Peran dan tanggung jawab PPAT dalam peralihan hak atas tanah

Disusun oleh :
Nama : Mohamad Afandi
Kelas : A
NIM : 22410548

FAKULTAS HUKUM UNIVERSITAS ISLAM INDONESIA

TAHUN AJARAN 2022/2023
 Latar belakang

Menurut Peraturan Pemerintah Republik Indonesia Nomor 24 Tahun 2016, Pejabat Pembuat Akta
Tanah (PPAT) adalah pejabat umum yang diberi kewenangan untuk membuat akta-akta otentik
mengenai perbuatan hukum tertentu mengenai hak atas tanah atau Hak Milik Atas Satuan Rumah
Susun. PPAT merupakan pihak penting yang harus ada dalam proses jual beli tanah maupun properti.
Pasalnya, seorang PPAT adalah seseorang yang memiliki kewenangan dalam pembuatan akta
mengenai hak atas tanah atau hak milik atas satuan rumah susun. Seorang PPAT diperbolehkan untuk
merangkap jabatan sebagai notaris di tempat kedudukan notaris. Akan tetapi, PPAT dilarang
merangkap jabatan atau profesi antara lain: advokat, konsultan atau penasehat hukum, pegawai negeri,
pegawai badan usaha milik negara, pegawai badan usaha milik daerah, pegawai swasta, pejabat
negara atau Pegawai Pemerintah dengan Perjanjian Keda (PPPK), pimpinan pada sekolah, perguruan
tinggi negeri, atau perguruan tinggi swasta, surveyor berlisensi, penilai tanah, mediator, jabatan
lainnya yang dilarang oleh peraturan perundang-undangan.1

Pembahasan

1
https://glints.com/id/lowongan/ppat-adalah/#definisi-ppat
A. Peran Pejabat Pembuat Akta Tanah
 Peran ppat Pembuatan Akta Tanah: PPAT bertanggung jawab untuk membuat akta tanah yang
merupakan dokumen hukum yang sah untuk transaksi properti. Akta tanah ini mencakup
informasi tentang pihak-pihak yang terlibat, detail properti, kondisi fisik dan hukum properti,
serta syarat-syarat transaksi.
 Memastikan Kepastian Hukum: PPAT memiliki tanggung jawab untuk memastikan bahwa
transaksi properti dilakukan sesuai dengan hukum yang berlaku. Mereka harus memeriksa
status hukum properti, termasuk apakah ada beban-beban atau hak-hak tertentu yang terkait
dengan properti tersebut.
 Pendaftaran Akta Tanah: Setelah akta tanah dibuat, PPAT harus mendaftarkannya ke Badan
Pertanahan Nasional (BPN) atau lembaga terkait setempat. Pendaftaran ini diperlukan untuk
melegalkan transaksi dan mengupdate informasi kepemilikan properti di pemerintah.
 Penyimpanan dan Pengarsipan Dokumen: PPAT bertanggung jawab untuk menyimpan salinan
dokumen-dokumen transaksi properti dan akta tanah dengan aman. Ini melibatkan
pengarsipan dokumen secara sistematis untuk memudahkan akses di masa depan.
 Memberikan Informasi dan Konsultasi: PPAT juga dapat memberikan informasi dan
konsultasi kepada pihak-pihak yang terlibat dalam transaksi properti. Mereka dapat
menjelaskan proses hukum, hak dan kewajiban, serta memberikan saran terkait transaksi
tersebut.
 Pemeriksaan Fisik Properti: Sebelum membuat akta tanah, PPAT mungkin juga melakukan
pemeriksaan fisik properti untuk memastikan bahwa deskripsi properti dalam dokumen sesuai
dengan kondisi aktualnya.
B. Tanggung jawab PPAT
 Untuk menjalankan tugas dan kewenangannya seorang PPAT berwenang untuk
membuat akta-akta yang bentuknya telah ditentukan oleh Peraturan Badan Pertanahan
Nasional Nomor 8 Tahun 2012 Tentang Perubahan Atas Peraturan Menteri Negara
Agraria/ Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 3 Tahun 1997 Tentang Ketentuan
Pelaksanaan Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 Tentang Pendaftaran
Tanah, akta-akta tersebut antara lain adalah akta jual beli, akta hibah, akta tukar
menukar, akta pemasukan ke dalam perusahaan, akta pembagian hak bersama, akta
pemberian hak tanggungan, akta pemberian hak guna bangunan/ hak pakai di atas
tanah hak milik, surat kuasa membebankan hak tanggungan. Akta PPAT dibuat dalam
4 (empat) rangkap, yaitu untuk PPAT, BPN, penjual dan pembeli. Setelah akta dibuat,
berdasarkan Pasal 21 ayat (3) Peraturan Pemerintah Nomor 37 Tahun 1998 tentang
Peraturan Jabatan Pejabat Pembuat Akta Tanah, juncto Peraturan Pemerintah Nomor
 24 Tahun 2016 tentang Perubahan Atas Peraturan Pemerintah Nomor 37 Tahun 1998
tentang Peraturan Jabatan Pejabat Pembuat Akta

 Tanah ditentukan bahwa: Akta PPAT dibuat dalam bentuk asli 2 (dua) lembar yaitu: a)
Lembar pertama sebanyak 1 (satu) rangkap disimpan oleh PPAT yang bersangkutan,
dan b) Lembar kedua sebanyak 1 (satu) rangkap atau lebih menurut banyaknya hak
atas tanah atau Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun yang menjadi obyek perbuatan
hukum dalam akta, yang disampaikan kepada Kantor Pertanahan untuk keperluan
pendaftaran, atau dalam hal akta tersebut mengenai pemberian kuasa membebankan
Hak Tanggungan, disampaikan kepada pemegang kuasa untuk dasar pembuatan Akta
Pemberian Hak Tanggungan, dan kepada pihak-pihak yang berkepentingan dapat
diberikan salinannya. Berdasarkan pasal tersebut, maka seorang PPAT wajib
menyimpan dengan baik lembar pertama akta yang dibuatnya. Namun hingga saat ini,
belum diatur mengenai bagaimana tanggung jawab PPAT terhadap hilangnya lembar
pertama akta, bagaimana cara penyimpanan dan berapa lama seorang PPAT wajib
untuk menyimpan lembar pertama tersebut sebagai bagian dari protokol PPAT.

C. Peralihan hak atas tanah

 Peralihan hak atas tanah adalah berpindahnya hak atas tanah dari pemegang hak yang
lama kepada pemegang hak yang baru menurut ketentuan peraturan perundang-
undangan yang berlaku. Terdapat 2 (dua) cara peralihan hak atas tanah, yaitu beralih
dan dialihkan. Beralih menunjukkan berpindahnya hak atas tanah tanpa ada
perbuatan hukum yang dilakukan oleh pemiliknya, misalnya melalui pewarisan.
Sedangkan dialihkan menunjuk pada berpindahnya hak atas tanah melalui perbuatan
hukum yang dilakukan pemiliknya, misalnya melalui jual beli.
 Dasar hukum : Di Indonesia, peralihan hak atas tanah didasarkan pada Peraturan
Pemerintah Nomor 10 Tahun 1961 Tentang Pendaftaran Tanah (PP No. 10 Tahun
1961) sebagaimana telah diubah dengan Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997
Tentang Pendaftaran Tanah (PP No. 24 Tahun 1997). Dalam Pasal 37 ayat (1) PP No.
 24 Tahun 1997 disebutkan bahwa, ”Pemindahan hak atas tanah dan hak milik atas
satuan rumah susun melalui jual beli, tukar menukar, hibah, pemasukan dalam
perusahaan dan perbuatan hukum pemindahan hak lainnya, kecuali pemindahan hak
melalui lelang hanya dapat didaftarkan jika dibuktikan dengan akta yang dibuat oleh
PPAT yang berwenang menurut ketentuan peraturan perundang – undangan yang
berlaku.”

Dalam peralihan hak atas tanah dapat dilakukan dengan cara pemindahan hak seperti jual-beli, tukar
menukar, hibah, lelang, pewarisan, peralihan hak karena penggabungan atau peleburan dan
pemindahan hak lainnya. Berikut penjelasan dalam peralihan hak atas tanah :
1. Peralihan Hak Atas Tanah Melalui Pewarisan
Pewarisan adalah tindakan pemindahan hak milik atas benda dari seseorang yang telah meninggal
dunia kepada orang lain yang ditunjuknya dan/atau ditunjuk pengadilan sebagai ahli waris. Setelah
berlakunya PP No. 24 Tahun 1997, maka keterangan mengenai kewajiban mendaftarkan peralihan
hak milik atas tanah karena pewarisan diatur dalam Pasal 36 PP No. 24 Tahun 1997 dinyatakan bahwa
:
a.Pemeliharaan data pendaftaran tanah dilakukan apabila terjadi perubahan pada data fisik atau
data yuridis obyek pendaftaran tanah yang telah terdaftar.
b.Pemegang hak yang bersangkutan wajib mendaftarkan perubahan sebagaimana dimaksud pada
ayat (1) kepada Kantor Pertanahan.
2. Peralihan Hak Atas Tanah Melalui Hibah
Berdasarkan Pasal 1666 KUHPerdata, hibah adalah suatu perjanjian dengan mana si penghibah di
waktu hidupnya, dengan cuma-cuma dan dengan tidak dapat ditarik kembali, menyerahkan sesuatu
barang guna keperluan si penerima hibah yang menerima penyerahan itu. Pada dasarnya setiap orang
dan/atau badan hukum diperbolehkan untuk diberi/menerima hibah, kecuali penerima hibah tersebut
oleh undang – undang dianggap tidak cakap untuk melakukan perbuatan hukum.
Peralihan hak atas tanah karena hibah tidak serta merta terjadi pada saat tanah diserahkan oleh
pemberi hibah kepada penerima hibah. Berdasarkan Pasal 37 PP No. 24 Tahun 1997 dinyatakan
bahwa peralihan hak atas tanah harus dibuktikan dengan akta yang dibuat oleh PPAT yang berwenang
menurut peraturan perundang-undangan yang berlaku.
Dalam Pasal 1684 KUHPerdata dinyatakan bahwa penghibahan yang diberikan kepada seorang
perempuan yang bersuami, barang yang dihibahkan tersebut tidak dapat diterima. Pada Pasal 1685
KUHPerdata ditetapkan bahwa penghibahan kepada orang-orang yang belum dewasa yang masih
berada di bawah kekuasaan orang tua, barang yang dihibahkan tersebut harus diterima oleh orang tua
yang menguasai penerima hibah tersebut. Sama halnya dengan penghibahan kepada orang-orang di
bawah perwalian dan pengampuan, barang yang dihibahkan tersebut harus diterima oleh wali atau
pengampu dengan diberi kuasa oleh Pengadilan Negeri.
Menurut Pasal 1672 KUHPerdata, pemberi hibah berhak mengambil kembali barang yang telah
dihibahkan apabila penerima hibah dan keturunan-keturunannya meninggal lebih dulu daripada si
pemberi hibah, dengan ketentuan telah dibuatnya perjanjiannya yang disepakati oleh kedua belah
pihak.

3. Peralihan Hak Atas Tanah Melalui Lelang

Lelang adalah setiap penjualan barang di muka umum dengan cara penawaran harga secara lisan
dan/atau tertulis melalui usaha pengumpulan peminat atau calon pembeli. Berdasarkan sifatnya, lelang
dibagi menjadi 2 (dua) bagian, yaitu :
a.Lelang eksekutorial yaitu lelang dalam rangka putusan pengadilan yang berkaitan dengan hak
tanggungan, sita pajak, sita yang dilakukan oleh Kejaksaan atau Penyidik dan sita yang dilakukan
oleh Panitia Urusan Piutang Negara.
b.Lelang non-eksekutorial yaitu lelang terhadap barang yang dikuasai atau dimiliki oleh instansi
pemerintah pusat maupun daerah, Badan Usaha Milik Negara (BUMN) atau Badan Usaha Milik
Daerah (BUMD), dan lelang terhadap hak atas tanah atau hak milik atas satuan rumah susun yang
dimiliki atau dikuasai oleh perseorangan atau badan hukum.
4. Peralihan Hak Atas Tanah Melalui Jual Beli
Berdasarkan Pasal 37 Peraturan Pemerintah (PP) Nomor 24 Tahun 1997 Tentang Pendaftaran Tanah,
Akta Jual Beli (AJB) merupakan bukti sah (selain risalah lelang, jika peralihan haknya melalui lelang)
bahwa hak atas tanah dan bangunan sudah beralih kepada pihak lain. AJB dibuat di hadapan Pejabat
Pembuat Akta Tanah (PPAT) atau camat untuk daerah tertentu yang masih jarang terdapat PPAT.
Secara hukum, peralihan hak atas tanah dan bangunan tidak bisa dilakukan di bawah tangan.
Dalam KUHPerdata Pasal 1457, 1458 dan 1459 menyatakan bahwa jual beli tanah adalah suatu
perjanjian dimana satu pihak mengikatkan dirinya untuk menyerahkan tanah dan pihak lainnya untuk
membayar harga yang telah ditentukan. Pada saat kedua belah pihak telah mencapai kata sepakat,
maka jual beli dianggap telah terjadi, walaupun tanah belum diserahkan dan harga belum dibayar.
Akan tetapi, walaupun jual beli tersebut dianggap telah terjadi, namun hak atas tanah belum beralih
kepada pihak pembeli. Agar hak atas tanah beralih dari pihak penjual kepada pihak pembeli, maka
masih diperlukan suatu perbuatan hukum lain, yaitu berupa penyerahan yuridis (balik
nama). Penyerahan yuridis (balik nama) ini bertujuan untuk mengukuhkan hak-hak si pembeli sebagai
pemilik tanah yang baru.2
2
https://pdb-lawfirm.id/jenis-jenis-peralihan-hak-atas-tanah/
Peran PPAT dalam tata cara peralihan hak atas tanah
Peran PPAT sangatlah penting, terutama dalam membantu pemerintah daerah dalam pembuatan akta
sebagai bukti perbuatan hukum mengenai hak atas tanah atau kepemilikan satuan rumah. Selain itu,
PPAT juga akan berperan dalam pengelolaan tanah secara baik sebelum penandatanganan akta
peralihan atau hipotek hak atas tanah dan kepemilikan atas rumah susun. PPAT akan melakukan
pemeriksaan terlebih dahulu di Kantor Pendaftaran Tanah dan menunjukkan sertifikat asli untuk
memastikan bahwa sertifikat hak atau kepemilikan atas satuan rumah susun yang bersangkutan sesuai
dengan daftar Kantor Pendaftaran Tanah setempat.
untuk tidak melakukannya merupakan salah satu sumber informasi utama dalam kegiatan
pemeliharaan data pendaftaran tanah, sehingga peranan PPAT dalam rangkaian kegiatan pendaftaran
tanah menempati kedudukan yang sangat penting.
Pemeliharaan data pada saat pendaftaran tanah adalah suatu kegiatan yang dilakukan apabila terjadi
perubahan terhadap data fisik atau hukum atas tanah yang didaftarkan, dan masing-masing pemegang
hak harus mendaftarkan tanahnya untuk mendaftarkan kantornya.
mempunyai kewajiban untuk mengubah fisik dan hukumnya.
data.
(Pasal 36 (1) dan (2), PP No.24 Tahun 1997). PMNA/KBPN no.3 tahun 1997 tentang Peraturan
Pelaksanaan PP Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah menyatakan bahwa menurut Pasal
94 ayat 2 dan 3, berarti perubahan data hukum. Pengalihan hak berdasarkan penjualan internal,
penukaran, sumbangan, hasil, dan kegiatan pengalihan hak sah lainnya.
1 .Perpindahan hak berdasarkan warisan.
2 .Perpindahan hak karena penggabungan atau peleburan perusahaan atau koperasi.
3 .Pembebanan hipotek.
4 .Penugasan hipotek.
5.Hak atas tanah, hak pengelolaan, kepemilikan
rumah susun, dan penghapusan hipotek.
6 .Pembagian hak-hak bersama.
 7 .Perubahan data pendaftaran tanah berdasarkan keputusan pengadilan atau keputusan Ketua
Mahkamah Agung.
10 .Perubahan nama karena perubahan nama pemegang hak.
11. Perpanjangan jangka waktu hak atas harta tak gerak.

Perubahan data fisik dan hukum, baik berupa peralihan hak maupun pembebanan hak atas tanah,
hanya dapat didaftarkan apabila dibuktikan dengan akta dari penguasa Akta Tanah.

Pasal 37(1) PP No. 24/1997 menjelaskan: ``Pengalihan hak atas tanah dan hak milik atas satuan
rumah dengan cara penjualan, penukaran, hibah, pemasukan dalam suatu perseroan, dan
perbuatan hukum peralihan hak lainnya ``Hak melalui lelang tidak berlaku.

Berdasarkan Pemerintah Peraturan Nomor 37 Tahun 1998 tertuang jelas dalam pasal tersebut,
Selain yang memuat ketentuan mengenai tugas pokok dan wewenang PPAT yang ditunjuk oleh
pemerintah, peran pejabat yang menyiapkan surat-surat tanah juga paling penting
sebagaimana dijelaskan di dalam .Ketentuan yang sangat jelas mengatur bahwa pejabat PPAT
yang diangkat wajib melaksanakan tugas melayani masyarakat dalam arti seluas-luasnya.

Hal ini secara tegas disyaratkan dalam Penjelasan Pasal 5 ayat (3), sehingga pada baris
disebutkan bahwa PPAT diharapkan dapat memberikan pelayanan dan harus berkedudukan di
seluruh wilayah Indonesia, baik PPAT tersebut ditunjuk oleh MNA/KBPN dan juga harus
ditunjuk oleh MNA/KBPN PPAT Sementara.
3

3
https://repository.stpn.ac.id/