PEMANFAATAN TANAH ASET PEMERINTAH KOTA

SURABAYA

DINAS PENGELOLAAAN BANGUNAN & TANAH

PEMERINTAH KOTA SURABAYA
RIWAYAT HIDUP
Maria Theresia Ekawati Rahayu, S.H., M.H.
Tempat, Tgl Lahir : Surabaya, 4 Mei 1973
Agama : Katolik
Jabatan : Kepala Dinas Pengelolaan Bangunan dan Tanah
Pendidikan : S1 Ilmu Hukum Universitas Airlangga – 1995
S2 Magister Hukum Universitas Airlangga – 2012
Jenjang Karir : Staff Kantor Pembantu Walikota Surabaya – (1996)
Kepala Urusan Perencanaan Kecamatan Benowo – (1999)
Kasie Pemerintahan Kelurahan Babat Jerawat – (2001)
Staff Bagian Hukum – (2001)
Kepala Sub Bagian Bantuan Hukum – (2008)
Kepala Bagian Hukum – (2012)
Kepala Dinas Pengelolaan Bangunan dan Tanah
(2014 – sekarang).
IZIN PEMAKAIAN TANAH (IPT)
 DASAR HUKUM IPT
 Undang-undang No. 1 Tahun 2004 Tentang Perbendaharaan Negara
 Peraturan Pemerintah Nomor 27 Tahun 2014 Tentang Pengelolaan Barang
Milik Negara/Daerah
 Permendagri Nomor 19 Tahun 2016 Tentang Pedoman Pengelolaan
Barang Milik Daerah
 Perda Kota Surabaya No. 3 Tahun 2016 Tentang Izin Pemakaian
Tanah
 Perda Kota Surabaya No. 13 Tahun 2010 Tentang Retribusi
Pemakaian Kekayaan Daerah sebagaimana telah diubah dengan
Perda Kota Surabaya No. 2 Tahun 2013
 Izin Pemakaian Tanah merupakan izin yang diberikan Walikota atau Pejabat yang
ditunjuk untuk memakai tanah dan bukan merupakan pemberian hak pakai atau hak-
hak atas tanah lainnya sebagaimana diatur dalam Undang Undang Nomor 5 Tahun
1960;
 Subjek Izin Pemakaian Tanah adalah setiap orang Warga Negara Indonesia atau badan;
 Objek Izin Pemakaian Tanah adalah tanah yang dimiliki/dikuasai oleh Pemerintah
Daerah
 Sepanjang tidak dipakai sendiri oleh Pemerintah Daerah, pemakaian tanah diizinkan
kepada pihak yang memerlukan atau yang senyata-nyata menguasai baik perorangan
maupun badan, dengan terlebih dahulu harus memperoleh Izin Pemakaian Tanah dari
Walikota.
JUMLAH TOTAL IPT : 47.672 PERSIL
JUMLAH LUASAN KESELURUHAN IPT : 8.043.679,17 M2
 JENIS PELAYANAN IZIN PEMAKAIAN TANAH
PEMBERIAN IZIN PEMAKAIAN TANAH
• peresmian Izin Pemakaian Tanah;
• pemutihan Izin Pemakaian Tanah;
• perpanjangan Izin Pemakaian Tanah;
• pengalihan Izin Pemakaian Tanah;
• pemecahan Izin Pemakaian Tanah;
• penggabungan Izin Pemakaian Tanah;
• peningkatan jangka waktu Izin Pemakaian
Tanah;
• pengurangan jangka waktu Izin Pemakaian
Tanah;
• perubahan Izin Pemakaian Tanah;
• pencabutan Izin Pemakaian Tanah.
SELAIN PEMBERIAN IZIN PEMAKAIAN TANAH
• persetujuan pengalihan Izin Pemakaian Tanah;
• persetujuan penjaminan bangunan;
• persetujuan penelitian pengukuran dan
peruntukan tanah dalam rangka
peresmian/pemutihan Izin Pemakaian Tanah;
• persetujuan penelitian pengukuran dan
peruntukan tanah dalam rangka
pemecahan/penggabungan Izin Pemakaian
Tanah;
• persetujuan permohonan Izin Mendirikan
Bangunan diatas tanah aset Pemerintah Daerah
yang telah diterbitkan Izin Pemakaian Tanah;
• Pemberian Izin Pemakaian Tanah Pengganti;
• blokir Izin Pemakaian Tanah;
• penghapusan blokir Izin Pemakaian Tanah.
 KEWAJIBAN PEMEGANG IPT +
Pasal 6 Peraturan Daerah No. 3 Tahun 2016

a. Pemegang IPT mempunyai kewajiban yaitu :

b. membayar retribusi sesuai dengan ketentuan yang berlaku;
c. memakai tanah sesuai dengan peruntukan dan/atau
penggunaan sebagaimana tersebut dalam IPT;
d. memperoleh persetujuan tertulis dari Kepala Dinas, apabila
bangunan diatas tanah yang telah dikeluarkan IPT akan
dijadikan agunan atas suatu pinjaman atau akan dialihkan
kepada pihak lain.
+ LARANGAN BAGI PEMEGANG IPT
Pasal 8 ayat (1) dan (2) Peraturan Daerah No. 3 Tahun 2016
(1) Pemegang IPT dilarang:
a. mengalihkan IPT kepada pihak lain tanpa persetujuan tertulis dari Kepala
Dinas;
b. menelantarkan tanah hingga 3 (tiga) tahun sejak dikeluarkannya IPT,
menelantarkan tanah dalam hal ini adalah pemegang IPT belum mendirikan
bangunan sesuai peruntukan yang ada pada IPT.
c. menyerahkan penguasaan tanah yang telah diterbitkan IPT kepada pihak
lain dengan atau tanpa perjanjian.

(2) Penelantaran tanah sebagaimana dimaksud pada ayat (1) huruf b berlaku
terhadap IPT dengan kondisi persil :
d. telah diterbitkan Izin Mendirikan Bangunan; atau
e. belum diajukan permohonan untuk diterbitkan Izin Mendirikan Bangunan.
 PENGALIHAN IPT +
(Pasal 9 Ayat (1) Peraturan Daerah No. 3 Tahun 2016)

 Pengalihan IPT adalah beralihnya Izin dari pemegang IPT lama kepada
pemegang IPT baru.
 Pengalihan IPT disebabkan hal-hal sebagai berikut :
a. pewarisan bangunan yang berdiri diatas tanah IPT;
b. hibah bangunan yang berdiri diatas tanah IPT;
c. jual beli bangunan yang berdiri diatas tanah IPT;
d. lelang bangunan yang berdiri diatas tanah IPT.
 Berdasarkan ketentuan pasal tersebut, maka peralihan IPT dilakukan
hanya pada peralihan bangunan saja.
sehingga

Obyek yang dilakukan penilaian/appraisal adalah bangunan saja

 HAK GUNA BANGUNAN
DI ATAS HAK PENGELOLAAN
P E M E R I N TA H K O TA S U R A B AYA
 DASAR HUKUM
 Peraturan Pemerintah Nomor 18 Tahun 2021 tentang Hak Pengelolaan, Hak
Tanah, Satuan Rumah Susun dan Pendaftaran Tanah
 Peraturan Menteri Dalam Negeri Nomor 19 Tahun2016 Tentang Pedoman
Pengelolaan Barang Milik Daerah
 Peraturan Daerah Kota Surabaya Nomor 13 Tahun 2020 Tentang Retribusi
Pemakaian Kekayaan Daerah Sebagaimana Telah Diubah Dengan Peraturan
Daerah Kota Surabaya Nomor 2 Tahun 2013
 Keputusan Walikota Surabaya Nomor 27 Tahun 1995 Tentang Tata Cara
Mendapatkan Hak Guna Bangunan Di Atas Hak Pengelolaan Pemerintah
Kotamadya Daerah Tingkat Ii Surabaya Sebagaimana Telah Diubah Dengan
Keputusan Walikota Surabaya Nomor 17 Tahun 1996
+ PEMANFAATAN HAK PENGELOLAAN
Pasal 8 Ayat (1) PP Nomor 18 Tahun 2021
Hak Pengelolaan yang penggunaan dan pemanfaatan seluruh/sebagian
tanahnya untuk digunakan sendiri atau dikerjasamakan dengan pihak
lain sebagaimana dimaksud daiam Pasal 7 ayat (1) huruf b dapat
diberikan Hak Atas Tanah berupa hak guna usaha, Hak Guna Bangunan
dan/atau hak pakai di atas Hak Pengelolaan sesuai dengan sifat dan
fungsinya, kepada:
a. pemegang Hak Pengelolaan sepanjang diatur dalam Peraturan
Pemerintah; atau
b. pihak lain, apabila Tanah Hak pengelolaan dikerjasamakan dengan
perjanjian pemanfaatan Tanah.
+ TERJADINYA HGB DI ATAS HPL
Pasal 38 Ayat (2) PP Nomor 18 Tahun 2021
Hak guna bangunan di atas Tanah Hak pengelolaan diberikan dengan keputusan
pemberian hak oleh Menteri berdasarkan persetujuan pemegang Hak Pengelolaan.

+ SUBJEK HGB DI ATAS HPL

Pasal 34 PP Nomor 18 Tahun 2021
Hak guna bangunan diberikan kepada: Warga Negara Indonesia dan badan hukum
yang didirikan menurut Indonesia dan berkedudukan di Indonesia.

+ JANGKA WAKTU HGB DI ATAS HPL

Pasal 37 Ayat (1) PP Nomor 18 Tahun 2021
Hak guna bangunan di atas Tanah Negara dan Tanah Hak Pengelolaan diberikan
jangka waktu paling lama 30 tahun, diperpanjang paling lama 20 tahun, dan diperbarui
untuk paling lama 30 tahun.
 KEWAJIBAN PEMEGANG HGB DI ATAS HPL
Pasal 42 PP Nomor 18 Tahun 2021
 melaksanakan pembangunan dan/ atau mengusahakan tanahnya sesuai dengan
peruntukan dan persyaratan sebagaimana ditetapkan dalam keputusan pemberian
haknya paling lama 2 tahun sejak hak diberikan;
 memelihara Tanah, termasuk menambah kesuburannya dan mencegah kerusakannya
menjaga kelestarian lingkungan hidup;
 menjaga fungsi konservasi sempadan badan air atau fungsi konservasi lainnya;
 mematuhi ketentuan pemanfaatan ruang yang diatur dalam rencana tata ruang;
 melepaskan Hak Atas Tanah baik sebagian atau keseluruhan dalam hal dipergunakan
bagi pembangunan untuk kepentingan umum; dan;
 menyerahkan kembali Tanah yang diberikan dengan hak guna bangunan kepada
negara, pemegang Hak Pengelolaan atau pemegang hak milik, setelah hak guna
bangunan hapus.
HAK PEMEGANG HGB DI ATAS HPL
Pasal 44 PP Nomor 18 Tahun 2021

 menggunakan dan memanfaatkan Tanah sesuai dengan peruntukannya dan

persyaratan sebagaimana keputusan dan perjanjian pemberiannya;
 mendirikan dan mempunyai bangunan di atas Tanah yang diberikan
sepanjang untuk keperluan pribadi dan/atau mendukung usaha sesuai
dengan ketentuan peraturan perundang- undangan; dan/atau
 melakukan perbuatan hukum yang bermaksud melepaskan, mengalihkan,
dan mengubah penggunaannya serta membebankan dengan hak
tanggungan sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan.
PENGALIHAN HGB DI ATAS HPL
• Hak guna bangunan dapat beralih, dialihkan, atau dilepaskan
kepada pihak lain serta diubah haknya.
• Setiap perbuatan hukum terhadap Hak Atas Tanah di atas Hak
Pengelolaan, memerlukan rekomendasi pemegang Hak
Pengelolaan. (Pasal 13 Ayat 2 PP 18/2021)
• Pengalihan HGB di atas HPL hanya terbatas pada pemanfaatan
tanah dan bangunan sepanjang jangka waktu HGB saja, jika
dalam jangka waktu 20 tahun maka mengikuti 20 tahun.

sehingga Pasal 45
Yang dilakukan penilaian/appraisal adalah atas masa PP 18
pemanfaatan tanah dan bangunan sepanjang jangka waktu
tersebut. Tahun 2021
PERSETUJUAN PENJAMINAN BANGUNAN DI ATAS TANAH IPT
Persetujuan Penjaminan Bangunan adalah persetujuan yang diberikan oleh Kepala Dinas
terhadap bangunan diatas tanah yang telah diterbitkan Izin Pemakaian Tanah untuk dijadikan
jaminan utang pada lembaga keuangan. (Pasal 1 angka 19 PERDA No.3 Tahun 2016)
Dalam persetujuan penjaminan bangunan, Pemerintah kota surabaya memberi limitasi atau
batasan yang dituangkan dalam isi persetujuan tersebut, diantaranya yaitu:

1. Apabila dikemudian hari masa berlaku Izin Pemakaian Tanah habis dan tidak diperpanjang,
pemerintah kota surabaya tidak mempunyai konsekuensi yuridis atas penjaminan bangunan yang
menjadi tanggung jawab bank.
2. Apabila dilakukan lelang bangunan yang berdiri di atas tanah aset, maka pemenang lelang wajib
mengurus pengalihan Izin Pemakaian Tanah.
3. Bahwa yang dapat dijadikan jaminan adalah bangunan, bukan terhadap tanahnya.
CONTOH PERSETUJUAN
PENJAMINAN BANGUNAN
 REKOMENDASI PEMBEBANAN HAK
TANGGUNGAN SERTIPIKAT HGB DI ATAS HPL
Pasal 13 Ayat (2) PP 18 Tahun 2021
Setiap perbuatan hukum termasuk dijadikan jaminan utang dengan dibebani hak
tanggungan terhadap Hak Atas Tanah di atas Hak Pengelolaan, memerlukan
rekomendasi pemegang Hak Pengelolaan dan dimuat dalam perjanjian pemanfaatan
Tanah.
Dalam pemberian rekomendasi pembebabanan Hak Tanggungan, Pemerintah kota
surabaya memberi batasan yang dituangkan dalam isi rekomendasi tersebut, yaitu:
- Tetap terikat & tunduk kepada pemrintah kotas urabaya selaku pemegang HPL
sebagaimana Peraturan Pemerintah No. 18 Tahun 2021.
- Kreditur wajib menyerahkan legalisir sertpikat yang telah dibebanin Hak Tanggungan
- Membebaskan Pemerintah Kota Surabaya dari segala tuntutan pihak ketiga dan
pihak manapun dalam rangka pelaksanaan perjanjian agunan tersebut apabila
terjadi sengketa.
CONTOH REKOMENDASI
PEMBEBANAN HAK TANGGUNGAN
 PERMASALAHAN TERKAIT IPT YANG DIJAMINKAN
KEPADA BANK
 Hubungan hukum yang timbul antara pihak pemerintah kota surabaya dengan
pemegang IPT adalah pada saat pemerintah kota memberikan Izin Pemakaian
Tanah kepada pemegang IPT (hubungan pemberi dan penerima IPT).

 Sedangkan hubungan hukum kedua adalah hubungan kreditor debitor antara

pemegang IPT yg menjaminkan ke kreditor yaitu bank. Dalam hal ini pemerintah
kota surabaya tidak memiliki keterkaitan dengan terjadinya hubungan hukum yang
kedua, akan tetapi sebagai pemilik tanah pemerintah kota surabaya memberikan
limitasi terhadap persetujuan penjaminan bangunan /rekomendasi bank.

 Hal ini dikarenakan pada dasarnya objek yang dapat dijaminkan hanyalah
bangunan yang berdiri di atas tanah pemerintah kota surabaya sebagaimana
berlakunya asas pemisahan horizontal dalam hukum pertanahan.
 CONTOH KASUS
 Bahwa terdapat IPT No.188.45/0032xx/4xx/xx yang terletak di Jl. Ngagel jaya utara IV
No. xx dibebankan jaminan fidusia atas bangunan yang berdiri di atasnya.
 Pemerintah kota surabaya telah mengeluarkan persetujuan penjaminan bangunan No.
581/0113/436.7.11/2017 terhadap obyek yang dijaminkan kepada Bank BRI tersebut.
 Bahwa telah dilaksanakan lelang oleh KPKNL dan pemenang lelang telah mengajukan
balik nama terhadap IPT No.188.45/0032xx/4xx/xx.
 Bahwa Pemerintah kota surabaya telah membalik nama IPT No.188.45/0032xx/4xx/xx
menjadi atas nama pemenang lelang.
 Terhadap hasil lelang tersebut diajukan gugatan oleh pemegang IPT lama karena hasil
pelelangan terhadap obyek fidusia cacat secara yuridis, maka oleh karena itu balik
nama terhadap IPT No.188.45/0032xx/4xx/xx adalah tidak sah dan batal demi hukum.
Pemerintah Kota Surabaya selaku turut tergugat dalam perkara ini telah menindaklanjuti
melalui Jawaban yang pada intinya:
 Menolak gugatan karena balik nama telah dilakukan berdasarkan ketentuan yang diatur
pada Pasal 9 ayat (1) huruf e Peraturan Daerah Kota Surabaya Nomor 3 Tahun 2016 tentang
Izin Pemakaian Tanah terkait Pengalihan IPT bahwasannya Pengalihan IPT disebabkan:
a. Pewarisan bangunan yang berdiri di atas tanah IPT
b. Hibah bangunan yang berdiri di atas tanah IPT
c. Jual Beli bangunan yang berdiri di atas tanah IPT
d. Lelang bangunan yang berdiri di atas tanah IPT

 Menolak gugatan karena pokok permasalahan dalam perkara tersebut adalah perjanjian
kredit antara Penggugat dan Tergugat I dan Pelaksanaan Lelang atas obyek Bangunan yang
dilakukan oleh Tergugat II tidak ada keterkaitan dengan Pemerintah Kota Surabaya.
TERIMA
KASIH