4/Apr-Jun/2016
PERALIHAN HAK ATAS TANAH MELALUI JUAL Kata kunci: Peralihan hak, tanah, jual beli.
BELI TANAH MENURUT UNDANG UNDANG
NOMOR 5 TAHUN 19601 PENDAHULUAN
Oleh : Ardiansyah Zulhadji2 A. Latar Belakang
Hak kepemilikan atas tanah, sewaktu-waktu
ABSTRAK dapat terjadi peralihan hak dan yang umum
Tujuan dilakukannya penelitian ini adalah untuk terjadi peralihan tersebut terjadi karena adanya
mengetahui bagaimana pelaksanaan peralihan jual beli tanah antara pemilik tanah atau ahli
hak atas tanah melalui jual beli tanah menurut waris yang sah, dengan pembeli tanah yang
UUPA dan kendala apakah yang dihadapi dalam melalui proses jual beli tanah. Akan tetapi,
pelaksanaan peralihan hak atas tanah melalui dalam sistem pendaftaran tanah menurut PP
jual beli tanah menurut UUPA. Dengan No. 10 Tahun 1961 (yang sekarang sudah
menggunakan metode penelitian yuridis disempurnahkan dengan PP No. 24 Tahun
normative disimpulkan: 1. Pelaksanaan 1997), pendafataran jual beli itu hanya dapat
peralihan hak atas tanah melalui jual beli tanah (boleh) dilakukan dngan akta PPAT sebagai
menurut UUPA dimana Jual beli adalah suatu µlš]vÇ X } ] , Œ•}v} u vÇ š l v ^KŒ vP
persetujuan dengan mana pihak yang satu yang melakukan jual beli tanpa dibuktikan
mengikatkan dirinya untuk menyerahkan suatu dengan akta PPAT tidak akan dapat
kebendaan, dan pihak yang lain untuk memperoleh sertifikat, biarpun jual belinya sah
membayar harga yang telah diperjanjikan. menurut hukum.3 Tata Usaha PPAT bersifat
Dialihkan menunjukkan suatu perbuatan tertutup untuk umum, pembuktiannya
hukum yang disengaja untuk memindahkan hak mengenai berpindahnya hak tersebut
atas tanah kepada pihak lain melalui jual beli, berlakunya terbatas pada para pihak yang
hibah, tukar-menukar dan hibah wasiat. Jadi, elakukan perbuatan huku yang bersangkutan
meskipun dalam pasal hanya disebutkan dan para ahli warisnya 4
dialihkan, termasuk salah satunya adalah Yurispudensi MA No. 123/K/Sip/1971,
perbuatan hukum pemindahan hak atas tanah pendaftaran tanah hanyalah perbuatan
karena dilakukannya jual beli. 2. Kendala- administrasi belaka, artinya bahwa pendaftaran
kendala dalam pelaksanaan peralihan hak atas bukan merupakan syarat bagi sahnya atau
tanah melalui jual beli tanah menurut UUPA menetunkan saat berpindahnya hak atas tanah
diantaranya adalah dengan berakhirnya hak- dalam jual beli. Menurut ketentuan UUPA,
hak atas tanah menurut sistem UUPA, yaitu hak pendaftaran merupakan pembuktian yang kuat
atas tanah itu berakhir tanpa kerja sama dalam mengenai sahnya jual beli yang dilakukan
artian relatif atau pun sepersetujuan seperti terutama dalam hubungannya dengan pihak
yang kita kenal untuk sahnya suatu persetujuan ketiga yang beritikat baik. Administrasi
seperti yang diatur oleh Pasal 1320 BW dari pendaftaran bersifat tervbuka sehingga tiap
pemiliknya semula. Pemilik tanah dapat orang dianggap mengetahuinya.5
kehilangan sama sekali haknya (karena Pasal 19 UUPA telah mengatur mengenai
melanggar ketentuan prinsip nasionalitas, pendaftaran tanah, dan sebagai peaksanaan
ataupun melanggar haknya) ataupun dipaksa dari Pasal 19 UUPA mengenai pendaftaran
untuk menyerahkan haknya itu kepada orang tanah itu dikeluarkanlah peraturan pemerintah
lain, karena pelelangan tanahnya karena No. 24 Tahun 1997 tentang pendaftaran tanah.
menunggak pembayaran piutangnya, ataupun Menurut Pasal 19 PP No. 24 Tahun 1997
diserahkan kepada Negara atau pihak ketiga disebutkan bahwa objek pendaftaran tanah
lainnya karena pencabutan hak ataupun
pembebasan hak untuk keperluan 3
Boedi Harsono, Hukum Agraria Indonesia, Sejarah
pembangunan. Pembentukan Undang-Undang Pokok Agraria, Isi dan
Pelaksanaannya, Jilid 1 Hukum Tanah Nasional,
Djambatan, Jakarta, 1994, hal. 52
1 4
Artikel Skripsi. Dosen Pembimbing : Alferds J. Boedi Harsono, Hukum Agraria Indonesia, Sejarah
Rondonuwu, SH, MH; Soeharno, SH, MH; Jeany Anita Pembentukan Undang-Undang Pokok Agraria, Isi dan
Kermite, SH, MH Pelaksanaannya, Jilid 1 Hukum Tanah Nasional,
2
Mahasiswa pada Fakultas Hukum Unsrat, NIM. Djambatan, Jakarta, 1994, hal. 459
5
110711053 Boedi Harsono, W Œl u vP vYK‰X ]šU Z oX ñïX
31
Lex Crimen Vol. V/No. 4/Apr-Jun/2016
32
Lex Crimen Vol. V/No. 4/Apr-Jun/2016
7
Adrian Sutedi, Peralihan Hak Atas Tanah dan
9
Pendaftarannya, Sinar Grafika, Jakarta, 2006, hal. 86. Pemerintah Daerah Khusus Ibukota Jakarta, Gita Jaya,
8
Pasal 5 ayat (1) dan (3) Peraturan Pemerintah No. 37 Catatan H. Ali Sadikin: Gubernur Kepala Daerah Khusus
Tahun 1998 tentang Peraturan Jabatan Pejabat Pembuat Ibukota Jakarta, 1966-1977, Cetakan Pertama, 1977, hal.
Akta Tanah (Lembaran Negara Tahun 1998 Nomor 52). 229.
33
Lex Crimen Vol. V/No. 4/Apr-Jun/2016
34
Lex Crimen Vol. V/No. 4/Apr-Jun/2016
ataupun pembebasan hak untuk Pokok Agraria, Isi Dan pelaksanaan, Jilid 1
keperluan pembangunan. Hukum Tanah Nasional, jambatan , Jakarta,
1994
B. Saran Efendi Perangin, Praktik Jual Beli Tanah, Cetakan
1. Pada proses jual beli tanah, maka Kedua, Rajawali, Jakarta, 1990.
sebaiknya pihak penjual maupun pembeli Gunawan Widjaja, Jual Beli, PT. RajaGrafindo
memahami bahwa peralihan tanah dapat Perseda, Jakarta, 2003
juga terjadi karena tanpa sengaja, yang Irawan Soerodjo, Kepastian Hukum Hak Atas
Tanah Di Indonesia, Cetakan Pertama, Arkola,
dikenal dengan istilah beralih karena
Surabaya, 2003
‰ • š š Œi ]vÇ ^‰ Œ o]Z v Z l_
Kartini Soedjendro, Perjanjian Hak Atas Tanah
yang disebabkan karena seseorang yang
Yang Berpotensi Konflik
mempunyai salah satu hak meninggal
K. Wantjik Saleh, Hak Anda Atas Tanah, Cet.
dunia maka haknya itu dengan sendirinya Keempat, Ghalia Indonesia, Jakarta, 1977
menjadi hak ahli warisnya. Dengan kata Mariam Darus Badrulzaman, Bab-bab Tentang
o ]v ZÁ ^‰ Œ o]Z v Z l_ ]šµ š Œi ] Hipotek, Citra Aditya Bakti, Jakarta, 1978
dengan tidak sengaja dengan suatu Maria S.W. Sumardjono, Kebijakan Pertanahan
perbuatan melainkan peralihan hak Antara Regulasi Dan Impementasi, Cet. 1,
^l Œ v Zµlµu_X Kompas, Jakarta, 2001.
2. Sebaiknya sebelum dilakukannya jual beli M. Yahya Harahap, Segi Segi Hukum Perjanjian,
tanah maupun pemberian kredit dengan Cet. II, Alumni, Bandung, 1986.
jaminan tanah, untuk tanah yang telah R. Susanto, Hukum Pertanahan (Agraria), Pradnya
bersertifikat, terlebih dahulu dilakukan Paramita, Jakarta, 1980.
pemeriksaan data yuridis atas hak tanah Sudargo Gautama, Tafsiran Undang-Undang
tersebut. Disamping itu, tidak perlu lagi Pokok Agraria, Cet. Kelima, Alumni, Bandung,
mempelajari seluruh akta yang 1981.
berhubungan dengan hak atas tanah Sudikno Mertokusumo, Hukum Dan Politik,
tersebut, melainkan cukup jika dipelajari Karunika Jakarta, 1988.
urutan pemberian hak, perubahan Supriadi, Hukum Agraria, Sinar Grafika, Jakarta,
pemegang hak dan pembebanan yang 2006.
Urip Santoso, Pendaftaran Dan Peralihan Hak
dicatat dalam register yang disebut Buku
Atas Tanah, Kencana Jakarta, 2013
Tanah, sehingga jual beli tanah tersebut
Wijono Prodjodikoro, Hukum Perdata Tentang
aman dan terhindar dari konflik atau
Hak Atas Benda, PT. Intermasa, Jakarta, 1980.
gugatan dari pihak lain.
Y.W Sunindhia dan Ninik Widayanti, Pembaruan
Hukum Agraria
DAFTAR PUSTAKA
Abdulkadir Muhammad, Hukum Harta Kekayaan, Sumber Lain :
Cet. I, Citra Aditya Bakti, Bandung, 1994. UU No.5 Tahun 1960 Tentang Peraturan Dasar
Abdurrahman, Tebaran Pikiran Mengenai Hukum Pokok-Pokok Agraria
Agraria, Alumni, Bandung, 1985. Kitab Undang t Undang Hukum Perdata
Adrian Sutedi, Peralihan Hak atas Tanah dan Aprilsum Purba, Akta Jual Beli Belum Dibuat,
Pendaftarannya, Sinar Grafika, Jakarta, 2013. Pengembang Sudah tutup, Dalam Properti
A.P Parlindungan, Berakhirnya Hak Atas Tanah Indonesia, No. 1123, april 2004.
Menurut Sistem UUPA , Mandar Maju, Arie S. Hutagalung, UU Jabatan Notaris Tabrak
Bandung, 1990 Tiga UU di Bidang Pertanahan,
Bachtiar Effendi, Kumpulan Tulisan Tentang www.hukumonline.com
Hukum Tanah, Alumni, Bandung, 1993. Mahkamah Agung, Himpunan Kaidah Hukum
Benyamin Asri, Thabrani Asri, Tanya-Jawab Putusan Perkara Dalam Buku Yurisprudensi
Pokok-Pokok Hukum Perdata Dan Hukum Mahkamah Agung RI Tahun 1969-1987.
Agraria, Armico, Bandung, 1987
Boedi Harsono, Hukum Agraria Indonesia, Sejarah
Pembentukan Undang Undang
35