HUKUM PERTANAHAN TERKAIT

DENGAN TANAH WAKAF

DR YANI PUJIWATI, S.H., M.H.
FAKULTAS HUKUM
UNIVERSITAS PADJADJARAN
11 NOVEMBER 2021
 PENGERTIAN WAKAF

Wakaf adalah perbuatan hukum wakif untuk memisahkan dan/atau menyerahkan sebagian harta benda
miliknya untuk dimanfaatkan selamanya atau untuk jangka waktu tertentu sesuai dengan kepentingan guna
keperluan ibadah dan/atau kesejahteraan umum menurut syariah

Wakif adalah pihak yang mewakafkan harta benda miliknya

Nadhir adalah pihak yang menerima harta benda wakaf dari wakif untuk dikelola dan dikembangkan sesuai
dengan peruntukannya
PERKEMBANGAN WAKAF

Wakaf Wakaf
konvensional produktif
PP NOMOR 28
TAHUN 1977

Benda yang dapat diwakafkan hanya tanah hak

milik
HARTA BENDA WAKAF BERDASARKAN UNDANG
UNDANG NOMOR 41 TAHUN 2004

BENDA
BENDA
TIDAK
BERGERAK
BERGERAK
 HAK ATAS TANAH BAIK YANG SUDAH
MAUPUN BELUM TERDAFTAR

BANGUNAN ATAU BAGIAN BANGUNAN

BENDA TIDAK YANG BERDIRI DI ATAS TANAH
BERGERAK
TANAMAN DAN BENDA LAIN YANG
BERKAITAN DENGAN TANAH

HAK MILIK ATAS SATUAN RUMAH

SUSUN

BENDA TIDAK BERGERAK LAIN

 UANG

BENDA BERGERAK
LOGAM MULIA

SURAT BERHARGA

KENDARAAN

HAK ATAS KEKAYAAN INTELEKTUAL

HAK SEWA

BENDA BERGERAK LAIN

HAK ATAS TANAH BERDASAR UUPA

HAK MILIK

HAK GUNA USAHA

HAK GUNA BANGUNAN

HAK PAKAI

HAK SEWA TANAH UNTUK BANGUNAN

HAK ATAS TANAH YANG
DAPAT DIWAKAFKAN

1. Hak milik atas tanah baik yang sudah atau

belum terdaftar
2. Hak guna bangunan, hak guna usaha atau hak
pakai di atas tanah negara
3. Hak guna bangunan atau hak pakai di atas hak
pengelolaan atau hak milik wajib mendapat izin
tertulis pemegang hak pengelolaan atau hak
milik
4. Hak milik atas satuan rumah susun
KETENTUAN KHUSUS
PERWAKAFAN TANAH

a. Hak atas tanah yang diwakafkan wajib dimiliki atau

dikuasai oleh wakif secara sah serta bebas dari segala
sitaan, perkara, sengketa dan tidak dijaminkan
b. Hak atas tanah dapat diwakafkan beserta bangunan
dan/atau tanaman dan/atau benda-benda lain yang
berkaitan dengan tanah
c. Hak atas tanah yang diperoleh dari instansi
pemerintah, pemda, BUMN/BUMD, dan pemerintah
desa wajib mendapat izin dari pejabat yang berwenang
 KETENTUAN WAKAF HAK GUNA BANGUNAN
DAN HAK PAKAI
1. Benda wakaf tidak bergerak berupa tanah hanya dapat diwakafkan untuk jangka waktu
selama-lamanya, kecuali hak guna banguna atau hak pakai di atas hak pengelolaan atau hak
milik
2. Wakaf hak guna bangunan atau hak pakai di atas hak pengelolaan atau hak milik, untuk
selamanya, maka diperlukan pelepasan hak dari pemegang hak pengelolaan atau hak milik
PERALIHAN HAK ATAS TANAH
Beralih : Terjadinya karena hk,
tidak diperlukan perbuatan hk
tertentu => Pewarisan
Dialihkan : Diperlukan perbuatan
hk tertentu=> Jual beli, Tukar
menukar, Hibah, pemasukan dalam
perusahaan, pembagian harta
bersama, penggabungan atau
peleburan perseroan atau koperasi
yang didahului dengan likuidasi
 Yaitu akta yang dibuat oleh PPAT sebagai
bukti telah dilaksanakannya perbuatan
hukum tertentu mengenai hak atas tanah
atau hak milik atas satuan rumah susun
AKTA PPAT
Akta otentik adalah suatu akta yang
dibuat dalam bentuk yang ditentukan oleh
undang-undang dibuat oleh atau
dihadapan pegawai-pegawai umum yang
berkuasa untuk itu dimana akta dibuat
JENIS DAN BENTUK AKTA YANG DIBUAT
PPAT UNTUK DIJADIKAN DASAR
PERUBAHAN PENDAFTARAN TANAH

Akta jual beli

Akta tukar menukar
Akta hibah
Akta pemasukan ke dalam perusahaan
Akta pembagian harta bersama
Akta pemberian hgb atas tanah milik
Akta pemberian hak pakai atas tanah milik
Akta pemberian hak tanggungan
Akta pemberian kuasa membebankan hak tanggungan
NOTARIS Notaris adalah pejabat umum yang
berwenang untuk membuat akta
autentik dan memiliki kewenangan
lainnya sebagaimana dimaksud dalam
Undang-Undang ini atau berdasarkan
undang-undang lainnya (Undang-
undang Nomor 2 Tahun 2014 tentang
Perubahan Atas Undang-undang
Nomor 30 Tahun 2004 tentang
Jabatan Notaris)
PPJB

Perjanjian pengikatan jual beli adalah perjanjian bantuan yang berfungsi

sebagai perjanjian pendahuluan dan bentuknya bebas. Pada umumnya suatu
perjanjian pengikatan jual beli mengandung janji-janji yang harus dipenuhi
terlebih dahulu oleh salah satu pihak atau para pihak sebelum dapat
dilakukannya perjanjian pokok yang merupakan tujuan akhir dari para pihak.
Persyaratan tersebut tentunya dapat bersifat macam-macam
PEMBUATAN AKTA IKRAR WAKAF

Pembuatan akta ikrar wakaf benda tidak bergerak wajib memenuhi

persyaratan dengan menyerahkan sertifikat hak atas tanah atau sertifikat
satuan rumah susun yang bersangkutan atau tanda bukti pemilikan tanah
lainnya
AKTA PENGGANTI AKTA IKRAR WAKAF
Dalam hal perbuatan wakaf belum dituangkan dalam akta ikrar wakaf sedangkan perbuatan
wakaf sudah diketahui berdasarkan berbagai petunjuk dan 2 (dua) orang saksi serta akta ikrar
wakaf tidak mungkin dibuat karena wakif sudah meninggal dunia atau tidak diketahui
keberadaannya, maka dibuat akta pengganti akta ikrar wakaf
PENDAFTARAN TANAH

Pendaftaran tanah adalah rangkaian kegiatan yang dilakukan oleh pemerintah secara terus
menerus, berkesinambungan dan teratur, meliputi pengumpulan, pengolahan, pembukuan, dan
penyajian serta pemeliharaan data fisik dan data yuridis, dalam bentuk peta dan daftar, mengenai
bidang-bidang tanah dan satuan rumah susun, termasuk pemberian surat tanda bukti haknya bagi
bidang-bidang tanah yang sudah ada haknya dan hak milik atas satuan rumah susun serta hak-hak
tertentu yang membebaninya.

Sertipikat adalah tanda bukti hak untuk hak atas tanah, hak pengelolaan, tanah wakaf, hak milik
atas satuan rumah susun dan hak tanggungan yang masing-masing sudah dibukukan dalam buku
tanah yang bersangkutan
Data fisik adalah keterangan mengenai
letak, batas dan luas bidang tanah dan
satuan rumah susun yang didaftar, termasuk
keterangan mengenai adanya bangunan
atau bagian bangunan di atasnya;

Data yuridis adalah keterangan mengenai

status hukum bidang tanah dan satuan
rumah susun yang didaftar, pemegang
haknya dan hak pihak lain serta beban-
beban lain yang membebaninya;

20
Pendaftaran tanah secara sistematik adalah kegiatan pendaftaran tanah untuk pertama kali
yang dilakukan secara serentak yang meliputi semua obyek pendaftaran tanah yang belum
didaftar atau bagian wilayah suatu desa/kelurahan;

Pendaftaran tanah secara sporadik adalah kegiatan pendaftaran tanah untuk pertama kali
mengenai satu atau beberapa objek pendaftaran tanah dalam wilayah suatu desa/kelurahan
secara individual atau massal;

Buku tanah adalah dokumen dalam bentuk daftar yang memuat data yuridis dan data fisik
suatu objek pendaftaran tanah yang sudah ada haknya;
 Hak Milik, HGU, HGB, hak pakai, hak
pengelolaan;
OBJEK
Tanah wakaf;
PENDAFTARAN
TANAH
Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun

Hak Tanggungan;

Tanah negara  tanpa sertipikat.

DASAR HUKUM PENGADAAN TANAH

Pasal 6 UUPA : semua hak atas tanah mempunyai fungsi sosial

Pasal 18 UUPA : untuk kepentingan umum, termasuk kepentingan bangsa dan
negara serta kepentingan bersama dari rakyat, hak-hak atas tanah dapat dicabut,
dengan memberi ganti kerugian yang layak dan menurut cara yang diatur dengan
undang-undang.
Undang-undang Nomor 2 Tahun 2012 tentang Pengadaan Tanah Bagi
Pembangunan untuk Kepentingan Umum
Peraturan Pemerintah Nomor 19 Tahun 2021 tentang Penyelenggaraan
Pengadaan Tanah Bagi Pembangunan Untuk Kepentingan Umum
 UU No. 2 Tahun 2012 tentang Pengadaan Tanah Bagi
Pembangunan Untuk Kepentingan Umum

Pengadaan tanah adalah kegiatan menyediakan tanah

PENGADAAN dengan cara memberi ganti kerugian yang layak dan adil
kepada pihak yang behak
TANAH
Pihak yang berhak adalah pihak yang menguasai atau
memiliki objek pengadaan tanah

Objek pengadaan tanah adalah tanah, ruang atas tanah dan

bawah tanah, bangunan, tanaman, benda yang berkaitan
dengan tanah, atau lainnya yang dapat dinilai
POKOK-POKOK PENGADAAN TANAH
Pemerintah dan/atau Pemda menjamin tersedianya tanah untuk kepentingan umum. Pemerintah
dan/atau Pemda menjamin tersedianya pendanaan untuk kepentingan umum
Pengadaan tanah untuk kepentingan umum diselenggarakan sesuai dengan :
a. RTRW
b. Rencana Pembangunan Nasional/Daerah
c. Renstra
d. Rencana Kerja setiap instansi yang memerlukan tanah
PEMBANGUNAN UNTUK
KEPENTINGAN UMUM

1.Pertahanan dan keamanan nasional

2.Jalan umum, jalan tol, terowongan, jalur kereta api, dan fasilitas
operasi kereta api
3.Waduk, bendungan, bendung, irigasi , saluran air minum, saluran
pembuangan air dan sanitasi, dan bangunan pengairan lainnya
4.Pelabuhan, bandar udara dan terminal
5.Infrastruktur minyak, gas dan panas bumi
6. Pembangkit, transmisi, gardu, jaringan, dan distribusi tenaga listrik
7. Jaringan telekomunikasi dan informatika pemerintah
8. Tempat pembuangan dan pengelolaan sampah
9. Rumah sakit pemerintah/Pemda
10. Fasilitas keselamatan umum
11. Tempat pemakaman umum pemerintah/Pemda
12. Fasilitas sosial, fasilitas umum, dan ruang terbuka hijau publik
13.Cagar alam dan cagar budaya
14. Kantor pemerintah/Pemda/desa
15. Penataan permukiman kumuh perkotaan dan/atau konsolidasi tanah serta
perumahan untuk masyarakat berpenghasilan rendah dengan status sewa
16. Prasarana pendidikan atau sekolah pemerintah/Pemda
17. Prasarana olah raga pemerintah/Pemda
18. Pasar umum dan lapangan parkir umum
PP 19 TAHUN 2021 TENTANG PENYELENGGARAAN PENGADAAN
TANAH BAGI PEMBANGUNAN UNTUK KEPENTINGAN UMUM

Kegiatan pembangunan untuk kepentingan umum :

1. Kawasan industri hulu dan hilir minyak dan gas yang diprakarsai dan/atau
dikuasai oleh Pemerintah Pusat, Pemerintah Daerah, badan usaha milik negara,
atau badan usaha milik daerah
2. Kawasan ekonomi khusus yang diprakarsai dan/atau dikuasai oleh Pemerintah
Pusat, Pemerintah Daerah, badan usaha milik negara, atau badan usaha milik
daerah
3. Kawasan industri yang diprakarsai dan/atau
dikuasai oleh Pemerintah Pusat, Pemerintah Daerah,
badan usaha milik negara, atau badan usaha milik
daerah
4. Kawasan pariwisata yang diprakarsai dan/atau
dikuasai oleh Pemerintah Pusat, Pemerintah Daerah,
badan usaha milik negara, atau badan usaha milik
daerah
5. Kawasan ketahanan pangan yang diprakarsai
dan/atau dikuasai oleh Pemerintah Pusat, Pemerintah
Daerah, badan usaha milik negara, atau badan usaha
milik daerah
6. Kawasan pengembangan teknologi yang
diprakarsai dan/atau dikuasai oleh Pemerintah Pusat,
Pemerintah Daerah, badan usaha milik negara, atau
badan usaha milik daerah
GANTI KERUGIAN

Tanah
Ruang atas tanah dan bawah tanah
Bangunan
Tanaman
Benda yang berkaitan dengan tanahdan/atau
Kerugian yang dapat dinilai
BENTUK GANTI KERUGIAN

a.Uang
b.Tanah pengganti
c.Permukiman kembali
d.Kepemilikan saham atau
e.Bentuk lain yang disetujui oleh kedua belah pihak
YANG BERHAK MENERIMA GANTI KERUGIAN
Pemegang hak atas tanah
Pemegang hak pengelolaan
Nadhir, untuk tanah wakaf
Pemilik tanah bekas milik adat
Masyarakat hukum adat
Pihak yang menguasai tanah negara dengan itikad baik
Pemegang dasar penguasaan atas tanah dan/atau
Pemilik bangunan, tanaman atau benda lain yang berkaitan dengan tanah
BENTUK PEMBUKTIAN
PEMEGANG/PEMILIK HAK ATAS
TANAH

Sertipikat
Akta jual beli hak atas tanah yang belum dibalik nama
Akta jual beli hak milik adat yang belum diterbitkan sertipikat
KEBERATAN TERHADAP GANTI KERUGIAN

Dalam hal tidak terjadi kesepakatan, maka pihak yang berhak dapat mengajukan keberatan kepada
Pengadilan Negeri setempat dalam waktu paling lama14 hari setelah musyawarah penetapan ganti
kerugian. Pengadilan negeri memutus dalam waktu paling lama 30 hari kerja sejak diterimanya
keberatan
Pihak yang berhak apabila keberatan terhadap putusan pengadilan negeri, dalam waktu paling lama
14 hari kerja dapat mengajukan kasasi kepada Mahkamah Agung Republik Indonesia. Mahkamah
Agung wajib memberikan putusan dalam waktu paling lama 30 hari kerja sejak permohonan kasasi
diterima
Putusan pengadilan negeri/Mahkamah Agung yang telah memperoleh kekuatan hukum tetap menjadi
dasar pembayaran ganti kerugian kepada pihak yang mengajukan keberatan
LEMBAGA KONSINYASI/PENITIPAN

Dalam hal pihak yang berhak menolak bentuk dan/atau besarnya ganti kerugian berdasarkan hasil musyawarah,
atau putusan pengadilan negeri/Mahkamah Agung, maka ganti kerugian dititipkan di pengadilan negeri
Penitipan ganti kerugian dilakukan juga terhadap :
a. Pihak yang berhak menerima ganti kerugian tidak diketahui keberadaannya;
b. Objek pengadaan tanah yang akan diberikan ganti kerugian :
1. Sedang menjadi objek perkara di pengadilan;
2. Masih dipersengketakan kepemilikannya;
3. Diletakan sita oleh pejabat yang berwenanag;
4. Menjadi jaminan di Bank
POTENSI WAKAF DALAM UU
RUMAH SUSUN

 Rumah susun dapat dibangun di atas tanah ;

a. Hak milik
b. Hak guna bangunan atau hak pakai atas tanah negara
c. Hak guna bangunan atau hak pakai di atas hak pengelolaan
 Selain dibangun di atas tanah tersebut, rumah susun umum dan/atau
rumah susun khusus dapat dibangun dengan :
a. Pemanfaatan barang milik negara/daerah berupa tanah; atau
b. Pendayagunaan tanah wakaf
PENDAYAGUNAAN TANAH WAKAF
 Pendayagunaan tanah wakaf untuk pembangunan rumah susun dilakukan dengan cara sewa
atau kerja sama pemanfaatan sesuai dengan ikrar wakaf
 Apabila pendayagunaan tanah wakf tidak sesuai dengan ikrar wakaf, dapat dilakukan
pengubahan peruntukan setelah memperoleh persetujuan dan/atau izin tertulis Badan Wakaf
Indonesia sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan
 Pengubahan peruntukan hanya dapat dilakukan untuk pembangunan rumah susun umum
PERJANJIAN PEMANFAATAN DAN
PENGGUNAAN TANAH WAKAF
 Harus dilakukan dengan perjanjian tertulis
 Perjanjian memuat :
a. Hak dan kewajiban penyewa dan pemilik tanah
b. Jangka waktu sewa atas tanah
c. Kepastian pemilik tanah untuk mendapatkan pengembalian tanah pada akhir masa perjanjian sewa
d. Jaminan penyewa terhadap tanah yang dikembalikan tidak terdapat permasalahan fisik, administrasi,
dan hukum
e. Jangka waktu sewa diberikan selama 60 tahun sejak ditandatanganinya perjanjian tertulis
SKBG SARUSUN
 Sebagai tanda bukti kepemilikan atas sarusun tanah wakaf dengan cara sewa diterbitkan SKBG
Sarusun yaitu tanda bukti kepemilikan atas sarusun di atas barang milik negara/daerah berupa
tanah atau tanah wakaf dengan cara sewa
 SKBG Sarusun merupakan satu kesatuan yang tidak terpisahkan yang terdiri atas :
a. Salinan buku bangunan gedung
b. Salinan surat perjanjian sewa atas tanah
c. Gambar denah lantai pada tingkat rumah susun ybs yang menunjukkan sarusun yang dimilliki
d. Pertelaan mengenai besarnya bagian hak atas bagian bersama dan benda bersama ybs
RUMAH SUSUN YANG DIBANGUN DI ATAS
TANAH WAKAF
1. Rumah susun umum yaitu rumah susun yang diselenggarakan untuk memenuhi kebutuhan rumah
bagi MBR
2. Rumah suusn khusus yaitu rumah susun yang diselenggarakan untuk memenuhi kebutuhan khusus
 Penjelasan Pasal 21 ayat (5) Undang-undang Nomor 1 Tahun 2011 tentang Perumahan Dan
Kawasan Permukiman, yang dimaksud dengan “kebutuhan khusus” antara lain adalah kebutuhan
untuk perumahan transmigrasi, pemukiman Kembali korban bencana, dan rumah sosial untuk
menampung orang lansia, masyarakat miskin, yatim piatu, dan anak terlantar, serta termasuk juga
untuk pembangunan rumah yang lokasinya terpencar dan rumah di wilayah perbatasan negara
PERKEMBANGAN
PENGATURAN SKBG
SARUSUN
PP 13/2021
PERMEN PUPR 17/2021
Sekian
terima kasih