau blokir/status quo

Permohonan perpanjangan jangka waktu HGU dapat diajukan oleh pemegang hak, paling cepat dalam
tenggang waktu 5 (lima) tahun sebelum berakhirnya jangka waktu hak. Jangka waktu perpanjangan hak
diberikan sejak tanggal berakhirnya HGU. Dalam hal permohonan perpanjangan tidak dilakukan sampai
berakhirnya hak, maka pemegang Hak Guna Usaha dapat mengajukan permohonan pembaharuan hak.

Setelah jangka waktu HGU dan perpanjangannya berakhir, kepada pemegang hak dapat diberikan
pembaharuan HGU di atas bidang tanah yang sama. Bekas pemegang hak dapat mengajukan
permohonan pembaharuan HGU paling lama 2 (dua) tahun, sejak jangka waktu HGU dan/atau
perpanjangannya berakhir. Dalam hal permohonan pembaruan tidak diajukan oleh bekas pemegang hak
dalam jangka waktu pembaruan, maka HGU akan dihapus karena hukum dan tanahnya menjadi tanah
Negara.

Tips Rumah.com

Pembayaran Pajak Bumi dan Bangunan lebih mudah dengan sistem online.

4. Penghapusan HGU

Pemegang Hak Guna Usaha dapat melepaskan secara sukarela kemanfaatan tanahnya dan dikembalikan
kepada negara. (Sumber:pixabay.com)
Dalam prakteknya, HGU dapat dihapus dengan berbagai alasan sebagai berikut:

Berakhirnya jangka waktu sebagaimana ditetapkan dalam keputusan pemberian atau perpanjangannya

Dibatalkan haknya oleh pejabat yang berwenang sebelum jangka waktunya berakhir karena tidak
terpenuhinya kewajiban-kewajiban pemegang hak, dan/atau dilanggarnya ketentuan-ketentuan
sebagaimana dimaksud dalam Pasal 12, Pasal 13 dan/atau Pasal 14 PP 40/1996, serta putusan
pengadilan yang telah mempunyai kekuatan hukum tetap

Dilepaskan secara sukarela oleh pemegang haknya sebelum jangka waktunya berakhir

Dicabut berdasarkan Undang-undang Nomor 20 Tahun 1961

Ditelantarkan

Tanahnya musnah

Apabila dalam jangka waktu satu tahun, HGU tidak dilepaskan atau dialihkan karena si pemegang HGU
tidak lagi memenuhi syarat untuk dapat memiliki HGU.

5. Contoh Kasus HGU

Kurangnya keterlibatan masyarakat sekitar dalam pemanfaatan lahan, dapat menyebabkan konflik di
masa yang akan datang. (Sumber: Pexels.com)

Pada tahun 2014, terdapat kasus yang berkaitan dengan HGU. Dimana para petani di wilayah Sumatera
Utara memprotes perseroan yang mengelola sektor perkebunan yang saat itu memegang Hak Guna
Usaha (HGU) dan menuntut lahan pertanian yang diklaim sebagai kepemilikan pribadi para petani.

Para petani mengeluhkan jika, pendapatan dari sektor pertanian telah terhenti sejak puluhan tahun
setelah pengambilalihan tanah. Melihat contoh kasus ini, terdapat ketimpangan pemerataan dan
pelaksanaan kewajiban oleh pemegang HGU. Jika merujuk Pasal 12 ayat (1) PP No. 40/1996 yang
menjelaskan kewajiban pemegang sertifikat HGU, perseroan tersebut seharusnya melaksanakan
kewajiban seperti:

Membangun dan memelihara prasarana lingkungan dan fasilitas tanah yang ada dalam lingkungan areal
HGU;

Memelihara kesuburan tanah, mencegah kerusakan sumber daya alam dan menjaga pelestarian
kemampuan lingkungan hidup sesuai dengan peraturan perundang-undangan yang berlaku;

Permasalahan ini dapat diselesaikan dengan pertemuan dua pihak dan membahas secara rinci
permasalahan yang dihadapi.