PENDAFTARAN DAN PERALIHAN HAK ATAS TANAH

KELAS A

ANGGOTA KELOMPOK 3 :
1. ISMI AULIA WAHYUDI (032114253065)
2. RATU BILQISI (032124253009)
3. LEFIRA GERTI ONTHONI (032124253016)
4. NINIK PRATIWI (032124253023)
5. NIMADE AYU SEKAR KINASIH (032124253036)
6. NATALIA BUDIMAN (032124253052)
HAK GUNA BANGUNAN
 Hak Guna Bangunan merupakan salah satu bentuk hak atas tanah sebagaimana
legalitasnya telah diatur dalam Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan
Dasar Pokok-Pokok Agraria (UUPA). Secara definisi mengenai Hak Guna Bangunan
berdasarkan Pasal 35 ayat 1 UUPA yaitu Hak Guna Bangunan adalah hak untuk
mendirikan dan mempunyai bangunan - bangunan atas tanah yang bukan miliknya sendiri
dengan waktu paling lama 30 tahun. Karakteristik spesifik dari Hak Guna Bangunan
merupakan hak berjangka waktu yang perolehannya didasarkan pada pemberian,
perpanjangan, dan pembaruan oleh pejabat yang memiliki wewenang atas itu. 
 Subyek Hak Guna Bangunan :
Peraturan Pemerintah Nomor 18 Tahun 2021 tentang Hak Pengelolaan, Hak Atas Tanah, Satuan
Rumah Susun, dan Pendaftaran Tanah Dalam Pasal 34 yang menyatakan :

a. Warga Negara Indonesia

b. Badan Hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia dan berkedudukan di Indonesia
 Kasus Posisi
Putusan Mahkamah Agung Nomor : 292/PDT/2019/PT.DKI
Bu Siu Fang sebagai penggugat/pembanding yang melawan Badan Pertanahan
Republik Indonesia cq. Kantor Pertanahan Kota Administrasi Jakarta Utara sebagai
tergugat/terbanding dan Kementrian Keuangan Republik Indonesia cq. Direktorat
Pengelolaan Kekayaan Negara Dan Sistem Informasi sebagai turut tergugat/terbanding.
Kasus ini berawal dari Bu Siu Fang selaku penggugat yang adalah pemilik tanah dan
bangunan ruko yang terletak di Jl. Bandengan Utara Terusan I No. 99, Kecamatan
Penjaringan, Kelurahan Penjagalan, Jakarta Utara atas dasar Sertifikat Hak Guna Bangunan
Nomor 5277/Pejagalan, Gambar Situasi No.4566/1990 tanggal 11 Desember 1990 seluas 71
m2 dengan masa berakhirnya hak pada tanggal 1 Mei 2011.
Kemudian pada tanggal 23 September 2013 Penggugat telah memohon pembaharuan
atau perpanjangan hak atas sertifikat HGB tersebut kepada Badan Pertanahan Republik
Indonesia cq. Kantor Pertanahan Kota Administrasi Jakarta Utara.
 Menanggapi permohonan perpanjangan HGB oleh Bu Siu Fang, tergugat
melalui surat Nomor : 644/331.72-300.6/III/2016 tanggal 22 Maret 2016
menyatakan bahwa perpanjangan HGB tersebut tidak dapat diproses karena
berdasarkan hasil penelitian yang dilakukan pada buku tanah, sertifikat dari tanah
tersebut ada catatan diblokir oleh PT. Sahid Gajah Perkasa Bank Kantor
Pusat melalui surat tanggal 20 Agustus 1993 No.140/LGL/KPD/VIII/93.
Namun pada waktu itu, PT. Sahid Gajah Perkasa Bank selaku pemohon blokir
sertifikat sudah tidak ada lagi (dilikuidasi) dan pengurusannya telah diambil ahli
oleh Badan Penyehatan Perbankan Nasional (BPPN) cq. Turut tergugat. Kemudian,
Penggugat melalui surat tertanggal 10 September 2014 telah menanyakan alasan
blokir dan status SHGB No. 5277/Pejagalan kepada Turut Tergugat dalam rangka
proses perpanjangan hak atas tanah dan keperluan balik nama terhadap aset
dimaksud di Kantor Pertanahan Jakarta Utara in casu Tergugat.
 Permasalahan Hukum
1. Keabsahan pengajuan permohonan perpanjangan jangka waktu atas Sertipika
Hak Guna Bangunan Nomor 5277/Pejagalan.
 Dasar Hukum
• Undang - Undang Nomor 5 Tahun 1960 Tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria (UUPA).

• Peraturan Pemerintah Republik Indonesia Nomor 40 Tahun 1996 Tentang Hak Guna Usaha, Hak
Guna Bangunan dan Hak Pakai Atas Tanah

• Peraturan Pemerintah Republik Indonesia Nomor 24 Tahun 1997 Tentang Pendaftaran Tanah.

• Peraturan Pemerintah Republik Indonesia Nomor 18 Tahun 2021 tentang Hak Pengelolaan, Hak
atas Tanah, Satuan Rumah Susun, dan Pendaftaran Tanah.

• Peraturan Menteri Agraria dan tata Ruang/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 18 Tahun
2021 tentang Tata Cara Penetapan Hak Pengelolaan dan Hak Atas Tanah.
 Analisis Hukum
• Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria (UUPA)

a.Pasal 36

(1)Yang dapat mempunyai hak guna-bangunan ialah

a.Warga negara Indonesia;

b.Badan hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia dan berkedudukan di Indonesia.

(2) Orang atau badan hukum yang mempunyai hak guna bangunan dan tidak lagi memenuhi syarat-syarat yang

tersebut dalam ayat (1) pasal ini dalam jangka waktu 1 tahun wajib melepaskan atau mengalihkan hak itu kepada
pihak lain yang memenuhi syarat. Ketentuan ini berlaku juga terhadap pihak yang memperoleh hak guna-
bangunan, jika ia tidak memenuhi syarat-syarat tersebut. Jika hak gunabangunan yang bersangkutan tidak
dilepaskan atau dialihkan dalam jangka waktu tersebut, maka hak itu hapus karena hukum, dengan ketentuan,
bahwa hak-hak pihak lain akan diindahkan, menurut ketentuan-ketentuan yang ditetapkan dengan Peraturan
 Peraturan Pemerintah Nomor. 40 Tahun 1996 tentang Hak Guna Usaha, Hak Guna Bangunan dan
Hak Atas Tanah
• Pasal 19
Yang dapat menjadi pemegang Hak Guna Bangunan adalah :
a. Warga negara Indonesia;
b. Badan hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia dan berkedudukan di Indonesia.
Peraturan Pemerintah Nomor 18 Tahun 2021 tentang Hak Pengelolaan, Hak Atas Tanah, Satuan
Rumah Susun, dan Pendaftaran Tanah
•Pasal 34
Hak guna bangunan diberikan kepada :
a. Warga Negara Indonesia; dan
b. Badan hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia dan berkedudukan di Indonesia.
 Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria (UUPA)
• Pasal 35 
(1) Hak guna bangunan adalah hak untuk mendirikan dan mempunyai bangunan-bangunan atas tanah
yang bukan miliknya sendiri, dengan jangka waktu paling lama 30 tahun.
(2) Atas permintaan pemegang hak dan dengan mengingat keperluan serta keadaan bangunan-
bangunannya, jangka waktu tersebut dalam ayat (1) dapat diperpanjang dengan waktu paling lama 20
tahun. 
 Peraturan Pemerintah Nomor. 40 Tahun 1996 tentang Hak Guna Usaha, Hak Guna Bangunan dan Hak Atas
Tanah 
• Pasal 25
(1) Hak Guna Bangunan atas tanah Negara dan Hak Pengelolaan diberikan untuk jangka waktu paling lama tiga puluh tahun
dan dapat diperpanjang untuk jangka waktu paling lama dua puluh tahun.
(2) Sesudah jangka waktu Hak Guna Bangunan dan perpanjanganya sebagaimana dimaksud dalam ayat (1) berakhir, kepada
bekas pemegang hak dapat diberikan pembaharuan Hak Guna Bangunan di atas tanah yang sama.
• Pasal 26 :
(1) Hak guna bangunan atas tanah negara sebagaimana dimaksud dalam pasal 22 atas permohonan pemegang hak dapat
diperpanjang atau diperbaharui, jika memenuhi syarat:
a. Tanahnya masih dipergunakan dengan baik sesuai dengan keadaan, sifat dan tujuan Pemberian hak tersebut Syarat syarat
pemberian hak tersebut dipenuhi dengan baik oleh pemegang hak dan;
b. Pemegang hak masih memenuhi syarat sebagaimana pemegang hak sebagaimana dimaksud dalam pasal 19.
c. Tanah tersebut masih sesuai dengan Rencana Tata Ruang Wilayah yang bersangkutan.
(2) Hak Guna Bangunan atas tanah Hak Pengelolaan diperpanjang atau diperbaharui atas permohonan
pemegang Hak Guna Bangunan setelah mendapat persetujuan dari pemegang Hak Pengelolaan
•Pasal 27
(1) Permohonan perpanjangan jangka waktu Hak Guna Bangunan atau pembaharuannya diajukan selambat-
lambatnya dua tahun sebelum berakhirnya jangka waktu Hak Guna Bangunan tersebut atau
perpanjangannya. 
(2) Perpanjangan atau pembaharuan Hak Guna Bangunan dicatat dalam buku tanah pada Kantor Pertanahan.
•Pasal 29 
(1) Hak Guna Bangunan atas tanah Hak Milik diberikan untuk jangka waktu paling lama tiga puluh tahun. 
(2) Atas kesepakatan antara pemegang Hak Guna Bangunan dengan pemegang Hak Milik, Hak Guna Bangunan
atas Hak Milik dapat diperbaharui dengan pemberian Hak Guna Bangunan baru dengan akta yang dibuat
oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah dan hak tersebut wajib didaftarkan.
 Analisis Hukum
Peraturan Pemerintah Nomor 18 Tahun 2021 tentang Hak Pengelolaan, Hak Atas Tanah, Satuan
Rumah Susun, dan Pendaftaran Tanah
•Pasal 37
(1) Hak Guna Bangunan di atas Tanah Negara dan Tanah Hak Pengelolaan diberikan untuk jangka waktu paling
lama 30 (tiga puluh tahun, diperpanjang untuk jangka waktu paling lama 20 (dua puluh) tahun, dan
diperbarui untuk jangka waktu paling lama 30 (tiga puluh) tahun.
(2) Hak Guna Bangunan di atas Tanah hak milik diberikan untuk jangka waktu paling lama 30 (tiga puluh)
tahun dan dapat diperbarui dengan akta pemberian hak guna bangunan di atas tanah hak milik.
 • Pasal 40
(1) Hak guna bangunan di atas Tanah Negara sebagaimana dimaksud dalam Pasal 38 ayat (1) dapat diperpanjang atau diperbarui atas
permohonan pemegang hak apabila memenuhi syarat :
a. Tanahnya masih diusahakan dan dimanfaatkan dengan baik sesuai dengan keadaan, sifat, dan tujuan pemberian hak;
b. Syarat-syarat pemberian hak dipenuhi dengan baik oleh pemegang hak;
c. Pemegang hak masih memenuhi syarat sebagai pemegang hak;
d. Tanahnya masih sesuai dengan rencana tata ruang; dan
e. Tidak dipergunakan dan/atau direncanakan untuk kepentingan umum.
(1) Hak guna bangunan di atas Tanah Hak Pengelolaan sebagaimana dimaksud dalam pasal 38 ayat (2) dapat diperpanjang atau diperbarui atas
permohonan pemegang hak guna bangunan apabila memenuhi syarat sebagaimana dimaksud pada ayat (1) dan mendapat persetujuan dari
pemegang hak Pengelolaan.
(2) Atas kesepakatan antara pemegang hak bangunan dengan pemegang hak milik, hak guna bangunan di atas Tanah hak milik dapat diperbarui
dengan pemberian hak guna bangunan baru dengan akta yang dibuat oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah dan hak tersebut harus didaftarkan
pada Kantor Pertanahan.
• Pasal 41
(1) Permohonan perpanjangan jangka waktu hak guna bangunan dapat diajukan setelah tanahnya sudah digunakan dan dimanfaatkan sesuai
dengan tujuan pemberian haknya atau paling lambat sebelum berakhirnya jangka waktu hak guna bangunan.
(2) Permohonan pembaruan hak guna bangunan diajukan paling lama 2 (dua) tahun setelah berakhirnya jangka waktu hak guna bangunan.
 Peraturan Menteri Agraria dan tata Ruang/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 18 Tahun 2021 tentang Tata Cara
Penetapan Hak Pengelolaan dan Hak Atas Tanah.
• Pasal 87
(1) Hak Guna Bangunan diberikan untuk jangka waktu paling lama 30 (tiga puluh) tahun, diperpanjang untuk jangka waktu paling lama
20 (dua puluh) tahun dan diperbarui untuk jangka waktu paling lama 30 (tiga puluh) tahun.
• Pasal 94
(1) Pemerintah memberikan Perpanjangan Hak Guna Bangunan di atas bidang tanah yang sama kepada pemegang Hak Guna Bangunan.
(2) Permohonan Perpanjangan Hak Guna Bangunan di atas Tanah Negara dapa diajukan setelah bangunan dan/atau fasilitas
pendukungnya telah dibangun, digunakan dan dimanfaatkan secara efektif atau paling lambat sebelum berakhirnya jangka waktu
Hak Guna Bangunan
• Pasal 95
(1) Setelah jangka waktu Hak Guna Bangunan dan/atau perpanjangannya berakhir, Pemerintah memberikan Pembaruan Hak Guna
Bangunan di atas bidang tanah yang sama kepada pemegang Hak Guna Bangunan.
(2) Permohonan Pembaruan Hak Guna Bangunan dapat diajukan paling lama 2 (dua) tahun setelah berakhirnya jangka waktu Hak Guna
Bangunan atau perpanjangannya berakhir.
 Analisis Hukum
Peraturan Menteri Agraria dan tata Ruang/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 18 Tahun
2021 tentang Tata Cara Penetapan Hak Pengelolaan dan Hak Atas Tanah.
•Pasal 98 :
(1) Syarat Perpanjangan dan/atau pembaruan Hak Guna Bangunan di atas Tanah Negara meliputi :
a. Mengenai Pemohon :
Identitas Pemohon, atau identitas Pemohon dan kuasanya serta surat kuasa apabila dikuasakan;
Akta pendirian dan perubahan terakhir beserta pengesahannya dari instansi yang berwenang atau peraturan
pendirian perusahaan, Nomor Induk Berusaha dari Online Single Submission (OSS) atau Tanda Daftar
Perusahaan (TDP), dalam hal Pemohon badan hukum.
a. Mengenai tanahnya berupa :
1. sertipikat Hak Guna Bangunan;
2. surat keterangan pendaftaran tanah atau hasil layanan informasi pertanahan; dan
3. Peta Bidang Tanah, apabila dilakukan pengukuran ulang;
b. Persetujuan dari pemegang Hak Tanggungan apabila Hak Guna Bangunan dibebani Hak Tanggungan dan
apabila terjadi perubahan luas tanah;
c. Sertifikat Laik Fungsi, untuk untuk permohonan Perpanjangan Hak Guna Bangunan yang di atasnya dibangun
Satuan Rumah Susun;
d. bukti pelaksanaan CSR dalam hal Pemohon badan hukum yang menjalankan kegiatan usahanya di bidang
dan/atau berkaitan dengan sumber daya alam;
e. bukti perpajakan yang berkaitan dengan tanah yang dimohon, apabila ada;
f. surat pernyataan penguasaan fisik bidang tanah bagi Pemohon perorangan atau dalam bentuk akta notariil bagi
Pemohon berbadan hukum dan bertanggung jawab secara perdata dan pidana yang menyatakan bahwa :
1. tanah tersebut masih dikuasai secara fisik;
2. penguasaan tanah dilakukan dengan iktikad baik dan secara terbuka oleh yang bersangkutan sebagai yang berhak atas
tanah;
3. tidak terdapat keberatan dari pihak lain atas tanah yang dimiliki atau tidak dalam keadaan sengketa;
4. tanah yang dimohon berada di luar kawasan hutan dan/atau di luar areal yang dihentikan perizinannya pada hutan alam
primer dan lahan gambut;
5. kesanggupan untuk tetap melaksanakan CSR dalam hal Pemohon badan hukum yang menjalankan kegiatan usahanya
di bidang dan/atau berkaitan dengan sumber daya alam;
6. bersedia untuk tidak mengurung/menutup pekarangan atau bidang tanah lain dari lalu lintas umum, akses publik
dan/atau jalan air;
7. bersedia melepaskan tanah untuk kepentingan umum baik sebagian atau seluruhnya;
8. bersedia menerima luas hasil pengukuran, apabila dilakukan pengukuran ulang; dan
9. bangunan dan/atau fasilitas pendukung di atas tanah Hak Guna Bangunan telah efektif digunakan dan/atau
dimanfaatkan
 Kesimpulan
Terhadap Sertipikat Hak Guna Bangunan Nomor 52777/Pejagalan yang dimohonkan oleh Biu Siu
Fang untuk perpanjangan Sertifikat Hak Guna Bangunan yang terletak di Jl. Bandengan Utara Terusan I
No. 99, Kecamatan Penjaringan, Kelurahan Penjagalan, Jakarta Utara atas dasar Sertifikat Hak Guna
Bangunan Nomor 5277/Pejagalan, Gambar Situasi No.4566/1990 tanggal 11 Desember 1990 seluas 71 m 2
kepada Kantor Pertanahan Kota Administrasi Jakarta Utara, terdapat fakta hukum bahwa Sertipikat Hak
Guna Bangunan tersebut haknya telah berakhir pada tanggal 1 Mei 2011 yang permohonan perpanjangan
haknya baru diajukan pada tanggal 23 September 2013. Permohonan perpanjangan jangka waktu
Sertipikat Hak Guna Bangunan tersebut sudah melewati jangka waktu yang telah ditentukan sehingga
permohonan tersebut tidak dapat diperpanjang oleh Kantor Pertanahan Kota Administrasi Jakarta Utara. 
Saran
• Apabila sertifikat Hak Guna Bangunan hendak diperpanjang, maka diharapkan  dapat membuat
permohonan perpanjangan Sertifikat Hak Guna Bangunan paling lambat dalam jangka waktu 2
tahun sebelum jangka waktu Sertifikat Hak Guna tersebut berakhir masanya, dengan
memperhatikan peraturan perundang-undangan yang berkaitan dan yang berlaku.