Contoh kasus :

Bapak A adalah pemilik tanah seluas 500 m2 berdasarkan sertipikat hak

milik no. 33/Jakarta. PT. B adalah perusahaan swasta yang membeli
tanah milik Bapak A berdasarkan Akta Jual Beli No.77/jkt/2019, setelah
dibeli oleh PT. B tanah tersebut akan di balik nama ke atas nama PT. B di
Kantor BPN

Soal :

1. Apakah setelah proses jual beli tanah sebagaimana contoh kasus

diatas setelah balik nama sertipikat PT. B memperoleh status tanah
sertipikat Hak Milik atau sertipikat HGB jelaskan!

Proses balik nama sertipikat sebagaimana kasus diatas apakah

peningkatan hak atau penurunan hak, jelaskan.

Jawab :

UNDANG-UNDANG REPUBLIK INDONESIA

NOMOR 5 TAHUN 1960
TENTANG PERATURAN DASAR POKOK-POKOK AGRARIA

PASAL 21

HAK MILIK

yang dapat memliki hak milik :

(1) Hanya warga-negara Indonesia dapat mempunyai hak milik.

(2) Oleh Pemerintah ditetapkan badan-badan hukum yang dapat

mempunyai hak milik dan syarat-syaratnya.

(3) Orang asing yang sesudah berlakunya Undang-undang ini

memperoleh hak milik karena pewarisan tanpa wasiat atau percampuran
harta karena perkawinan, demikian pula warga-negara Indonesia yang
mempunyai hak milik dan setelah berlakunya Undang-undang ini
kehilangan kewarga-negaraannya wajib melepaskan hak itu didalam
jangka waktu satu tahun sejak diperolehnya hak tersebut atau hilangnya
kewarga-negaraan itu. Jika sesudah jangka waktu tersebut lampau hak
milik itu dilepaskan, maka hak tersebut hapus karena hukum dan
tanahnya jatuh pada Negara, dengan ketentuan bahwa hak-hak pihak lain
yang membebaninya tetap berlangsung.

(4) Selama seseo

 Pasal 36.

HGB

(1) Yang dapat mempunyai hak guna-bangunan ialah

a. warga-negara Indonesia;

b. badan hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia dan

berkedudukan di Indonesia.

(2) Orang atau badan hukum yang mempunyai hak guna-bangunan dan
tidak lagi memenuhi syarat-syarat yang tersebut dalam ayat (1) pasal ini
dalam jangka waktu 1 tahun wajib melepaskan atau mengalihkan hak itu
kepada pihak lain yang memenuhi syarat. Ketentuan ini berlaku juga
terhadap pihak yang memperoleh hak guna-bangunan, jika ia tidak
memenuhi syarat-syarat tersebut. Jika hak guna-bangunan yang
bersangkutan tidak dilepaskan atau dialihkan dalam jangka waktu
tersebut, maka hak itu hapus karena hukum, dengan ketentuan, bahwa
hak-hak pihak lain akan diindahkan, menurut ketentuan-ketentuan yang
ditetapkan dengan Peraturan Pemerintah.

rang disamping kewarga-negaraan Indonesianya mempunyai kewarga-

negaraan asing maka ia tidak dapat mempunyai tanah dengan hak milik
dan baginya berlaku ketentuan dalam ayat (3) pasal ini.

Berdasarkan UU RI NO.5 TAHUN 1960 TENTANG PERATURAN DASAR-

DASAR POKOK AGRARIA PASAL 21 TENTANG HAK MILIK DAN 36
TENTANG HGB

1. dapat disimpulkan bahwa PT. B memperoleh status tanah Sertifikat

HGB

2. Penurunan Hak atas Tanah

Menurut Keputusan Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan

Nasional Nomor 16 Tahun 1997 tentang Perubahan Hak Milik menjadi Hak
Guna Bangunan atau Hak Pakai dan Hak Guna Bangunan menjadi Hak
Pakai (“Kepmeneg Agraria No.16/1997”), terdapat 2 (dua) macam hak
atas tanah yang dapat diturunkan, yaitu:

1. Hak Milik dapat diturunkan menjadi Hak Guna Bangunan atau Hak
Pakai dengan jangka waktu 30 (tiga puluh) tahun dan 25 (dua
puluh lima) tahun.
2. Hak Guna Bangunan atas Tanah Negara atau atas tanah Hak
Pengelolaan kepunyaan perseorangan WNI atau badan hukum
 Indonesia diturunkan menjadi Hak Pakai atas permohonan
pemegang hak atau kuasanya dengan jangka waktunya 25 (dua
puluh lima) tahun.

Sumber :

ADPU4335/MODUL 4

http://hukum.unsrat.ac.id/uu/uu_5_60.htm

www.hukumproperti.com/pertanahan/prosedur-dan-mekanisme-
penurunan-dan-peningkatan-hak-atas-tanah/